מליסרון: ה-NOI עלה ב-18%, אך הרווח הנקי ירד ב-4.8%
חברת מליסרון , בעלים ומפעילה של קניונים ושטחי משרד ברחבי הארץ, פרסמה את הדוחות שלה לרבעון האחרון ולשנת 2022 כולה. החברה, שבשליטת עופר השקעות ובניהולם של ליאורה עופר ואופיר שריד, מוכרת כמי שפועלת תחת מותג הקניונים "עופר".
נתחיל עם השורה העליונה. ה-NOI בשנת 2022 עלה בכ-18% לכ-1.22 מיליארד שקל. ברבעון הרביעי של שנת 2022 רשמה מליסרון עלייה של כ-12%.
בשורה התחתונה, ה-FFO בשנת 2022 עלה בכ-23% לכ-887 מיליון שקל, זאת בהשוואה ל-723 מיליון שקל ב-2021. בחברה מסבירים כי העלייה נובעת מהעלייה האמורה ב-NOI, לצד חיסכון בהוצאות הריבית כתוצאה מפעולות שנקטה החברה למחזור החוב. ברבעון הרביעי, ה-FFO עלה בכ-11% לכ-226 מיליון שקל - מה שמשקף קצב שנתי של כ-900 מיליון שקל. להערכת החברה, לאחר השלמת אכלוס הפרויקטים החדשים המצויים בשלבי ביצוע, ואשר הצפי לסיום בנייתם בשנת 2028, צפוי ה-FFO השנתי לגדול לכ-1.2 מיליארד שקל.
הרווח הנקי לבעלי המניות בשנת 2022 הסתכם בכ-1.4 מיליארד שקל, שזו ירידה של 4.8% לעומת השנה הקודמת. גידול בהוצאות המימון הוא אחת הסיבות לכך.
החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד לבעלי מניותיה בסך של 260 מיליון שקל. עוד עולה מהדוח, כי ניכר שיפור בשיעורי התפוסה לצד המשך עלייה בדמי השכירות, עלייה בפדיונות בקניונים על אף 'החזרה לשגרה' בכמות הנוסעים לחו"ל.
עוד נתונים מהדוח:
ראשית, הנתונים היבשים: מליסרון מחזיקה ומנהלת כיום 28 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-872 אלף מ"ר בתוספת 26,000 מקומות חנייה. שטחי ההשכרה מאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ-98.8%. בין הנכסים המרכזיים של מליסרון: עופר רמת אביב, עופר הקריון, עופר גרנד קניון באר-שבע, עופר גרנד קניון חיפה, עופר רחובות, עופר הקניון הגדול פתח-תקוה, עופר בילו סנטר outlet, פארק עופר פתח תקווה East, פארק עופר פתח תקווה West ועוד.
- מליסרון - ה-FFO בקצב שנתי של 1.2 מיליארד שקל
- בעקבות לחץ מהמשק: פיקוד העורף מעדכן הנחיות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פדיונות השוכרים עלו השנה בממוצע בכ-5% לצד עלייה של כ-8% בממוצע בדמי השכירות הריאליים בחוזים חדשים. במקביל, בשנת 2022 האיצה החברה את יישום תוכניתה האסטרטגית לפיתוח מנועי צמיחה נוספים, כאשר רכשה מחצית מחברת אביב ייזום, וכן נכסים וקרקעות לייזום בהיקף של מאות מיליוני שקלים. במקביל המשיכה החברה בפיתוח פעילות הייזום הנוכחית ב-19 פרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע ותכנון שונים.
החברה מיישמת את התוכנית האסטרטגית לפיתוח מנועי צמיחה נוספים – בשנה האחרונה רכשה 50% מחברת אביב ייזום עם מלאי של כ-2,600 יחידות דיור (חלק אביב ייזום) וכן נכסים וקרקעות תמורת כ-600 מיליון שקל.
ומה עם הפדיוניות בקניונים? ובכן, הם עלו בשנת 2022 בכ-9% לעומת שנת 2021 ובכ-5% לעומת שנת 2019, כאשר המגמה החיובית נמשכה גם אל תוך שנת 2023 עם עלייה נוספת של כ-13% בפדיונות בפועל קניוני החברה בחודש ינואר השנה (לעומת 2022) ועליה של 9% בפדיונות לפי דוחות RIS בחודש פברואר השנה (לעומת 2022). העלייה בפדיונות ובכמות המבקרים בקניונים בשנת 2022 תורגמה גם לעלייה ממוצעת של כ-8% בדמי השכירות הריאליים בגין חוזים חדשים ומימושי אופציות, זאת בהמשך לעלייה ממוצעת של כ-5% בשנת 2021. במקביל לכך עלה שיעור התפוסה הכולל בנכסי החברה בשנת 2022 לכ-99%, לעומת כ-98% בשנת 2021.
- השקעות אלטרנטיביות אינן מילה גסה, אבל חייבים להפסיק להשוות תפוזים לתפוחים
- הפניקס תשקיע עד מיליארד שקל בפרויקטי אנרגיה של EDF ישראל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
ה-NOI המיוחס לבעלים בשנת 2022 עלה בכ-18% לכ-1.22 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.03 מיליארד שקל בשנת 2021. הרווח נקי המיוחס לבעלי המניות של מליסרון בשנת 2022 הסתכם בכ-1.4 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.47 מיליארד שקל בשנת 2021.
כמו כן, לחברה עשרה פרויקטים נוספים בשלבי תכנון מוקדמים יותר שטרם נקבעו בגינם אומדני עלות ומועדי הקמה, כאשר העיקרי שבהם הוא הפרויקט להגדלת קניון רמת אביב בכ-90 אלף מ"ר בעירוב שימושים (מסחר, משרדים, מלונאות ודיור להשכרה). מתחילת שנת 2022 ועד היום חתמה מליסרון על מספר עסקאות להרחבת פעילות הליבה בתחום המסחר, משרדים ולוגיסטיקה בסכום כולל של כ-600 מיליון שקל. במהלך תקופה זו רכשה החברה את מלוא הזכויות בקניון "הראל" שבמבשרת ציון המניב NOI שנתי של 15 מיליון שקל, לצד זכויות בנייה נוספות של כ-9,500 מ"ר של שטחי מסחר, תעסוקה, מגורים ומוסדות ציבור על שטח הקניון.
בנוסף, רכשה החברה קרקע בשטח של כ-4.5 דונם ברחוב לינקולן ת"א בעלת זכויות בנייה לבניית כ-17.5 אלפי מ"ר משרדים כשבכוונתה לפעול להגדלת זכויות הבנייה לכ-25,500 מ"ר. עוד רכשה החברה 70% מקרקע ביבנה להקמת מרכז מסחרי ומשרדים בשטח של כ-24 אלף מ"ר יחד עם חברת יוחננוף, קרקע בטירת הכרמל בסמיכות לפארק עופר הכרמל המיועדת להקמת 18 אלף מ"ר משרדים, וכן קרקע בשטח של כ-20.5 דונם בצומת כנות המצויה בהליך שינוי ייעוד ללוגיסטיקה.
במקביל לאישור הדוחות ולאור התוצאות, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות בסך של 260 מיליון שקל (כולל דיבידנד חד פעמי בסך 200 מיליון שקל בנוסף לחלוקה רבעונית של 60 מיליון שקל), וזאת לאחר שבמהלך שנת 2022 חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסך של כ-180 מיליון שקל.
יו"ר מליסרון, ליאורה עופר: "מליסרון מסכמת שנה של המשך צמיחה ופיתוח מנועי צמיחה משמעותיים נוספים. במהלך 2022 ובתחילת שנת 2023 המשיכה החברה ביישום התוכנית האסטרטגית שנועדה לחזק את ליבת הפעילות באמצעות השבחת הקניונים ופארקי המשרדים, וזאת במקביל לפיתוח פעילויות בתחומים חדשים בענף הנדל"ן. מליסרון נהנית מחוסן פיננסי, מנכסים איכותיים ומניהול מקצועי אשר יאפשרו לה לצלוח את התקופה הכלכלית המאתגרת".
בורסה, משקיעים (AI)להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
על הקשר בין בורסה למחירי הדירות, על הצעירים שעושים מכה בבורסה וחזרה למפולת של 2008-2009
הגאות בבורסות בשנים האחרונות, במיוחד בוול סטריט, יצרו רווחים גבוהים למשקיעים, לרבות המוני משקיעים צעירים. זו תופעה עולמית, וזה גם בארץ - מאות אלפי ישראלים משקיעים ישירות במניות בבורסות, חלק גדול מהם צעירים. הם אגב, כמעט ולא משקיעים בארץ, בעיקר בוול סטריט. הצעירים האלו מכירים רק שוק עולה, הרווחים שלהם עצומים - דמיינו צעיר שנכנס לשוק לפני 5 שנים. סיכוי טוב שהוא הכפיל את כספו - זה מה שקרה בנאסד"ק וב-S&P.
בפועל, רבים עשו הרבה יותר מהכפלת הכסף. אם הם הלכו על המניות הדומיננטיות ועל שבבים זה רווח של פי 3-4, אבל גם אם נסתפק בממוצע, זה רווח מרשים שיוצר מגמה חדשה של הזרמת כספים לבורסה. ההזרמה השוטפת מגיעה גם מהסיפורים בשטח - כשאנשים רואים כמה הם יכלו להרוויח על אנבידיה, על מניות השבבים, על נטפליקס, על מניות הקוונטים ועוד מאות דוגמאות, הם מתפתים. אנחנו רוצים להרוויח, אנחנו גרידיים. הסיפורים האלו מגרים אותנו להזרים כספים. אף אחד לא זוכר את הכישלונות בדרך, זוכרים את המניות שעשות מאות אחוזים וזה מייצר הזרמה שוטפת גדולה לשווקים שבעצמה מייצרת עליות שערים.
אותו צעיר שרואה שיש רווחים עצומים מגדיל באופן שוטף את ההשקעה במניות. זה מבחינתו הגיל שבו הוא צריך להשקיע כמה שיותר בבורסה, וזה נכון מבחינה תיאורטית.
השאלה אם התיק שלו מפוזר או אם יש מרכיב אג"ח משמעותי, פחות רלבנטית לצעירים שחוסכים לזמן ארוך - אבל רוב הצעירים לא מבין את המשמעות של חיסכון לטווח ארוך. הם שקועים עד צוואר במניות, ולא מפנימים שהשוק גם יכול לרדת חזק, אחרת חלקם היו אולי מגוונים את התיק. נזכיר כי זה בסדר גמור ואפילו נכון להשקיע במניות בשיעור מאוד גבוה, אבל כל עוד יודעים שבדרך יהיו ירידות. הטווח הארוך מאפשר למשקיעים צעירים להגיע לתיקון באם תהיה מפולת, ולכן מבחינה תיאורטית הם צריכים להיות במרכיב גדול של מניות.
- בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות שלכם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה מבין המשקיעים הצעירים מבין את זה? כמה מהם לא ישנה את תיק ההשקעות כשתגיע קריסה ויגיד "מה זה משנה אני חוסך ל-30 שנים?". כנראה שהרוב יממש. טבע האדם הוא גרידיות בעליות ופחד גדול בירידות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגזוז פאוור קופצת 19%, בונוס מוסיפה 9%; מדדי ת"א בירוק
המדדים בת"א נסחרים בעליות בהובלת הסקטורים הרגישים לריבית - נדל"ן ואנרגיה מתחדשת, שבולטים היום לחיוב; נתוני המאקרו מחזקים את האפשרות להורדת ריבית בפגישה הבאה של בנק ישראל
עליות של עד 1% בבורסה ברקע חדשות משמעותיות: שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט, אמר הבוקר כי ארצות הברית וסין הגיעו למסגרת מוסכמת לקראת הסכם סחר, שתידון ותקבל חותמת רשמית רק במפגש הקרוב בין הנשיא דונלד טראמפ לנשיא סין שי ג’ינפינג. בבסיס ההבנות עומדים נושאים רגישים כמו ייצוא טכנולוגיה, סחר במתכות ומינרליים נדירים, פנטניל, ורכישות חקלאיות, תחומים שהיו בלב המחלוקת בין שתי הכלכלות הגדולות בעולם. לפי בסנט, השיחות היו “בנויות, רחבות היקף ומוצלחות במיוחד”, מה שמעיד על רצון הדדי להתקרבות אחרי תקופה ארוכה של מתיחות.
עם זאת חשוב לסייג כי גם בעבר אמרו לנו שיש התקדמות בהסכם הסחר בין ארה"ב לסין ולבסוף כל מה שהסכימו עליו הצדדים הוא דחייה של הדד ליין. בכל מקרה, ההתקדמות היא חדשות טובות, וזה גם יבטא ככל הנראה פתרון בתחום השבבים לטובת השחקניות בתחום, גם החברות הישראליות. הרחבה: שר האוצר האמריקאי: ארה"ב וסין הגיעו למסגרת הסכם סחר - הפרטים יידונו בפסגה בין טראמפ לשי
קריאה חשובה - אג"ח ממשלתיות ארוכות נחשבות בעיני משקיעים רבים כאפיק סולידי לטווח ארוך, אך גם בהן יש מקום להבחנה חדה בין סוגי החשיפה והסיכונים. כיום התשואה באג"ח הממשלתיות השקלי הארוך עומדת
על כ-4.4% לשנה, לעומת כ-1.9% באג"ח הצמודות למדד, פער שמשקף ציפיות אינפלציה ממוצעת של כ-2.45% לשנה ל-17 השנים הקרובות. כלומר, השוק מעריך שבממוצע המדד יעלה בקצב זהה כמעט ליעד של בנק ישראל. במה שווה להשקיע אם בכלל? זה תלוי בסוג המשקיע, פיזור הסיכונים, והערכות
לגבי העתיד. מי שמחפש אסטרטגיה מתוחכמת יותר יכול לשקול פוזיציה של לונג באג"ח שקליות ושורט על אג"ח צמודות, כדי ליהנות מהפער שבין התשואות, כל עוד האינפלציה בפועל נמוכה מהציפיות הגלומות. בסופו של דבר, השקעה באג"ח ארוכות מתאימה בעיקר למשקיעים סבלניים, שמבקשים
לנעול תשואה נומינלית גבוהה יחסית לאורך זמן, ומבינים שגם השקעה סולידית לא תמיד חסרת סיכון. להרחבה - השקעה סולידית לטווח ארוך - 4.4% בשנה, מתאים?
חזרה לשוק המקומי אך עדיין בהקשר של טראמפ, עם הדרישה האחרונה שלו מחמאס, לפיה על ארגון הטרור להחזיר בתוך 48 שעות את גופות החטופים המתים או “יגיעו פעולות מצד מדינות המעורבות”, נפתח פתח למכשול אפשרי בכל תהליך התקדמות הזה. הדרישה הזו מצביעה על מתיחות במחויבות של חמאס לשלב הבא, וגם אם יש מעט התקדמות, ההתעקשות מעלה סימני שאלה בנוגע לנכונותה להיכנס להסכם רחב יותר. במילים אחרות, אי הוודאות עדיין שוררת בהקשר של הגזרה הדרומית. ובאותו נושא, גם הגזרה הצפונית לא רגועה כאשר בסוף השבוע עלו דיווחים על תקיפות בלבנון.
- הדולר יורד מול השקל; איזה מטבעות התחזקו הכי הרבה מולו מתחילת השנה?
- חברה לישראל עלתה 5%, חלל נפלה 10.5%; סגירה חיובית בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחד הנעלמים במשוואה של המשקיעים הוא האם הריבית תרד בהחלטה הקרובה. בעוד שמרבית הנתונים תומכים בהורדת ריבית כבר בנובמבר, נכון להיום עדיין יש אי וודאות סביב המלחמה. מה שכן, עבור הישראלים המלחמה בעזה לא השפיעה יותר מדי על הרגלי הצריכה של הישראליים, ולכן בעת היציאה מהמלחמה לא נראה שיש גל ביקושים שמגיע אחריה. על פי הסקירה השבועית של לידר, נתוני כרטיסי האשראי לא מראים עלייה חדה בצריכה, מכירות הדירות נותרו ברמה נמוכה, והתחזיות לצמיחה ממשיכות להיות מתונות, סביב 3.8% בלבד לשנת 2026. בלידר מציינים כי כוח הקנייה של הציבור נפגע מהעלאות המע"מ והקפאת השכר, ולכן גם אם יופיע גל ביקוש, הוא צפוי להתמקד בעיקר בתיירות לחו"ל ולא בצריכה מקומית. בהיעדר אינפלציית ביקושים מובהקת, הסביבה המאקרו כלכלית תומכת בהמשך הורדות ריבית בחודשים הקרובים.
