איתי סמדר
צילום: רז רוגובסקי
התחדשות עירונית

מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית: "תחום ההתחדשות רק יתחזק בעתיד"

"הדיירים בתל אביב יותר מהירי החלטה, בירושלים הם זהירים יותר", מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית על הפרויקטים הבולטים של החברה
אביחי טדסה |

חברת רוטשטיין רוטשטיין 2.43% , היא מהחברות הותיקות בתחום הנדל"ן בישראל. "החברה הפכה לציבורית בשנת 1993, פועלת כיזם וכקבלן מבצע בתחום המגורים", אמר איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית בשיחה עם ביזפורטל. לפני כעשור הצטרפו יצחק מירילשוילי ואבישי בן חיים כבעלי עניין בחברה, ולפני כשמונה שנים רכשה החברה 57% מחברת "אנשי העיר". כיום רוטשטיין פעילה במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, עם למעלה מ-19,000 יחידות דיור בשלבי תכנון וביצוע. פעילותה כוללת מגוון פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 בערים מרכזיות כמו לוד, בת ים, הרצליה וגבעתיים. 

אחד הפרויקטים שרוטשטיין מקדמת בימים אלה, כולל הקמת 538 יח״ד, במס' בניינים ברחוב נווה יעקב 28-32, בירושלים, במקומן של 111 יח״ד קיימות, לצד שטחי מסחר, שטחים ירוקים ושטחי ציבור.

איתי סמדר, מנכ

איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית; קרדיט: רז רוגובסקי

מה משך זמן הבנייה בפרויקטים השונים?

"משך הבנייה משתנה: פרויקט תמ"א 38 אורך כשנתיים, בעוד פרויקט פינוי-בינוי נמשך בממוצע כארבע שנים. כמובן שזה תלוי במורכבות הפרויקט ובהיקפו".

מה אחוז הרווחיות הגולמית בפרויקטים בהתחדשות העירונית?

"ברוב הפרויקטים הרווח הגולמי הממוצע עומד על 15%-16%. עם זאת, הרווחיות משתנה מפרויקט לפרויקט בהתאם למאפיינים הספציפיים שלו".

איך אתם מאזנים בין רווחיות הפרויקטים לצורכי הדיירים בהתחדשות עירונית?

"האיזון נוצר כבר בשלב הראשוני. כאשר אנחנו בודקים פרויקט, אנחנו בוחנים מה ניתן להציע לדיירים בהתאם לנתוני התב"ע והאזור. באזורים בהם אין ודאות תכנונית, קשה יותר להיות גמישים, אבל אנחנו תמיד שואפים ליצור ערך גם לדיירים וגם לפרויקט. יש הרבה משתנים שמשפיעים, כמו השפעות המלחמה, עלויות הבנייה והריבית הגבוהה".

דוגמאות לפרויקטים

שלמה המלך, לוד:

"מדובר בפרויקט ביוזמת העירייה עם תמיכה כלכלית של המדינה. המצב הקיים כלל 128 יחידות דיור, ואילו במצב החדש נבנות 354 יחידות, 117 מתוכן של החברה. זהו פרויקט עם מכפיל נמוך יחסית ולכן המדינה תמכה במענק כספי של 45 מיליון שקל כדי להבטיח את כלכליותו".

רחוב הרדוף, ירושלים:

"בפרויקט זה, שבמצב הקיים היו בו 179 יחידות דיור, ייבנו 750 יחידות חדשות. המאפיין של הפרויקט הוא מכפיל גבוה של 4, לצד הרחבת שטחי הדירות בכ-30 מ"ר לכל דייר".

מה הפערים בדרישות הדיירים בין אזורים שונים?

"היום הדיירים מכירים את התחום הרבה יותר טוב מאשר לפני עשור, והאופי של הדרישות השתנה בהתאם. בתל אביב הדיירים נוטים להיות ממוקדים עסקית ומהירי החלטה, בעוד שבירושלים הם זהירים יותר, מה שמאריך את תהליך החתימות. אנחנו מתאימים את עצמנו לאופי של כל אזור ולדרישות הדיירים בכל עיר".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

תחום ההתחדשות העירונית במבט לעתיד

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את השיא?

הבנקים מחקו 3.1%, חברות הביטוח 4.3%; נתניהו חשב שהוא יכול לתקן את הנזק אבל זה הולך להיות קשה. הבידוד מול אירופה מפחיד את המשקיעים

מערכת ביזפורטל |

הבורסה סגרה בירידות. ירידות של עד 2.3% בהובלת ת"א 90. תחילת היום היתה חיובית אחרי "המלצת הקנייה" של נתניהו לבורסה, אבל ככל שהמשקיעים קראו בין השורות את ההמלצה, הם הפנימו שהסיכונים גדולים. אל על ירדה ב-5.5%  מדד הביטוח נפל 4.3%, הבנקים ירדו ב-3.1%. בנוסף, הביטחוניות עצמן שהיו בעין סערת נאום ספרטה, ירדו בחדות ובראשן אלביט שהשילה 5.3% או 4.5 מיליארד שקל, ואחריה אימקו נקסט ויז'ן וסולרום, כולן צפויות להיכלל במדד הביטחוניות שיושק בנובמבר

גם הנדל"ן ירד, כשהמדד עצמו ירד 2.2% והסקטור כולו ירד, בהובלת עזריאלי שירדה 3%. מצד שני: נייס עלו ב4.8% וארית בכ-2%.


ראש הממשלה בנימין נתניהו דיבר על בידוד גלובלי. זה הפחיד את הציבור ואת המשקיעים. השוק התחיל לרדת. נתניהו עשה סיבוב פרסה, אבל למה שמשקיעים עכשיו ייכנסו לשוק כאשר הם מבינים שיש סיכון מאוד גדול לבידוד עולמי. אנחנו חוזרים 40-50 שנה אחורה, אולי היצוא והיבוא עם אירופה ייפגעו. ראש ממשלה לא יכול להגיד משהו ולחזור בו. דמיינו שמנכ"ל של חברה יגיד - אנחנו מנמיכים ציפיות ובגלל שהמניה ירדה הוא חוזר לשוק ואומר - לא הבנתם אותי, התכוונתי שרק מול הודו המכירות יירדו, אנחנו בצמיחה, המניה מצוינת. 

הינו "שוחטים" את המנכ"ל. אז המנכ"ל הפעם הוא נתניהו והוא לא מצליח להרגיע. ההיפך - הוא משדר חוסר אמון. 


במקביל גם בשוק האג"ח הממשלתי נרשמות ירידות בשערי האגרות כשהתשואות מטפסות בהתאמה - אג"ח ממשלתית שקלית בריבית קבועה ל-11.1 שנים שעלתה בתחילת היום עד 0.3% עברה לירידות של כ-0.4% ונסחרת בריבית ברוטו של 4.46%


דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוזדניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוז
ראיון

מנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות

דניאל לייטנר לקח את הקרן של תמיר פישמן מאפס ל-1.5 מיליארד שקל - בדרך הוא פגש את הקורונה, מהפיכה משפטית, מלחמות בעזה וטילים מאיראן - עדיין הוא פרו-שוק: מאמין בסקטור האנרגיה (דלק ונאוויטס) חותך פוזיציות כשמנכ"לים נוטשים; וגם - האם הורדת ריבית תמנע את הקריסה של הנדל"ן?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה תמיר פישמן ראיון

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, לקח את קרן המניות של בית ההשקעות מאפס עגול ליותר מ־1.5 מיליארד שקל בשווי נכסים. ומה שמדהים זה שזה קרה תוך כדי רצף של טלטלות. מהקורונה דרך המהפכה המשפטית ועד המלחמה בעזה וטילים מאיראן ובכל זאת הקרן מציגה בשלוש השנים האחרונות תשואה של יותר מ־120%, שזה לא רק הכי טוב בשוק אלא אפילו עוקף את מה שהביא ה-S&P בתקופה הזאת. בנוסף, חשוב לציין שלכל בית השקעות יש קרנות מוצלחות יותר וכאלו שפחות, לא באנו לנתח את המכלול כולו אלא להבין איך לייטנר הצליח לקחת את הקרן המנייתית לרמות כאלו גבוהות.

השאלה הכי בוערת שנדרשנו אליה הייתה כמובן לאיך הוא מתייחס כמנהל השקעות אל "נאום הספרטה" של נתניהו שאותו הוא הגדיר כ"לא חכם ולא במקום", והוסיף והזהיר שמסרים על "מדינת ספרטה" יכולים להחריף את הלחץ הבינלאומי על ישראל ולקבל גם ביטוי בשוק המקומי. 

וכדאי שנקשיב לו. במהלך השנים לייטנר צבר תובנות על מה כדאי - ובעיקר על מה לא כדאי - לעשות. "בהשקעות יותר חשוב זה מה לא לקנות מאשר מה לקנות" וכשמדברים איתו הוא לא מסתיר את ההעדפות שלו: להשקיע באנרגיה, כמו בדלק ובנאוויטס, לזהות בזמן את החולשה של סקטורים בעייתיים כמו נדל"ן, ולהיות עם יד על הדופק כל הזמן. אחד הכללים שהוא פיתח לאורך הדרך הוא "פרדוקס המנכ"ל העוזב" זאת אומרת שכשמנכ"ל עוזב בשיא זה הזמן גם שלנו לממש - ככה עשתה הקרן בנייס כשברק עילם פרש, באייל טרייבר במיטרוניקס וגם בפנינסולה. ואם כבר הזכרנו את נייס - הוא עוקב מקרוב אחרי חברות הצמיחה כמו מאנדיי וגם נייס, הוא מסתכל על מהפכת ה־AI ותוהה בקול האם המודלים העסקיים של החברות האלה בכלל מסוגלים לשרוד כיום "אפשר לשכפל את מאנדיי בעשר דקות".

אבל אם תשאלו אותו איך עושים כזאת תשואה בכזאת סביבה עסקית? התשובה תהיה שאין קסמים, יש עבודה קשה והרבה. לייטנר מנהל את הקרן בגישה שמזכירה יותר כמו פרייבט אקוויטי מקרן נאמנות. הוא קופץ ממשרד למשרד ולא מסתמך רק על ניתוח המספרים שהחברות מנדבות. הוא פוגש בהנהלות, עושה שיחות עם מתחרים ויורד לשטח כל הזמן.


אני רוצה להתחיל עם ההסתכלות שלך על הנאום של ראש הממשלה מזווית כלכלית אם שמים את הפוליטיקה בצד מה זה עושה לנו?