איתי גורן
צילום: יחצ
ראיון

בוליגו נכנסת להשקעה בתחום המשרדים בארה"ב, מה התשואה הצפויה על הנכסים?

בוליגו קפיטל נכנסת לתחום המשרדים בארה"ב עם השקעה ראשונה בהיקף של 50 מיליון דולר; במקביל, החברה מדווחת על מימוש נוסף בתחום המולטי פמילי בדרום קרוליינה בהיקף של 64 מיליון דולר

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה בוליגו איתי גורן

בוליגו קפיטל בוליגו 0%   מרחיבה את תחומי פעילותה ומודיעה על כניסה ראשונה לשוק המשרדים בארה"ב. החברה השלימה רכישה של בניין משרדים בעיר אטלנטה, ג'ורג'יה, בשטח של כ-250 אלף רגל רבוע, תמורת כ-50 מיליון דולר. היקף ההון העצמי בעסקה עומד על כ-24.5 מיליון דולר, מתוכם השקעת בוליגו עצמה מסתכמת בכ-0.7 מיליון דולר.

בוליגו מציינת כי מדובר בניצול הזדמנות שנוצרה לאחר הירידות החדות במחירי נכסים בענף המשרדים בשנתיים האחרונות, מה שהוביל לכניסת משקיעים חדשים לשוק. עד כה התמקדה החברה בסקטורים של מולטי פמילי, דיור מוגן, מרכזים מסחריים ונכסי תעשייה ולוגיסטיקה, וכעת היא מרחיבה את פעילותה גם לתחום המשרדים, תוך בחינת עסקאות נוספות בהמשך.

במקביל, מודיעה בוליגו על השלמת עסקת מימוש נוספת בשנת 2025, מכירת נכס המולטי פמילי Ironwood בדרום קרוליינה, הכולל 280 יחידות דיור, תמורת כ-64 מיליון דולר. ההשקעה בנכס בוצעה בהון עצמי של כ-16.5 מיליון דולר בלבד, והניבה למשקיעים תזרים מזומנים חופשי מצטבר של כ-32 מיליון דולר, המשקף תשואה שנתית של כ-13% ומכפיל הון צפוי של פי 2.

בעקבות העסקה, צפויה בוליגו קפיטל לקבל דמי הצלחה בהיקף של כ-1.2 מיליון דולר. השלמת העסקה מתוכננת במהלך הרבעון הרביעי של 2025.


שוחחנו עם איתי גורן, מנכ"ל ומייסד בוליגו קפיטל, להבין מה עומד מאחורי המהלך : "לאחר בחינה ארוכה וקפדנית של ההזדמנויות בשוק המשרדים בארה"ב, אנו שמחים להשלים את עסקת רכישת בניין המשרדים באטלנטה. אנו מאמינים שכיום, לאחר הירידות הגדולות בשווי הנכסים, ישנן הזדמנויות חד פעמיות בתחום המשרדים, ונמשיך לבחון עסקאות רכישה נוספות. במקביל, אנו שמחים לבשר על עסקת מימוש נוספת של נכס מולטי פמילי, שהניבה תשואה גבוהה למשקיעים".


מה התשואה הצפויה על הנכסים האלו? 

לדברי גורן, ״התשואה למשקיעים בפרויקט המשרדים שרכשנו תלויה במספר משתנים, כמו גובה הריבית ותנאי השוק שישררו בעת המימוש, בעוד מספר שנים. אין ספק שהמשבר בתחום המשרדים בארה״ב יצר הזדמנויות רכישה, ובעזרת השבחה של הנכס וטיוב תמהיל השוכרים, אנו מאמינים שנוכל להציג תשואה אטרקטיבית״.

למה אתה חושב שהירידות הגיעו לסיום?

״שוק המשרדים בארה״ב נמצא בנקודת פיתול, כאשר רוב הירידות הגדולות בערכי הנכסים כבר תומחרו ושוערכו. היום, דווקא בעקבות המשבר, ניתן לרכוש נכסים במחיר שנמוך משמעותית מעלות בנייה חדשה. אנחנו בסייקל שלילי כבר שלוש שנים, בעקבות עליית הריבית ותנופת הבנייה משנים קודמות. כיום, הנכסים החדשים מתאכלסים ומתייצבים, ויש ירידה חזקה בהתחלות בנייה. בנוסף, אנחנו מזהים בארה״ב מגמה ברורה של חזרה לעבודה, מה שמגביר את הביקושים בסקטור המשרדים״

האם יש עסקאות גדולות נוספות בדרך?

״אנחנו בוחנים עסקאות נוספות בתחום המשרדים בארה״ב, אבל באופן מאוד סלקטיבי. ממשיכים לבצע עסקאות בהיקפים גדולים בסקטורים האחרים בהם אנו משקיעים כגון מולטיפמילי, בתי אבות, תעשייה ולוגיסטיקה ומרכזי קניות שכונתיים״

קיראו עוד ב"שוק ההון"


תמונת מצב: שוק המשרדים האמריקאי מתמודד עם אתגרים

שוק המשרדים בארה"ב טרם חזר להתאוששות: שיעורי התפוסה עדיין נמצאים רחוק מהשיא כאשר חלק גדול מהמשרדים נותרו ריקים, ומכך נוצר לחץ מתמשך על ערך הנכסים והחוזים. לעומת זאת, השוק לא קופא לגמרי, בשל היצע משרדים עתיר, יותר שטח מוסר או מומר מבניין חדש לבנייה חדשה: 23.3 מיליון רגל רבוע צפויים להפוך או להיהרס במהלך 2025, בעוד שהיקף הבנייה החדשה עומד רק על כ-12.7 מיליון רגל רבוע. מבחינת שוק ההשקעות, יש גאות מסוימת: מחזור המכירות עלה, בעיקר סביב נכסים איכותיים (Class A) ובשווקים מבוקשים, במיוחד במניות REIT המתמקדות במשרדים.



בוליגו נסחרת לפי שווי שוק של 421 מיליון שקל לאחר שירדה בכ-9.5% ב-12 החודשים האחרונים. 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
עופר ינאי נופר אנרגיה
צילום: ראובן קופצ'ינסקי

עופר ינאי חושב שהוא אילון מאסק - רוצה מניות ב-800 מיליון שקל

ינאי קצת מתבלבל, דורש חבילת הטבות מותנית של 800 מיליון שקל אם המניה תעלה פי 4 בשלוש שנים - מזכיר מישהו? 

אין גבול לשיגעון הגדולות. ההצלחה גורמת לאנשים לחשוב שהם מעל הכל. עופר ינאי דורש שכר תיאורטי (בהינתן תרחישים מסוימים) של 800 מיליון שקל. אילון מאסק מנסה לקבל עכשיו 1 טריליון דולר תחת התניות מסוימות. ינאי מנסה להיות "מאסק הישראלי". קצת צניעות לא תזיק לו, אחרי הכל - ערך למשקיעים הוא לא ייצר. נופר היא מניה שלא סיפקה את הסחורה מאז ההנפקה לפני שש שנים. אלמלא זרימת הכסף מההנפקה והנפקות המשך שהיו מאז, לא ברור איפה נופר היתה. חוץ מזה, נופר היום היא סוג של פעילות מניבה עם פייפליין של ייזום. לא צריך מנכ"לים שהם אילון מאסק כדי לנהל אותה. כל מנהל סביר יעשה עבודה.  

יש צד חיובי בשגעון הגדלות, וזה בלי ציניות - אנשים עם שגעון גדלות מצליחים יותר. הדרייב לגדלות מביא אותם לשם. תביטו על המצליחים הגדולים, רובם עם שגעון גדלות. מאסק כנראה מוביל את השיגעון.   

מאסק לפחות דורש שכר על חדשנות טכנולוגית, על מהפכות עולמיות, על רובוטים שיהיו לכם בבתים, על רובוטקסי, על מכונית אוטונומית, על מה בדיוק ינאי דורש שכר? משהו התבלבל ומתבלבל לבעלי השליטה ולמנהלים - הם חושבים שהם מעל הכל ושמגיע להם הכל. ההצלחה ממכרת, בשביל זה יש מוסדיים. צריכים לעצור את הטירוף.   


ינאי מכוון לחבילה של 800 מיליון שקל באם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים. אפשר להגיד - מענק גדול אבל התנאי מאוד משמעותי, אבל דמיינו מה זה יכול לעשות למוטיבציה של ינאי להרים את המניה. מניות, כולם יודעים, לא עולת רק בזכות ביצועים. חוץ מזה, גם אם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים, קחו את התשואה מאז ההנפקה ועוד 4 שנים, לא תקבלו משהו שמגיע עבורו - 800 מיליון שקל! השכר הכי גבוה מעולם למנכ"ל בבורסה המקומית, למעשה השכר השנתי הגבוה פי 4-5 מהשכר הכי גבוה שהי ה למנכ"ל בבורסה המקומית. 


לאחר שהמוסדיים בלמו את חבילת השכר החריגה של המנכ"ל המיועד עמי לנדאו שהחליט לא להגיע (המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה), נופר אנרג'י נופר אנרג'י 0%   מציגה מתווה חדש, הפעם עבור עופר ינאי עצמו, בעל השליטה שהפך למנכ"ל הקבוע (עופר ינאי מינה את עצמו למנכ"ל הקבוע של נופר אנרגיה).

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה: אלביט וגילת ירדו וכמה מילים על נורמליזציה

על הנפט, על מניות הארביטראז', קריפטו ומה יעלה ומה יוריד את שערי המניות בבורסה?

מערכת ביזפורטל |

וול סטריט ירדה אמש - לסקירת הבורסה ועל מניות הקוונטים, המניות הדואליות ירדו, והן חוזרות למסחר בת"א עם דיסקאונט-פער ארביטראז' נמוך של 0.35%.  לטבלת מניות הארביטראז'. מניית אלביט מערכות 0%   תבלוט בירידה של 1.6%,  גילת 0%  ו קומפיוגן 0%   יתממשו ב-2%. 

הפתיחה צפויה להיות רגועה. אין חדשות לכאן ולכאן - אין משהו שנראה עשוי להרים את הבורסה, וגם לא ההיפך. האירוע הגול ביותר של החזרת החטופים החיים מאחורינו, החזרת החטופים החללים נעשית בשלבים. אף אחד לא יודע מה יהיה בשלבים הבאים של הסכמי הפסקת האש. אף אחד גם לא יודע מה יתפתח בזירות האחרות. מצד אחד יש חששות שהדרך להסכם תהיה עם מהמורות רבות. יש חששות מחזרה למצב של לחימה. מצד שני, המצב כעת עם היקפי מילואים יחסית נמוכים לעומת השנתיים האחרונות, מחזיר הרבה אנשים למסלול של עבודה שוטפת וזה צפוי להתבטא בפריון ובצמיחה. כמו כן, הלחץ להגדלת התקציב הביטחוני יורד. 

חייבים להגיד שסמוטריץ' כשר אוצר ומבחן התוצאה הוא החשוב - מצליח לשמור על הפרמטרים העיקריים של הכלכלה במצב טוב. הגירעון לא משתולל, יחס החוב תוצר לא קופץ. אף אחד לא היה מאמין שאחרי שנתיים של מלחמה ככה יראה המשק. מכאן אפשר להשתפר ובעיקר לצמוח וזה יתבטא בדוחות הכספיים של החברות הבורסאיות. מכאן האופטימיות, מכאן העליות בשנתיים האחרונות, אך צריך לזכור שהשוק מגלם תרחישים אופטימים, מכפילי הרווח גבוהים באופן היסטורי, כשיש אזורים שהם בתמחור אפילו גבוה מאוד.

הסיבה לאופטימיות מגיעה גם מפוטנציאל לנורמליזציה אזורית. זה יהיה שינוי כללי המשחק. הסכם כזה עם סעודיה והתקדמות מול סוריה מבטאים שני דברים - הראשון, ביטחון. מצב טבעי-נורמלי של יחסים כלכליים, מחזק את "ציר השלום", מול "ציר המלחמה". ככל שיהיו יותר מדינות שיצטרפו, כך הביטחון יגדל, כך השלום-נורמליזציה יהיו יציבים יותר. בורסה אוהבת כמובן מצבים כאלו, היא מקטינה את הסיכון הכולל וזה מתבטא בעליית תשואה. 

עניין נוסף שמביא לאופטימיות באם יהיו הסכמי נורמליזציה-שלום הוא העסקים עצמם - המסחר עם סעודיה, פוטנציאל המכירות והסחר בין המדינות. צריך גם להזכיר שליצואנים שלנו יהיה קל וזול יותר לייצא למדינות במזרח התיכון מאשר לאחרות - העלויות יהיו נמוכות יותר בעיקר בשל הובלה נמוכה.