הטיפול בבועת הנדל"ן אולי יצליח אך עלול ליצור בועות אחרות

גדי רגב, מנכ"ל פינקסו, מתייחס למתרחש בשוק הנדל"ן והניסיונות של הממשלה ובנק ישראל לנפץ את הבועה
גדי רגב |

אין לזלזל בכוונות הטובות של שר האוצר, יובל שטייניץ ושר השיכון והבינוי, אריאל אטיאס. תוכניתם החדשה לביטול מס השבח ולהעלאת מס הרכישה נשמעת הגיונית למדי: העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה תפחית את הכדאיות הכלכלית של השקעה בנדל"ן וביטול מס השבח על מכירת דירות יביא למכירתן.

נשמע פשוט: מצד אחד, הצעד יביא להעלאת היצע הדירות באמצעות ביטול מס השבח ומצד שני, יפחית את הביקושים לדירות באמצעות העלאת מס הרכישה. זו תנועת מספריים המטפלת הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש. תוסיפו לתוכנית זו את הצעדים שנקט בנק ישראל בהקשחת תנאי המשכנתא, וצעדים אחרים שננקטו על ידי הממשלה ותקבלו מלחמה אמיתית מצד הרשויות בעליית מחירי הנדל"ן בישראל, עליית מחירים המסכנת את הכלכלה הישראלית בכללותה, כדברי בנק ישראל.

אך המציאות, מה לעשות, מורכבת הרבה יותר מכפי שזה נשמע. נראה שהתוספת למס הרכישה נמוכה מדי בשביל לשנות את הכדאיות הכלכלית עבור המשקיעים בנדל"ן. כמו כן, הירידה בכמות של דירות להשקעה תביא, ככל הנראה, לעלייה בשכר הדירה שכן על פי תוכנית האוצר - יהיו פחות דירות שיופנו למטרה זו ולפיכך יהיו פחות דירות בשוק שיעמדו בשוק לטובת השוכרים.

אך הצביעות של אלה הנגועים בעניין זועקת לשמיים. הם צועקים: "שכר הדירה יעלה, והזוגות הצעירים שאין בידם לרכוש דירה יפגעו כעת מעליית שכר הדירות". רגע. זו בדיוק המטרה. כלומר, המטרה היא לא להעלות את שכר הדירה אלא לאפשר לאותם זוגות צעירים לרכוש דירה במחירים שפויים ולזנוח את השכירות. אם התוצאה היא שמחירי השכירות יעלו, המשמעות היא שהצעד היה אפקטיבי ומחירי הדירות ירדו אז על מה הזעקה?

בכל ההמולה על מחירי הנדל"ן לרגע, כך נדמה, שכחנו מדוע עלו מחירי הדירות. מחירי הנדל"ן עלו בעיקר ובשל הריבית הנמוכה השוררת בישראל. בסביבת ריבית נמוכה המשקיעים מחפשים אלטרנטיבה להשקעה והם מצאו אותה גם בנדל"ן וזו הסיבה שמחירי הנדל"ן עלו. שאף אחד לא ינסה למכור לכם סיפור אחר.

סטנלי פישר, אם רק היה יכול, היה מעלה את הריבית במהירות לרמה גבוהה יותר מהרמה הנוכחית (2%) בדיוק בשל כך. נגיד בנק ישראל לא יכול לעשות זאת בשל סביבת הריבית הנמוכה בעולם ופערי ריביות גבוהים הנגזרים ממנה ביחס לריבית בישראל יביאו להתחזקות נוספת של השקל אשר גם היא מסוכנת לא פחות מבועת הנדל"ן.

אז אם אנחנו מסכימים שעליית מחירי הנדל"ן נובעת, בין היתר ובעיקר, מהריבית הנמוכה, נבין עד מהרה שאם יעשו סיכול ממוקד להשקעה בנדל"ן שהרי המשקיעים יתורו אחרי השקעות אחרות ובועות אחרות עלולות לצוץ במוקדם או במאוחר שכן הריבית נשארה נמוכה. הדבר העיקרי שלמדנו בעשורים האחרונים שבועות כל הזמן משנות את פניהן ובאות בכל מיני צורות וגדלים והבועה האחרונה לא תהיה בהכרח הבועה הבאה.

כך, למשל, ניתן לראות שמדד המעו"ף עלה בכ-14% ומחפש שיאים חדשים בכל יום מסחר וזאת על אף הכלכלה המקרטעת. אולי בבורסה התפתחו כבר מחירים גבוהים מדי? בועה בבורסה יכולה בהחלט להיווצר לאור הקטנת אלטרנטיבות השקעה וסיכויים לבועה כזו גדלים לאור הקטנת הכדאיות בהשקעה בנדל"ן.

אין בדברים אלה בשביל לבטל את הצורך בטיפול בבועת הנדל"ן המתנפחת בישראל אך יש לשים לב לשורש הבעיה: העולם הגלובלי ספג מכה חזקה מאוד במשבר האחרון והתפרעות האשראי של הבנקים במשבר האחרון יצרה חובות שעומדים כרגע לנטל על כתפיהם של המדינות עצמן. המצב הקשה גורר ריביות נמוכות המזמינות בועות חדשות. המציאות, לסיכום העניין, מורכבת ועד שלא יחול שינוי אמיתי בכלכלה העולמית אנחנו ננסה לכסות את הרגליים עם שמיכה שעשויה להתגלות כקצרה מדי.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שמואל קצביאן
צילום: עזרא לוי

"השוק המקומי כבר מתומחר גבוה; השקל יגיע ל-3-3.12 בסוף 2026"

דיסקונט ברוקראז' עם סקירה סלקטיבית ל-2026: רוב הסקטורים מקבלים "תשואת שוק" - אפסייד של 26% בנייס, אלביט עם מחיר יעד של 1850 שקל 

מנדי הניג |
נושאים בכתבה דיסקונט

אחרי שנת 2025 חריגה בכל קנה מידה, עם זינוק של כ-50% בת"א 125 וזרימה של כספי משקיעים זרים לבורסה המקומית, דיסקונט ברוקראז' מנסים לשרטט את השוק של 2026. מצד אחד, הכלכלה הריאלית בישראל הולכת להנות משנה של התאוששות משמעותית, אבל מצד שני, שוק המניות כבר לא זול, וקשה יהיה לשחזר (ועל זה יסכימו רבים) את מה שראינו בשנה האחרונה.

נקודת המוצא זה שלא נכנס להחמרה ביטחונית משמעותית. אם נניח ככה, בדיסקונט מעריכים ש-2026 תהיה שנה שבה הכלכלה הישראלית תצמח בקצב גבוה מהעולם ואפילו מרוב מדינות המערב. תחזית הצמיחה של הכלכלה המקומית עומדת על 4.5% עד 5.5%, לעומת כ-3% בלבד בעולם (לפי קונצנזוס בלומברג). המנועים המרכזיים יהיו השקעות, בעיקר למגורים, חזרה של הצריכה הפרטית, וחלק מענפי היצוא.

במקביל, בדיסקונט מצביעים על המשך התמתנות באינפלציה. אחרי שהאינפלציה השנתית כבר ירדה לתוך היעד, הצפי של מחלקת המחקר הוא לירידה נוספת עד כ-1.6% בסוף 2026. לכך תורמים, בין היתר, חוזק השקל, התמתנות באינפלציה הגלובלית, שחרור מגבלות היצע, והעובדה שבשונה מ-2025, לא צפויה העלאת מע"מ.

הסביבה הזאת תאפשר לבנק ישראל להמשיך ולהפחית ריבית. בדיסקונט מעריכים לפחות שלוש הפחתות ריבית במהלך 2026, לרמה של 3% עד 3.5% בסוף השנה. הריבית הריאלית בישראל עדיין גבוהה יחסית, גם היסטורית וגם בהשוואה לעולם, והפער הזה, יחד עם האטה באינפלציה ורגיעה בפרמיית הסיכון, יתמוך בהמשך מהלך ההפחתות שכבר התחיל.


אג"ח ומט"ח: השקל ימשיך להתחזק, ירידת תשואות בטווח הקצר


בשוק האג"ח, בדיסקונט ברוקראז' מעריכים כי התנאים המאקרו-כלכליים תומכים בירידת תשואות, בעיקר בחלק הקצר של עקום התשואות, לפחות בחודשים הראשונים של 2026. המשך התמתנות האינפלציה, לצד צפי להפחתות ריבית והנחה ליציבות יחסית בפרמיית הסיכון, יוצרים סביבה נוחה יותר לאג"ח הממשלתי. עם זאת, הם מדגישים כי במבט של שנה קדימה חוסר הוודאות גובר, בעיקר בשל השאלה כיצד יתפתחו התשואות בארה"ב, ובתרחיש הבסיס הם מצפים לתשואת החזקה חיובית באג"ח הממשלתי בישראל לאורך העקום, אך ללא אחידות בין הטווחים.

מטרו (נת"ע)מטרו (נת"ע)

מבקר המדינה: פרויקט המטרו בגוש דן סובל מעיכובים, מחסור בכוח אדם וחוסר היערכות לאומית

מבקר המדינה מזהיר כי ללא טיפול מיידי במחסור בכוח אדם, בליקויי התיאום ובאי־הוודאות התקציבית, פרויקט המטרו בגוש דן, מיזם התשתית הגדול בתולדות ישראל, עלול להתעכב שנים ולחרוג משמעותית מהתקציב

רן קידר |
נושאים בכתבה מטרו מבקר המדינה

פרויקט המטרו במטרופולין תל אביב, מיזם התשתית הגדול והיקר בתולדות המדינה, ניצב בפני שורת חסמים מהותיים שעלולים לדחות את מועד הפעלתו ולהגדיל משמעותית את עלותו. כך עולה מדוח מיוחד של מבקר המדינה, המתריע מפני פערים חמורים בהיערכות הממשלה, מחסור בכוח אדם וציוד, ליקויים בתיאום בין גופים שונים ואי־ודאות תקציבית עמוקה.

המטרו, שעלות הקמתו נאמדת בכ-150 מיליארד שקל ומהווה כשליש מכלל השקעות המדינה בתשתיות בשנים הקרובות, אמור לשרת כ-3 מיליון תושבים ב-24 רשויות מקומיות, באמצעות שלושה קווים תת-קרקעיים באורך כולל של כ-150 ק"מ ו-109 תחנות. על פי התכנון, המערכת המלאה אמורה להתחיל לפעול בשנת 2037, אך מבקר המדינה מזהיר כי לוחות הזמנים הללו אינם מבוססים דיים.

מחסור חמור במהנדסים, עובדים וציוד

אחת הבעיות המרכזיות שמזהה הדוח היא מגבלת יכולת הביצוע של המשק הישראלי. לפי הערכות, לצורך קידום הפרויקט יידרשו עד כ-16 אלף עובדים זרים מקצועיים, לצד אלפי מהנדסים ואנשי מקצוע מקומיים, אך ההיערכות לכך טרם הושלמה. המחסור במהנדסים אזרחיים אף צפוי להחריף בשנים הקרובות, למרות ניסיונות עידוד אקדמיים שלא נשאו פרי.

גם בתחום הציוד ההנדסי קיימים פערים משמעותיים: מכונות חפירה מתקדמות (TBM), ציוד להקפאת קרקע ואמצעים תת־קרקעיים ייחודיים אינם זמינים כיום במשק הישראלי בהיקף הנדרש, וחלקם יידרשו להישען על קבלנים זרים, מהלך שמוסיף סיכון לעלויות וללוחות הזמנים.

תיאום לקוי ומבנה ניהולי חסר

הדוח מצביע גם על בעיות ניהול ותיאום. רשות המטרו הוקמה באיחור ופועלת במתכונת מצומצמת, ללא מועצה מאסדרת פעילה לאורך זמן, וחברת נת"ע פועלת זה שנים ללא הסכם מסגרת חתום עם המדינה. בנוסף, לא הוסדרו הסכמים מחייבים עם חברות תשתית מרכזיות כמו תקשורת ומים, מה שעלול לגרום לעיכובים של חודשים ואף שנים במהלך העבודות.