המטרו מגיע לראשון לציון: האם זה הזמן לרכוש שם דירה להשקעה?

פרויקט המטרו של גוש דן עדיין רחוק מהפעלה מלאה. היעד האופטימי עומד על סביב 2037 להפעלה חלקית של קו M1. אבל בשוק הנדל"ן בראשון לציון כבר מתחילים לדבר על זה - רכבת המטרו יכולה להשביח את הנכסים. יש עוד זמן, אבל יש סיכוי טוב שהסבלניים ירוויחו. לא בכל מקום, לא בכל מצב, כשבדרך יהיה קשה.

קו M1 הוא הארוך ברשת. הוא יחבר 14 ערים מצפון לדרום, יכלול 62 תחנות וישרת כמיליון נוסעים ביום. בראשון לציון הוא כולל תחנה מרכזית באזור הרצל, תחנות נוספות כמו בנות חיל והראשונים ודיפו גדול בדרום מזרח העיר. כל זה הופך את המרכז הוותיק לאזור שמשנה את הנגישות למרכז תל אביב ולשאר גוש דן. הנסיעה למרכז תל אביב תתקצר משמעותית, והעיר תעבור ממצב של תחבורה בינונית לנגישות ישירה ומהירה.

תחנת הרצל: הלב הנדל"ני של ראשון לציון

במרכז ראשון לציון, לאורך רחוב הרצל, מתוכננת תחנת מטרו מרכזית. האזור כולל בנייה נמוכה יחסית, מסחר מקומי ותשתיות ישנות. דווקא בגלל המצב הנוכחי הפוטנציאל כאן גבוה. ניתן לבצע התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים, כולל פרויקטי פינוי בינוי ותוספת זכויות בנייה גבוהות לפי תמ"א 70.

העירייה מקדמת תוכניות לחיזוק המרכז הוותיק. זה כולל עירוב שימושים, שדרוג המרחב הציבורי והגדלת היצע הדירות. המטרו משמש זרז מרכזי בכל התהליך. 

• מה קורה למחירים בשדה דב?
• דימונה משנה כיוון: מהתלהבות לירידות - והמשקיעים חוזרים לחפש מציאות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במקביל מתקדמת תוכנית תקדימית לבניית רובע מגורים חדש מעל המטרו. התוכנית כוללת אלפי יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה. הכל קשור ישירות לתחנה ולציר הרצל.

להרחבה: מעל המטרו: תכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בראשל"צ עם 2700 יח"ד

התחדשות עירונית באזור הזה לא מסתכמת רק בתחנה. העיר אישרה תוכנית כלל עירונית שמחליפה את תמ"א 38. היא מאפשרת חידוש של כ-620 בניינים ותיקים עם כ-8,600 יחידות דיור קיימות, ותוספת של כ-20 אלף יחידות דיור חדשות בכל העיר. חלק גדול מהפרויקטים ממוקדים במרכז הוותיק סביב הרצל, שם הבנייה הנמוכה מאפשרת תוספות גבוהות של זכויות. יזמים כמו אקרו, מצלאוי ורמי לוי נדל"ן כבר זכו במכרזי דיירים והחלו לקדם פרויקטים שכוללים הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים ומבנים מרקמיים עם שטחי מסחר ותעסוקה בקומת הקרקע. התהליך הזה משלב שיפור תשתיות, הוספת מעליות, ממ"דים וחניה תת קרקעית, מה שמעלה את איכות החיים ואת ערך הנכסים בשלבים המוקדמים.

• מה משפיע על מחירי הדירות ועסקאות אחרונות
• הבריחה מהמרכז לא עוצרת את הטילים - אבל כן מעלה את שכר הדירה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מה קורה למחירים בשדה דב?

המחירים: לא ירדו כמו ברוב המקומות

נכון להיום מחירי הדירות במרכז ראשון לציון עדיין נמוכים יחסית לאזורים חזקים יותר בגוש דן. דירות ישנות באזור הרצל נעות בין 1.8 ל-2.5 מיליון שקל לדירות קטנות ובינוניות. דירות חדשות או משודרגות מגיעות ל-2.5 עד 3 מיליון שקל ואף יותר.

המחיר הממוצע למ"ר בעיר עומד על 26-30 אלף שקל, אבל במרכז הוותיק הוא נמוך יותר, סביב 23-27 אלף שקל למ"ר. בשכונות חדשות או קרובות יותר לים המחירים גבוהים יותר. בשנה האחרונה המחירים בעיר כולה רשמו ירידה קלה, אבל נראה שמעט פחות ממה שקורה בארץ, במיוחד בת"א שבה היו ירידות חזקות יחסית במקרים מסומים של 10% ויותר. 

באזורים שקרובים לתחנת המטרו המתוכננת בראשל"צ המחירים שמרו על יציבות, כי משקיעים כבר מתמחרים את הפוטנציאל העתידי. חלק מהעלייה כבר מתומחרת בשוק. משקיעים שנכנסו בשנים האחרונות אחרי אישורי תוכניות רשמו עליות 

חוק ה-800 מטר: איפה באמת כדאי לקנות

השפעת תחנת מטרו על נדל"ן מורגשת בעיקר עד טווח של 800-850 מטר. מעבר לזה ההשפעה נחלשת. אבל גם בתוך הטווח יש הבדלים ברורים. דירות במרחק 0-100 מטר מהתחנה פחות מבוקשות בגלל רעש ועומס. הטווח האופטימלי הוא 200-600 מטר. מעבר ל-800 מטר ההשפעה כבר מינימלית.

כלומר, לא מספיק להיות "ליד" - צריך להיות במרחק הנכון שמאזן בין נגישות לרמת חיים. באזור הרצל זה אומר שרחובות צדדיים כמו רופין, מוצקין או עולי הגרדום יכולים להפיק תועלת גדולה יותר מדירות ממש על ציר הרצל.

ניסיון מהקו האדום של הרכבת הקלה מראה עליות של עד 12%-15% בנכסים סמוכים לתחנות לעומת אזורים אחרים באותה עיר. במטרו ההשפעה צפויה להיות דומה, אולי אפילו מעט גדולה יותר בגלל שמדובר בשינוי דרמטי של התחבורה, עומק הקווים והגיוון הופכים את האזור להרבה יותר אטרקטיבי.  

בנוסף, תמ"א 70 שתהיה באזור מאפשרת הגדלת זכויות בנייה סביב תחנות, מה שמושך יזמים ומגדיל את ההיצע. זה יוצר שילוב של שיפור תחבורתי, יותר דירות ותדמית שמשתפרת. לרוב מרכזי הערים נחשבים אזורים זולים ובעייתיים יחסית. המטרו עשויה לשפר את המצב. 

למה דווקא ראשון לציון יכולה להרוויח יותר ממקומות אחרים? בניגוד לתל אביב שכבר יש בה נגישות גבוהה, ראשון לציון נמצאת מאחור מבחינת נגישות ולכן רכבת המטרו מאוד חשובה.  היא  תקצר זמני נסיעה משמעותית ותהפוך את המרכז לאטרקטיבי יותר למגורים ולעסקים. יש כאן עתודות קרקע ותוכניות התחדשות שמאפשרות הגדלת היצע.

תשואה למשקיעים - שוק השכירות בראשון

שוק השכירות בראשון לציון כבר מרגיש את ההשפעה העתידית של המטרו. דמי השכירות הממוצעים כיום באזור נעים בין 5,000 ל-6,700 שקל לחודש, תלוי בגודל הדירה ובמצבה. בשנה האחרונה נרשמה עלייה של 5% בשכר הדירה הממוצע, בעיקר בדירות משודרגות או קרובות לצירי תחבורה.

עם התקדמות הפרויקט צפוי ביקוש גבוה יותר לדירות להשכרה באזור הרצל והמרכז. הנגישות החדשה תמשוך עובדים ממרכז תל אביב, סטודנטים ומשפחות צעירות שמעדיפות שכירות לפני קנייה. זה צפוי להביא  לעלייה נוספת בדמי שכירות. כיום התשואה למשקיעים היא באזור 2.6%-3%. 

אבל, משקיעים ותושבים צריכים לדרך שהדרך תהיה ארוכה וקשה. תקופת הבנייה עלולה לגרום למטרדים כמו רעש וחסימות, האזור עלול להיראות כמו אזור בנייה אחד גדול, עם הקשיים שזה גורם.  מעבר לזה, צריך לזכור שיש סיכוי טוב שהתוכנית תתארך. פרויקטים כאלה היסטורית מתעכבים. וגם - יהיו קרקעות שיופקעו לתחנות ולמנהרות ויש גם היטל מטרו שיוטל על בעלי נכסים שנהנים מההשבחה, מה שמפחית חלק מהרווח.