מושבה של פעם, עיר של היום: המחירים בבאר יעקב ממשיכים לטפס
המחירים עולים, הנהירה לעיר גוברת; באיזו שכונה נמכרה דירה עם תשואה שנתית של 7.1%?
באר יעקב הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים המבוקשות בשוק הנדל"ן הישראלי. תהליך פיתוח מואץ, הכולל בנייה חדישה, חידוש התשתיות והשדרוג הסביבתי, הפך אותה ליעד אטרקטיבי עבור משפחות צעירות ומשקיעים כאחד, כשהשכונות החדשות בעיר זוכות לביקושים גדולים ועליית מחירים.
נראה אף כי הירידה במחירי הדירות בשנת 2023 (עד המלחמה) 'פסחה' על העיר, שכן המחירים נותרו יציבים בשנת 2023 כשבסיכום של השנתיים האחרונות המחירים עלו בקרוב ל-20%. ייתכן כי העליות לא מוצו. זוגות צעירים ממשיכים לנסות ולרכוש דירות בעיר, בעיקר את אלו שנמצאות בשכונות 'הצעירות' והחדשות. המחירים בשכונות האלו כבר ברמת המחירים של השכונות בראשון לציון.
מחירי הדירות בבאר יעקב מציגים מגמת עלייה עקבית, למרות שראינו סוג של עלייה חדה ואז תיקון של העליות לאחר הקורונה - היא עדיין יציבה בטווח הארוך. המחיר הממוצע למטר הוא עומד על כ-25 אלף שקל, אך בשכונות חדשות זה 28-29 אלף שקל למ"ר. בשכונות הוותיקות, כמו המושבה הישנה, המחירים נמוכים יותר יחסית, אך עדיין נמצאים בעלייה. לעומת זאת, שכונות חדשות כמו חוטר והאקליפטוס מציעות בניה חדישה ונמצאות בטווח העליון של המחירים, מה שהופך אותן למבוקשות במיוחד בקרב משפרי דיור ומשקיעים.
סיפורה של דירה
ברחוב ברקת 6 שנמצא בשכונת רדיסו נמכרה לאחרונה דירה ב-2.72 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר בקומה 3 מתוך 12. אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בסוף שנת 2015 בסכום של 1.48 מיליון שקל. 9 שנות החזקה בדירה - ריבית שנתית של 7.1%.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר על תשואה מצטברת ב-9 שנים של כ-84%. זו עסקה נהדרת למוכר שכן הוא קיבל לכיסו 1.24 מיליון שקל, אלא אם הוא צריך לשלם מס ואז הסיפור הוא מעט שונה למרות שבדרך כלל המשקיעים יודעים איך להימנע מתשלום מס שבח, אבל ממס רכישה אי אפשר להימנע.
בהינתן שלתקופה המדוברת (שנת 2015) המס על דירה שעלתה מעל ל- 1.3 מיליון שקל הייתה מחויבת במס רכישה של 5% - אנו רואים כי התשואה המצטברת שלו לתקופה עומדת על 79%, אלא אם מדובר בדירת יחידה שעליה לא חל מס רכישה ואז הדיון פחות רלוונטי והתשואה תישאר על 84%.
עסקאות אחרונות
ברחוב שא נס שבשכונת גני מנחם נמכרה דירה לאחרונה בתמורה ל-2.05 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשנת 2013 במיליון שקל. זאת עסקה מרשימה שכן מדובר על תשואה מצטברת של כ-49%. או אם תרצו - יותר מפי 2 על סכום ההשקעה.
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
ברחוב דוד הכהן שבשכונת הרמב"ם נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בסכום של 1.73 מיליון שקל - זאת לאחר שנרכשה בידי המוכר ב1.5 מיליון שקל שנתיים וחצי קודם, תשואה מרשימה של 15.3% לתקופה קצרה יחסית. חשוב לציין שאותה הדירה נמכרה באותה תקופה למוכר, לאחר שנרכשה בשנת 2018 בתמורה ל-1.05 מיליון שקל ואם מסתכלים על התשואה שעשתה הדירה בסך הכול בפחות מ-7 שנים מגלים שהיא עומדת על סכום מצטבר של - 64%.
בשכונת פארק המושבה, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בקומה 4 מתוך 16 קומות עם שטח של כ-114 מ"ר בסכום של 2.75 מיליון שקל לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2009 במיליון שקל. זה מייצג תשואה מצטברת לתקופה של כ-170% ואם מסתכלים על זה בתשואה שנתית רואים כי מדובר על עלייה של 6.7% כל שנה.
ברחוב נופך 5, נמכרה דירת 4 חדרים בקומת קרקע עם שטח של כ-93 מ"ר בתמורה ל- 3.2 מיליון שקל. מדובר על דירה שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2020 בסכום של 2.25 מיליון שקל. ברחוב שוהם נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של כ-125 מ"ר תמורת 3.2 מיליון שקל.
ברחוב היהלום 8 נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בקומה 8/20 ועם שטח של כ-116 מ"ר, בסכום של 3.33 מיליון שקל - זאת לאחר שנרכשה בשנת 2022 בסכום של 2.9 מיליון שקל.
ברחוב ברקת 2 נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 5/20 בשטח של כ-109 מ"ר תמורת 2.8 מיליון שקל.
ברחוב החבצלת 5 נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 1 בשטח של כ-120 מ"ר בסכום של 1.95 מיליון שקל.
.
- 6.מתלבט 03/01/2025 14:38הגב לתגובה זוהרבה זמן מחכה לקנות שם וכל פעם מחכה שאולי המחירים ירדו קצתהאם יש עוד מקום לעליות בעיר הזו
- 5.חאלס עם ההנדוס... (ל"ת)אפי 03/01/2025 13:08הגב לתגובה זו
- 4.משיח 03/01/2025 12:54הגב לתגובה זועסקה שרשמתם מ 2013 עם תשואה של 49 שנה זה יוצא 4% בשנה ואז תורידו אינפלציה של 30% ב 12 שנה האלה אז בפועל יש פה 19% עליה ולא 49.תעבדו על מישהו אחר נגמרו הפראיירים.
- 3.המחירים מוגזמים לגמרי זוג צעיר לא יכול לקנות דירה (ל"ת)דני 03/01/2025 11:31הגב לתגובה זו
- 2.קניתי לפני שנתיים הרווחתי 20% ימשיך לעלות (ל"ת)גדעון 03/01/2025 09:44הגב לתגובה זו
- 1.באר יעקב 03/01/2025 09:26הגב לתגובה זואת ערכה בהתמדהבאר יעקב היא יהלום גולמי שרק עכשיו מתחילים ללטש אותו.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")