"מצב של מלחמה ממושכת עשוי להגביר את חוסר ההיצע בשוק הנדל"ן"
המלחמה בישראל גורמת לקבלנים לחששות גדולים. אחרי ירידה הדרגתית מתחילת השנה במחירי הנדל"ן, חלקם הרגיש לאחרונה כי חלה התאוששות מסוימת (קטנה יש לציין) במספר המבקרים במשרדי המכירות - אולם המערכה הזאת עשויה לגרום להעלאת הריבית, מה שייקר את המשכנתא ויבריח רוכשים פוטנציאלים.
"הריבית עשויה להיות יותר נמוכה מלפני שפרצה המלחמה". מנחם (ביזפורטל)
מצד שני, הקבלנים מלמדים אותנו שיעור בהיסטוריה. הם מדקלמים את הנתונים, מראים לנו את הגרפים ומוכיחים - בכל שנה שבה היה משבר ביטחוני חמור, כמו מלחמה או מבצע - המחירים זינקו בשנים הבאות. לא מדובר על עליה במחירי הנדל"ן באזור מסוים, אלא בעליה ממוצעת של הנדל"ן בישראל. השאלה היא האם הפעם, לאור הירידה במחירי הנדל"ן השנה בתוספת למצב הפוליטי והביטחוני שגרם לתנודות בשער הדולר ומשם לעליית ריבית - זה יהיה שונה.
"יש כאן שני מישורים שונים - ההשפעות של המלחמות על שוק הנדל"ן ומצד שני - ביקוש לעומת היצע. לפני עליית הריבית והמלחמה, מבחינת השפעות ביקוש והיצע, היינו במצב של עודף ביקושים ומחירי הדירות עלו. מחירי השכירות כחלופה עלו", אומר כלכלן השווקים הראשי של מזרחי טפחות, רונן מנחם. "עם העלאת הריבית, מטבע הדברים, חלה האטה בקצב ההתייקרות של הדירות - זאת הייתה תופעה גלובלית, גם בארה"ב, וראינו את מדד קייס שילר (מדד שעוקב אחרי מחירי הבתים בערים הגדולות בארה"ב, א"י), שרשם האטה חדה. מה שמיתן את קצב ההאטה היו שיקולי ההיצע בנושא שחרור קרקעות, היעדר בניה ועוד. ומכאן, אפשר לדבר על מחירי הנדל"ן".
איך משפיעה המלחמה על המצב שנוצר?
"אם בודקים השפעה של מלחמות בעבר, צריך לבדוק אם נכנסים למלחמה בתקופה של עודפי ביקוש או עודפי היצע. כלומר, האם המחירים עמדו לעלות או לרדת. אנחנו היינו במצב שבו המחירים במגמה של התמתנות העליות. דבר שני, צריך לבחון האם מדובר באירועים ביטחוניים ותחומים בזמן כמו מבצעים יזומים שאתה יודע שפרק הזמן קצר יחסית והיוזמה אצלך והמטרות ברורות והפגיעה בכלכלה היא יחסית קטנה, ואז אתה לא אמור לראות שינוי במגמות עצמן - לבין מצב מלחמה ממושכת ועוצמתית. במלחמה כזאת, שנכפית, אתה למעשה מגיב ואתה לא יכול לשלוט בעוצמת המלחמה, במשך המלחמה ובמידת הנזק שהיא תגרום לפעילות התעשייתית והבניה".
מה קורה כשהמלחמה מתארכת?
"ככל שהמלחמה נמשכת, וגורמת להרס תשתיות ופגיעה תחברותית ובמבנים או חוסר אפשרות לבצע פעילות בניה ולהגיע לאתרי בניה, כתוצאה מאנשים שנשארים בבית ופועלים שלא מגיעים, מטבע הדברים - יחולו כאן ירידה בהיצע הבניה והתארכות משך הבניה. זה עשוי לגרום להמשך עליית המחירים וגם להתחזקות שלהם. במצב של מלחמה ארוכה וממושכת ופגיעה בבניה, אתה יכול להיות בחוסר היצע".
בוא נדבר על השפעת הסנטימנט.
"במלחמה מתמשכת יש ירידה בנטיה השולית של משקי בית לשפר דיור. אתה לא יכול לקבל החלטות כי גויסת למילואים, זה פוגע בביקוש. עכשיו נשאל, מה יורד יותר - אם ההשפעה הראשונה היא לצד ההיצע שיירד יותר ואז תהיה תוספת לעליית המחירים, או ביקוש יורד. כרגע, ההיצע והביקוש - שניהם בירידה".
מה עם הריבית?
"בזמן שיש מלחמה אתה שואל באיזה מצב מוצא הריבית. המצב הפעם הוא מגמת עלייה עם אפשרות נוספת לעלייה באינפלציה. בנק ישראל יודע שבתקופה כזאת יש פיחות בשקל ואז הוא צריך להחליט - לעלות ריבית או להתערב בשוק המט"ח. הבוקר הודיע הבנק על החלטה להתערב בשוק. צפיתי את זה, זה משהו שהוא יותר קרוב מהעלאת ריבית. בשל השפעות המלחמה, הריבית עשויה להיות יותר נמוכה מלפני שפרצה המלחמה, כלומר - בתנאים נורמלים היא תסייע לשוק הדיור".
כמובן, ההסתכלות של הקבלנים של השוק היא שונה. בזמן שרוב הכלכלנים ובנק ישראל מסתכלים על בלימת האינפלציה והורדתה לטווח היעד של 3%-1%, הם מבינים שכל העלאת ריבית היא משמעותית ומקווים שמנחם צודק והסיכוי פחת. כעת, במצב מלחמה, החשש הוא שאזורים מסוימים שבטווח הטילים ייפגעו.
"אחרי כל מערכה עולה השאלה האם מחירי הנדל"ן יירדו, אבל הנתונים מוכיחים ההפך", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, השמאי אוהד דנוס. "בכל פעם שישראל עמדה בפני מערכות קיומיות, קרה משהו אחרי. המערכה הזאת היא כואבת מאוד ורעה מאוד והתחילה הכי גרוע, אבל זאת לא מערכה קיומית, לפחות לא כרגע. אין לי ספק שדברים יחזרו לקדמותם אחרי המצב הזה. בדרך כלל, הדברים באים לידי ביטוי בהעלאת הביקושים ולא לירידה. למיטב ידיעתי, אנחנו לא נמצאים בסרט רע יותר מאשר בעבר".
"האחדות כתוצאה מהמלחמה תביא לעליות". דנוס (שחר שירזי)
הריבית עדיין מכה ברוכשי הדירות.
"בסופו של דבר, אלה אירועים קצרי מועד, לפחות באופן יחסית. צריך לקחת בחשבון שזה נכון שהריבית גבוהה, אבל אם המשק ייקלע להוצאה בלתי צפויה כתוצאה מהמלחמה, אז להערכתי הריבית תרד מהר יותר ממה ממה שכולם חשבו כדי לעודד את המשק לפעול. המערכה הזאת, תביא לנו בסופו של יום אחדות והשינויים המשפטיים כנראה יירדו מסדר היום. הדבר הזה יכול לתת אוירה של 'פוסט קורונה', אוירה של אופטימיות וחזרה לשגרה".
הקבלנים חוששים מהעליה בשער הדולר. הם מכנים את העלאת הריבית הצפויה "מכת מוות".
"להסתכל על שער הדולר היום זו טעות, בטח לנסות ללמוד ממנו מה צופן לנו העתיד. בתקופת מלחמה יכולים לקרות כל מיני שינויים בבורסה ובמקומות אחרים. שוק הנדל"ן כפוף אליהם באופן טבעי. למדינת ישראל יש כרגע הרבה בעיות שהיא צריכה לטפל בהם. ברגע שהיא תסיים בהצלחה, יהיה זמן לאחות את הקרע ולחזור לשגרה. אי אפשר להספיד את שוק הדיור".
- 17.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)דני 11/10/2023 19:51הגב לתגובה זו
- 16.אז תעלו מחיירם עוד, נראה כמה תמכרו (ל"ת)קונה משוגע 11/10/2023 00:36הגב לתגובה זו
- 15.נדז"ל (ל"ת)אורן 10/10/2023 14:32הגב לתגובה זו
- 14.המחירים ימשיכו לקרוס ובעוצמה מתגברת (ל"ת)הנדל"ן בישראל גמור 10/10/2023 12:35הגב לתגובה זו
- 13.רונן 10/10/2023 01:26הגב לתגובה זוהמחירים של הדירות יעלו
- 12.אורן 09/10/2023 21:19הגב לתגובה זואיזה כתבה מגוחכת של הקבלנים אף אחד לא ירוץ לקנות אצלכם לא מחסור ולא נעליים. מגיע לכם לאכול את הלב אחרי החוצפה המגעילה שלכם כל השנים האלה
- 11.המדינה והכלכלה בקריסה! על איזה עלייה אתם מדברים?! (ל"ת)פיזדץ 09/10/2023 20:40הגב לתגובה זו
- אני 09/10/2023 22:39הגב לתגובה זוזמן נהדר לקנות מהם את הדירות. 50 אחוז פחות.
- 10.מציאותי 09/10/2023 20:09הגב לתגובה זוהקבלנים היסטריים. אין להם סיכוי, הריבית חזקה מהכל - מחירי דיור בתל אביב כבר ירדו 20% וממשיכים לרדת. מוכרי דירות היסטריים ומתווכים כל היום מתקשרים
- 9.יש מחסור וביקוש כבוש. תבואו למשרד שלי לקנות (ל"ת)קבלן לחוץ 09/10/2023 19:32הגב לתגובה זו
- 8.יוסי 09/10/2023 19:13הגב לתגובה זואף אחד לא רץ לקנות וכתבה מפגרת כזו לא תשנה את המציאות מי שבריבית 0% גרפו רווחים עתק והקפיצו מחירים כל חודש עכשיו יצטרכו לחזור לשפיות ולהוריד מחירים חזק כדי לשרוד. פמפום לא יעזור !!!
- 7.התכוונת לחוסר ביקוש?ח (ל"ת)אא 09/10/2023 18:30הגב לתגובה זו
- 6.אנונימי 09/10/2023 18:28הגב לתגובה זולא מפסיק לפמפם. הזוי
- 5.אאבב 09/10/2023 17:55הגב לתגובה זואני רץ לקנות בית פרטי בשדרות ב3 מליון שיהיה למחבלים קל להכנס. פראיירים לא מתים או שאולי כן
- 4.שמעיה 09/10/2023 17:54הגב לתגובה זואתם תראו מה יהיה בהמשך המשווקים של דירות בקפריסין וביוון לישראלים יפציצו אותנו בכתבות מפתות כי המלחמה הזו היא באה להם כמו מתנה משמיים
- 3.החיים 09/10/2023 17:11הגב לתגובה זובלי עובדי בנין מהשטחים ועובדים זרים הבניינים לא יבנו מעצמם המחסור בעובדים ימשך זמן רב....
- 2.ובצדק מוחלט 09/10/2023 17:04הגב לתגובה זויריקדת המחירים בנדל"ן יתחזקו מאוד עכשו. החגיגה נגמרה מזמן. המחירים יחתכו באכזריות.
- 1.מנחם ד - תל אביב 09/10/2023 14:45הגב לתגובה זובדיוק ההפך המחירים קורסים לחלוטין.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
