התייאשו מכחלון? הזוגות הצעירים חוזרים לשוק החופשי

הזוגות הצעירים חוזרים לשוק החופשי. בחודשיים האחרונים אלו מגדילים רכישות תוך שההיענות למחיר למשתכן הולכת וקטנה. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (א') עורך מחירון הדירות לוי יצחק הבוחנת את שוק הדירות בחודשיים האחרונים.

"השוק חוזר לפעילות טבעית יותר, של ביקוש שנענה בהיצע, אך מספר המשקיעים נותר קטן מאוד, מצב שמקשה על משפרי הדיור לנוע קדימה. חסרונם של המשקיעים, שערי היעד שלהם היו בעיקר, תל אביב, ירושלים, נתניה, אשדוד ואילת מורגש מאוד", נכתב בסקירה. ​בפריפריה הצפי הוא דווקא לירידת מחירים תוך מספר שנים, כשיבשילו הפרויקטים של דיור למשתכן וחלק גדול מהדירות יוצע להשכרה.

לא תאמינו לאן נעלמו המפגינים מהמחאה החברתית

המשקיעים רוכשים בת"א, הזוגות הצעירים יוצאים על פי הסקירה, מתחילת 2019 משקיעי הנדל"ן רכשו דירות למטרת השכרה בעיקר באזורים בעלי דרישה לדירות בשכירות בהם תל אביב רבתי, ירושלים וחיפה, ליד מוסדות להשכלה גבוהה ובאר שבע. מנגד, באזורים רבים בהם חלה ירידה במספר המשקיעים המחירים עלו אך יצחק מדגיש כי אין מדובר במגמה ארצית גורפת. עוד ניכרו הבדלים בסוגי הדירות הנדרשות ובגודלם.

בעיר תל אביב ניכרו פערים גבוהים בין השכונות כאשר מחירי הדירות בצפון מרכז העיר שלחו את הרוכשים לערים השכנות, רמת גן וגבעתיים (בעיר תל אביב שיעורי הגירה שלילית מהגבוהים ביותר לערים השכנות - לכתבה המלאה). 

• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?
• משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?

במחירי הדירות הקטנות, בנות 2,3 חדרים, כמעט ולא ניכרים שינויים במחירים בצפון מרכז העיר בעוד שבשכונות הדרומיות היזמים נותרו עם מלאי דירות ללא קונה. עם זאת, דירות מיד שנייה נמכרות במחירים הריאליים ללא שינוי.

בגזרת הדירות הגדולות, בעוד שבדרום העיר היצע זה כמעט ואינו קיים, בצפון מרכז העיר מחירי דירות 5 חדרים ומעלה בירידה תלולה. בקרב דירות מיוחדות, דופלקסים ופנטהאוזים- המחירים בקריסה של ממש, עם ירידות ופשרות כלפי מטה של 15% ואף יותר.

שכירות חודשית לדירת 3 חדרים בפברואר 2019 עמדה על 6,000 שקל, דירת 4 חדרים - 6,810 שקל, דירת 5 חדרים - 9,000 שקל. המחירים משקפים גידול של 6%-3% במחירים לעומת פברואר אשתקד. 

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בהתייחס לשיעור ההגירה הגבוה של הזוגות הצעירים מהעיר, הן בדירות להשכרה והן בדירות לרכישה, מדגיש יצחק כי מדובר באילוץ ולא בבחירה. אלו העדיפו לרכוש דירות 4-5 חדרים המוצעות בערים השכנות, רמת גן וגבעתיים, במחיר דומה לדירת 3 חדרים במרכז תל אביב שלרוב אינו יורד מ-3.5 מיליון שקלים בבניינים ישנים. מנגד, שיעורם של מבוגרים ומשפחות אמידות מעל גיל 55 שעוברים לגור בתל אביב גבוה הוא, מה ששומר על רמת הביקושים בעיר.

ומה קרה אצל השכנות? על פי הנתונים, ברמת גן - גבעתיים מחירי הדירות יציבים כמו גם הביקושים (שחלקם מנותב על ידי מהגרים מתל אביב). כך למשל מחיר דירת 3 חדרים בפברואר 2019 עמד על 1.89 מיליון שקל, מחיר דירת 4 חדרים - 2.37 מיליון ודירת 5 חדרים - 3.15 מיליון. ​היצע הדירות החדשות אינו גדול ורובו ככולו בפרויקטים של תמ״א לסוגיה.

שכירות חודשית לדירת 3 חדרים בפברואר 2019 עמדה על 5,150 שקל, דירת 4 חדרים - 6,150 שקל, דירת 5 חדרים - 7,120 שקל. המחירים משקפים גידול של 4.7%-10% במחירים לעומת פברואר אשתקד. 

בחודשיים האחרונים רמת הפעילות עלתה מעט וחלק מהביקושים הכבושים עלו על פני השטח. במקביל, בעלי הדירות החלו להעלות את המחירים המבוקשים. עם זאת, יצחק מציין כי "ניכר חשש הן בקרב המוכרים בעלי הדירות, והן בקרב הרוכשים כאשר הבחירות בהחלט מעלות תהיות לגבי עתיד שוק הנדל״ן".

מקור הנתונים: לוי יצחק

בירת ההשקעות של ישראל מאבדת ממעמדה בעיר הבירה, קיים ביקוש יציב לדירות 2-3 חדרים לצד עליה מינורית במחירים. בשכונות היוקרה בירושלים, טלביה רחביה או המושבה הגרמנית מחירי הדירות נעים החל מ-3.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים - כאן מציין יצחק כי מורגש חסרונם של תושבי ומשקיעי החוץ שהורחקו מישראל ע"י האוצר. לדבריו, המיסוי שהוטל עליהם (גם ברכישת דירה ראשונה) והרגולציה ממעיטים את מספרם, בעיקר בירושלים לאחוז חד ספרתי. 

בראשון לציון, הביקוש לדירות קטנות פחת עקב חסרונם של משקיעים, וזוגות צעירים שממתינים לדירות במחיר למשתכן. עיקר ההגירה לעיר היא של משפרי דיור מהשפלה: רמלה, לוד, יבנה כאשר מרבית הביקושים מצדם היא לדירות מרווחות המתאימות למשפחות.

בחיפה, שוק הנדל"ן פעיל מעט יותר מאז ינואר 2019. היצע הדירות בעיר ובסביבתה, בנאות פרס ובקריות, גדול למדי ועונה על הביקוש, הן של משפרי הדיור והן של הזוגות הצעירים. גם כאן ניכר היעדרם של המשקיעים כאשר מספר העסקאות בעיר התחתית, בהדר ובשכונת בת גלים, שהיו מעוז ההשקעות, ירד מאוד.

באר שבע, שהיתה במשך שנים בירת ההשקעות של ישראל, הפכה לעיר בה המשקיעים מוכרים בה הכי הרבה דירות בשנתיים האחרונות. חלק גדול ממשקיעי הנדל"ן רכש את הדירות לפני שנים במחירים זולים, וזכה להשבחה רבה על השקעתו. אך יש כאלה שביצעו את הרכישה בשנים האחרונות, ומכרו ללא רווח.

"מכירת הדירות באה בעקבות הכרזתו של שר האוצר על מיסוי נוסף (מס ריבוי דירות). אמנם מיסוי זה טרם יצא לפועל, אך כגלי הדף, הרבה את חששם של המשקיעים, שחשים נרדפים", נכתב בסקירה. עוד צוין כי חלקם הגדול מוכר את השקעותיו בארץ, ומשקיע בחו"ל.

בהרצליה, מספר העסקאות ירד משמעותית כמו גם מחירי הדירות. על פי הסקירה, משפרי דיור עדיין מבצעים עסקאות, אך מתקשים לגשר על הפער בין הדירות הנמכרות לדירות החדשות המוצעות למכירה. בהרצליה פיתוח, מחירי דירות היוקרה והווילות בקריסה של 15% ומעלה.

בנתניה חלה ירידה בשנה וחצי האחרונה בהיקף המשקיעים ותושבי החוץ הצרפתיים שנוטים להגיע לעיר. לצד זאת, לאחרונה ניכרת ההתאוששות בשוק הנדל"ן בנתניה כאשר נמצאו קונים לדירות 3-4 חדרים שהמתינו על המדף למעלה משנה, כמעט במחיר המבוקש. מנגד, דירות 5 חדרים בפרויקטים החדשים ליד הים, המבוקשים ביותר על ידי תושבי החוץ, מוצעות למכירה מזה תקופה ארוכה, ונמכרות בירידת מחירים מתמשכת.

באשקלון ניכר היקף גדול מאוד של בנייה בפרויקטים של מחיר למשתכן. מרבית העסקאות המבוצעות הן של זוגות צעירים במחיר למשתכן, ומיעוטן משפרי דיור. עוד נצפתה הגירה של תושבים מאשדוד, שם מחירי הדירות הגבוהים הביא אותם להגיע לשכנה הדרומית. 

באילת, ניכר במיוחד חסרונם של משקיעי החוץ, בעיקר מרוסיה כאשר דירות הפונות לפלח שוק זה מתקשות להימכר, ובירידת מחירים ניכרת.

מקור הנתונים: לוי יצחק