הזיגזג משתלם: שיפור בשכר של מנכ"ל מצלאוי שעזב וחזר
ערן מזור, שהיה סמנכ"ל כספים במצלאוי 2.31% מונה בתחילת השנה לתפקיד מנכ"ל החברה זאת לאחר זיגזג מוצלח, מבחינתו, בין מצלאוי לחברה מתחרה, חנן מור, בה לא כיהן בתפקיד המיועד ולו ליום אחד עקב ההצעה לחזור למצלאוי כמנכ"ל החברה. כעת, לאחר שמונה למנכ"ל, מבקש דירקטוריון מצלאוי מהאסיפה הכללית של החברה לאשר למנכ"ל החדש, ערן מזור, את תנאי השכר החדשים שלו. בתפקידו הקודם השתכר מזור ב-50 אלף שקלים אולם כעת עתיד שכרו לעלות ולעמוד על 56 אלף שקלים בחודש, בבקשת הדירקטוריון מצוין כי עלות שכרו לחברה תהיה כמיליון שקלים. בנוסף, יהיה זכאי מזור למענק שנתי תלוי עמידה ביעדים באופן הבא: באם הרווח השנתי הקובע יהיה מתחת ל-2.5 מיליון שקלים לא יהיה זכאי מזור למענק אולם אם הרווח הקובע יהיה מעל 2.5 מיליון שקלים זכאות המענק תהיה כ-5% מהרווח השנתי הקובע החל מהשקל הראשון, הרף שעליו עומד המענק נקבע על 5 מיליון שקלים כלומר רווח קובע של לפחות 100 מיליון שקלים לחברה.
מלבד זאת, מזור עשוי להיות זכאי למענק בשיקול דעת בגובה שלא יעלה על שלוש משכורות בשנה על-פי שיקול דעתם של ועדת התגמול ודירקטוריון החברה, ובלבד שסכום המענק השנתי למנכ"ל (לרבות המענק שיחושב על- פי עמידה בקריטריונים מדידים כאמור) לא יעלה על סכום המענק השנתי המקסימאלי- חשוב לציין כי במסמך שפורסם אין הסבר כלשהו שבגינו יהיה זכאי מזור למענק הנ"ל. הטבה נוספת אותה מבקשים מהאסיפה לאשר היא הקצאת מיליון אופציות בשיעור של 5% מהון המניות של החברה. מחיר המימוש של כל אופציה נקבע על 4.5 שקלים כשמחיר המנייה לתאריך בו התקבלה החלטת ועדת התגמול (18 בפברואר 2018) היה 4.33 שקלים, אך מחיר המניה בסמוך למועד פרסום המסך היה 5.5 שקלים, כלומר מחיר היעד לצורך מימוש האופציה נמוך בכ-18% ממחיר מנייה בסמוך למועד פרסום הבקשה. בשנים האחרונות איבדה המניה עשרות אחוזים משוויה והאג"ח נחשבות כבעלות רמת סיכון גבוהות, עם זאת, תנאי השכר של הבכירים ממשיכים להיות אטרקטיבים ביותר. מחברת מצלאוי נמסר בתגובה: "האמירה כי אגרות החוב של מצלאוי נחשבות בעלות סיכון גבוהות אינה מתיישבת עם מחיר האג"ח הנוכחי של החברה, עם העובדה שבמהלך רבעון 1 2018 החברה גייסה בהצלחה אג"ח סדרה בהיקף של 115 מיליוני שקל, עם עודפי ביקושים ובריבית אפקטיבית ממוצעת של כ-5.5%. לאחר ההנפקה כאמור בכוונת החברה לבצע פדיון מוקדם מלא לאגרות חוב סדרה ד (לחברה יש את המקורות הכספיים לביצוע פעולה זו). יודגש כי אג"ח ה׳ שהונפקו הינם במח"מ כ -3.5 ואגרות חוב אלו מובטחות בעודפים של שני פרויקטים איכותיים בקריית אונו ברמת-גן, פרויקטים שהחברה השקיעה בהם הון עצמי רב".
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)מס על שכר דירה - "הגבייה שלנו עלתה ב-10%"; והאם מס רכוש יחזור?
שי אהרונוביץ' מנהל רשות המסים על מאגר משכירי הדירות והעלייה בהיקף תשלומי מסים על שכר דירה
שי אהרונוביץ, מנהל רשות המסים עדכן השבוע בכנס של יועצי המס כי הגבייה ממסים על שכר דירה עלתה ב-10%. הוא הסביר כי הגבייה בכלל במיסוי נדל"ן בעלייה והוא שם דגש על המערכות של רשות המסים שמצליבות מידע ואוספות מידע על משכירי הדירות במטרה להוביל למאגר מידע מלא על המשכירים.
אהרונוביץ מנסה בכל שנה להעביר את חובת הדיווח על משכירים. מדובר בחובת דיווח מינימלית, לא מורכבת מבחינת בירוקרטיה, אבל כל פעם מחדש הוא נבלם בוועדת הכספים. הרכב הועדה וכנראה שהרכב הכנסת והממשלה לא מאפשר להעביר חובת דיווח על משכירים. זה קצת מוזר, כי לכאורה המחוקקים צריכים לדאוג לגילוי ולדיווח נכון. ככה גם הגבייה תהיה גביית אמת וזה ידוע שיש רבבות מעלימי מס בשכר דירה. אפשר לחשוב שחברי ועדת הכספים מוטים אולי אפילו ש, "על ראש הגנב בוער הכובע", אך כמובן שזה לא מבוסס, ושהועדה טוענת שהיא לא רוצה שלציבור יהיה עודף ביורקרטיה ורגולציה.
החשיבות של הדיווח היא אדירה, כי ככה רשות המסים תדע אם יש לאדם מסוים דירה מושכרת ותוכל להבין אם הוא "נופל" בחובת הדיווח. למשל - אם יש לו דירה במרכז תל אביב של 5 חדרים והוא לא מדווח, אז ברור שמשהו לא תקין. ככה היא תעלה גם על דירות בירושה שעדיין לא עברו ליורשים ומניבים שכר דירה ובכלל - תקבל מאגר מלא.
מעבר לכך, חובת הדיווח תוביל לכך שאנשים ירגישו יותר מפוקחים. הם לא יוכלו לעשות תרגילים להורדת שכר הדירה מתחת לרף, הם ישלמו כמו שצריך. ובכלל - צריך לחזור ולהגיד זאת - מדובר במס שולי. עד 5,640 שקלים אין מס; ומעל יש אפשרויות שונות - 10% או מס על פעמיים ההפרש בין הרף לשכר הדירה. מדובר במס נמוך במיוחד ועדיין - אנשים רבים מעלימים אותו.
- הצעה: עסקים עד מחזור של 300 אלף שקל לא ידווחו למס הכנסה; מה הסיכויים שזה יקרה?
- איך הצליחו ברשות המסים להכניס 20 מיליארד שקל בשנה ולהציל את הקופה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אהרונוביץ' אומר שרשות המסים מגיעה למאגר משלה והיא עדיין תנסה לחייב בדיווח, כשהדיווח יהיה פשוט ולא מכביד על הציבור. אהרונוביץ אמר בכנס שהגבייה עלתה גם בגלל שהיה החוזים עלו ושאנשים עברו את הרף והחלו לשלם. "הדיווחים עכשיו יותר אמת, צריך להעלות את החוזים למאגר. ככל, שהעולם משתנה, לאט לאט עוד ועוד ועוד אנשים שמשכירים דירות יעברו לשלוח חוזה בסמארטפון עם חתימות אלקטרוניות אז עוד שנתיים שלוש השוק יהיה יותר וככה חוזה יהיה אונליין".
