מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?

נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.

גמר הבנייה עלה כי הענף משלים פרויקטים בקצב גבוה יותר, אחרי המחסור הגדול שהיה בעובדים. מדובר בדירות שחלקן כבר נמכרו על הנייר וחלקן לא כשאחת השאלות החשובות היא מה קורה עם הדירות שנקנו במבצעי 80/20 ו-90/10. אלו מבצעים שהחלו לפני כשלוש שנים והתחזקו בשנתיים האחרונות. בינתיים, על פי גלית בן נאים סגנית הכלכלן הראשי והאחראית על תחום הנדל"ן במשרד הכלכלן הראשי, כ-6% מהרכישות האלו בוטלו, אבל החשש של הקבלנים שהקצב הזה יעלה דרמטית בשנה הקרובה. כשמדברים עם קבלנים הם אומרים שהם לא רואים ביטול של יותר מ-10% מהעסקאות, אבל החשבון פשוט - ירידת מחירים של קרוב ל-10%, הופכת את העסקה של 80/20 ללא כלכלית. ההנחה במבצע 80/20 שקולה לסדר גודל של 6% עד 8%. הרוכשים משלמים 80% בסוף התהליך - נניח אחרי שלוש-ארבע שנים, במקום לשלם בערך ליניארית על פני התקופה, כלומר דחייה נטו של שנה וחצי עד שנתיים. 80% במשכנתא בריבית של כ-5.2%-5.5% כפול שתיים זה באזור 8% פלוס, אם זו שנה וחצי זה מעל 6%. נניח  שמדובר בחיסכון-הנחה של 7%. זה לא מספק אם המחירים ירדו ב-10%. כלומר, האופציה הזו כבר לא כדאית לרוכשים , היא מחוץ לכסף, ויש כאלו שיעדיפו לוותר על הסכום הראשוני ולבטל את העסקה. 

על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר. 

• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הקבלנים אומרים לנו עד 10%, סיכוי טוב שה יהיה עשרות אחוזים רבים. זה תלוי כמובן במחירים בהמשך הדרך. שנת 2026 עשויה להיות השנה של הביטולים. ואז תהיה מכה כפולה בשוק - לא רק שההיצע עולה על הביקוש, אלא שההיצע מתרחב כי יש כאלו שהחזירו את הדירות לשוק.  זה יחייב את הקבלנים להאיץ את המבצעים על הדירות האלו וזה אומר - ירידת מחירים נוספת.    

מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?

נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.

גמר הבנייה עלה כי הענף משלים פרויקטים בקצב גבוה יותר, אחרי המחסור הגדול שהיה בעובדים. מדובר בדירות שחלקן כבר נמכרו על הנייר וחלקן לא כשאחת השאלות החשובות היא מה קורה עם הדירות שנקנו במבצעי 80/20 ו-90/10. אלו מבצעים שהחלו לפני כשלוש שנים והתחזקו בשנתיים האחרונות. בינתיים, על פי גלית בן נאים סגנית הכלכלן הראשי והאחראית על תחום הנדל"ן במשרד הכלכלן הראשי, כ-6% מהרכישות האלו בוטלו, אבל החשש של הקבלנים שהקצב הזה יעלה דרמטית בשנה הקרובה. כשמדברים עם קבלנים הם אומרים שהם לא רואים ביטול של יותר מ-10% מהעסקאות, אבל החשבון פשוט - ירידת מחירים של קרוב ל-10%, הופכת את העסקה של 80/20 ללא כלכלית. ההנחה במבצע 80/20 שקולה לסדר גודל של 6% עד 8%. הרוכשים משלמים 80% בסוף התהליך - נניח אחרי שלוש-ארבע שנים, במקום לשלם בערך ליניארית על פני התקופה, כלומר דחייה נטו של שנה וחצי עד שנתיים. 80% במשכנתא בריבית של כ-5.2%-5.5% כפול שתיים זה באזור 8% פלוס, אם זו שנה וחצי זה מעל 6%. נניח  שמדובר בחיסכון-הנחה של 7%. זה לא מספק אם המחירים ירדו ב-10%. כלומר, האופציה הזו כבר לא כדאית לרוכשים , היא מחוץ לכסף, ויש כאלו שיעדיפו לוותר על הסכום הראשוני ולבטל את העסקה. 

על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר. 

• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הקבלנים אומרים לנו עד 10%, סיכוי טוב שה יהיה עשרות אחוזים רבים. זה תלוי כמובן במחירים בהמשך הדרך. שנת 2026 עשויה להיות השנה של הביטולים. ואז תהיה מכה כפולה בשוק - לא רק שההיצע עולה על הביקוש, אלא שההיצע מתרחב כי יש כאלו שהחזירו את הדירות לשוק.  זה יחייב את הקבלנים להאיץ את המבצעים על הדירות האלו וזה אומר - ירידת מחירים נוספת.