עיריית ת"א-יפו: "השנה ניתנו 30 היתרים לתמ"א 38; ראוי היה לבטל את התכנית"

כמה זמן לוקח עד שרואים מבנה חדש או משופץ בתמ"א 38?  "ישנם גורמים שעשויים להשפיע על קצב התקדמות המבנה עד לכדי התחדשותו. אם יש ליזם תכנית בנייה וכלל הדיירים חתמו על חוזה מולו, כל שנותר הוא האישורים בוועדה המקומית, שנמשכים בממוצע כשנה-שנתיים, ואז תחל הבנייה. ישנם מקרים שבהם הוועדה המקומית לא מקבלת את התוכנית ויש שיפורים או דרישות, ואז היזם צריך ליישר קו, דבר שיכול לקחת עוד כמה חודשים. פעמים רבות אחרי שהיזם צלח את הצד התכנוני, העיכוב הינו דייר סרבן שאינו מוכן לפרויקט כלל או לתנאים מול היזם, ואז ישנם עיכובים. אנו רואים עיכובים ב-60%-70% מהמקרים. רק ב-30% מן המקרים הפרויקט הולך 'בדרך המלך'".  יש דרך למנוע את העיכובים? "אם יש דייר סרבן רצוי לנסות ולרכוש ממנו את הדירה ובכך לזרז את היתכנות הפרויקט. בנוסף, יש לשים לב לסוגיית תיקון 4 לתמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. התיקון משמעו שאם ישנו בניין שניתן לבצע בו את ההתחדשות העירונית אך אי אפשר לנצל את כלל זכויות הבנייה, קרי 2.5 קומות, היזם יוכל בתמורה לנייד את הזכויות לבניין או מגרש אחר. רצוי לנסות ולמצוא דירות שיש בהן רוב של דיירים המעוניינים בפרויקט, ומנגד לא להבהל אם זה מבנה המצוי באזור שבו אין אפשרות לקבל את כלל התוספות בגלל התיקון הצפוי בקרוב". מה מומלץ לצעירים - מחיר למשתכן, דירה מקבלן או מבנה שצפויה בו תמ"א 38? "חד משמעית ואין בכלל ספק שהכי כדאי למצוא דירה במבנה בו צפויה תמ"א 38. צריך להאזר בסבלנות ולבדוק כמו שצריך את הנתונים. תוך ליווי של אנשי מקצוע ניתן להגיע לעסקה לא פחות ממצוינת. ערך דירה אחרי פרויקט של תמ"א 38/2 (מסוג הריסה ובנייה) עולה בממוצע כ-30%-40%, ואחרי פרויקט תמ"א 38/1 (מסוג חיזוק ותוספות) ערך הדירה יעלה ב-10%-15%". איפה הכי כדאי לחפש? "בערים כמו רמת גן וגבעתיים. אם מדובר במשקיע שרוצה לגוון, ניתן גם למצוא פרויקטים בנתניה או בפ"ת, למשל רחובות הנשיאים ועין גנים בהם מתבצעים פרויקטים של תמ"א 38/2. ישנן ערים כמו חדרה למשל, שבהן לא ממש רואים פרויקטים של תמ"א 38 כי המכפיל נמוך, והמשמעות היא שמספר הדירות המוצעות ליזם שיבנה לא מייצרות כדאיות כלכלית". האם ישנה מגמה של משקיעים הרוכשים מבנים בהם צפויה תמ"א 38? "בהחלט כן, תוך שכמות המשקיעים מובילים גם לעליית מחירי הדירות בישראל משום שישנם אנשים רבים שקונים יותר מדירה אחת בבניין כזה". מהם הסיכונים בפרויקטים? "חשוב להזהר מהבטחות שווא מצד היזמים. בתכנית הרובעים של ת"א שלאחרונה קיבלה תוקף, לדוגמה, היזמים מוגבלים לתוספת של קומה וחצי בלבד ולכן הרווח של היזם יורד, אך במקביל חלק מהחוזים כבר נחתמו בטרם אישור תכנית הרובעים ועשויים להיות מושפעים מכך. כדי להיות בטוחים בנכונות הנתונים, יש לבדוק בעירייה את המידע התכנוני בכתב. כמו כן, ההגנה על הדיירים תלויה בשלב החתימה וברמת הערנות של עוה"ד שליווה את החוזה. רצוי לשים לב מה המשמעות אם היזם לא יעמוד בהתחייבות והאם יהיה פיצוי. כל מי שחותם על חוזה מבלי לבדוק יכול לא לראות פרויקט ולא לראות פיצוי. אין הגנה תחת חוק מכר בתמ"א 38".