בינתיים בארה"ב: מחירי הבתים השלימו ראלי מסחרר - ומה עם מניות הנדל"ן?
בשנה האחרונה חלה התאוששות משמעותית בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב והמחירים בו זינקו בחדות לאחר שנים קשות מאוד בהן נאבק הענף, שנחשב למנוע צמיחה מרכזי בכל מדינה, בתוצאות המשבר הענק שחוללה קריסת בועת משכנתאות הסאבפריים.
בשנת 2012 היו חברות הבנייה הכוכבות הגדולות כשמניותיהן של חברות כגון Pulet Group ו-KB Home יותר מהכפילו את שווין על רקע האופטימיות של המשקיעים שהעריכו שהרע מכל כבר מאחורינו, הערכה שהוכיחה עצמה כנכונה. מדד מחירי הבתים בארה"ב קייס שילר הצביע על צמיחה דו ספרתית רצופה במהלך כל אחד מחודשי השנה האחרונה.
רק לאחרונה פורסם מדד קייס שילר שהצביע על עלייה של 3.2% במחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות בארה"ב ברבעון השלישי, זינוק של 11.2% ביחס למחירים שהיו בתקופה המקבילה אשתקד, כאשר ב-88% מהערים נרשמו עליות בשווי הבתים ברבעון השלישי. נתון נוסף הראה כי באוקטובר זינקו מכירות הבתים החדשים בארה"ב ב-25.4% ל-444 אלף בקצב שנתי, הקפיצה הגדולה ביותר מזה 3 עשורים.
אולם למרות הזינוק במחירי הבתים, המניות שרתחו בשנה שעברה לא הצליחו לשמור על הקצב בשנת 2103. לדוגמא, Pulte Group, הכוכבת של השנה שעברה שטסה אז בכ-190%, עלתה בשנה האחרונה רק כ-7% לעומת זינוק של כ-24% במדד ה-S&P500. למרות הזינוק החד במחירי הבתים בארה"ב, עולה השאלה האם הראלי הגדול של מניות נדל"ן בארה"ב עומד להסתיים?
- בין תכנון לביצוע: כך נראים תהליכי בנייה שנעשים נכון
- קרן האקוויטי One Invest רכשה 35% ב'אריאל גבאי' ב-160 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מי היא חברת הבנייה הגדולה בארה"ב?
נתונים שנאספו בבלומברג מראים מי הן החברות שמובילות את שוק הנדל"ן למגורים האמריקני, מי מהן נסחרות במכפילים הגבוהים ביותר ומי מהמניות של החברות שעוסקות בתחום רשמה את התשואה הטובה ביותר בשנה האחרונה.
חברת הבנייה (בתים פרטיים) בעלת נתח השוק הגדול ביותר בארה"ב היא PulteGroup (סימול: PHM) שמחזיקה בנתח של 16.3% מהשוק. מייד אחריה ניצבת חברת DR Horton עם נתח של 15.1% משוק הנדל"ן למגורים בארה"ב. את המקום השלישי תופסת חברת Lennar Corp שנתח השוק שלה מסתכם ב-12.5%. אחריהן ניתן לציין את החברות NVR עם 9.4%, Toll Brothers עם 6.8% ו-KB Home שמחזיקה בנתח של 5.6% מהשוק.
החברה האחרונה ברשימת החברות הגדולות, KB Home ניצבת בראש רשימת החברות היקרות ביותר בענף זה, כאשר מכפיל הרווח, ה-P/E, שלה עומד על 46.89, כמעט וכפול מהמכפיל לפיו נסחרת החברה הבאה אחריה, Toll Brothers שהמכפיל שלה הוא 28.79.
- לאומי פרטנרס תשקיע כ-70 מיליון שקל בגפן מגורים
- הזכייה המשולשת של קבוצת אביב: צפי ל-4 מיליארד שקל והימור של 900 מיליון שקל על הרצליה ופ"ת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
שתי החברות הנ"ל נמצאות גם ברשימת התשואות המובילות של החברות הקבלניות הבונות בתים פרטיים בארה"ב, KB Home עם תשואה שנתית של 10.7% ו-Toll Brothers עם תשואה של 5.6%, אולם הרחק מעליהן ניצבת בראש רשימת התשואות מנייתה של חברת Beazer Homes USA שזינקה בשנה האחרונה ב-42.16%.
לא נראה ששוק הנדל"ן האמריקני בסכנה של קריסה
למרות האכזבה שהיתה השנה ממניותיהן של הקבלנים הגדולים, יש לא מעט חברות הקשורות לתחום שבלטו לטובה בשנה החולפת. לדוגמא, חברת Lumber Liquidators שמספקת חומרי בנייה ושמנייתה (סימול: LL) זינקה בשנה האחרונה בכ-80% או חברת הרהיטים Restoration Hardware (סימול: RH) שהכפילה את שוויה השנה.
- 2.עידו 16/12/2013 18:18הגב לתגובה זונראה לי שקיימת טעות במכפילי הרווח בכתבה. TOL נסחרת במכפיל רווח צפוי של 14.56 לשנת 2014 וגם KBH נסחרת במכפיל רווח של 13.92. אלו לא מכפילים יקרים!
- 1.RealRecheck 16/12/2013 11:24הגב לתגובה זואת מה שהביטקוין עושה לשיטה המוניטורית, אנחנו נעשה לפלטפורמות לרכישת נדל"ן. ראו אותנו בגוגל.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
רמ"י מכרה את שטח מחנה השלישות ברמת גן. הבסיס יעבור ב-2027, במקומו ייבנו מגדלים של 47 קומות עם 1,200 דירות
מכירת קרקעות מחנה השלישות ברמת גן ביום האחרון של השנה הייתה אחת העסקאות הבולטות השנה. שלוש חברות בנייה רכשו מגרשים שיישארו בבעלות המדינה עד לפינוי הבסיס ב-2027, ויאפשרו בניית שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות. סך התמורה: 1.2 מיליארד שקל, כלומר כמיליון שקל לדירה. רמ"י, הגוף המוכר מטעם המדינה הצליח בימים האחרונים של השנה להגדיל את המכירות של קרקעות לבנייה באופן משמעותי - כ-10,000 דירות במכרזים האחרונים של השנה.
פרויקט יוקרה במרכז רמת גן
חברת הנדסה רמי שבירו תבנה כ-516 דירות בשיתוף רייסדור, וחברת צבי צרפתי זכתה במגרש ל-684 דירות. כשמחירי השוק באזור נעים בין 40-50 אלף שקל למ"ר, המחיר למשקיעים נראה אטרקטיבי. התמורה מהמכירה תשמש בין היתר למימון העתקת הבסיס לדרום.
התוכנית לפינוי מחנה השלישות, הידוע גם כמחנה מקלף או מחנה גנים, נולדה כחלק ממאמץ רחב יותר להעתקת בסיסי צה"ל מאזורי המרכז לנגב, תוך שחרור קרקעות יקרות ערך לבנייה אזרחית. המחנה, שממוקם בין רחובות בן גוריון וקריניצי, משתרע על כ-70 דונם ומאכלס כיום את מפקדת חיל משאבי האנוש/ השלישות.
התוכנית הראשונית אושרה כבר ב-2014, במסגרת החלטות ממשלה שמטרתן לבנות 60,000 יחידות דיור על שטחי בסיסים מתפנים, אך ההתקדמות הייתה איטית בשל אתגרים לוגיסטיים ובירוקרטיים. ב-2024 פורסם המכרז לשיווק שני מתחמי מגורים, והוא נסגר בהצלחה בסוף 2025, עם הכנסות של 1.23 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת העסקה, קבוצת רמי שבירו ורייסדור שילמו 412 מיליון שקל עבור מגרש אחד, בעוד צבי צרפתי שילמה 821 מיליון שקל עבור המגרש השני, שיאפשר בניית 627 דירות. השכונה החדשה, שתיקרא שכונת מחנה גנים או שכונת האקליפטוסים, כוללת בנייה גבוהה עד 47 קומות בשישה מגדלים, עם שילוב של 3,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, 1,500 מ"ר מבני ציבור בכל מתחם, אזורים ירוקים, שבילי הולכי רגל, כיכר עירונית ופארק. חלק מהמבנים הקיימים יישמרו כאתרי מורשת, והתכנון מדגיש התחדשות עירונית משולבת עם סביבה ירוקה. עד ינואר 2026, החברות הזוכות החלו בהליכי תכנון מפורט, כולל הגשת בקשות להיתרי בנייה, כאשר הבנייה עצמה צפויה להתחיל לאחר הפינוי ב-2027.
