מכרז וכינוס נכסים: היכן מוצעות למכירה דירות ב-623 אלף שקל?

Bizportal ליקט באמצעות אתר 'יפעת מכרזים' נכסי מגורים בולטים המוצעים למכירה ומצא עסקאות דומות שנסגרו בקרבתם
לירן סהר | (3)

Bizportal ליקט באמצעות אתר 'יפעת מכרזים' עשרה נכסי מגורים המוצעים כעת למכירה דרך כונס נכסים וכן מכרז של דיור למשתכן. כמו כן ליקטנו באמצעות אתר 'מדלן' עסקאות דומות שבוצעו לאחרונה בסביבתם זאת כדי להעריך את שוויו המשוער של הנכס הנמכר.

תל אביב

ברחוב דבורה הנביאה 53 בשכונת צהלה, מוצעת למכירה דירת 4 חדרים בקומה ראשונה. מועד אחרון להגשה 1 בפברואר. לא הרחק משם, ברחוב אוסקר שינדלר 28 נמכרה במאי 2014 דירת 4 חדרים בשטח 119 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-2.57 מיליון שקל.

ברחוב שלום אש 12 מוצעת למכירה דירת 5 חדרים, שחולקה ל-4 חדרים. מועד אחרון להגשה 1 בפברואר. ברחוב שלום אש 10 נמכרה באפריל 2014 דירת 4.5 חדרים בשטח 114 מ"ר ב-2.3 מיליון שקל.

רמת גן

ברחוב עוזיאל 114 פינת סמטת יפתח 8 מוצעת למכירה דירת 5 חדרים דו מפלסית בשטח כולל של 135 מ"ר. מועד אחרון להגשה 1 בפברואר. ברחוב עוזיאל 124 נמכרה בחודש נובמבר דירת 5 חדרים בשטח 130 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, ב-3.15 מיליון שקל.

ראשון לציון

ברחוב אנילביץ 6/1 מוצעת למכירה דירת 3.5 חדרים בקומת קרקע. מועד אחרון להגשה 29 בינואר. לא הרחק משם ברחוב יאנוש קורצ'ק 8 נמכרה ביולי דירת 4 חדרים בשטח 79 מ"ר, קומה 3 מתוך 6, ב-1.23 מיליון שקל.

ירושלים

ברחוב ברניקי 13, בקטמון, מוצעת למכירה דירת 100 מ"ר. מדובר ברכישת זכויות חכירה לדורות. סכום המינימום הוא 2.15 מיליון שקל. מועד אחרון להגשה 8 בפברואר.

בית שאן

ברחוב מיזוג גלויות 201/1 מוצע למכירה בית בשטח בנוי של 210 מ"ר. מועד אחרון להגשה 12 בפברואר. ברחוב יהודה הלוי 17 נמכר באפריל 2014 ב-650 אלף שקל

נתניה

ברחוב דונה גרציה 3 מוצעת למכירה דירת 3 חדרים. מועד אחרון להגשה 23 בינואר. ברחוב אבן עזרא 31 נמכרה בספטמבר דירת 3 חדרים 75 מ"ר, קומה 2 מתוך 9, במיליון שקל

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ברחוב גורדון 29א', במרכז העיר, מוצעת למכירה דירת 4 חדרים בשטח 118 מ"ר בקומה 6 מתוך 7 בבניין חדש. מועד אחרון להגשה 14 בינואר.

רחובות

ברחוב שפינוזה 13/2 מוצעת למכירה דירת 5 חדרים בשטח 135 מ"ר, עם מחסן וחניה מקורה, קומה ראשונה. ברחוב טוב צפורה 3 נמכרה בנובמבר 2014 דירת 5.5 חדרים בשטח 126 מ"ר, קומה 5 מתוך 18, ב-1.79 מיליון שקל

מודיעין

ברחוב חרצית 9 מוצעת למכירה דירת 3 חדרים. מועד אחרון להגשה 1 באפריל. ברחוב חרצית 10 נמכרה בחודש אוגוסט דירת 3 חדרים 65 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ב-1.12 מיליון שקל.

יקנעם עילית

חברת משה חדיף מציעה למכירה 110 דירות, מתוכן 55 במסלול מחיר למשתכן בנות 3 חדרים בשכונת שער הגיא. דירות 3 חדרים עולות החל מ-622,753 שקל כולל מע"מ. מועד אחרון להגשה 30 בינואר.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    עניים 08/01/2015 14:02
    הגב לתגובה זו
    לאף אחד אין אינטרס שמחירי הנדלן יירדו בטח לא לפוליטיקאים המושחתים צריך להשלים עם זה לצערי
  • 2.
    טוטי 08/01/2015 12:52
    הגב לתגובה זו
    אזורי פיתוח בעלי פוטנציאל עתידי, באמת חבל!!!! פחחח בדיחה הממשלה שלנו! מזמן יכלו לסדר את עניין בועת הנדל"ן, פשוט לא משתלם להם... חבורה של אגואיסטים!
  • 1.
    פחחחח... מחירים הזויים.. (ל"ת)
    גיל יוטינה 08/01/2015 12:20
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.