איתי גורן
צילום: יחצ
ראיון

בוליגו נכנסת להשקעה בתחום המשרדים בארה"ב, מה התשואה הצפויה על הנכסים?

בוליגו קפיטל נכנסת לתחום המשרדים בארה"ב עם השקעה ראשונה בהיקף של 50 מיליון דולר; במקביל, החברה מדווחת על מימוש נוסף בתחום המולטי פמילי בדרום קרוליינה בהיקף של 64 מיליון דולר

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה בוליגו איתי גורן

בוליגו קפיטל בוליגו -0.17%   מרחיבה את תחומי פעילותה ומודיעה על כניסה ראשונה לשוק המשרדים בארה"ב. החברה השלימה רכישה של בניין משרדים בעיר אטלנטה, ג'ורג'יה, בשטח של כ-250 אלף רגל רבוע, תמורת כ-50 מיליון דולר. היקף ההון העצמי בעסקה עומד על כ-24.5 מיליון דולר, מתוכם השקעת בוליגו עצמה מסתכמת בכ-0.7 מיליון דולר.

בוליגו מציינת כי מדובר בניצול הזדמנות שנוצרה לאחר הירידות החדות במחירי נכסים בענף המשרדים בשנתיים האחרונות, מה שהוביל לכניסת משקיעים חדשים לשוק. עד כה התמקדה החברה בסקטורים של מולטי פמילי, דיור מוגן, מרכזים מסחריים ונכסי תעשייה ולוגיסטיקה, וכעת היא מרחיבה את פעילותה גם לתחום המשרדים, תוך בחינת עסקאות נוספות בהמשך.

במקביל, מודיעה בוליגו על השלמת עסקת מימוש נוספת בשנת 2025, מכירת נכס המולטי פמילי Ironwood בדרום קרוליינה, הכולל 280 יחידות דיור, תמורת כ-64 מיליון דולר. ההשקעה בנכס בוצעה בהון עצמי של כ-16.5 מיליון דולר בלבד, והניבה למשקיעים תזרים מזומנים חופשי מצטבר של כ-32 מיליון דולר, המשקף תשואה שנתית של כ-13% ומכפיל הון צפוי של פי 2.

בעקבות העסקה, צפויה בוליגו קפיטל לקבל דמי הצלחה בהיקף של כ-1.2 מיליון דולר. השלמת העסקה מתוכננת במהלך הרבעון הרביעי של 2025.


שוחחנו עם איתי גורן, מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל, להבין מה עומד מאחורי המהלך : "לאחר בחינה ארוכה וקפדנית של ההזדמנויות בשוק המשרדים בארה"ב, אנו שמחים להשלים את עסקת רכישת בניין המשרדים באטלנטה. אנו מאמינים שכיום, לאחר הירידות הגדולות בשווי הנכסים, ישנן הזדמנויות חד פעמיות בתחום המשרדים, ונמשיך לבחון עסקאות רכישה נוספות. במקביל, אנו שמחים לבשר על עסקת מימוש נוספת של נכס מולטי פמילי, שהניבה תשואה גבוהה למשקיעים".


מה התשואה הצפויה על הנכסים האלו? 

לדברי גורן, ״התשואה למשקיעים בפרויקט המשרדים שרכשנו תלויה במספר משתנים, כמו גובה הריבית ותנאי השוק שישררו בעת המימוש, בעוד מספר שנים. אין ספק שהמשבר בתחום המשרדים בארה״ב יצר הזדמנויות רכישה, ובעזרת השבחה של הנכס וטיוב תמהיל השוכרים, אנו מאמינים שנוכל להציג תשואה אטרקטיבית״.

למה אתה חושב שהירידות הגיעו לסיום?

״שוק המשרדים בארה״ב נמצא בנקודת פיתול, כאשר רוב הירידות הגדולות בערכי הנכסים כבר תומחרו ושוערכו. היום, דווקא בעקבות המשבר, ניתן לרכוש נכסים במחיר שנמוך משמעותית מעלות בנייה חדשה. אנחנו בסייקל שלילי כבר שלוש שנים, בעקבות עליית הריבית ותנופת הבנייה משנים קודמות. כיום, הנכסים החדשים מתאכלסים ומתייצבים, ויש ירידה חזקה בהתחלות בנייה. בנוסף, אנחנו מזהים בארה״ב מגמה ברורה של חזרה לעבודה, מה שמגביר את הביקושים בסקטור המשרדים״

האם יש עסקאות גדולות נוספות בדרך?

״אנחנו בוחנים עסקאות נוספות בתחום המשרדים בארה״ב, אבל באופן מאוד סלקטיבי. ממשיכים לבצע עסקאות בהיקפים גדולים בסקטורים האחרים בהם אנו משקיעים כגון מולטיפמילי, בתי אבות, תעשייה ולוגיסטיקה ומרכזי קניות שכונתיים״

קיראו עוד ב"שוק ההון"


תמונת מצב: שוק המשרדים האמריקאי מתמודד עם אתגרים

שוק המשרדים בארה"ב טרם חזר להתאוששות: שיעורי התפוסה עדיין נמצאים רחוק מהשיא כאשר חלק גדול מהמשרדים נותרו ריקים, ומכך נוצר לחץ מתמשך על ערך הנכסים והחוזים. לעומת זאת, השוק לא קופא לגמרי, בשל היצע משרדים עתיר, יותר שטח מוסר או מומר מבניין חדש לבנייה חדשה: 23.3 מיליון רגל רבוע צפויים להפוך או להיהרס במהלך 2025, בעוד שהיקף הבנייה החדשה עומד רק על כ-12.7 מיליון רגל רבוע. מבחינת שוק ההשקעות, יש גאות מסוימת: מחזור המכירות עלה, בעיקר סביב נכסים איכותיים (Class A) ובשווקים מבוקשים, במיוחד במניות REIT המתמקדות במשרדים.



בוליגו נסחרת לפי שווי שוק של 421 מיליון שקל לאחר שירדה בכ-9.5% ב-12 החודשים האחרונים. 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
יוסי כהן
צילום: צילום מראיון בערוץ 12

יוסי כהן מתקרב לאקזיט של 50 מיליון דולר

ראש המוסד לשעבר מכוון להיות ראש ממשלה, אבל בדרך עוצרים באקזיט ענק וגם מה חשוב יותר לכהן - המדינה או כסף?

תמיר חכמוף |

יוסי כהן, ראש המוסד לשעבר התארח בפודקאסט של יסמין לוקץ' והסביר לנו למה הוא צריך להיות ראש הממשלה הבא. העיתוי של הראיון כנראה לא מקרי. כהן שמר על עמימות ובחר שלא להיכנס לפוליטיקה כדי לא לפגוע בכיס שלו. הוא בחר בכסף הגדול בשנים האחרונות ולא "בהצלת העם", ועכשיו אחרי שהכסף כבר בדרך, הוא נזכר שהוא סופרמן.  

כהן, מתקרב לאקזיט של 40-60 מיליון דולר. כהן מחזיק באופציות בדוראל LLC (דוראל ארה"ב) המוחזקת על ידי דוראל, קרן אפולו וקבוצת מגדל ומרכזת פעילות רחבה בשוק האנרגיה המתחדשת בארה"ב. דוראל הודיעה ממש לאחרונה באופן רשמי על קידום ההנפקה בוול סטריט. זה היה אחד מהתפקידים של כהן - לפתוח דלתות, לקדם את הפעילות בארה"ב, לקדם את ההנפקה ועל זה הוא קיבל שכר ובעיקר אופציות בהיקף גדול.

ההנפקה צפויה להיות לפי שווי של 2-2.5 מיליארד דולר, לכהן יש אופציות ל-3% מהחברה לפי מחיר מימוש של מתחת ל-1 מיליארד דולר. השווי של האופציות צפוי להיות 40 עד 60 מיליון דולר, ויש עוד בונוסים ומענקים נוספים. 

יוסי כהן בשני אקזיטים - כסף ופוליטיקה 

לכהן יש עדיין תפקיד בקידום ההנפקה, אבל פחות קריטי מבעבר - המהלכים שעשה או לא עשה (מספיק שיודעים שראש המוסד הישראלי לשעבר הוא דירקטור בחברה) כנראה עזרו, פתחו דלתות. הפעילות גייסה כסף גדול ממשקיעי עוגן וקרנות השקעה, נכנסה לפרויקטים ענקיים בארה"ב ונערכת להמשך הרחבת הפעילות. כלומר, העסק כבר רץ טוב פנימית וחיצונית; ועכשיו זה זמן טוב לעשות אקזיט נוסף - עוד צעד לכיוון הפוליטיקה ולספק הערכה על התמודדות על תפקיד ראש הממשלה. 

זה לא מפתיע. חשוב להזכיר שכהן כבר אמר בעבר דברים בסגנון: הציבור רוצה אותי, הציבור קורא לי, יש לי אחריות. כן, כהן רוצה שתבינו שהוא עושה את זה בשבילנו, הוא לא בא בשביל כבוד, לא בשביל כוח, ובטח שלא כסף וטובות הנאה (את זה הוא כבר השיג, והאמת שעדיף ראש ממשלה עשיר, כזה שכנראה יהיה קשה יותר לשחד). הוא בא להציל אותנו. 

מסחר בייתי (GEMINI)מסחר בייתי (GEMINI)
בדיקת ביזפורטל

עמלות מסחר: איפה הכי זול לסחור בבורסה?

עמלות המסחר משתנות ותלויות בגודל תיק ההשקעות ובתדירות המסחר; הבנק הבינלאומי, בממוצע, מציע את העמלה הנמוכה ביותר על מסחר בניירות ערך מבין הבנקים ובתי ההשקעות הישראלים - 0.067%; בבלינק העמלות נמוכות על קנייה ומכירה של ניירות ערך זרים
תמיר חכמוף |

חלק חשוב מהרווח של משקיעים ובעיקר כאלו שעושים פעולות יחסית רבות נובע מחיסכון בהוצאות על דמי ניהול-דמי משמרת (אחת העמלות הכי מוזרות בעולם) ועמלות קנייה ומכירה של ניירות ערך. רוב הסכום הוא בעמלות קנייה ומכירה, כאן אפשר לחסוך הרבה. בגדול - אצל ברוקרים פרטיים זול יותר מאשר אצל בנקים, אבל זה לא באופן מוחלט. בבנקים יש עמלות תעריפיות שהן מאוד גבוהות. מי שלא יודע שאפשר לדבר-לנהל מו"מ ולהוריד עמלות, משלם עמלות גזל. מסתבר שהרבה נמצאים במצב הזה.

מי שמנהל מו"מ ויש לו תיק סביר - יגיע גם לעמלות כמו בברוקרים הפרטיים. הבנקים יודעים להילחם על מי שחשוב להם. ומבחינתכם - אם אתם לקוח קטן, סיכוי טוב שהעמלה הכי טובה תהיה  אצל הברוקרים הפרטיים, אלא אם אתם צעירים, מכניסים שכר גבוה והבנק מבין שיש פוטנציאל לגידול עתידי בתיק. אם אתם לקוח בינוני-גדול אז סיכוי טוב שהבנק יידע להשאיר אתכם. בסופו של דבר הבנקים יורדים די מהר לאזור 0.1% בתיקים סבירים, שזה בעצם מה שיש גם בערך בברוקרים הפרטיים, אם כי גופים חדשים מספקים הצעות טובות יותר, גם של 0.07% - אצל אלטשולר שחם בניירות ערך בערך כשבלינק מציעה 0.035% בחו"ל.   

בכללי אצל הברוקרים הפרטיים יש פה ושם גם 0.09%, או 0.08% לעמלות קנייה ומכירה, אבל זה כבר לא הבדל גדול מול הבנקים כשיש בנקים שמספקים גם עמלות כאלו. בכל מקרה, העמלות תלויות בגודל תיק ההשקעות ובתדירות המסחר. יכול להיות הבדל גדול אם משקיע פועל בממוצע כמה פעמים בשבוע, פעם בחודש או פחות מזה. וכמובן שיש הבדל גם אם מדובר בתיק השקעות של כמה עשרות אלפי שקלים או כמה מיליוני שקלים.

הבינלאומי הכי זול בין הבנקים; אלטשולר שחם הכי זול במערכת

מבדיקה של ביזפורטל עולה כי הבנק הבינלאומי , בממוצע, מציע את העמלה הנמוכה ביותר על מסחר בניירות ערך בארץ (מניות ואג"ח) מבין כל הבנקים עם עמלה ממוצעת בכל גדלי התיקים של 0.106%. אלטשולר שחם שהתחיל בפעילות ברוקראז' לפני פחות משנה, הכי זול במערכת כולה עם 0.075% בממוצע.  

זה משתנה בין תיקים שונים - למשל בתיק של מעל 1 מיליון שקל, הבינלאומי נותן עמלה אטרקטיבית של 0.0347% ומוביל גם ביחס לברוקרים הפרטיים. 

יש גופים שלא נותנים את כל החבילה - וואן זירו ובלינק לא פועלים בשוק המקומי. יש את UBS עם עמלות נמוכות בארץ - 0.065% לכל גודל של תיק, אבל הוא לא מספק שירות ליחידים ולעסקים קטנים.