מושבה של פעם, עיר של היום: המחירים בבאר יעקב ממשיכים לטפס
המחירים עולים, הנהירה לעיר גוברת; באיזו שכונה נמכרה דירה עם תשואה שנתית של 7.1%?
באר יעקב הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים המבוקשות בשוק הנדל"ן הישראלי. תהליך פיתוח מואץ, הכולל בנייה חדישה, חידוש התשתיות והשדרוג הסביבתי, הפך אותה ליעד אטרקטיבי עבור משפחות צעירות ומשקיעים כאחד, כשהשכונות החדשות בעיר זוכות לביקושים גדולים ועליית מחירים.
נראה אף כי הירידה במחירי הדירות בשנת 2023 (עד המלחמה) 'פסחה' על העיר, שכן המחירים נותרו יציבים בשנת 2023 כשבסיכום של השנתיים האחרונות המחירים עלו בקרוב ל-20%. ייתכן כי העליות לא מוצו. זוגות צעירים ממשיכים לנסות ולרכוש דירות בעיר, בעיקר את אלו שנמצאות בשכונות 'הצעירות' והחדשות. המחירים בשכונות האלו כבר ברמת המחירים של השכונות בראשון לציון.
מחירי הדירות בבאר יעקב מציגים מגמת עלייה עקבית, למרות שראינו סוג של עלייה חדה ואז תיקון של העליות לאחר הקורונה - היא עדיין יציבה בטווח הארוך. המחיר הממוצע למטר הוא עומד על כ-25 אלף שקל, אך בשכונות חדשות זה 28-29 אלף שקל למ"ר. בשכונות הוותיקות, כמו המושבה הישנה, המחירים נמוכים יותר יחסית, אך עדיין נמצאים בעלייה. לעומת זאת, שכונות חדשות כמו חוטר והאקליפטוס מציעות בניה חדישה ונמצאות בטווח העליון של המחירים, מה שהופך אותן למבוקשות במיוחד בקרב משפרי דיור ומשקיעים.
סיפורה של דירה
ברחוב ברקת 6 שנמצא בשכונת רדיסו נמכרה לאחרונה דירה ב-2.72 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר בקומה 3 מתוך 12. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בסוף שנת 2015 בסכום של 1.48 מיליון שקל. 9 שנות החזקה בדירה - ריבית שנתית של 7.1%.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר על תשואה מצטברת ב-9 שנים של כ-84%. זו עסקה נהדרת למוכר שכן הוא קיבל לכיסו 1.24 מיליון שקל, אלא אם הוא צריך לשלם מס ואז הסיפור הוא מעט שונה למרות שבדרך כלל המשקיעים יודעים איך להימנע מתשלום מס שבח, אבל ממס רכישה אי אפשר להימנע.
בהינתן שלתקופה המדוברת (שנת 2015) המס על דירה שעלתה מעל ל- 1.3 מיליון שקל הייתה מחויבת במס רכישה של 5% - אנו רואים כי התשואה המצטברת שלו לתקופה עומדת על 79%, אלא אם מדובר בדירת יחידה שעליה לא חל מס רכישה ואז הדיון פחות רלוונטי והתשואה תישאר על 84%.
עסקאות אחרונות
ברחוב שא נס שבשכונת גני מנחם נמכרה דירה לאחרונה בתמורה ל-2.05 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשנת 2013 במיליון שקל. זאת עסקה מרשימה שכן מדובר על תשואה מצטברת של כ-49%. או אם תרצו - יותר מפי 2 על סכום ההשקעה.
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
ברחוב דוד הכהן שבשכונת הרמב"ם נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בסכום של 1.73 מיליון שקל - זאת לאחר שנרכשה בידי המוכר ב1.5 מיליון שקל שנתיים וחצי קודם, תשואה מרשימה של 15.3% לתקופה קצרה יחסית. חשוב לציין שאותה הדירה נמכרה באותה תקופה למוכר, לאחר שנרכשה בשנת 2018 בתמורה ל-1.05 מיליון שקל ואם מסתכלים על התשואה שעשתה הדירה בסך הכול בפחות מ-7 שנים מגלים שהיא עומדת על סכום מצטבר של - 64%.
בשכונת פארק המושבה, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בקומה 4 מתוך 16 קומות עם שטח של כ-114 מ"ר בסכום של 2.75 מיליון שקל לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2009 במיליון שקל. זה מייצג תשואה מצטברת לתקופה של כ-170% ואם מסתכלים על זה בתשואה שנתית רואים כי מדובר על עלייה של 6.7% כל שנה.
ברחוב נופך 5, נמכרה דירת 4 חדרים בקומת קרקע עם שטח של כ-93 מ"ר בתמורה ל- 3.2 מיליון שקל. מדובר על דירה שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2020 בסכום של 2.25 מיליון שקל. ברחוב שוהם נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של כ-125 מ"ר תמורת 3.2 מיליון שקל.
ברחוב היהלום 8 נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בקומה 8/20 ועם שטח של כ-116 מ"ר, בסכום של 3.33 מיליון שקל - זאת לאחר שנרכשה בשנת 2022 בסכום של 2.9 מיליון שקל.
ברחוב ברקת 2 נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 5/20 בשטח של כ-109 מ"ר תמורת 2.8 מיליון שקל.
ברחוב החבצלת 5 נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 1 בשטח של כ-120 מ"ר בסכום של 1.95 מיליון שקל.
.
- 6.מתלבט 03/01/2025 14:38הגב לתגובה זוהרבה זמן מחכה לקנות שם וכל פעם מחכה שאולי המחירים ירדו קצתהאם יש עוד מקום לעליות בעיר הזו
- 5.חאלס עם ההנדוס... (ל"ת)אפי 03/01/2025 13:08הגב לתגובה זו
- 4.משיח 03/01/2025 12:54הגב לתגובה זועסקה שרשמתם מ 2013 עם תשואה של 49 שנה זה יוצא 4% בשנה ואז תורידו אינפלציה של 30% ב 12 שנה האלה אז בפועל יש פה 19% עליה ולא 49.תעבדו על מישהו אחר נגמרו הפראיירים.
- 3.המחירים מוגזמים לגמרי זוג צעיר לא יכול לקנות דירה (ל"ת)דני 03/01/2025 11:31הגב לתגובה זו
- 2.קניתי לפני שנתיים הרווחתי 20% ימשיך לעלות (ל"ת)גדעון 03/01/2025 09:44הגב לתגובה זו
- 1.באר יעקב 03/01/2025 09:26הגב לתגובה זואת ערכה בהתמדהבאר יעקב היא יהלום גולמי שרק עכשיו מתחילים ללטש אותו.
יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
החברות מגדילות את השותפות כך שיוזמות תחזיק 51% ב-8 חברות פרטיות עם עשרות פרויקטים למגורים, מסחר ונכסים מניבים; במסגרת ההסכם תשובה ימשיך לנהל את הפרויקטים ויקבל דמי ייזום וניהול בהיקף של 50 מיליון שקל
קבוצת יוזמות פיתוח נדל"ן וחברת איציק תשובה מעמיקות את שיתוף הפעולה ביניהן, במהלך שמרחיב משמעותית את היקף הפעילות המשותפת ועוברים לשליטה משותפת של שתי החברות. במסגרת ההסכם החדש, יוזמות צפויה לרכוש 51% מההון שמחזיקה קבוצת תשובה ב-8 חברות פרטיות, שבבעלותן החזקה בכ-30 חברות פרויקט הפועלות בעיר נתניה ובסביבתה. מדובר במתחמים הכוללים מגדלי מגורים, שטחי מסחר, משרדים ונכסים מניבים, לצד זכויות בקרקעות בהרצליה, הרצליה פיתוח ונתניה.
יש כאן שלושה פרויקטים מרכזיים שכבר נמצאים בשלב מתקדם יחסית: פרויקט ברחוב ירושלים בנתניה, פרויקט נוסף בשדרות ויצמן, ופרויקט שלישי ברחוב ז'בוטינסקי. בשלושת המתחמים נחתמו עד כה הסכמי התחדשות עירונית עם למעלה מ־90% מבעלי הזכויות, מה שמקדם אותם לעבר שלבי תכנון ורישוי מפורטים. בסך הכול, שלושת הפרויקטים כוללים פוטנציאל לבניית כ-333 דירות חדשות, לצד כ-920 מ"ר שטחי מסחר וכ-730 מ"ר שיועדו לשימוש ציבורי עבור עיריית נתניה. על פי הערכות החברות, היקף המכירות הצפוי בשלושת הפרויקטים עומד על כ-698 מיליון שקל, כאשר חלקה של יוזמות צפוי לעמוד על כ־178 מיליון שקל מכירות ורווח של כ-26 מיליון שקל.
העסקה החדשה מגיעה בהמשך לעסקה קודמת שעליה הודיעו הצדדים לפני כחודשיים, שבה חברו לשותפות ב-4 פרויקטים נוספים בנתניה בהיקף של כ-575 דירות ותחזית מכירות של כ־1.2 מיליארד שקל. כלומר, במקום שותפות נקודתית בפרויקטים בודדים, יוזמות נכנסת לעמדת שליטה רוחבית ברוב הפעילות היזמית של קבוצת תשובה באזור, תוך יצירת מבנה אחיד לניהול, תכנון, מימון וביצוע. מבחינת שתי החברות, מדובר בתהליך הדרגתי שבו הן מייצרות מודל שותפות ארוך טווח ולא מהלך חד־פעמי.
בנוסף, יוזמות תישא גם בעלויות ההון העצמי הנדרשות לקידום ולמימון הפרויקטים. המשמעות היא שהחברה תעמיד את חלקה במימון ותוביל את ההיבטים הכלכליים של הפרויקטים, בעוד קבוצת תשובה תמשיך לפעול כחברת ייזום וביצוע ותלווה את הפרויקטים עד מסירתם. מנגנון התגמול במסגרת ההסכם קובע כי קבוצת תשובה תקבל דמי ייזום וניהול בהיקף כולל של 50 מיליון שקל בתוספת מע"מ, אשר ישולמו בארבעה תשלומים שנתיים שווים.
ההסכם כולל גם תקופת בדיקת נאותות (Due Diligence) בהיקף של 90 ימים, עם אפשרות להארכה, שבמהלכה תבחן יוזמות כל פרויקט בנפרד. החברה תוכל לבחור אילו מהפרויקטים לכלול במסגרת העסקה, ובלבד שהיקף הפעילות הכולל לא יפחת מ-80% מהפעילות הקיימת של חברת תשובה. מנגנון זה מספק ליוזמות גמישות יחסית בבחינת ההיתכנות התכנונית, המשפטית והכלכלית של כל פרויקט, ומאפשר לה להתאים את סל הפרויקטים לרמת הסיכון שהיא מוכנה לשאת. בנוסף, הצדדים הסכימו על זכות הצטרפות הדדית לפרויקטים עתידיים לתקופה של 18 חודשים החל ממרץ 2026.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
