העסקים יוצאים מתל אביב -כל היתרונות של משרד יוקרתי מחוץ לבועה
בשנתיים האחרונות, על רקע החזרה לשגרה ממגבלות הקורונה, חברות ועסקים רבים החליטו להתנתק מהפקקים של תל אביב, לשדרג את סביבת העבודה ולעבור למשרדים בערים כמו ראשון לציון ונתניה. קבוצת איציק תשובה, מהבולטות בענף הנדל"ן המקומי, מדווחת על ביקוש גבוה למשרדים יוקרתיים בערים הנמצאות בצמיחה ומציעות חלופה אטרקטיבית למחירים היקרים ובעיות החנייה של גוש דן.
כמו בכל ענפי המשק, גם ענף הנדל"ן רשם שנתיים מלאות בחוסר ודאות על רקע משבר הקורונה. היום, כאשר המגבלות כבר מאחורינו והעובדים חזרו למשרדים, נרשם שינוי מרענן בענף המשרדים בישראל - חברות רבות העתיקו את המשרדים שלהם מתל אביב היקרה והפקוקה לערים אחרות המפתחות אזורי מסחר מצליחים. קבוצת איציק תשובה, אשר פועלת בתחום הנדל"ן המניב ובנייה למגורים ברחבי הארץ, בונה בימים אלו מספר פרויקטים יוקרתיים בערים כמו נתניה וראשון לציון, הרושמים עניין רב מצד חברות ועסקים.
מהם היתרונות של העברת המשרדים אל מחוץ של תל אביב? ומה מציעות ראשון לציון ונתניה לחברות ועסקים, במרחק נסיעה קצר ממרכז העסקים של גוש דן?
בתמונה: Boston Business Center
קרדיט:3d vision
מתרחקים מתל אביב ומרוויחים פחות פקקים ומשרדים יוקרתיים במחירים שפויים
אחד הפרמטרים החשובים ביותר עבור מקום עבודה הוא ללא ספק הנגישות, הן עבור משקיעים והן בעיני השוכרים . תל אביב עמוסה ופקוקה כל שעות היממה, בעוד שערים במרחק של כמה עשרות קילומטרים ממנה מציעות הרבה פחות פקקים, לצד נגישות גבוהה. "כל עוד העובדים יכולים להתנייד מהבית למשרד בקלות ובמהירות, יש הרבה פחות חשיבות בבחירה במשרד דווקא בתל אביב", אומר איציק תשובה, מנכ"ל ובעלים של קבוצת איציק תשובה. "ככל שהמיקום של המשרד נגיש יותר לצירים ראשיים ותחבורה ציבורית, כך הנכס צפוי ליהנות מהשבחה במשך השנים".
- בזק מוותרת על רכישת אקסלרה טלקום של קרן אלומה
- חסימות בכביש 2 ובכביש 20 ביום שישי: גשר חדש יונף באודים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בתמונה: פרויקט מטרופולין נתניה
קרדיט:3d vision
נראה כי החברות והעסקים ממשיכים לאתר הזדמנויות לשדרוג סביבת העבודה. לדברי תשובה, "המעסיקים ובעלי החברות ניצלו את התקופה האחרונה לשדרוג המשרדים שלהם. הם גילו שאם הם מתרחקים מעט מגוש דן, הם יכולים לשדרג את סביבת העבודה ולקבל יותר עבור הכסף שלהם, כך שהביקוש למשרדים יוקרתיים ברמת טריפל A מחוץ לתל אביב רק הולך וגדל". נכון להיום, רמת המחירים של משרדים בערים כמו נתניה וראשון לציון שפויה בהרבה מרמות המחירים אליהם הגיעה תל אביב.
"באופן כללי, פרויקטים של משרדים באזורי מסחר ותעשייה של ערים שאינן תל אביב, מציעים לרוב פחות פקקים בדרך לעבודה ויותר חנייה בבניין עצמו ובסביבה הקרובה לו", אומר תשובה. משרדים בערים הנמצאות במעגל השני מגוש דן מאפשרים למשפחות וזוגות צעירים להתנתק מהמרכז ולהגיע לעבודה במהירות ובנוחות מערים, יישובים ומושבים המציעים איכות חיים גבוהה.
שוק המשרדים בנתניה - מתיחת פנים ופוטנציאל גבוה במיוחד
אחת הערים הצומחות ביותר בשוק המשרדים, היא נתניה הממוקמת במיקום אסטרטגי בלב אזור השרון. קבוצת איציק תשובה פועלת בעיר כבר למעלה מעשור, הקימה מגדלי משרדים מפוארים – את טיטניום, טיטנים בוטיק וסוהו, שכבר פעילים. בימים אלו משווקת ובונה החברה שני פרויקטי דגל של משרדים בנתניה: פרויקט החלוצים כולל 12 קומות של מסחר ומשרדים, והוא יעמוד במיקום אסטרטגי ליד קניון השרון, בית משפט השלום, בניין הטאבו וביטחון לאומי, בכניסה לעיר. בין היתר, הפרויקט יכלול 4 קומות של חנייה תת-קרקעית, לובי מפואר ו-7 מעליות.
- אחרי הברזל והעץ גם המלט מתייקר – כיצד הדבר ישפיע על מחירי הדירות?
- עוד חוזר הניגון: היחסים המורכבים בין מס הרכישה למחירי הדיור
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- העירייה התנגדה, אבל גם הדיירים – הקרב על פרויקט תמ"א 38/2...
הפרויקט השני הוא פרויקט מטרופולין, באזור התעשייה פולג, מרחק הליכה קצר מתחנת הרכבת. הפרויקט כולל קומת מסחר, 4 קומות חנייה תת-קרקעית ו-5 קומות משרדים בתמהיל מגוון, לרבות משרדים עם מרפסות גדולות הצופות לנוף פתוח. העיצוב האדריכלי של הפרויקט שם דגש על הכנסת הטבע למשרדים, כחלק מיצירת תחושה נעימה וביתית - כגון גג ירוק וגנים ירוקים בקומת הכניסה. עוד בפרויקט - עמדות טעניה לאופניים חשמליים ועמדות הטענה לרכבים חשמליים בחניון. לדברי תשובה, "בכפוף לאישורים, שלב ב' של הפרויקט צפוי לכלול מגדל נוסף של כ-40 קומות, לרבות יחידות מלונאות - מדובר בפרויקט הגדול והיוקרתי ביותר בנתניה".
עוד פרויקט עתידי של קבוצת איציק תשובה הוא פרויקט CT Market, אשר ייבנה על מגרש שנקנה לאחרונה על ידי הקבוצה בשוק הוותיק של נתניה וצפוי לכלול שתי קומות מסחר ומעליהן 10,000 מ"ר של משרדים ו-52 יחידות דיור.
לדברי תשובה, "אין מספיק בנייה למשרדים בנתניה נכון להיום, מה שצפוי להוביל לביקושים גוברים בשנים הקרובות", אומר תשובה. "אני נולדתי ומתגורר כיום בנתניה, אני מאמין בה מאוד, וכתוצאה מכך אנחנו ממקדים את הפעילות של הקבוצה בעיר".
בדרך להיות מרכז עסקים שוקק - המהפכה הצפויה של ראשון לציון
ממערב וממזרח, ראשון לציון נמצאת בשנים האחרונות בתנופת בנייה למגורים ולעסקים. קבוצת איציק תשובה לוקחת חלק בצמיחה של העיר, עם פרויקט משותף לקבוצה ולחברת בר-אב בשםBoston Business Center, אשר נבנה במערב העיר, ליד סינמה סיטי. הפרויקט, אשר נבנה על מגרש בשטח 9 דונם, יכלול קומת קרקע מסחרית ומעליה 7 קומות של משרדים.
"ראשון לציון היא העיר הרביעית בגודלה בישראל, והיא רושמת ב-2-3 שנים האחרונות תנופת בנייה ופיתוח בחלק המערבי ובחלק המזרחי שלה, בעקבות פינוי בסיס צריפין", אומר תשובה. "לצד הבנייה למגורים, עיריית ראשון לציון פועלת להפיכת העיר למרכז עסקים באמצעות מעבר של חברות גדולות למרכזי העסקים במערב העיר, והיא משקיעה משאבים רבים על מנת להפוך את אזורי המסחר בעיר לשוקקים ואטרקטיביים". המאמצים של העירייה בולטים גם בנתונים הסטטיסטיים - על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הבנייה למשרדים מהווה כרבע מסך התחלות הבנייה בעיר ב-2020, לעומת 6% בלבד ב-2019. "פרויקט Boston Business Center ישתלב במגמת הצמיחה של העיר, עם מגוון שטחי מסחר ותעסוקה במיקום אידיאלי בסמוך לנתיבי איילון ולתחנת הרכבת הקלה", אומר תשובה.
אם כן, מתברר שיש חלופה למשרד בתל אביב, והחברות הישראליות לא מוכנות לפספס את ההזדמנות – משרדים בערים כמו נתניה וראשון לציון מאפשרים לחברות ולעסקים לקבל משרד משודרג עבור הכסף שלהם, ובמקביל להציע לעובדים נגישות וסביבת עבודה נעימה ויוקרתית.
- 1.יעלי 17/03/2023 07:08הגב לתגובה זומחירי הדירות כבר ירדו בעשרה אחוזים ואין קונים. מומלץ למי ששול לקנות באזורי ההייטק צפון תל אביב והרצליה לחכות שנתיים ולגלות שהמחירים ירדו בשלושים אחוז.
העירייה התנגדה, אבל גם הדיירים – הקרב על פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן
המגמה הנוכחית ברורה – העדפה של התחדשות עירונית מתחמית, קרי פינוי בינוי, על פני התחדשות של בניין נקודתי. ראשי העיריות תומכים, היזמים מוכנים, אבל מה קורה כשהדיירים לא מסכימים?
ברקע סימני השאלה האופפים את הארכת התוקף של תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38, ולצד החלופה שהוצעה לאחרונה על ידי שרת הפנים איילת שקד, ממתינה על שולחנה של הממשלה הצעת חוק נוספת, העוסקת בהפחתת הרוב הדרוש עבור פרויקטים של פינוי בינוי ל-66%. מטרת הצעת החוק היא לחזק את המגמה הקיימת המעודדת התחדשות עירונית מתחמית – פינוי בינוי – על פני חידוש מבנים בודדים, כיוון שהיא מאפשרת תכנון עירוני ושכונתי נכון יותר, הכולל הוספת תשתיות בהתאם לעומס התושבים הגדל בעקבות הפרויקט.
מבחינת ראשי רשויות רבים, מתן עדיפות לפרויקטים של פינוי בינוי הוא בגדר הכרח, ועיריית רמת גן נחשבת לאחת העיריות הבולטות בהתנגדותן לפרויקטים של תמ"א 38. אך על מנת להבין את פשר ההתנגדות לעומק עלינו, לפני הכל, לעשות קצת סדר במושגים.
ההבדלים בין תמ"א 38, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי
תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, במסגרתה עוברים מבנים עבודות חיזוק וחידוש, הכוללות, בדרך כלל, הגדלה של הדירות הקיימות, תוספת מרפסות וממ"דים והוספה של דירות חדשות.
עם הזמן, התבררו חסרונותיה של התוכנית, ועמם עלה הצורך בביצוע חידוש וחיזוק בצורה מקיפה יותר. בשנת 2010 התקבל תיקון מס' 2 לתמ"א 38 אשר הוליד את ההבחנה בין תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה יחיד, לבין תמ"א 38/2 – הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו.
תמ"א 38/2 נחשבת אמנם לפתרון מוצלח יותר מאשר תמ"א 38/1, אך שתיהן אינן פותרות את בעיית התשתיות עמה מתמודדים ראשי הרשויות בעקבות תנופת ההתחדשות העירונית. כל פרויקט של התחדשות עירונית משמעו תוספת תושבים, והתשתיות הקיימות בערים קורסות תחת העומס. לפיכך, ההעדפה כיום היא ברורה – מתן העדפה לפרויקטים של פינוי בינוי שמשמעם הריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים, לרבות הקמת תשתיות חדשות, התאמת עורקי תחבורה, הוספת מבני ציבור ופארקים עירוניים ועוד.
על אף התנגדות העירייה, הפרויקט אושר
כאמור, רמת גן היא אחת הערים הידועות בהתנגדותן לתמ"א 38 ובהעדפת התחדשות עירונית מתחמית, אך במקרה שלפנינו, על אף התנגדות העירייה, אושר פרויקט תמ"א 38/2. בפרויקט המדובר מתוכננת הריסה של בניין בן 2 קומות, הכולל 6 דירות מגורים, והקמת בניין בן 10 קומות עם 21 דירות מגורים במקומו. כבר לפני 3 שנים הוגשה בקשה לאישור הפרויקט, אך נדחתה על ידי הועדה המקומית שדרשה מהיזם להפוך את הפרויקט לפרויקט מתחמי על ידי הוספה של 3 בניינים סמוכים.
מי שהתנגדו בכל תוקף לדרישה הם דיירי אותם בניינים, שסירבו להצטרף לפרויקט. לאחרונה החליטה ועדת הערר שבחנה את בקשת ההיתר, לאשר את הפרויקט במתכונת המקורית של תמ"א 38/2 על אף התנגדות העירייה ועל אף השאיפה להעדפת התחדשות מתחמית, שכן סירוב הדיירים הבהיר כי אין היתכנות מעשית לפרויקט מתחמי.
אם אכן תאושר הצעת החוק להפחתת רוב הדיירים הנדרש בפרויקטים של פינוי בינוי, הדבר עשוי לצמצם הישנות של מקרים דומים ולאפשר לראשי הרשויות, הצמאים להתחדשות עירונית בראייה תכנונית רחבה יותר, לקבל את מבוקשם. ימים יגידו אם כתוצאה מכך, נתחיל לראות קידום מהיר יותר של פרויקטים וצמצום של הסחבת הבירוקרטית המעכבת כיום את מרבית המיזמים בתחום.
