בינתיים בארה"ב: מחירי הבתים השלימו ראלי מסחרר - ומה עם מניות הנדל"ן?
בשנה האחרונה חלה התאוששות משמעותית בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב והמחירים בו זינקו בחדות לאחר שנים קשות מאוד בהן נאבק הענף, שנחשב למנוע צמיחה מרכזי בכל מדינה, בתוצאות המשבר הענק שחוללה קריסת בועת משכנתאות הסאבפריים.
בשנת 2012 היו חברות הבנייה הכוכבות הגדולות כשמניותיהן של חברות כגון Pulet Group ו-KB Home יותר מהכפילו את שווין על רקע האופטימיות של המשקיעים שהעריכו שהרע מכל כבר מאחורינו, הערכה שהוכיחה עצמה כנכונה. מדד מחירי הבתים בארה"ב קייס שילר הצביע על צמיחה דו ספרתית רצופה במהלך כל אחד מחודשי השנה האחרונה.
רק לאחרונה פורסם מדד קייס שילר שהצביע על עלייה של 3.2% במחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות בארה"ב ברבעון השלישי, זינוק של 11.2% ביחס למחירים שהיו בתקופה המקבילה אשתקד, כאשר ב-88% מהערים נרשמו עליות בשווי הבתים ברבעון השלישי. נתון נוסף הראה כי באוקטובר זינקו מכירות הבתים החדשים בארה"ב ב-25.4% ל-444 אלף בקצב שנתי, הקפיצה הגדולה ביותר מזה 3 עשורים.
אולם למרות הזינוק במחירי הבתים, המניות שרתחו בשנה שעברה לא הצליחו לשמור על הקצב בשנת 2103. לדוגמא, Pulte Group, הכוכבת של השנה שעברה שטסה אז בכ-190%, עלתה בשנה האחרונה רק כ-7% לעומת זינוק של כ-24% במדד ה-S&P500. למרות הזינוק החד במחירי הבתים בארה"ב, עולה השאלה האם הראלי הגדול של מניות נדל"ן בארה"ב עומד להסתיים?
- בין תכנון לביצוע: כך נראים תהליכי בנייה שנעשים נכון
- קרן האקוויטי One Invest רכשה 35% ב'אריאל גבאי' ב-160 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מי היא חברת הבנייה הגדולה בארה"ב?
נתונים שנאספו בבלומברג מראים מי הן החברות שמובילות את שוק הנדל"ן למגורים האמריקני, מי מהן נסחרות במכפילים הגבוהים ביותר ומי מהמניות של החברות שעוסקות בתחום רשמה את התשואה הטובה ביותר בשנה האחרונה.
חברת הבנייה (בתים פרטיים) בעלת נתח השוק הגדול ביותר בארה"ב היא PulteGroup (סימול: PHM) שמחזיקה בנתח של 16.3% מהשוק. מייד אחריה ניצבת חברת DR Horton עם נתח של 15.1% משוק הנדל"ן למגורים בארה"ב. את המקום השלישי תופסת חברת Lennar Corp שנתח השוק שלה מסתכם ב-12.5%. אחריהן ניתן לציין את החברות NVR עם 9.4%, Toll Brothers עם 6.8% ו-KB Home שמחזיקה בנתח של 5.6% מהשוק.
החברה האחרונה ברשימת החברות הגדולות, KB Home ניצבת בראש רשימת החברות היקרות ביותר בענף זה, כאשר מכפיל הרווח, ה-P/E, שלה עומד על 46.89, כמעט וכפול מהמכפיל לפיו נסחרת החברה הבאה אחריה, Toll Brothers שהמכפיל שלה הוא 28.79.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
שתי החברות הנ"ל נמצאות גם ברשימת התשואות המובילות של החברות הקבלניות הבונות בתים פרטיים בארה"ב, KB Home עם תשואה שנתית של 10.7% ו-Toll Brothers עם תשואה של 5.6%, אולם הרחק מעליהן ניצבת בראש רשימת התשואות מנייתה של חברת Beazer Homes USA שזינקה בשנה האחרונה ב-42.16%.
לא נראה ששוק הנדל"ן האמריקני בסכנה של קריסה
למרות האכזבה שהיתה השנה ממניותיהן של הקבלנים הגדולים, יש לא מעט חברות הקשורות לתחום שבלטו לטובה בשנה החולפת. לדוגמא, חברת Lumber Liquidators שמספקת חומרי בנייה ושמנייתה (סימול: LL) זינקה בשנה האחרונה בכ-80% או חברת הרהיטים Restoration Hardware (סימול: RH) שהכפילה את שוויה השנה.
- 2.עידו 16/12/2013 18:18הגב לתגובה זונראה לי שקיימת טעות במכפילי הרווח בכתבה. TOL נסחרת במכפיל רווח צפוי של 14.56 לשנת 2014 וגם KBH נסחרת במכפיל רווח של 13.92. אלו לא מכפילים יקרים!
- 1.RealRecheck 16/12/2013 11:24הגב לתגובה זואת מה שהביטקוין עושה לשיטה המוניטורית, אנחנו נעשה לפלטפורמות לרכישת נדל"ן. ראו אותנו בגוגל.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
