מושבה של פעם, עיר של היום: המחירים בבאר יעקב ממשיכים לטפס
המחירים עולים, הנהירה לעיר גוברת; באיזו שכונה נמכרה דירה עם תשואה שנתית של 7.1%?
באר יעקב הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים המבוקשות בשוק הנדל"ן הישראלי. תהליך פיתוח מואץ, הכולל בנייה חדישה, חידוש התשתיות והשדרוג הסביבתי, הפך אותה ליעד אטרקטיבי עבור משפחות צעירות ומשקיעים כאחד, כשהשכונות החדשות בעיר זוכות לביקושים גדולים ועליית מחירים.
נראה אף כי הירידה במחירי הדירות בשנת 2023 (עד המלחמה) 'פסחה' על העיר, שכן המחירים נותרו יציבים בשנת 2023 כשבסיכום של השנתיים האחרונות המחירים עלו בקרוב ל-20%. ייתכן כי העליות לא מוצו. זוגות צעירים ממשיכים לנסות ולרכוש דירות בעיר, בעיקר את אלו שנמצאות בשכונות 'הצעירות' והחדשות. המחירים בשכונות האלו כבר ברמת המחירים של השכונות בראשון לציון.
מחירי הדירות בבאר יעקב מציגים מגמת עלייה עקבית, למרות שראינו סוג של עלייה חדה ואז תיקון של העליות לאחר הקורונה - היא עדיין יציבה בטווח הארוך. המחיר הממוצע למטר הוא עומד על כ-25 אלף שקל, אך בשכונות חדשות זה 28-29 אלף שקל למ"ר. בשכונות הוותיקות, כמו המושבה הישנה, המחירים נמוכים יותר יחסית, אך עדיין נמצאים בעלייה. לעומת זאת, שכונות חדשות כמו חוטר והאקליפטוס מציעות בניה חדישה ונמצאות בטווח העליון של המחירים, מה שהופך אותן למבוקשות במיוחד בקרב משפרי דיור ומשקיעים.
סיפורה של דירה
ברחוב ברקת 6 שנמצא בשכונת רדיסו נמכרה לאחרונה דירה ב-2.72 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר בקומה 3 מתוך 12. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בסוף שנת 2015 בסכום של 1.48 מיליון שקל. 9 שנות החזקה בדירה - ריבית שנתית של 7.1%.
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר על תשואה מצטברת ב-9 שנים של כ-84%. זו עסקה נהדרת למוכר שכן הוא קיבל לכיסו 1.24 מיליון שקל, אלא אם הוא צריך לשלם מס ואז הסיפור הוא מעט שונה למרות שבדרך כלל המשקיעים יודעים איך להימנע מתשלום מס שבח, אבל ממס רכישה אי אפשר להימנע.
בהינתן שלתקופה המדוברת (שנת 2015) המס על דירה שעלתה מעל ל- 1.3 מיליון שקל הייתה מחויבת במס רכישה של 5% - אנו רואים כי התשואה המצטברת שלו לתקופה עומדת על 79%, אלא אם מדובר בדירת יחידה שעליה לא חל מס רכישה ואז הדיון פחות רלוונטי והתשואה תישאר על 84%.
עסקאות אחרונות
ברחוב שא נס שבשכונת גני מנחם נמכרה דירה לאחרונה בתמורה ל-2.05 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשנת 2013 במיליון שקל. זאת עסקה מרשימה שכן מדובר על תשואה מצטברת של כ-49%. או אם תרצו - יותר מפי 2 על סכום ההשקעה.
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
- "שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
ברחוב דוד הכהן שבשכונת הרמב"ם נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בסכום של 1.73 מיליון שקל - זאת לאחר שנרכשה בידי המוכר ב1.5 מיליון שקל שנתיים וחצי קודם, תשואה מרשימה של 15.3% לתקופה קצרה יחסית. חשוב לציין שאותה הדירה נמכרה באותה תקופה למוכר, לאחר שנרכשה בשנת 2018 בתמורה ל-1.05 מיליון שקל ואם מסתכלים על התשואה שעשתה הדירה בסך הכול בפחות מ-7 שנים מגלים שהיא עומדת על סכום מצטבר של - 64%.
בשכונת פארק המושבה, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בקומה 4 מתוך 16 קומות עם שטח של כ-114 מ"ר בסכום של 2.75 מיליון שקל לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2009 במיליון שקל. זה מייצג תשואה מצטברת לתקופה של כ-170% ואם מסתכלים על זה בתשואה שנתית רואים כי מדובר על עלייה של 6.7% כל שנה.
ברחוב נופך 5, נמכרה דירת 4 חדרים בקומת קרקע עם שטח של כ-93 מ"ר בתמורה ל- 3.2 מיליון שקל. מדובר על דירה שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2020 בסכום של 2.25 מיליון שקל. ברחוב שוהם נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של כ-125 מ"ר תמורת 3.2 מיליון שקל.
ברחוב היהלום 8 נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בקומה 8/20 ועם שטח של כ-116 מ"ר, בסכום של 3.33 מיליון שקל - זאת לאחר שנרכשה בשנת 2022 בסכום של 2.9 מיליון שקל.
ברחוב ברקת 2 נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 5/20 בשטח של כ-109 מ"ר תמורת 2.8 מיליון שקל.
ברחוב החבצלת 5 נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 1 בשטח של כ-120 מ"ר בסכום של 1.95 מיליון שקל.
.
- 6.מתלבט 03/01/2025 14:38הגב לתגובה זוהרבה זמן מחכה לקנות שם וכל פעם מחכה שאולי המחירים ירדו קצתהאם יש עוד מקום לעליות בעיר הזו
- 5.חאלס עם ההנדוס... (ל"ת)אפי 03/01/2025 13:08הגב לתגובה זו
- 4.משיח 03/01/2025 12:54הגב לתגובה זועסקה שרשמתם מ 2013 עם תשואה של 49 שנה זה יוצא 4% בשנה ואז תורידו אינפלציה של 30% ב 12 שנה האלה אז בפועל יש פה 19% עליה ולא 49.תעבדו על מישהו אחר נגמרו הפראיירים.
- 3.המחירים מוגזמים לגמרי זוג צעיר לא יכול לקנות דירה (ל"ת)דני 03/01/2025 11:31הגב לתגובה זו
- 2.קניתי לפני שנתיים הרווחתי 20% ימשיך לעלות (ל"ת)גדעון 03/01/2025 09:44הגב לתגובה זו
- 1.באר יעקב 03/01/2025 09:26הגב לתגובה זואת ערכה בהתמדהבאר יעקב היא יהלום גולמי שרק עכשיו מתחילים ללטש אותו.
דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקיאמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"
חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף
עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.
התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40%
מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".
מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".
העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.
- גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
- "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
