העסקים יוצאים מתל אביב -כל היתרונות של משרד יוקרתי מחוץ לבועה
בשנתיים האחרונות, על רקע החזרה לשגרה ממגבלות הקורונה, חברות ועסקים רבים החליטו להתנתק מהפקקים של תל אביב, לשדרג את סביבת העבודה ולעבור למשרדים בערים כמו ראשון לציון ונתניה. קבוצת איציק תשובה, מהבולטות בענף הנדל"ן המקומי, מדווחת על ביקוש גבוה למשרדים יוקרתיים בערים הנמצאות בצמיחה ומציעות חלופה אטרקטיבית למחירים היקרים ובעיות החנייה של גוש דן.
כמו בכל ענפי המשק, גם ענף הנדל"ן רשם שנתיים מלאות בחוסר ודאות על רקע משבר הקורונה. היום, כאשר המגבלות כבר מאחורינו והעובדים חזרו למשרדים, נרשם שינוי מרענן בענף המשרדים בישראל - חברות רבות העתיקו את המשרדים שלהם מתל אביב היקרה והפקוקה לערים אחרות המפתחות אזורי מסחר מצליחים. קבוצת איציק תשובה, אשר פועלת בתחום הנדל"ן המניב ובנייה למגורים ברחבי הארץ, בונה בימים אלו מספר פרויקטים יוקרתיים בערים כמו נתניה וראשון לציון, הרושמים עניין רב מצד חברות ועסקים.
מהם היתרונות של העברת המשרדים אל מחוץ של תל אביב? ומה מציעות ראשון לציון ונתניה לחברות ועסקים, במרחק נסיעה קצר ממרכז העסקים של גוש דן?
בתמונה: Boston Business Center
קרדיט:3d vision
מתרחקים מתל אביב ומרוויחים פחות פקקים ומשרדים יוקרתיים במחירים שפויים
אחד הפרמטרים החשובים ביותר עבור מקום עבודה הוא ללא ספק הנגישות, הן עבור משקיעים והן בעיני השוכרים . תל אביב עמוסה ופקוקה כל שעות היממה, בעוד שערים במרחק של כמה עשרות קילומטרים ממנה מציעות הרבה פחות פקקים, לצד נגישות גבוהה. "כל עוד העובדים יכולים להתנייד מהבית למשרד בקלות ובמהירות, יש הרבה פחות חשיבות בבחירה במשרד דווקא בתל אביב", אומר איציק תשובה, מנכ"ל ובעלים של קבוצת איציק תשובה. "ככל שהמיקום של המשרד נגיש יותר לצירים ראשיים ותחבורה ציבורית, כך הנכס צפוי ליהנות מהשבחה במשך השנים".
- בזק מוותרת על רכישת אקסלרה טלקום של קרן אלומה
- חסימות בכביש 2 ובכביש 20 ביום שישי: גשר חדש יונף באודים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בתמונה: פרויקט מטרופולין נתניה
קרדיט:3d vision
נראה כי החברות והעסקים ממשיכים לאתר הזדמנויות לשדרוג סביבת העבודה. לדברי תשובה, "המעסיקים ובעלי החברות ניצלו את התקופה האחרונה לשדרוג המשרדים שלהם. הם גילו שאם הם מתרחקים מעט מגוש דן, הם יכולים לשדרג את סביבת העבודה ולקבל יותר עבור הכסף שלהם, כך שהביקוש למשרדים יוקרתיים ברמת טריפל A מחוץ לתל אביב רק הולך וגדל". נכון להיום, רמת המחירים של משרדים בערים כמו נתניה וראשון לציון שפויה בהרבה מרמות המחירים אליהם הגיעה תל אביב.
"באופן כללי, פרויקטים של משרדים באזורי מסחר ותעשייה של ערים שאינן תל אביב, מציעים לרוב פחות פקקים בדרך לעבודה ויותר חנייה בבניין עצמו ובסביבה הקרובה לו", אומר תשובה. משרדים בערים הנמצאות במעגל השני מגוש דן מאפשרים למשפחות וזוגות צעירים להתנתק מהמרכז ולהגיע לעבודה במהירות ובנוחות מערים, יישובים ומושבים המציעים איכות חיים גבוהה.
שוק המשרדים בנתניה - מתיחת פנים ופוטנציאל גבוה במיוחד
אחת הערים הצומחות ביותר בשוק המשרדים, היא נתניה הממוקמת במיקום אסטרטגי בלב אזור השרון. קבוצת איציק תשובה פועלת בעיר כבר למעלה מעשור, הקימה מגדלי משרדים מפוארים – את טיטניום, טיטנים בוטיק וסוהו, שכבר פעילים. בימים אלו משווקת ובונה החברה שני פרויקטי דגל של משרדים בנתניה: פרויקט החלוצים כולל 12 קומות של מסחר ומשרדים, והוא יעמוד במיקום אסטרטגי ליד קניון השרון, בית משפט השלום, בניין הטאבו וביטחון לאומי, בכניסה לעיר. בין היתר, הפרויקט יכלול 4 קומות של חנייה תת-קרקעית, לובי מפואר ו-7 מעליות.
- אחרי הברזל והעץ גם המלט מתייקר – כיצד הדבר ישפיע על מחירי הדירות?
- עוד חוזר הניגון: היחסים המורכבים בין מס הרכישה למחירי הדיור
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- הכירו את נדלהון – עסקה פיננסית בטוחה של נדל"ן
הפרויקט השני הוא פרויקט מטרופולין, באזור התעשייה פולג, מרחק הליכה קצר מתחנת הרכבת. הפרויקט כולל קומת מסחר, 4 קומות חנייה תת-קרקעית ו-5 קומות משרדים בתמהיל מגוון, לרבות משרדים עם מרפסות גדולות הצופות לנוף פתוח. העיצוב האדריכלי של הפרויקט שם דגש על הכנסת הטבע למשרדים, כחלק מיצירת תחושה נעימה וביתית - כגון גג ירוק וגנים ירוקים בקומת הכניסה. עוד בפרויקט - עמדות טעניה לאופניים חשמליים ועמדות הטענה לרכבים חשמליים בחניון. לדברי תשובה, "בכפוף לאישורים, שלב ב' של הפרויקט צפוי לכלול מגדל נוסף של כ-40 קומות, לרבות יחידות מלונאות - מדובר בפרויקט הגדול והיוקרתי ביותר בנתניה".
עוד פרויקט עתידי של קבוצת איציק תשובה הוא פרויקט CT Market, אשר ייבנה על מגרש שנקנה לאחרונה על ידי הקבוצה בשוק הוותיק של נתניה וצפוי לכלול שתי קומות מסחר ומעליהן 10,000 מ"ר של משרדים ו-52 יחידות דיור.
לדברי תשובה, "אין מספיק בנייה למשרדים בנתניה נכון להיום, מה שצפוי להוביל לביקושים גוברים בשנים הקרובות", אומר תשובה. "אני נולדתי ומתגורר כיום בנתניה, אני מאמין בה מאוד, וכתוצאה מכך אנחנו ממקדים את הפעילות של הקבוצה בעיר".
בדרך להיות מרכז עסקים שוקק - המהפכה הצפויה של ראשון לציון
ממערב וממזרח, ראשון לציון נמצאת בשנים האחרונות בתנופת בנייה למגורים ולעסקים. קבוצת איציק תשובה לוקחת חלק בצמיחה של העיר, עם פרויקט משותף לקבוצה ולחברת בר-אב בשםBoston Business Center, אשר נבנה במערב העיר, ליד סינמה סיטי. הפרויקט, אשר נבנה על מגרש בשטח 9 דונם, יכלול קומת קרקע מסחרית ומעליה 7 קומות של משרדים.
"ראשון לציון היא העיר הרביעית בגודלה בישראל, והיא רושמת ב-2-3 שנים האחרונות תנופת בנייה ופיתוח בחלק המערבי ובחלק המזרחי שלה, בעקבות פינוי בסיס צריפין", אומר תשובה. "לצד הבנייה למגורים, עיריית ראשון לציון פועלת להפיכת העיר למרכז עסקים באמצעות מעבר של חברות גדולות למרכזי העסקים במערב העיר, והיא משקיעה משאבים רבים על מנת להפוך את אזורי המסחר בעיר לשוקקים ואטרקטיביים". המאמצים של העירייה בולטים גם בנתונים הסטטיסטיים - על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הבנייה למשרדים מהווה כרבע מסך התחלות הבנייה בעיר ב-2020, לעומת 6% בלבד ב-2019. "פרויקט Boston Business Center ישתלב במגמת הצמיחה של העיר, עם מגוון שטחי מסחר ותעסוקה במיקום אידיאלי בסמוך לנתיבי איילון ולתחנת הרכבת הקלה", אומר תשובה.
אם כן, מתברר שיש חלופה למשרד בתל אביב, והחברות הישראליות לא מוכנות לפספס את ההזדמנות – משרדים בערים כמו נתניה וראשון לציון מאפשרים לחברות ולעסקים לקבל משרד משודרג עבור הכסף שלהם, ובמקביל להציע לעובדים נגישות וסביבת עבודה נעימה ויוקרתית.
- 1.יעלי 17/03/2023 07:08הגב לתגובה זומחירי הדירות כבר ירדו בעשרה אחוזים ואין קונים. מומלץ למי ששול לקנות באזורי ההייטק צפון תל אביב והרצליה לחכות שנתיים ולגלות שהמחירים ירדו בשלושים אחוז.
הכירו את נדלהון – עסקה פיננסית בטוחה של נדל"ן
כאשר משקיעים בוחנים השקעה פוטנציאלית, הם מתעניינים בשלושה מרכיבים עיקריים: היתכנות, בטוחות ותשואה. אחד הענפים עם התשואה הגבוהה והיציבה ביותר בישראל בעשור האחרון הוא נדל"ן למגורים, שהפך לאפיק השקעה פופולארי. עם זאת, השקעה בנדל"ן כוללת גם אי ודאות ומיסים גבוהים שלא תמיד נלקחים בחשבון. נדלהון, קרן ההשקעות היחידה בישראל המציעה שעבוד משכון בהשקעה בפרויקט נדל"ן, מציגה את 'משולש נדלהון שמבטיח בטוחות מיטביות, ודאות גבוהה ומיסוי אופטימלי, גם למשקיע הקטן ביותר
מרכז הנדל"ן .jpeg)
קרדיט: יח"צ
הבטוחות ה'סטנדרטיות' - בנק מלווה והערת אזהרה
שתי הבטוחות הנפוצות ביותר בעולם השקעות הנדל"ן בישראל הן בנק מלווה והערת אזהרה בטאבו. לדברי סיון מנחם, מנכ"ל נדלהון, "על פי חוק המכר, הבנק המלווה נותן ביטחון לעצם קיום הפרויקט, וגם ביטחון לכך שהכסף מנוהל ומתוחזק על ידי גוף שמפקח עליו- בנק בישראל".
חוק המכר קובע כי תהליך המימוש של הפרויקט יהיה מסודר ומובנה, כאשר יהיה בנק שלוקח עליו את האחריות, בתמורה לתשלום. "הביטחון המשמעותי נובע מכך שמדובר בערבות המחויבת על פי חוק, העובדה שהקבלן הביא מספיק הון בתור התחלה כדי לקבל את הליווי, והערבות המלאה על כל גובה הכסף", מסביר מנחם.
הבטוחה השנייה הניתנת לרוכשי דירות קבלן ולמשקיעים היא הערת אזהרה בסיום הפרויקט, כאשר יש דירה בנויה. בטוחה זו נועדה להבטיח כי בסוף התהליך אף גורם לא יכול למכור או לשנות את הזכויות בנכס בלי אישור המשקיע.
הכל על שעבוד משכון, הבטוחה הכי משמעותית בענף, שרק יזמים גדולים מקבלים
בטוחה נוספת בעולם הנדל"ן, אשר מסופקת לרוב רק ליזמים בחברות הגדולות ביותר, היא שעבוד משכון ברשם המשכונות של משרד המשפטים. "המשמעות של השעבוד, הנקרא באופן רשמי 'טופס 10', היא שמי שנותן אותו, היזם או הגוף העסקי, מצהיר בפני משרד המשפטים שיש לו הון שווה ערך להשקעה".
במקרה של נדלהון, קרן ההשקעות היחידה המציעה שעבוד משכון ללקוחותיה, "הקרן עצמה היא זו שמצהירה בפני משרד המשפטים", אומר מנחם. "בכל פרויקט, נדלהון מצהירה כי היא מחזיקה בזכויות בנייה בשווי של X מיליון ₪. אם משקיע מסוים השקיע מיליון ₪, נדלהון מוציאה שעבוד של מיליון ₪ על זכויות מול ההשקעה שלו. זו הבטוחה החזקה ביותר שקיימת ברגולציה הנוכחית בישראל".
שעבוד משכון - חלק ממשולש נדלהון
השקעה בפרויקט נדל"ן דרך נדלהון כוללת שלושה מרכיבים המהווים חלק מהמשולש של החברה. "הקודקוד הראשון הוא השקעה בקרן בשלב בו הפרויקט עם היתר בנייה וכבר יצא לדרך", אומר מנחם. "כלומר, הפרויקט יקרה בכל מקרה, עם המשקיעים או בלעדיהם. ברוב המכריע של המקרים, הקבלן והיזם מגייס כסף בשלב שלפני קבלת ההיתר, בו רמת אי הודאות גבוהה". לדבריו, במקרים בהם היתר הבנייה מתעכב או לא מתקבל, הפרויקט הופך להיות לא רווחי עבור היזם והמשקיעים גם יחד.
"לכן, בנדלהון יש הקפדה גדולה על השגת היתר ורק לאחר מכן גיוס משקיעים. המשמעות היא שנדלהון לוקחת על עצמה את אי הודאות וההשקעה הראשונית עד לשלב היתר הבנייה".
הקודקוד השני במשולש הוא שעבוד משכון, הבטוחה הבלעדית שרק נדלהון מספקת למשקיעים דרכה. "הסיבה לכך שאנחנו יכולים להציע שעבוד משכון, שהוא הצהרה רשמית מול משרד המשפטים ושעבוד סכום שווה ערך להשקעה, היא שהחברה יודעת שהוודאות מספיק גדולה, והיא יכולה לקחת על עצמה את כל הסיכון, כדי לתת למשקיע את הבטחון המרבי. שעבוד משכון אומר שהקרן עצמה מחויבת על הכסף שהושקע, כמובן בנוסף לבטוחה של בנק מלווה והערת אזהרה".
.jpeg)
קרדיט: יח"צ
הקודקוד השלישי במשולש הוא מיסוי מופחת בהשוואה להשקעה סטנדרטית בנדל"ן. "משום שלא מדובר ברכישת נכס נדל"ן, אלא השקעה בקרן פיננסית", אומר מנחם, "המס הוא 15% בלבד על הרווח, מול עסקת נדל"ן שם המיסוי היה יכול להגיע ל-30%-33% בדמות מיסוי מקרקעין, תשלום לבעלי מקצוע, שיפוץ, בלאי וכד'. בסופו של דבר, חיסכון במיסוי מביא סכום נטו גדול יותר לכיס".
מנחם מספר כי "הרבה פעמים אנשים שקונים ומוכרים דירות נוטים להסתכל על סכומי הקנייה והמכירה בלבד, מבלי לקחת בחשבון את ההוצאות על עורך דין בקנייה ובמכירה, תשלום למתווכים, מס רכישה ומס שבח, שיפוצים לאורך הדרך, וכד'. כאשר מחשבים את הסכום הנקי, רואים שהתשואה הרבה יותר נמוכה ממה שחשבו בהתחלה".
המטרה: השקעה משתלמת שתוביל למערכת יחסים ארוכת שנים
"הפרויקטים של נדלהון כוללים היתר ולכן עומדים להתממש בכל מקרה, כך שבשורה התחתונה אנחנו מזמינים לקוחות חדשים להצטרף לעסקה עם רמת ביטחון שאין כמותה בשוק", אומר מנחם. "הסיבה לכך שאנחנו מחפשים משקיעים להצטרף אלינו, היא המחשבה לטווח הרחוק. בנדלהון וקבוצת האם שלה, ברק פיננסים, לא רצים ספרינט, אלא מרתון. ההשקעה דרך נדלהון היא הצעה משמעותית, עם תשואות ובטוחות חזקות, כדי ליצור מערכת יחסים ארוכת טווח. אנחנו רוצים שהמשקיעים האלו יצטרפו אלינו גם להשקעה הבאה שלהם, ויקבלו מאיתנו מגוון שירותים בהמשך הדרך".
לדברי מנחם, "אנחנו יכולים לעזור ללקוחות שלנו למנף ולמקסם את ההשקעות שלהם, כמו הלוואה מקרן ההשתלמות, או יצירת מסלול השקעה חודשי. האפשרויות מגוונות ומותאמות אישית לצרכים ולמאפיינים של כל אחד ואחת".
אם אתם מחפשים חלופה לרכישת נדל"ן להשקעה, עם הבטוחה הכי חזקה בענף, אתם מוזמנים לפגישת היכרות וייעוץ עם נציגי נדלהון, ללא התחייבות מראש, על מנת לשמוע על עסקה יחידה בסוגה, הכוללת בטוחה שאין לאף גורם אחר. "אפשר להגיע עם 300 אלף ₪ ולגרום לו לעבוד במקום לשכב בבנק", אומר מנחם, "ואפשר להגיע עם סכומים גדולים בהרבה. בשורה התחתונה, הכל חוזר למרכיבים הבסיסיים של כל השקעה בחיים - נקודת האיזון שבין תשואות גבוהות ככל הניתן לביטחונות חזקים ככל האפשר".
רוצים לשמוע עוד? בקרו באתר נדלהון http://www.nadlahon.co.il
או צרו קשר בטלפון *3526
