תל אביב נדל"ן נדלן רחוב מיכה
צילום: מורן ישעיהו

כמה הייתם משלמים על דירת 4 חדרים בשכונת יד אליהו בת"א?

Bizportal ליקט את עסקאות הנדל"ן הבולטות בשבוע החולף; וגם, פינה חדשה סוקרת את מחירי השוק במספר ערים נבחרות - הייתם סוגרים עסקה?

מורן ישעיהו | (12)

בשלוש השנים האחרונות נמכרו בממוצע כ-2,240 דירות בחודש, כך עולה מנתוני הלמ"ס. בשנה האחרונה (אפריל 2017- מרץ 2018) הביקוש הגדול ביותר לדירות חדשות נרשם במחוז המרכז עם כ-28% מסך הכמות המבוקשת, 17% בכל אחד ממחוזות הצפון ותל-אביב, כ-16% במחוז הדרום, כ-12% במחוז חיפה וכ-8% בלבד במחוז ירושלים.

להלן העסקאות שנעשו השבוע ברחבי הארץ כפי שנמסרו על ידי משרדי התיווך והמכירות הבולטים:

קרית חיים 

דירת גן דו-מפלסית 4 חדרים ברחוב בלינסון, קריית חיים,  110 מ"ר בנוי + גינה 100 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, חניה, מעלית, מחסן נמכרה ב-1.4 מיליון שקל.

רי/מקס FAMILY

 

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב קשאני, 90 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, מעלית, חניה, נמכרה ב-3.04 מיליון שקל.

רי/מקס אושן 

 

ראשון לציון

דירת 3 חדרים ברחוב החלמונית, 80 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, מעלית, חניה, נמכרה ב-1.63 מיליון שקל.

רי/מקס TEAM 

קוטג' 6 חדרים ברחוב ברנשטיין, 177 מ"ר בנוי על 380 מ"ר מגרש, עם בריכת שחייה, נמכר ב-3.755 מיליון שקל.

קוטג' 7 חדרים ברחוב הלוויתן, 217 מ"ר בנוי על 282 מ"ר מגרש, נמכר ב-3.5 מיליון שקל.

דירת 4.5 חדרים ברחוב רוטנברג, 110 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

 

נס ציונה

דירת גן 4 חדרים ברחוב הכרמים, 100 מ"ר + 110 מ"ר גינה, קומה 0 מתוך 5, עם מעלית ושתי חניות, נמכרה ב-2.63 מיליון שקל.

וילה 3 חדרים ברחוב הבנים, 80 מ"ר בנוי על 590 מ"ר מגרש, עם שתי חניות, נמכרה ב-3.075 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב רחבעם זאבי, 73 מ"ר + 5 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 3, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.44 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

ירושלים 

דירת 3 חדרים ברחוב חרל"פ, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא חניה, ללא מעלית,

נמכרה ב-2.03 מיליון שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב יוסטמן, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב-1.26 מיליון שקל.

רי/מקס חזון

באר שבע 

דירת 4 חדרים ברחוב המשחררים, 104 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-770 אלף שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב גרשון שופמן, 109 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב-​1.07 מיליון שקל.

רי/מקס פלוס

 

שדרות 

בית פרטי 4 חדרים ברחוב שמחה הולצברג, 100 מ"ר בנוי+100 מ"ר גינה, חניה, נמכר ב-980 אלף שקל.

רי/מקס שלי 

 

חדרה

דירת 4 חדרים ברחוב חטיבת הנח"ל, 100 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, מעלית, חניה, נמכרה ב-1.34 מיליון שקל.

רי/מקס מקצוענים

רמת גן

דירת 3 חדרים ברחוב חצור, 65 מ"ר, קומה 1.5 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1.57 מיליון שקל.

רימקס/ spirit

ערד

דירת 2 חדרים ברחוב חן, 50 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית עם חניה, נמכרה ב-265 אלף שקל.

וילה 6 חדרים ברחוב שוהם, 300 מ"ר בנוי על 831 מ"ר מגרש, עם חניה, נמכרה ב-1.6 מיליון שקל.

וילה 5 חדרים ברחוב שוהם, 170 מ"ר בנוי על 480 מ"ר מגרש, עם חניה, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל.

וילה 6 חדרים ברחוב ורד, 233 מ"ר בנוי על 505 מ"ר מגרש, עם חניה, נמכרה ב-1.45 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

הייתם סוגרים עסקה?

ריכזנו עבורכם מספר עסקאות מתיווך שטרם נסגרו בערים נבחרות ברחבי הארץ. להלן המחירים המבוקשים על פי אתר מדלן - הייתם סוגרים עסקה?

רמת גן

דירת גג 5 חדרים ברחוב עולי הגרדום 22, 140 מ"ר (מרפסת 77.5 מ"ר), קומה 3 מתוך 3, כולל 2 חניות מקורות, מעלית, מוצעת למכירה ב-2.69 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב סוקולוב 2, 94 מ"ר (מרפסת שמש 10 מ"ר), קומה 1 מתוך 25, כולל חניה ומעלית, מוצעת למכירה ב-2.59 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב ביאליק 39, 88 מ"ר (מרפסת 15 מ"ר), קומה 5 מתוך 25, כולל חניה ומעלית, מוצעת למכירה ב-2.9 מיליון שקל.

תל אביב

דירת 3 חדרים במגדל Midtown, קומה 30 ואחרונה, 75 מ"ר (מרפסת 10 מ"ר), כולל חניה ומעלית, מוצעת למכירה ב-3.85 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי 135, 91 מ"ר (מרפסת 8 מ"ר), קומה 1 מתוך 4, כולל חניה ומעלית, מוצעת למכירה ב-4.5 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב הגיבור האלמוני (יד אליהו), 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חניה או מעלית, מוצעת למכירה ב-1.85 מיליון שקל.

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב הנגבה 4, 95 מ"ר, קומה 4 מתוך 44 ללא חניה או מעלית, מוצעת למכירה ב-2.25 מיליון שקל.

דירת 3  חדרים ברחוב המעיין 52, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, כולל חניה ומעלית, מוצעת למכירה ב-2.47 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב שינקין 79, 65 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, ללא חניה, ללא מעלית, מוצעת למכירה ב-1.69 מיליון שקל.

ראשון לציון

דירת 4 חדרים ברחוב הנחשול, 101 מ"ר (מרפסת 10 מ"ר), קומה 8 מתוך 9, כולל חניה, מעלית, מוצעת למכירה ב-1.935 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב מעונות ברכה 5, 87 מ"ר אחרי תמ"א (מרפסת 9 מ"ר), קומה 3 מתוך 7, כולל חניה, מעלית, מוצעת למכירה ב-1.74 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב טרומפלדור, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, כולל חניה, מוצעת למכירה ב-1.56 מיליון שקל.

פתח תקווה

דירת 4 חדרים ברחוב יהושע שטמפפר 101, 85 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, כולל חניה, מעלית, מוצעת למכירה -1.44 מיליון שקל.

דירת 5.5 חדרים ברחוב יצחק בן צבי, 127 מ"ר (מרפסת 17 מ"ר), קומה 13 מתוך 26, כולל חניה, מעלית, מוצעת למכירה ב-2.08 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    שוק מיובש 06/06/2018 21:44
    הגב לתגובה זו
    טוב, תקשיבו. אני לא אפרסם פה את הדירה שלי, אבל אני מנסה למכור כבר תשעה חודשים דירה בתל- אביב. תשעה חודשים. לתדהמתי, למרות מחיר שוק שאני מבקש, מספר המתעניינים זעום . ירדתי ב150000 ש"ח- ועדיין אין באופק קונה רציני. אחל'ה דירה. באים, רואים, הולכים, מתווכים יוצאים מגידרם, ונאדה. תכל'ס- השוק הקפוא, עומדלגווע. כמי שניסה למכור דירה, עושה לי רע להגיד את זה, אבל זו האמת. ירדתי מהמכירה. נשאר לגור בה.
  • 8.
    אני 03/06/2018 22:11
    הגב לתגובה זו
    דירה זהה בבניין שיכון ב 350. תבדקו במדלן. עכשיו תחשבו בכמה הפילו מחירי הדירות?.. 100%?.. יותר כמו 500...
  • 7.
    dd 03/06/2018 11:31
    הגב לתגובה זו
    פייק ניוז עזבו
  • הנתונים מרשות המיסים...מי שמדבר על בועה הוא פייק ניוז (ל"ת)
    טל 03/06/2018 17:49
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    שימי ברווז 03/06/2018 10:36
    הגב לתגובה זו
    דירת 3 חדרים ברחוב המעיין 52, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, כולל חניה ומעלית, מוצעת למכירה ב-2.47 מיליון שקל. זה 5000 שח לחודש <2% תשואה גולמית. מי קונה במחיר כזה. באיזור ביקשו רק לשכור.
  • 5.
    חיים ברו 01/06/2018 16:09
    הגב לתגובה זו
    זיבי.
  • 4.
    ירון 01/06/2018 14:18
    הגב לתגובה זו
    האם אין גבול לטימטום ? לשאוב נתונים ממתווכי נדל"ן ? כמי שעוקבמקרוב אחרי אחד המקומות המוזכרים בכתבה - המחירים נמוכים כבר עכשיו בעוד 10% מהמצויין בכתבה. ברכות למוכרים , תנחומי לקונים.
  • 3.
    ואין דיור או חסכונות 01/06/2018 10:56
    הגב לתגובה זו
    ואין דיור או חסכונות. ואת הממשלה שאחראית לא מעניין אפילו קצת.
  • 2.
    מפרסמים פה דירות למכירה? (ל"ת)
    קורא 01/06/2018 09:54
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    עוד 5 שנים כל דירה 3 חדרים בישראל לא יותר מ700אלף (ל"ת)
    תירגעו 01/06/2018 08:28
    הגב לתגובה זו
  • כן, ממש...אפילו ירידה של אחוז לא צפויה. העליות ימשיכו (ל"ת)
    דני 03/06/2018 17:51
    הגב לתגובה זו
  • שימי ברווז 03/06/2018 10:37
    הגב לתגובה זו
    ברמ יד 2: 1.7 חדשות 2.2 גבעתיים: 1.8 ו- 2.4 בהתאמה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).