חוזרים להמר על וגאס: מחירי הבתים קרובים לתחתית והתשואה היא דו ספרתית
העיר לאס ווגאס מהווה את אחד הסמלים הבולטים לקריסת שוק הנדל"ן האמריקני. לפי סוכנות RealtyTrac, מחירי הבתים בעיר החטאים צנחו ב-60% מאז שיא בועת הנדל"ן ב-2006 וב-22 חודשים האחרונים היא מדורגת כמובילה בשיעורי העיקולים במדינה.
אולם, אנליסטים צופים כי מחירי הבתים בעיר ירדו 16% נוספים עד חודש יוני ואז יגיעו לשיווי משקל. מסקירה של אתר החדשות CNNMoney עולה כי משקיעים וקבלנים שבים להמר על שוק הנדל"ן בעיר, זאת לאחר שלמעלה מ-36 אלף בתים נמכרו מתחילת השנה עד סוף ספטמבר, גידול של 11% בהשוואה לאשתקד. יצוין שיותר מ-50% מהבתים שנמכרים בעיר נמצאים תחת עיקול.
כתוצאה מהגידול בהיקף הרכישות, מספר הבתים החדשים ויד שנייה שנותרו למכירה עומד כיום על 10 אלף. ב- RealtyTrac סבורים כי אם קצב המכירות הנוכחי יימשך, כמות הבתים תספיק ללא יותר מחודשיים, נתון שלדבריהם מאפיין שוק מאוד בריא ומצביע על כך מחירי הבתים קרובים לתחתית.
מ-2006 התווספו לעיר 200 אלף תושבים חדשים, גידול של 11% הכפול משיעור גידול האוכלוסייה הארצי. הסיבה לנהירה לעיר היא יצירתם של מקומות עבודה חדשים בעת האחרונה, במיוחד בתחומי המלונאות, מסעדנות, מסחר, בריאות, חינוך וקמעונאות. שיעור האבטלה בעיר ירד בשנה האחרונה ב-2% ל-13.6%, נתון שעדיין נחשב גבוה, אך נחשב לירידה התשיעית בגודלה בין הערים הגדולות במדינה.
מחירו של בית ממוצע בעיר נמוך כיום בכשליש ממחיר הבתים החציוני בארצות הברית שנכון לאוקטובר עמד על 171,500 דולר, נתון שמושך לעיר משקיעים רבים. "לאס וגאס הוכתה קשות, אך הכלכלה משתפרת והאפסייד צפוי להיות משמעותי", אומר איש עסקים שרכש בשנה האחרונה את ביתו השני בעיר. "מדובר בדיסני וורלד למבוגרים, רבים עוברים לכאן בגלל יוקר המחייה הנמוך, מזג האוויר החם, מקום אופטימאלי לרכישת בית קיט."
בעקבות צניחת המחירים 63.3% מבעלי הבתים בעיר אינם עומדים בתשלום המשכנתא, אשר זינקה ל-120% משווי הבית והחשש הוא שרובם יאבדו את נכסיהם. המצב קוסם למשקיעים אשר רוכשים נכסים במחירים נוחים וזוכים לתשואה חלומית של כ-13%. בית בשטח של 130 מ"ר לדוגמה נמכר לאחרונה ב-140 אלף דולר ומושכר עבור 1,495 דולר לחודש.
- 9.יוסי 02/06/2012 09:20הגב לתגובה זורכשתי באמצע שנת 2011 ובסוף 2011 2 בתים בלאס וגאס. הבתים מושכרים בתשואה של 12% נטו בשנה. הטיפול בהשכרת הבתים הוא על ידי סוכנת קומית הגובה 10% בחודש מדמי השכירות.החודש ביקרתי בוגאס ונוכחתי לדעת שמחירי הבתים עלו בכ- 15-20 אחוזים. מעבר לשכירות המשתלמת אני מצפה שמחירי הבתים יעלו בשנים הקרובות נראה בשלב זה שעשיתי עסקה טובה
- 8.מומחה נדלן 11/11/2011 11:46הגב לתגובה זובמחיר של דירה קומה רבעית בבאר שבע אפשר לקנות בית על חצי דונם 150 מטר מטר בלאס וגאס ולהשכיר אותו ב1200 דולר מינימום ... וקחו בחשבון שהבית הזה עלה לפני 5 שנים פי 3 אז........ שלא יעבדו עלכם.........בית בלאס וגאס שווה מבית מירוחם ....
- 7.לופט גשפט 10/11/2011 21:37הגב לתגובה זובעל הדירה משלם את המס העירוני כולל מים // חובה לשלם מס הכנסה החל מ הדולר הראשון// הבתים בנויים מ עץ יש הוצאות רבות לתחזוקה// חובת ביטוח האמריקאים אהבת חייהם זה להוציא כסף מ חברת הביטוח מספיק שהדיר יגיד הריצפה לא היתה תיקנית וכ חברת גבייה עוד10% מהמחזור בקיצוד לא נישאר יותר מ 5%
- ועם כל זה שווה להשקיע בארצות הברית ולא בארץ , (ל"ת)אחד שיודע 11/11/2011 11:47הגב לתגובה זו
- 6.אלי 10/11/2011 19:45הגב לתגובה זואחי ואני יצאנו ל" מסע קניות" לפני חצי שנה וחשבנו שקל לקנות נכס בארה" ב. יש הרבה נתונים שצריך לבדוק. מערים כמו וגאס, פיניקס, דטרויט ואורלנדו בחרנו לא להשקיע בגלל כמות העיקולים הגבוה ואחוזי אכלוס נמוכים. התלבטנו בין יוסטון לניו יורק והחלטנו לטוס ולבדוק. נפגשנו עם 4 חברות מקומיות (העצה הכי טובה שאני יכול לתת היא לעשות עסק רק עם מקומיים, קיבלנו רושם בעייתי על חברות מישראל שרק מתווכות) ובחרנו להשקיע בניו יורק. לפני חודש רכשנו בניין של 3 דירות בברוקלין דרך gsn equities, הבניין כבר מושכר והתשואה לא רעה בכלל. כל החברות האחרות הציגו תשואה גבוהה יותר אבל אחרי ששיקללנו את הסיכון של מצב " דירה ריקה" ואיזורים בעיתיים אחרים בחרנו בניו יורק. האבסורד הוא שאפשר לקנות בית ביוסטון באותו מחיר של דירת חדר בבת ים ובניין בניו יורק במחיר של דירה במרכז. מה שכן, בחצי השנה האחרונה למדנו המון ויש הרבה דברים לשים אליהם לב.
- אלי 11/11/2011 13:07הגב לתגובה זואשמח להזמין אותך לצוהריים ולהתחלק בחויות
- למספר 6 אתה מאוד צודק ונשמח אם תשתף (ל"ת)עמרי 11/11/2011 07:15הגב לתגובה זו
- אלי 11/11/2011 15:35קודם כל בדקנו בכמה נמכרו בתים דומים באותו איזור (אותו zip code ואותו school district). אם החלטנו לרכוש בארה" ב ולשים את הכסף רחוק מהעין, רצינו לוודא שהמחיר הכולל (קניה וכל ההוצאות) נמוך לפחות ב20% משווי השוק. שכירויות: התשואה מן הסתם נובעת משכר הדירה. חשוב לבדוק שהמספרים המוצגים אכן נכונים ורלוונטים לשוק. קרבה לבתי ספר, קל יותר להשכיר כשהנכס קרוב לבתי ספר כי בדירות של 2-4 חדרי שינה יגורו גם ילדים. אחוזי אכלוס (Occupancy): במקומות כמו וגאס, פיניקס ודומיהם, אחוז האכלוס היה נמוך מ 85% ובחלק מהשכונות אפילו נמוך מ 70% כך שגם אם התשואה על פניו 16%, במציאות היא לא כזו. אחוז ההוצאות השוטפות לעומת השכירות. למה אני מתכוון? אם הארנונה עומדת על 200$ לחודש והבית מושכר ב 800$ יש כאן סיכון. אם הארנונה עומדת על 300$ לחודש והבניין (3 דירות) מושכר ב 5000$, הסיכון מאוד נמוך. זו אחת הסיבות שבחרנו בניו יורק. כמה זמן לוקח למכור בית/בניין? יש איזורים בארה" ב שהזמן הממוצע למכירה הוא 8 חודשים. שוב, בניו יורק הזמן הממוצע נמוך משמעותית (3.5 חודשים). יש עוד כמה פרמטרים לבדיקה שאת כולם אפשר לבדוק באינטרנט. משהו שהערכנו ב gsn הוא שכששאלנו שאלות " בדיקה" , הם ענו והפנו אותנו לאינטרנט כדי שנוכל לאמת.
- 5.נראה שזה לא 1495$-אם לדייק זה 1498$. (ל"ת)הדייקן מהנדל" ן 10/11/2011 17:47הגב לתגובה זו
- 4.gs invest 10/11/2011 13:12הגב לתגובה זוהתגובות אינן מקצועיות ובסיס הכתבה אכן מדוייק. אני יכול לומר שההשקעות שלנו מראות מספרים טובים יותר...
- 3.תחפשו בגוגל תשואה מובטחת מנכס מניב עבדו עליך (ל"ת)דיויד 09/11/2011 23:27הגב לתגובה זו
- 2.אלי 09/11/2011 18:49הגב לתגובה זוקודם זו תשואה ברוטו, לפני ארנונה, ביטוח וחברת ניהול כול ההוצאות הם ביחד לחודש: 430$, כמובן לפני שיפוצים ומס הכנסה פדרלי של 15%, עכשיו תעשו חשבון.
- אחד שמבין 09/11/2011 22:41הגב לתגובה זוהרבה יותר מכל השקעה כאן בארץ אז תעשו חושבים איפה כדאי יותר.. ונוסף לתשואה יש גם את ההשבחה של הנכס...
- 1.לכל אלו שרוצםלהמר עדיף בגלגל או אדום או שחור (ל"ת)50% עדיף על בלבולי ב 09/11/2011 18:09הגב לתגובה זו
"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת
יום שלישי, 23:00. חדר המגורים בבסיס האימונים בדרום שקט יחסית. אור יחיד בוקע מהפינה שבה יושב סמל איתי כהן. רוב חבריו לפלוגה כבר קרסו מותשים מיום מפרך בשטח, אך הוא לא מצליח לעצום עין. הראש שלו עובד שעות נוספות על הגרף האדום המהבהב באפליקציית המסחר בטלפון הנייד שלו. איתי, לוחם בגדוד חי"ר, לא חולם רק על סוף המסלול או על הדרגות הבאות.
במקום סתם לגלול באינסטגרם, הוא מנצל את השעות השקטות כדי לנהל תיק השקעות קטן. "כשהחבר'ה מדברים על המשחק כדורגל אתמול, אני בודק מה עשה הביטקוין", הוא מספר בחיוך קטן.
בין שמירה לשמירה ובין אימון ניווט למארב, איתי חולם במספרים, והוא לא לבד. בשנתיים האחרונות, המסכים של הסמארטפונים השתנו: אפליקציות משחקים פינו את מקומן לאפליקציות בנקאות, ושיחות על כדורגל או יציאות לסופ"ש הוחלפו בדיונים על מדדי S&P 500, קרנות מחקות וגם קריפטו. בסיסי צה"ל הפכו, בניגוד גמור לדימוי המסורתי של "תקופת ביניים" חסרת דאגות כלכליות, לחממת השקעות לוהטת, והשינוי הזה אינו מקרי.
נקודת המפנה המשמעותית התרחשה בינואר 2022, אז נכנסה לתוקף העלאה דרמטית בשכר החיילים הסדירים - זינוק של 50%. עבור לוחם כמו איתי, מדובר בתוספת משמעותית שהפכה את המשכורת החודשית מכסף כיס סמלי לסכום המאפשר חיסכון משמעותי. "פתאום אתה רואה 'נכנס לחשבון 2,400 שקל'", הוא מסביר, "זה סכום שאפשר לעשות איתו משהו. להשאיר אותו בעו"ש זה פשוט לבזבז אותו על שטויות. הבנתי שאני רוצה שהכסף הזה יעבוד בשבילי".
- בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
- יפן מתכננת תקציב ביטחון שיא של 60 מיליארד דולר: רחפנים ורובוטים במקום חיילים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלק מהשגרה, כמו טיול לשק"ם
הגורם השני שתרם לשינוי הוא הזמן. במיוחד בקרב המשרתים בתפקידי לחימה, שגרת השירות כרוכה בימים ארוכים של המתנה, שעות רבות בבסיס ויציאות מצומצמות הביתה (מגמה שהתעצמה משמעותית מאז ה-7 באוקטובר). הזמן הזה, שבעבר נוצל למנוחה או שיחות בטלות, מתועל כיום ללימוד. "אנחנו יושבים באוהל, אחרי שסיימנו את המשימות, במקום סתם לגלול בטיקטוק, אנחנו רואים סרטוני הסבר על בורסה. זה הפך להיות חלק מהשגרה, כמו טיול לילי לשק"ם", מספר איתי.
