תופעה: הקבלנים משנים דרמטית את סוג הדירות בשלב ב' של הבניה - והמחירים?
הזינוק במחירי הדירות בישראל בחמש השנים האחרונות הוביל לשינויי תפיסה בלא מעט ערים בישראל - מקומות שבעבר פנו בעיקר לזוגות צעירים דוגמת פתח תקווה ונתניה השתנו עם התבגרות האוכלוסייה ועליית המחירים לאזורים של משפרי דיור, וערים אשר פנו בעיקר למשפרי דיור בני מעמד הביניים דוגמת הוד השרון וקריית אונו הפכו לערי יוקרה עבור משפרי דיור בני המעמד הגבוה.
כיצד הקבלנים מגיבים לשינוי? מלבד העלאת המחירים בהתאם למתרחש בשוק, לא פעם תמהיל דירות שהתאים בשלב א' של הפרויקט כבר לא מתאים בשלב ב':
בהוד השרון לדוגמה, עיר שהתרחקה מאוד מהישג ידם של בני מעמד הביניים, הבינו בחברת בוני התיכון שכדי למכור את הדירות צריך להגדיל את המרפסות - בפרויקט טופ השרון במתחם 1,200, הוגדל שטח המרפסות בשלב השני של הפרויקט מהסטנדרט של 12 מ"ר ל-18-20 מ"ר. "בהתחלה תכננו את הבניין באופן זהה לבניין הראשון, אבל אז הבנו שאנשים מחפשים מרפסת שניתן לארח בה מספר רב של אנשים ולא רק זוג חברים אז הרחבנו את מעטפת הבניין משמעותית", אומר דביר גרנות, סמנכ"ל השיווק והפיתוח העסקי של החברה.
לדבריו, מחירי הדירות בשלב ב' של הפרויקט גבוהים ב-10% ועומדים על 1.75-1.85 מיליון שקל. "אנחנו מכוונים לקהל של משפריי דיור המחפשים סטנדרט גבוה והם מקבלים לא פחות ממה שהיו מקבלים ברעננה. אין ספק שכאשר רוכשים דירה בשכונה שהיא עובדה קיימת ולא בהתהוות המחירים גבוהים יותר."
גם קבוצת חג'ג', אשר מימשה ביום ד' האחרון אופציה לבניית 120 יחידות דיור ב"משולש הגדול" בקריניצי החדשה ברמת גן, שינתה את תמהיל הדירות בתכנון הראשוני הוצעו דירות 4 חדרים בשטח 93 מ"ר עם מרפסות בשטח של 12 מ"ר ודירות 5 חדרים בשטח 118 מ"ר עם 13 מ"ר. בתכנון השני דירות ה-4 חדרים צמו ל-104 ו-108 מ"ר עם מרפסת בשטח 13 מ"ר ודירות 5 החדרים צמחו ל-127 מ"ר עם מרפסות של 15 מ"ר. בקומות היותר גבוהות דירות ה-5 חדרים צמחו לשטח של 135 מ"ר.
"שיווקנו תחילה דירות קטנות יחסית, אבל במהלך השיווק, כשראינו שהמכירות הן לא כפי שציפינו, הבנו שהאנשים בקריניצי רוצים דירות גדולות, כיוון שהם רוצים לחיות שם. שינינו את התמהיל וההצלחה הייתה אדירה", אומר עידו חג'ג' מנכ"ל ובעלי קבוצת חג'ג'.
ביבנה, עיר הפונה בשנים האחרונות לזוגות הצעירים בשל מחירי הדירות הנמוכים יותר מאשר בראשון לציון וברחובות, חושבים קדימה כבר לקראת משפרי הדיור. בשכונת יבנה הירוקה, הציעה במקור חברת חנן מור בשלב ב' של הפרויקט בעיקר דירות 4 חדרים בשטח של כ-104 מ"ר עבור 1.3-1.4 מיליון שקל, בדומה לתכנון בשלב הראשון, אולם בחברה הבינו שקיים ביקוש הולך וגדל לדירות גדולות יותר עבור משפרי הדיור.
אבי מאור, מנכ"ל קבוצת חנן מור, אמר: "ראינו שמשפרי הדיור החלו להתעניין בדירות ולכן הפכנו כמעט את כל הדירות לחמישה חדרים בשטח של 124 ו-138 מ"ר. השכונה הגיעה לבגרות חלקית, משפחות התאכלסו וכעת הגיעה הדרישה לדירות מקרב אוכלוסיות מבוססות יותר שמוכנות לשלם 1.57-1.6 מיליון שקל עבור דירה גדולה יותר עם מרפסת ענקית בגודל של סלון בשטח של 25 מ"ר."
אולם ישנם מקרים בהם משכילים קבלנים להבין שכיוונו גבוה מדיי בתמהיל הדירות. בנתניה, פרויקט אשדר וקאנטרי בשכונת קריית השרון כלל ברובו דירות גדולות של 4.5 חדרים בשטח של 120 מ"ר, דירות 5 חדירם בשטח של 136 מ"ר, ומעט דירות 4 חדרים. כעת, עם תכנון המגדל האחרון, שינתה החברה את תמהיל הדירות והוא כולל כעת ברובו דירות 4 חדרים בשטח של 112 מ"ר.
- 15.התאמת הדירה זה תוספת 2 מטר במרפסת. וואו מדהים (ל"ת)וכמובן העלאת מחירה 03/03/2013 11:58הגב לתגובה זו
- 14.צוחקים עליכם בעיניים 03/03/2013 10:48הגב לתגובה זוהחדרים יותר קטנים ומצומקים
- 13.מי המטומטם שמשלם את המחירים האלה ביבנה??????????. (ל"ת)מדינה מטורפת 03/03/2013 10:44הגב לתגובה זו
- קובי 16/03/2013 22:21הגב לתגובה זואותו המטומטם שמוכל לשלם את המחירים האלה בערבים הצמודות והשכנות : רחובות , נס ציונה , אשדוד ועוד . אכן מחירים גבוהים אבל אם כולם כן אז גם יבנה צריכה להיות שם ולדעתי בעתיד יהיה הרבה יותר קשה לרכוש דירה ביבנה כי העיר בתנופת בניה מדהימה ונמצאת במיקום מעולה , 2 תחנות רכבת ומאוד מטופחת והכי חשוב החינוך בעיר מצויין כך שאני הייתי עובר לשם בשמחה מרחובות שהיא עיר מזעזעת לדעתי(המונית מדיי ורוב המקומות בעיר לא יפים )
- יבנאי 03/03/2013 13:34הגב לתגובה זויש קבלנים שעד היום לא מוכרו את הדירות שכבר סיימו לבנות... שלא לדבר על פירסומים של דירות 5/6 חדרים שמפורסמות במחירים של 1.35-1.4 בקיצור מחרטטים את כולם
- 12.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ=סוף הניצול!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 03/03/2013 09:39הגב לתגובה זו
- 11.שנה דמגוגיה להרצת פראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!!!!!!! (ל"ת)נדלן=בלןף שיווקי 03/03/2013 09:37הגב לתגובה זו
- 10.סיוע לניצרך ולא למיצרך זאת טעות הממשלה ומקור העיוותים (ל"ת)ציון 03/03/2013 07:23הגב לתגובה זו
- 9.המחירים לא ריאליים 02/03/2013 21:18הגב לתגובה זו1.2-1.3 מיליון זה מחיר שצריכה לעלות דירה דומה בראשון לציון. שם היתה עליה למחירים לא מציאותיים, של בערך 1.5-1.6 מיליון, אז זה גורר גם את יבנה למעלה. אל תקנו במחירים האלה. עוד כמה שנים, מי שיקנה היום - יבכה.
- 8.מחזק את דברי שיש לעשות הפרדה בין זכאים לבין משפרי דיור (ל"ת)ציון 02/03/2013 21:10הגב לתגובה זו
- 7.הגיוני 02/03/2013 19:45הגב לתגובה זולמה? כי לזוגות הצעירים אין סיכוי לקנות דירה, הם לא יקנו אז גם לא יהיו משפרי דיור. המחיר חייב לרדת. אין סיכוי שהבועה לא תתפוצץ. מי שקונה היום דירה במחירים הקיימים עם משכנתא גבוהה יהיה בבעיה.
- 6.לקבלנים חלק מכריע בהעלאת המחירים (ל"ת)דעת רוכש פוטנציאלי 02/03/2013 19:24הגב לתגובה זו
- 5.גיל 02/03/2013 17:57הגב לתגובה זורבותי אלה הם המחירים וברור שלא ירדו הדבר היחידי שנותר לכם זה שאתם תרדו
- יש מה לעשות בנט ולפיד באו לשנות ואני מאמין ביכולתם (ל"ת)ציון 02/03/2013 21:16הגב לתגובה זו
- 4.קליפ 02/03/2013 14:34הגב לתגובה זוברור שגם הכתב,הקבלן,ואתה קורא יקר...בדרך לגרושים.אז מי צריך להחזיק גם גרושה וגם דירת 6 חדרים?מציע:לבנות לגברים דירות חדר.להשאיר לגרושות(חד הוריות) את דירות הפאר
- 3.להחרים קוטג' וביסלי ב5 ש"ח יכולנו ודירות במחירי גזל לא? (ל"ת)אליקו 02/03/2013 14:26הגב לתגובה זו
- 2.i.m 02/03/2013 14:24הגב לתגובה זוסיבה ושולחים את הקונים לקחת משכנתא.חבורת חזירים רודפי בצע וחסרי מצפון.תחרימו אותם!
- 1.עם של מליונרים מפונקים (ל"ת)אנונימי 02/03/2013 13:20הגב לתגובה זו
- מדינה מטורפת 03/03/2013 10:47הגב לתגובה זועם של מפגרים שמשלמים מעל מיליון שח ביבנה המרוחקת שאפילו 800 אלף שח לא הייתי משלם על דירה שם.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
