בוליגו נכנסת להשקעה בתחום המשרדים בארה"ב, מה התשואה הצפויה על הנכסים?

בוליגו קפיטל בוליגו -1.71%   מרחיבה את תחומי פעילותה ומודיעה על כניסה ראשונה לשוק המשרדים בארה"ב. החברה השלימה רכישה של בניין משרדים בעיר אטלנטה, ג'ורג'יה, בשטח של כ-250 אלף רגל רבוע, תמורת כ-50 מיליון דולר. היקף ההון העצמי בעסקה עומד על כ-24.5 מיליון דולר, מתוכם השקעת בוליגו עצמה מסתכמת בכ-0.7 מיליון דולר.

בוליגו מציינת כי מדובר בניצול הזדמנות שנוצרה לאחר הירידות החדות במחירי נכסים בענף המשרדים בשנתיים האחרונות, מה שהוביל לכניסת משקיעים חדשים לשוק. עד כה התמקדה החברה בסקטורים של מולטי פמילי, דיור מוגן, מרכזים מסחריים ונכסי תעשייה ולוגיסטיקה, וכעת היא מרחיבה את פעילותה גם לתחום המשרדים, תוך בחינת עסקאות נוספות בהמשך.

במקביל, מודיעה בוליגו על השלמת עסקת מימוש נוספת בשנת 2025, מכירת נכס המולטי פמילי Ironwood בדרום קרוליינה, הכולל 280 יחידות דיור, תמורת כ-64 מיליון דולר. ההשקעה בנכס בוצעה בהון עצמי של כ-16.5 מיליון דולר בלבד, והניבה למשקיעים תזרים מזומנים חופשי מצטבר של כ-32 מיליון דולר, המשקף תשואה שנתית של כ-13% ומכפיל הון צפוי של פי 2.

בעקבות העסקה, צפויה בוליגו קפיטל לקבל דמי הצלחה בהיקף של כ-1.2 מיליון דולר. השלמת העסקה מתוכננת במהלך הרבעון הרביעי של 2025.

שוחחנו עם איתי גורן, מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל, להבין מה עומד מאחורי המהלך : "לאחר בחינה ארוכה וקפדנית של ההזדמנויות בשוק המשרדים בארה"ב, אנו שמחים להשלים את עסקת רכישת בניין המשרדים באטלנטה. אנו מאמינים שכיום, לאחר הירידות הגדולות בשווי הנכסים, ישנן הזדמנויות חד פעמיות בתחום המשרדים, ונמשיך לבחון עסקאות רכישה נוספות. במקביל, אנו שמחים לבשר על עסקת מימוש נוספת של נכס מולטי פמילי, שהניבה תשואה גבוהה למשקיעים".

• בוליגו מממשת 240 יח"ד תמורת כ-53 מיליון דולר
• בוליגו מוכרת נכסים בארה"ב תמורת כ-190 מיליון דולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה התשואה הצפויה על הנכסים האלו? 

לדברי גורן, ״התשואה למשקיעים בפרויקט המשרדים שרכשנו תלויה במספר משתנים, כמו גובה הריבית ותנאי השוק שישררו בעת המימוש, בעוד מספר שנים. אין ספק שהמשבר בתחום המשרדים בארה״ב יצר הזדמנויות רכישה, ובעזרת השבחה של הנכס וטיוב תמהיל השוכרים, אנו מאמינים שנוכל להציג תשואה אטרקטיבית״.

למה אתה חושב שהירידות הגיעו לסיום?

״שוק המשרדים בארה״ב נמצא בנקודת פיתול, כאשר רוב הירידות הגדולות בערכי הנכסים כבר תומחרו ושוערכו. היום, דווקא בעקבות המשבר, ניתן לרכוש נכסים במחיר שנמוך משמעותית מעלות בנייה חדשה. אנחנו בסייקל שלילי כבר שלוש שנים, בעקבות עליית הריבית ותנופת הבנייה משנים קודמות. כיום, הנכסים החדשים מתאכלסים ומתייצבים, ויש ירידה חזקה בהתחלות בנייה. בנוסף, אנחנו מזהים בארה״ב מגמה ברורה של חזרה לעבודה, מה שמגביר את הביקושים בסקטור המשרדים״

האם יש עסקאות גדולות נוספות בדרך?

״אנחנו בוחנים עסקאות נוספות בתחום המשרדים בארה״ב, אבל באופן מאוד סלקטיבי. ממשיכים לבצע עסקאות בהיקפים גדולים בסקטורים האחרים בהם אנו משקיעים כגון מולטיפמילי, בתי אבות, תעשייה ולוגיסטיקה ומרכזי קניות שכונתיים״

• הפניקס: "אפסייד של 29% בנאוויטס"
• הסטארט-אפ הסודי של אורמת השלים גיוס של 97 מיליון דולר; מה הפוטנציאל?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבנקים ירדו 1.5%, חברות הביטוח 1.7%; ת"א בניה איבד 2.7% -...

תמונת מצב: שוק המשרדים האמריקאי מתמודד עם אתגרים

שוק המשרדים בארה"ב טרם חזר להתאוששות: שיעורי התפוסה עדיין נמצאים רחוק מהשיא כאשר חלק גדול מהמשרדים נותרו ריקים, ומכך נוצר לחץ מתמשך על ערך הנכסים והחוזים. לעומת זאת, השוק לא קופא לגמרי, בשל היצע משרדים עתיר, יותר שטח מוסר או מומר מבניין חדש לבנייה חדשה: 23.3 מיליון רגל רבוע צפויים להפוך או להיהרס במהלך 2025, בעוד שהיקף הבנייה החדשה עומד רק על כ-12.7 מיליון רגל רבוע. מבחינת שוק ההשקעות, יש גאות מסוימת: מחזור המכירות עלה, בעיקר סביב נכסים איכותיים (Class A) ובשווקים מבוקשים, במיוחד במניות REIT המתמקדות במשרדים.

בוליגו נסחרת לפי שווי שוק של 421 מיליון שקל לאחר שירדה בכ-9.5% ב-12 החודשים האחרונים.