אימתי "זכות המלצה" אינה עולה כדי גדר זכות במקרקעין?
תקציר ו"ע 17546/10 מושב אמונים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי דנה בשאלה אימתי זכות המלצה לקבלת מגרש בתוכנית הרחבה עולה כדי גדר זכות במקרקעין. נפסק כי במקרה דנן, זכות ההמלצה הוקצתה על יסוד החלטת מינהל 612, וכי על פי החלטת מינהל 612 לא הוקנתה לעוררת זכות בעלת תוקף משפטי לחייב את המינהל להקצות לבן מקום שהומלץ על ידה מגרש בתוכנית ההרחבה. לפיכך, מימוש ההמלצה בתוכנית ההרחבה אינו בבחינת מכירת זכות במקרקעין.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
-------------------------------------------------------
העוררת מחזיקה בקרקע מכוח הסכם משולש שנכרת בינה לבין הסוכנות היהודית ובין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). בשנת 1989 החליטה העוררת על הרחבת היישוב לבני המקום על יסוד קריטריונים שהיו קבועים בהחלטת מינהל 612, שהוחלפה בשלב מאוחר יותר בהחלטת מינהל 737 (להלן: "תוכנית ההרחבה"). (יוער כי החלטת מינהל 737 בוטלה בבג"צ עמותת שיח חדש).
העוררת החליטה לתת לכל בעל נחלה ביישוב זכות המלצה על בן מושב לקבלת מגרש אחד בתוכנית ההרחבה. בהתאם, הקצתה העוררת זכות המלצה לבעלי נחלה מס' 75 במושב, מאיר ואוליביה אלפסי, שהם ממייסדי העוררת. לימים מכרה משפחת אלפסי את זכויותיה בנחלה שהייתה לה ביישוב, וביקשה לממש את זכות ההמלצה שהוקנתה לה באופן שהעוררת תמליץ עליה לקבלת מגרש בתוכנית ההרחבה. משמצאה העוררת שמשפחת אלפסי עומדת בקריטריונים שהיו קבועים בהחלטת מינהל 737, המליצה למינהל להקצות לה מגרש בתוכנית ההרחבה. בגין ההמלצה הוציא המשיב לעוררת שומת מס שבח מהטעם שההמלצה על משפחת אלפסי לקבלת מגרש בתוכנית ההרחבה לאחר שכבר לא הייתה רשומה כבעלת נחלה ביישוב, מהווה עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").
דיון
-----
במוקד הערר עומדת השאלה אם ההמלצה היא מכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח. מהפסיקה עולה כי במקום שיש בידי הממליץ כוח משפטי המחייב את המינהל להחכיר מגרש למומלץ, אפשר לראות בעצם ההמלצה כמכירת זכות במקרקעין. משכך, נשאלת השאלה אם היה בידי העוררת כוח משפטי המחייב את המינהל להחכיר מגרש למשפחת אלפסי במסגרת תוכנית ההרחבה.
ההחלטה על תוכנית ההרחבה התקבלה על ידי האסיפה הכללית של העוררת ביום 5.12.1989, שעה שעמדה בתוקף החלטת מינהל 612 שבה נקבע כי קליטה להרחבה למגורים פתוחה לבני המקום ולאחרים, ו"האגודה רשאית לבקש כי תינתן עדיפות להקצאת מגרשי המגורים בהרחבה לבני המקום".
מנוסח סעיף 12 להחלטה 612 עולה כי לא הוקנתה לעוררת זכות משפטית לחייב את המינהל להקצות מגרש בתוכנית ההרחבה לבני המקום שעליהם המליצה העוררת. זאת בשונה מהמקרה שנדון בעניין יובל גד, שם התחייב המינהל כלפי יובל גד להתקשר בהסכמי חכירה רק עם רוכשים שיופנו אליו על ידי יובל גד. לפיכך, נראה כי הכוח שהיה בידי העוררת להמליץ למינהל על הקצאת מגרש למשפחת אלפסי לא הגיע כדי כוח משפטי מחייב.
יוער כי ביום 17.12.1995 בוטלה החלטת מינהל 612 ובמקומה התקבלה החלטת מינהל 737, שממנה עולה לכאורה כי המלצת היישוב על הקצאת מגרש בתוכנית ההרחבה מחייבת את המינהל. לאור האמור, על פי החלטת מינהל 612 לא הוקנתה לעוררת זכות בעלת תוקף משפטי לחייב את המינהל להקצות לבן מקום שהומלץ על ידה מגרש בתוכנית ההרחבה. לכך יש להוסיף כי נראה שגם על פי החלטה 737 לא הוקנתה לעוררת זכות בעלת תוקף משפטי לחייב את המינהל להקצות לבן מקום שהומלץ על ידה מגרש בתוכנית ההרחבה.
לסיכום, נראה כי לעוררת לא היה כוח משפטי לחייב את המינהל להקצות מגרשים בתוכנית ההרחבה לבני המקום שעליהם המליצה, ועל כן מימוש ההמלצה בידי העוררת בנוגע למשפחת אלפסי אינו בבחינת "מכירה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק.
תוצאה
---------
הערר התקבל. לא נעשה צו להוצאות נוכח מחדליה הדיוניים של העוררת.
בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב
לפני כב' השופט מ' אלטוביה והחברים א' מונד וד' מרגליות
ניתן ב-17.3.2014

ככה תקבלו ריבית טובה יותר בפיקדונות - מקרה מהשטח
"רציתי להפקיד בפיקדון לשנה - הציעו לי 2.7%; אמרתי שאני עוזב, קיבלתי 4.25%" - מקרה אמיתי שקרה בבנק הבינלאומי
הריבית התעריפית על הפיקדונות נמוכה. אם אתם מפקידים בפיקדון בלי להתמקח תקבלו את הריבית הנמוכה הזו. אם אתם תתמקחו תקבלו יותר. אם תאיימו לעזוב את הבנק, כי הריבית לא מספקת אתכם, ייתנו לכם לרוב יותר. ההמלצה הברורה היא להתמקח על הריבית ולזכור שהריבית תלויה באיזה סוג של לקוח אתם. אם אתם מכניסים שכר גבוה, יש לכם תנועה בחשבון, אתם יכולים להשיג ריבית ברף הגבוה. אם אין לכם כמעט כלום בחשבון ואין פעילות, אל תאיימו יותר מדי - אתם לא באמת נחוצים לבנק.
וזה עובד. הנה מקרה ספציפי שהגיע למערכת ביזפורטל, כשמדי יום יש כנראה עשרות ואפילו מאות מקרים דומים. "רציתי להפקיד בפיקדון לשנה סכום של 40 אלף שקל. הציעו לי 2.7%", מספר לנו קורא באתר, אמרתי - "איך זה יכול להיות , אני יודע שמקבלים בבנקים אחרים מעל 4% ואפילו 4.5%. אמרתי שאני עוזב. אני כבר 8 שנים בבנק, לקוח טוב, עם משכורת, עם תנועה בחשבון, תיק ניירות ערך, משכנתא. למה אני צריך לריב על ריבית לפיקדון?"
"ואז הפקיד בבנק אמר לי - 'אני יכול לבדוק, אני אנסה להשיג יותר'".
"למחרת הוא חזר אליי עם ריבית של 4.25% - '"בדקנו בשבילך הטבות מיוחדות, סידרתי לך ריבית של 4.25% ואם תפקיד 100 אלף אני יכול לתת לך אפילו יותר"'.
המקרה הזה היה בבנק הבינלאומי, אבל בכל הבנקים זה קורה. אם לא מתמקחים מקבלים את הריבית הנמוכה ביותר שהבנק יכול לתת. בשבוע שעבר בדקנו כמה ריבית אתם מקבלים בפועל - פיקדונות - איפה תקבלו את הריבית הטובה ביותר? בדיקה. חשוב להדגיש - הבנקים מציעים ריבית תעריפית שהיא נמוכה, לצד הנתונים הידועים על ריבית תעריפית, יש את הנתונים בפועל מבנק ישראל שתקפים לחודש שעבר. הם מספקים לכם מידע על הבנקים ההוגנים-הטובים לעומת אלו שלא. אבל הם לא מספקים לכם מידע על הריבית שתקבלו עכשיו.
- הקרנות הכספיות מעלות דמי ניהול: איך זה משפיע עליכם? והאם הן עדיין עדיפות על פיקדונות?
- השינוי בתוכנית "חיסכון לכל ילד": איך יושפעו החסכונות של ילדכם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ולכן, כדי לקבל תמונה מלאה, אתם צריכים עוד שני פרמטרים חשובים. אתם צריכים לדעת איפה אתם ביחס לממוצע. האם אתם לקוחות חזקים טובים שיכולים לקבל ברף הגבוה או דווקא הפוך. שנית, אתם צריכים להבין ולהכיר את הטווח - מה הריבית שאפשר לקבל. אז נכון להיום הטווח הוא דומה למה שהיה ביולי. 4.3%-4.5 זה המקסימום שתוכלו לקבל תחת תנאים סבירים. אם למשל תהיו מוכנים לעביר חשבון בנק וכו', תקבלו אפילו 5%, לא בטוח שזה שווה את המעבר, כל אחד והחשבון שלו