כשהריבית על המשכנתאות בירידה - מה יקרה למחירי הדירות?

תוכנית מחיר למשתכן מנטרלת חלק מהביקושים, אבל עלולה לסלול את הדרך חזרה לעליות מחירים

מערכת Bizportal | 19/11/2017 16:30 (16)

הריבית על המשכנתאות נמצאת במגמת ירידה בחצי השנה האחרונה ומחזקת את ההערכה ששוק הדיור בסוג של קיפאון, ואולי אף לקראת ירידת מחירים. הירידה בריבית נובעת בין היתר מירידה בביקושים לדירות, כאשר הסיבה העיקרית לכך היא ככל הנראה - תוכנית מחיר למשתכן. למעשה, התוכנית מנטרלת חלק גדול מהביקושים לדירות שכן הזכאים לדירה מתמודדים על דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, ובעצם יוצאים משוק הדירות למגורים - היציאה שלהם, משפיעה דרמטית על הביקוש לדירות (מקטנה ביקושים).

במקביל לירידה בביקושים, הקבלנים מקטינים את ההיצע. הם פשוט בונים פחות, והמשמעות היא שבהדרגה היצע הדירות קטן, כך שמאוד ייתכן שבסוף התהליך הזה, דווקא ייוצר מצב של היצע שלא מדביק את הביקוש, וזה עלול להביא לחזרה של עליות מחירים.

בכל הקשור לריבית המשכנתא הרי שהיא ירדה בכ-0.4% בחצי השנה האחרונה, כאשר הריבית בחודש נובמבר שמרה על יציבות לעומת חודש שעבר. מנתוני בנק ישראל עולה, כי הריבית על המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד עמדה על 3.6%, בעוד שריבית המשכנתא הממוצעת בחודש שעבר עמדה על 3.56%. מדובר על הריבית על משכנתאות שנלקחו באוקטובר ובוצעו עד 13 בנובמבר. לפני כחצי שנה, אגב, הריבית היתה מעל 4%.

בבנק ישראל מפרטים את הריבית בחתך של תקופות המשכנתא (תקופת לקיחת המשכנתא), כאשר לרוב, ככל שהתקופה ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר. הריבית הממוצעת לתקופה של 15 עד 20 שנה (תקופה פופולארית) ירדה ל-3.87% לעומת 3.89% בחודש אוקטובר; הריבית ל-20 עד 25 שנה עומדת (גם כן תקופה פופולארית) עלתה ל-4.12% לעומת 4.03% בחודש שעבר. ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר אגב היא דווקא לתקופה של 5 עד 10 שנים - ריבית ממוצעת של כ-3.13% לעומת 3.22% בחודש הקודם, כשהסיבה לכך היא שלבנקים יש מקורות מימון גדולים לתקופה זו (לרבות אג"ח), ולכן היצע המימון גדול, וכמו בכל שוק כאשר ההיצע גדול אז המחיר יורד (וכאן בהתאמה הריבית יורדת).

ריבית המשכנתא – לאן?

ריבית המשכנתא בחצי השנה האחרונה בירידה קלה, אבל זה אחרי שעלתה בשיעור של 2% בשנתיים האחרונות - אז האם מדובר בריבית אטרקטיבית? ובכן התשובה היא, ככל הנראה, כן - בשנים האחרונות הריבית בשפל - עוד אחוז למעלה, פחות אחוז, ביחס לממוצע ארוך הטווח, מדובר ברמת ריבית נמוכה במיוחד. הריבית הנמוכה הזו חיממה את שוק הדירות בשנים האחרונות שכן אנשים הבינו שהריבית בשפל וזה הזמן לקחת משכנתא.

ומה יהיה בהמשך? ובכן, ריבית המשכנתא בכיוון מטה בחודשים האחרונים, אבל צריך לזכור שהמגמה של השנתיים האחרונות היא דווקא בכיוון מעלה, וכן שהריבית משכנתא תלויה בריבית בנק ישראל. ריבית בנק ישראל בשפל, וכשהיא תעלה היא צפויה "לקחת" איתה את ריבית המשכנתא. מעבר לכך, ככל ששוק הדירות יהיה מבחינת הבנקים מסוכן יותר, כך הם יעלו את פרמיית הסיכון שהם לוקחים במסגרת הריבית.

הריבית השקלית המוצעת – 3.03%

ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת בחודש נובמבר נותרה כמעט ללא שינוי – 3.03%, לעומת 3.04% בחודש קודם. הריבית על משכנתאות שקליות לתקופה של 15 עד 20 שנה עמדה בנובמבר על 4.24% לעומת 4.31% בחודש קודם. הריבית על הלוואות לתקופה של 20 עד 25 שנה עומדת על 4.56% לעומת 4.69%.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

חשוב להבהיר - הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן - זה אמנם לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

13.
אלון 25/11/2017 20:22
הגב לתגובה זו
המגיבים פה מאמינים לשטויות שלהם, מתים שהמחירים ירדו. אבל אין מה לעשות מי שלא יקנה היום יקנה בעוד שנה במאה אלף יותר
12.
לי 20/11/2017 08:30
הגב לתגובה זו
אנשים ילכו לבנק במחשבה שיש ריבית אטרקטיבית ויגלו תוך דקה שצריכים לעמוד בהחזר של 8000 כדי לגור במרחק סביר מהעבודה.. לא עבד נסו שנית
11.
חיים 20/11/2017 07:49
הגב לתגובה זו
מלאי הדירות בשיא !
חושף 20/11/2017 10:41
הגב לתגובה זו
הנתון לא פורסם כבר 11 חודש.
10.
מחיר למשתכם=חזירות 20/11/2017 00:32
הגב לתגובה זו
שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
9.
הם בונים פחות כי במחיר למשתכן יבנו יותר ויותר (ל"ת)
האמת 19/11/2017 22:03
הגב לתגובה זו
8.
השוק לפני התרסקות ,שינויים בשברי %במשכנתא בטלים בששים! (ל"ת)
אדם 19/11/2017 20:01
הגב לתגובה זו
7.
כתבה מכורה, שהקבלנים לא יבנו בכלל, מי שיפסיד זה הם! (ל"ת)
ירוני 19/11/2017 18:40
הגב לתגובה זו
6.
פייק ניוז 19/11/2017 18:17
הגב לתגובה זו
"זה הזמן לקנות דירה הריבית על המשכנתאות ירדה בחצי שנה האחרונה"ומה קרה חצי שנה לפני כן? ניחשתם נכון הריבית על המכנתאות עלתה באופן משמעותי (למרות שהריבית במשק נשארה אותו הדבר).עם הירידה הנוכחית הריבית אפילו לא חזרה להיות מה שהיא הייתה לפני שנה.כתבה ממומנת ואינטרסנטית שמטרתה להעלות חזרה את מחירי הנדל"ן. מי שכתב אותה לא חכם גדול, אבל הוא בהחלט יותר חכם ממי שקונה היום דירה.
שמטוב 20/11/2017 09:03
הגב לתגובה זו
וההעלאת הריבית גרמה להקטנת נפח לקיחת משכנתאות. הבנקים הורידו במקצת את הריבית אבל ההכנסות שלהם ממשכנתאות עדיין יהיו נמוכות בהשוואה לעבר, כי יהיה צמצום בבניה. מחירי הדיור לא ישתנו בהרבה כי מחירי הדירות החדשות קשיחים ולא ניתנים להורדה. הסיבה למחירי הדיור הוא מחירי התשומות מצד הממשלה ואילו לא יורדים כל עוד ביבי שקרניהו משתמש בדיור יקר בתור מסחטת מיסים.
5.
לובי הקבלנים דרך העיתונות מנסה בכח לעורר ביקושים. (ל"ת)
הבועה מתפוצצת 19/11/2017 18:17
הגב לתגובה זו
4.
שמוליק 19/11/2017 17:57
הגב לתגובה זו
נגמר הבלוף. הכסף שלנו לא גדל על העצים!
3.
המלאי גדל ,המכירות בקנטים, האשראי לוחץ ריח של התרסקות! (ל"ת)
אדם 19/11/2017 17:48
הגב לתגובה זו
2.
משקיע 19/11/2017 17:33
הגב לתגובה זו
ממשיכים לדבר כאילו כלום לא קורה..תתעוררו השוק נמצא תחת מהפך , בתל אביב מחירה של דירת 4 חדרים ירד 7% ברבעון האחרון ביחס לאשתקד , בהרצליה ירד ב-10%..איפה אתם חיים ? אתם בכלל לא מבינים את כמויות ההיצע שיש לשכירות בחלק מן האזורים בארץ , לוקח שנה וחצי למכור דירה במרכז , אתם בכלל לא מבינים כמה משקיעים עומדים לזרוק דירות לשוק.....שוק הנדלן בישראל מסוכן כמו שלא היה מעולם .
1.
אבי 19/11/2017 17:11
הגב לתגובה זו
היזמים בונים פחות. אבל הם במילכוד אם יבנו פחות יעלמו ואיתם הקבלנים.. זה פשוט משחק של מי ימצמץ ראשון. לדעתי אם כחלון ימשיך בדרך שלו אנחנו נתחיל לראות מפולת בשווקים תוך שנה שנתיים כאשר היזמים יתחרו על הקונים בשלל מבצעים והנחות חסרות תקדים!
שמטוב 20/11/2017 06:15
הגב לתגובה זו
להפסיד על קונים בכיינים כמוך. מחיר הדירות לא נובע מחברות הבניה אלא מהממשלה בראשות ביבח שקרניהו שהפך את הבניה למגורים למסחטת מיסים. כל עוד ביבי שקרניהו בשלטון אין סיכוי להורדת מחירי הדיור.

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן