רני צים
צילום: אורן קאן
ראיון

רני צים רוכשת מרכז מסחרי שיניב לה רווח של 10 מיליון שקל בשנה

החברה רכשה את המרכז המסחרי גני תקווה ב-175 מיליון שקל; רני צים: "זו עסקה מצויינת. אני יכול לאגח את העסקה בריבית של 1.5% והמרווח שלי יהיה מעל 6%. המיקוד שלנו הוא עדיין פריפריה ומגזר ערבי, אנחנו ממשיכים לבחון עסקאות"  
איתן גרסטנפלד | (3)

חברת  רני צים 3.14% , תרכוש מחברת צמח המרמן  ואשדר שבשליטת אשטרום קבוצה 2.85%  (98.3%) את המרכז המסחרי "לב גני תקווה" תמורת 175 מיליון שקל. ה-NOI השנתי הצפוי, בתפוסה מלאה לאחר שלוש שנים ממועד פתיחתו, ובכפוף להשלמת העסקה הינו כ-15 מיליון שקל. 

מדובר בפרויקט מעורב שימושים, המוקם על ידי צמח המרמן ואשדר וכולל 250 יחידות דיור בשני מגדלי מגורים, לצד מרכז מסחרי הכולל גם שטחי משרדים ושטחי ציבור, בשטח של כ-8,800 מ"ר. כמו כן, כולל המרכז המסחרי  250 מקומות חניה. על פי ההסכם בין צים לצמח המרמן ואשדר, תמורת העסקה תשולם לאורך תקופת הבנייה, שצפויה להסתיים עד לסוף דצמבר 2020.

החל מחתימת ההסכם, רני צים ימשיך לקדם ולנהל את השכרת השטחים המניבים שחלקם כבר הושכר על ידי המוכרות. הפרויקט מבוצע על ידי הקבלן "קבוצת אשטרום", ומלווה ע"י בנק מזרחי טפחות ומנורה מבטחים ביטוח.

רני צים, בעל השליטה בחברה אמר לביזפורטל: "מבחנתנו מדובר בעסקה מצוינת - מרכז מסחרי בלב שכונת מגורים, נכס בהקמה שכבר בנוי עם שלד, כמעט ללא סיכון, כאשר 20% מהמרכז כבר מאוכלס. בין היתר נחתמו חוזים עם סופרמרקט חביב, סופר פארם, רולדין, וקופות חולים אשר יהוו 'עוגנים'". 

 

לדבריו כהשלמה לצמח המרמן ואשדר המתמחות בבניה למגורים לחברת רני צים יש יכולת להשביח  את המרכז המסחרי  - "כל אחד עוסק במה שהוא טוב בו. אנחנו טובים במרכזים מסחריים. אם שכר דירה ממוצע עומד על 120 שקלים למטר אצלנו יודעים לגבות עוד 20 שקלים לכ-140 שקל למטר"

"בתור תושב שגר במרחק של 500-600 מטר מהמרכז אני יודע מה הצרכים של התושבים. מדובר בשכונה של 6 אלף יחידות דיור ללא מרכז מסחרי בסביבה מעבר לקרית אונו שהוא קניון מסוג אחר, לא מרכז שכונתי. המרכז שלנו שכונתי ולא יהיה לו איום מצד מכירות באינטרנט".

להערכתו, העסקה תגדיל את פעילות החברה ב-20%-23%: "לקראת פתיחת הקניון , עוד כשנה, נאכלס בין 90% ל-100% ממנו. מניח שנאגח אותו ברמה של 1.5% ומרווח תשוואה של 6% על 175 מיליון. אני מעריך שנעשה רווח נקי של 9-10 מיליון בשנה החל מהשנה השלישת".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

״גני תקוה מתפתחת במהירות והופכת לישוב עירוני משגשג בלב אזור הביקוש של בקעת אונו וגוש דן המזרחי. המרכז המסחרי 'לב גני תקוה' ממוקם במע״ר של הישוב, מוקף באזור מגורים שוקק חיים, בתי ספר, קרית ספורט, בית דיור מוגן, מוסדות תרבות וגובל בפארק הייחודי 'שדרת התקוות', החוצה את גני תקוה ממערב למזרח.

"אנו מאמינים ביכולתנו להשביח את מתחם ״לב גני תקוה״ ולהפוך אותו למתחם לייף סטייל חברתי ייחודי של בילוי ופנאי, בהרמוניה מלאה עם מתחם המגורים הסמוך, כך שיהפוך לאבן שואבת לגני תקוה ובקעת אונו כולה. בהתאם לכך, אנו צופים כי המרכז המסחרי יניב 3 שנים לאחר פתיחתו NOI שנתי בסך של כ-15 מיליון ש"ח. צים מרכזי קניות הינה גורם דומיננטי בשוק מרכזי המסחר בישראל, ובכוונתנו להמשיך ולפעול להרחבת נוכחות הקבוצה בפריפריה ובמגזר הערבי גם בהמשך״.

 

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן: "הפרויקט ממוקם בלב המע"ר החדש של גני תקווה. גני תקוה הינה אחת הערים המשגשגות בבקעת אונו ומהווה אזור ביקוש בגוש דן המזרחי. אנחנו מאמינים בבניית פרויקטים מעורבי שימושים בכלל ובפרויקט "לב גני תקוה" בפרט. השטחים המסחריים במתחם מסווגים בשתי החברות כמלאי עסקי למכירה, ולכן פעלנו למציאת רוכש ראוי בעיתוי נכון לביצוע המכירה. חשוב לנו שניהול שטחי המסחר יימצא בידיים אמינות ומקצועיות, כמו חברת רני צים, כך שיתמוך במתחם המגורים הסמוך שלנו וכמובן ישרת את גני תקווה והסביבה כולה. הפרויקט נמצא כיום בשלבי בנייה מתקדמים ולכן העסקה עם רני צים היא עסקה משתלמת ונכונה לכל הצדדים. גם בעתיד נשאף ליזום מתחמי מגורים עירוניים משמעותיים הכוללים שטחי תעסוקה ומסחר". 

 

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר: "אנו שמחים שחברת "רני צים מרכזי קניות בע"מ" תמשיך את השכרת החנויות והמשרדים ופיתוח המרכז המסחרי, הנבנה על ידי אשדר וצמח המרמן כחלק ממתחם המשלב את פרויקט המגורים של החברות. אנחנו רואים במרכז האיכותי, שצפוי להיפתח לאחר אכלוס שני מגדלי המגורים, חלק מהפרויקט המשולב המהווה יתרון משמעותי לדיירים. אשדר מקבוצת אשטרום מתמקדת ביזום, תכנון, בנייה ושיווק של פרויקטים למגורים ותזרים המזומנים הצפוי לה מהעסקה יופנה לקידום התחלות בנייה לפרויקטים שבליבת העסקים שלה". 

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    החברה מונפקת רק שנה 03/10/2019 12:56
    הגב לתגובה זו
    החברה מונפקת רק שנה איך אתה כותב שלוש שנים אינטרס למה רישעות? בסוף השוק יאכל את הכובע
  • 2.
    משקיע 02/10/2019 16:14
    הגב לתגובה זו
    כי השוק לא מאמין לו. שלוש שנים הוא טוען שהוא יודע לעשות עסקים במגזר הערבי, ואז אחרי שהוא מגייס אג"ח הוא הולך לעשות עסקה בגני תקווה.
  • 1.
    איך המניה לא מגיבה 02/10/2019 15:44
    הגב לתגובה זו
    עסקה פצצה
בורסה, משקיעים (AI)בורסה, משקיעים (AI)

להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה

על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009

מנדי הניג |

הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P. 

בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר  מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.   

אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.  

השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.

כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד  "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?".  כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

זוז טסה 19.5%, גילת זינקה 5.6%, ת"א 90 עלה 1.1%

המסחר בת"א ננעל בעליות של עד 1.1%, בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבלטו היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל והדיווחים על הסכמות לקראת הסכם סחר חדש בין ארה"ב וסין הוסיפו גם הם סנטימנט חיובי

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה בעליות של עד 1.1%, בהובלת ת"א 90. מדד ת"א 35 גם הוא עלה ב-1%, יחד עם כל המדדים הסקטוריאליים, בהובלת מדד הנדל"ן, שעלה 2%. העליות הן על רקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות. הרחבה: סין וארה"ב לקראת הסכם סחר חדש: "השיחות היו מעמיקות, כנות ובונות"

עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות.  


קריאה חשובה - אג"ח ממשלתיות ארוכות נחשבות בעיני משקיעים רבים כאפיק סולידי לטווח ארוך, אך גם בהן יש מקום להבחנה חדה בין סוגי החשיפה והסיכונים. כיום התשואה באג"ח הממשלתיות השקלי הארוך עומדת על כ-4.4% לשנה, לעומת כ-1.9% באג"ח הצמודות למדד, פער שמשקף ציפיות אינפלציה ממוצעת של כ-2.45% לשנה ל-17 השנים הקרובות. כלומר, השוק מעריך שבממוצע המדד יעלה בקצב זהה כמעט ליעד של בנק ישראל. במה שווה להשקיע אם בכלל? זה תלוי בסוג המשקיע, פיזור הסיכונים, והערכות לגבי העתיד.  מי שמחפש אסטרטגיה מתוחכמת יותר יכול לשקול פוזיציה של לונג באג"ח שקליות ושורט על אג"ח צמודות, כדי ליהנות מהפער שבין התשואות, כל עוד האינפלציה בפועל נמוכה מהציפיות הגלומות. בסופו של דבר, השקעה באג"ח ארוכות מתאימה בעיקר למשקיעים סבלניים, שמבקשים לנעול תשואה נומינלית גבוהה יחסית לאורך זמן, ומבינים שגם השקעה סולידית לא תמיד חסרת סיכון. להרחבה - השקעה סולידית לטווח ארוך - 4.4% בשנה, מתאים?



חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.


אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.