מה שהבנק לא מספר לכם: איך ניתן לחסוך מעל 100 א' שקל בתשלום המשכנתא?

רכישת דירה ונטילת משכנתא הן הצעד הפיננסי הגדול ביותר שמבצעים מרבית האנשים לאורך חייהם. הלחץ בישראל להתמסד ולרכוש קורת גג חוצה כמעט כל מעמד ומגזר ומרבית ההורים יתנו יד בהשגת ההון העצמי, גם במחיר של קימוץ בהוצאותיהם. לאחר שחיזר הזוג הצעיר אל הפתחים וגייס את ההון העצמי הנחוץ עומדת בפניו משוכת המשכנתא אשר גם לבעלי דוקטורט בפיזיקה גרעינית נראית כמו בליל מספרים אין סופי. אולם למרות התסכול, כדאי לחקור את הנושא לעומק כי לא תמיד הבנקים יספקו את מלוא המידע לחיסכון המרבי ויעדיפו לסנוור את הלווים בריביות ומבצעים בעוד שהדרך לחיסכון עוברת דרך בניית והתאמת תמהילי המשכנתא לצרכי הלקוח.

ניקח לדוגמה זוג צעיר המעוניין לרכוש דירת 4 חדרים בראשון לציון תמורת 1,350,000 שקל. הזוג דורש 70% מימון מכאן שסכום המשכנתא שיוכל ליטול הוא 945,000 שקל. נציין כי לזוג הכנסות בסך 17,000 שקל והון עצמי בסך 405,000 שקל.

מסלול א' הזוג הגיע לפגישת ייעוץ בבנק אשר הציג בפניו את תמהיל המשכנתא הבא: -311,850 שקל במסלול ריבית פריים לתקופה של 30 שנה -175,000 בריבית קבועה לא צמודה למדד לתקופה של 30 שנה -458,150 שקל בריבית משתנה כל 5 שנים לתקופה של 25 שנה

ההחזר החודשי בתמהיל זה עומד על 4,688.32 שקל ובהתאם לחישוב החזר כולל בהתבסס על מדד שנתי של 3% צפוי הזוג להחזיר סך של 1,879,257 שקל.

מסלול ב' התמהיל הבא: -237,000 שקל במסלול ריבית פריים לתקופה של 30 שנה -490,000 שקל בריבית משתנה כל 5 שנים ל-30 שנה -218,000 שקל במסלול דחיית תשלומים למשך 10 שנה

על חשבון מסלול דחיית התשלומים, ישלם הזוג כל חודש ריבית בלבד בסך 581.33 שקל, מכאן שההחזר החודשי יעמוד על 3,796.59 שקל. ההחזר החודשי שהוצע ללויים נמוך ב-891.73 שקל מאשר ההצעה שקיבל הלקוח בבנק, לתקופה של 10 שנים. את הסכום בסך 891.79 שקל יפקיד הזוג במשך 10 שנים בכל חודש, ויצור לעצמו חיסכון של 107,007 שקל לאורך כל התקופה (חיסכון ללא רווח מריביות).

את הסכום בסך 218,000 שקל יאלץ הזוג לפרוס בתום תקופת ה-10 שנים, אולם יוכל להפחית את סכום החיסכון בסך 107,007 שקל מסכום זה כך שיפרוס 110,993 שקל לתקופה של 15 שנה. מכאן, שההחזר החודשי הצפוי באותה תקופה ממסלול זה יהיה 777.22 שקל וסך ההחזר החודשי הכולל לאותה תקופה עתיד להיות 3,992.48 שקל.

גם כאן ההחזר החודשי נמוך יותר מהצעת הבנק ב-695.84 שקל. אם נחסוך כאן את ההחזר החודשי למשך 15 שנה, יהיה לזוג סכום של 125,251 שקל (ללא ריביות).

להלן סך התשלום הכולל שישלם הזוג לבנק בתום התקופה: על חשבון 237,000 שקל במסלול הפריים - 392,713.44 שקל על חשבון 490,000 שקל במסלול המשתנה כל 5 שנים - 1,237,957.71 שקל על חשבון הריביות בתקופת דחיית התשלומים - 69,759 שקל על חשבון הפריסה מחדש של 110,993 שקל ל-15 שנה - 176,848 שקל ונפחית את החיסכון הנוסף בהחזר החודשי בסך 695.84 שקל ל-15 שנה (125,251-) סך הכול: 1,752,027 שקל

לסיכום, במסלול ב' ישלם הזוג כ-127,228 שקל פחות מהסכום הכולל במסלול א' שהסתכם כאמור בסוף התקופה ב-1,879,257 שקל.

החיסכון המוצג הוא באמצעות התאמת תמהילי המשכנתא והחישובים בוצעו באותן ריביות שהוצעו ללקוח.

בכתיבת הכתבה סייע ערן כרמל, מנהל תחום משכנתאות טאבו ישיר מקבוצת קו מנחה

***החישובים בוצעו על פי הפריים הידוע כיום וע"פ מדד שנתי של 3%תוכניות החיסכון חושבו ללא השפעות ריבית. האפשרות שהוצגה בכתבה זו אינה מתאימה לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבות נוספות:

איך קונים דירה בשווי מיליון שקלים עם סכום ראשוני של 100 אלף ש'? הקבלנים: "הקיפאון מוחלט, הפחתנו מחיר ב-5% ובלתי אפשרי להוריד יותר מזה" רינה דגני צופה ירידה של 20% בביקוש לדירות ומעניקה תחזית לתשע"ב