האם הקריסה בשווקים תשפיע על מחירי הדירות?

הירידות החדות בבורסה עלולות לגרום למשקיעים להסיט כספים לנדל"ן. השמאי ארז כהן מסביר

עדי ברזילי | 25/12/2018 11:30 (45)

נושאים בכתבה השקעה בנדל"ן התחדשות עירונית מחירי הדירות נדלן

ארז כהן, שמאי ומשפטן, מציג את המגמות שתופשות תאוצה בשוק הנדל"ן, המשך בריחת המשקיעים, ההתחזקות של מחיר למשתכן, הרגולציה על ההתחדשות העירונית, ואיך כל אלה יתבטאו במחירי הדירות בשנה הקרובה. צפו בראיון

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(45):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

27.
קבלן סיני 28/12/2018 17:02
הגב לתגובה זו
מוכן להמתין כמה שנים, אבל עדיף לכולם - עכשיו. הקבלן כבר יכול לקבל את הכסף ולא להמתין שנים ואני גם אפסיק לשכור ואעבור לגור בדירה משלי. WIN-WIN - טוב לכולם.
אבל זה העלות רק של מחיר הקרקע ...... (ל"ת)
אבל... 01/01/2019 11:21
הגב לתגובה זו
26.
מיכל 27/12/2018 11:47
הגב לתגובה זו
אין ספק בכלל שהמחירים הולכים לרדת... ואם הקבלנים רוצים להרוויח כדאי שיתחילו להוריד את המחירים ויפסיקו לחיות בבועה! יש היום לא מעט פרויקטים במחירים טובים לזוגות צעירים. צריך רק לדעת לחפש אותם. כמו פרויקט BEST בלוד או מלודי ברמלה. בלי מכרזים, בלי הגרלות בלי מחיר למשתכן.. מתי יקומו עוד קבלנים ויעזרו במהפכה?
מיכל זו ריבקה 27/12/2018 13:17
הגב לתגובה זו
כשהמחירים יירדו 50% אולי. עד אז חלקו דירות אצל אליקו.
25.
לא פראייר 27/12/2018 10:58
הגב לתגובה זו
דירת 100מ"ר שעולה לקבלן 300 אלף נמכרת במחירי בועה, 1,2-1,5 מליון.
קבלן סיני 27/12/2018 11:11
הגב לתגובה זו
כבר היו עושים MAIDAN
24.
מחירי סוף בועה 27/12/2018 10:56
הגב לתגובה זו
דירה שעלתה במחיר בועה, 1,2 מליון תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף.
23.
הבורסה הישראלית-זה דירות,יש בועה...בום... (ל"ת)
קבלן סיני 26/12/2018 12:04
הגב לתגובה זו
22.
תומי 26/12/2018 08:42
הגב לתגובה זו
והאמת שכך או כך לשניהם אינטרס. ארז כהן ידוע כפמפמן סדרתי שלחוץ מירידת המחירים הקרובה, כל נאד שיוצא ממנו מבציע רק על "עליית מחירים". אין אינטרסנטים אחרים לראיין? כבר מאוס לשמוע את הטמבל הזה.
21.
איש 25/12/2018 22:40
הגב לתגובה זו
למכור דירות מהר ולקנות את האגח שלהן חזרה בזולמספיק שכמה קבלנים יעשו את זה והשוק שגם ככה חצי מת נופל
20.
צביקה 25/12/2018 17:01
הגב לתגובה זו
זה מה שמשה כחלון רצה שתמכרו את הדירות שלכם תשקיעו בבורסה ותפסידו את הכסף .מי שעשה כך הפסיד את הכסף לא לשמוע לעצת כחלון אחיתופל וגם לא לפולקמן
שיי 30/12/2018 15:26
הגב לתגובה זו
לאחר הבחירות המוצרים יעלו והמחירים לא ישתנו תלוי בערך הכסף
פפפ 25/12/2018 20:12
הגב לתגובה זו
ואמר לך לימכור את הדירה.
מנחם 25/12/2018 19:12
הגב לתגובה זו
בארה"ב הבועה בבורסה ואצלנו הבועה היא בנדל"ן. תחנה הבאה של ההוריקן היא כאן
19.
בא 25/12/2018 16:55
הגב לתגובה זו
כאב בטן ,אני בטוח ב100 אחוז שאתה יודע את זה .
18.
מבין 25/12/2018 15:38
הגב לתגובה זו
חחח שמעו זה כל פעם מצחיק מחדש עד לאיזה רמה איחוד הקבלנים יגיע
קבלן סיני 27/12/2018 11:15
הגב לתגובה זו
דפקו את כל המדינה - לא די להם. כאשר מתקרבת סערה - הם מסתכלים איפה כדאי להם לשים כיסאות כדי לצפות איך הסערה תשבור לנו עצמות
17.
הבורסה לא תשאיר כסף למשקיעים והנדלן יצלול קפיש? (ל"ת)
ו 25/12/2018 15:01
הגב לתגובה זו
16.
מהבורסה יוצאים בלחיצת כפתור. מנדל"ן לפעים גם עשרות שנים (ל"ת)
ממי 25/12/2018 14:40
הגב לתגובה זו
15.
מנחם 25/12/2018 14:28
הגב לתגובה זו
לחזור לימי בן גוריון פרס ורבין ..עדיפות לצעירים
נראה שהצעירים כבר עשו רילוקיישן למדינות מפותחות.מי שיכל (ל"ת)
קבלן סיני 26/12/2018 12:06
הגב לתגובה זו
14.
חוסר אחריות היום להשקיע בנדלן בישראל (ל"ת)
אזרח ותיק 25/12/2018 14:03
הגב לתגובה זו
13.
זה מה שקורה כששואלים את החזיר על הצואה (ל"ת)
ממי 25/12/2018 13:57
הגב לתגובה זו
12.
מי שמרחם על קבלנים סופו להתאכזר לזוגות הצעירים . (ל"ת)
בא 25/12/2018 13:37
הגב לתגובה זו
11.
איזה נסיון עלוב להחיות את המת/שוק הנדל"ן,כולם בורחים! (ל"ת)
שמואל 25/12/2018 13:19
הגב לתגובה זו
10.
חרטטן בלתי נלאה 25/12/2018 13:17
הגב לתגובה זו
הבורסות מגיבות כהרף עים עקב נזילותן ויכולות לאבד אחוזים רבים תוך שניות. נדל"ן זה ספור הרבה הרבה יותר איטי. כאשר בורסה מתחילה ליפול זה לוקח לרוב ימים, שבועות, מקס חודשים עד שזה מסתיים בזמן הזה אף אחד לא קונה נדל"ן ואז ביום בהיר אחד זה מסתיים (כמו ב2009 בוול סטריט) ואז שוק ההון ומכפילי הרווח נראים שפויים הרבה יותר ולא בועתי. מנגד שוק הנדל"ן המקומי מקרטע קשות ונראה כבר ממש לא להיט. ואז כל שקל פנוי הולך או לבוסה או לפקדונות ואז גם מגיע תור הנדל"ן להתרסק
שט 26/12/2018 08:17
הגב לתגובה זו
אזרחי ישראל יאכלו את הדייסה המקולקלת שמשהנ כשלון בישל להם: לא תהיה דירה ולאישאר להם כסף, הכל ילך לטמיון.
9.
אריק 25/12/2018 12:52
הגב לתגובה זו
מחירי הדירות טרם בצעו את התיקון מטה אחרי עשור של עליות מחירים.. הקבלנים תקועים עם עשרות אלפי דירות .משקיעים זרים כבר לא קונים כאן דירות. משקי הביית לא יעמדו בהחזר המשכנתא שיעלה בגלל עליית שעור הריבית.. אז שלא יעבדו עליכם כל מומחים ומקורבי השוק של הנדלן .רק מטורף וטפש קונה היום דירה לפני הקריסה ותיקון מחירי הדירות מטה כפי שקרה בבורסה..
כאילו יהיה כאן תסריט של ספרד מספר 2,יאנו? (ל"ת)
קבלן סיני 26/12/2018 12:19
הגב לתגובה זו
שט 26/12/2018 09:19
הגב לתגובה זו
בכלל צפויה עליה של מחירי הדירות כי מאוכזבי הבורסה יעדיפו לשמור על כספם על ידי קניית דירות.
קבלן סיני 26/12/2018 12:20
יותר כסף-היו מקבלים מישהו יותר איכותי לעבודה, חחח
8.
אדם 25/12/2018 12:44
הגב לתגובה זו
תשואות לפדיון של חברות הנדל"ן מוגדרות כתשואות זבל ללא יכולת לגייס הון ולחץ אשראי מטורף. אצל האינטרסנט - זה לא רלבנטי..... ,ן מוגדרות כתשואות זבל
7.
זו כתבת פימפום של קבלנים ושמאים, (ל"ת)
פימפום 25/12/2018 12:41
הגב לתגובה זו
6.
להעביר כסף לנדלן?!? הרבה יותר מסוכן מהבורסה (ל"ת)
אנונימי 25/12/2018 12:38
הגב לתגובה זו
תן להם,למה,כמה עולה עצה חינמית של אלמוני? (ל"ת)
קבלן סיני 26/12/2018 12:15
הגב לתגובה זו
חהחהחה. ההשקעות בבורסה עולות בעשן עכשיו. (ל"ת)
שט 26/12/2018 09:20
הגב לתגובה זו
5.
sa 25/12/2018 12:35
הגב לתגובה זו
בקרוב גם עליית ריבית
שישקיעו-מה אתה דואג להם? (ל"ת)
קבלן סיני 26/12/2018 12:12
הגב לתגובה זו
4.
קינגי 25/12/2018 12:35
הגב לתגובה זו
הבורסה מתרסקת לאחר עליות של שנים והערכות יתר, אז בוא ניקח את הכסף ונשים באפיק אחר שגם הוא אחרי עליות של שנים והמחירים בו מנותקים לגמרי מהמציאות! תודה על העצה מר שמאי.
3.
בדירה גרים = קורת גג , לעומת נייר ערך בבורסה (ל"ת)
בדירה גרים 25/12/2018 12:31
הגב לתגובה זו
כן?ובמפעלים עובדים-מייצרים.ויש לך מניה.זה לא ביטקוין (ל"ת)
קבלן סיני 26/12/2018 12:11
הגב לתגובה זו
2.
ש 25/12/2018 12:21
הגב לתגובה זו
האחרונים השווקים בגבירים משמעותית את הסיכון בשוק הדיור • אנו נמצאים בשנתיים של ירידה משמעותית בכמות העסקאות. • ירידה במניות הנדל"ן משמעותה גם ירידה בהון העצמי ותביא לפגיעה ביחסית הפיננסים ועלית תשואות משמעותית באג"ח • עליה בתשואות האג"ח חברות הנדל"ן (שעלו משמעותית בשבועות האחרונים)תקשה על החברות לגלגל חוב. • מספר רב של חברות יזום נדל"ן כבר מציגות גרעון בהון החוזר • אנו נמצאים במגמת ריבית עולה במצב זה מצוקה תזרימית היא רק עניין של זמן, חברות במצוקה יורידו מחירים באופן משמעותי רק בכדי ליצור יכולת לצלוח את המשבר. ואם נסתכל על האלטרנטיבות שכבר עכשיו ניתן לייצר תיק אג"ח לפדיון בדרוגים גבוהים עם תשואה של 4% לשנה ואם המצב ימשך שוק ההון יהווה אלטרנטיבה הרבה יותר טובה מנכס שנותן 2.5% עם סבירות גבוה מאד להפסדי הון
1.
מומחה 25/12/2018 11:57
הגב לתגובה זו
לא צריך להיות חכם , ירידה של 10 אחוז במדדים זה הפסד הון גדול , מקטין יכולת רכישה , אף אדם שפוי לא יעביר כסף לאפיק שהמחירים בו בשמים , ובמיוחד לאחר שהצפי להעלאת ריבית הולך וגדל לא יודע מי נתן לבחור תעודת שמאי , אבל כנראה שבשיעורים הכלכלים הוא לא היה
הם חושבים שיעלה.אולי באמת יעלה?מי יודע.ואולי יירד. (ל"ת)
קבלן סיני 26/12/2018 12:10
הגב לתגובה זו
לרון 25/12/2018 12:20
הגב לתגובה זו
לא שמע שאנשים קונים דירות רק כשיש להם כסף ולא אחרי הפסדים גדולים ופחד גובר והולך????

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.51% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן