אקזיט או חילוץ? עסקת אקרו משקפת הפסד של כמעט מיליארד שקל למשקיעים

עסקת המיזוג שנחתמה בסוף השבוע האחרון, שבמסגרתה בלעה ישראל קנדה ישראל קנדה -0.81%   את אקרו נדל"ן אקרו -0.57%   לפי שווי של כ-3.1 מיליארד שקל, הוצגה בהתחלה כצעד של עוצמה, כקונסולידציה בין שתי שחקניות שתאפשר תחרות קטנה יותר על מכרזים בתל אביב רבתית וגם שווי שיכול לרכוש לחברה המאוחדת כיסא של כבוד במדד הדגל. הזינוק הדו-ספרתי במניית אקרו ביום שישי סיפק למשקיעים רגע של נחת, אבל כשוך החגיגות, אם נסתכל אחורה נגלה שזו אכזבה. עבור מי שליווה את אקרו מאז שהונפקה בבורסה בתחילת 2022, המכירה הנוכחית היא לא פחות מהודאה בשחיקת ערך כואבת. השווי בעסקה נמוך בכ-22% מהשווי של 4 מיליארד שקל לפיו הונפקה החברה בשיא הגאות, מה שהופך את ה"אקזיט" המדובר להפסד צורב של כמעט מיליארד שקל עבור המשקיעים בטווח הארוך.

אגב, לפני ארבע שנים כתבנו שהנפקת אקרו היא מנופחת, שהיא רוכבת על ההייפ של הנדל"ן באיזור המרכז, בקטע אנקודטאלי אפילו כינינו אותה "ישראל קנדה הקטנה" כשסגירת המעגל הביאה את ישראל קנדה הגדולה לבלוע את זו 'הקטנה' - לחצו על התמונה למעבר לקריאת הכתבה -

העסקה הזו משקפת די טוב את המצב המורכב שבו נמצא שוק הנדל"ן, ובמיוחד תל אביב. אנחנו פוגשים לאחרונה בעוד ועוד מבצעים יצירתיים, רק אתמול הודיעה קבוצת חג'ג' על חיתוך של 30% בפרויקט בבלי ל'מועדון סגור' של מי שיאות לרכוש דירה (- להרחבה: כשקבלן חותך שליש ממחיר הדירה; מה זה אומר?) אקרו, שבמשך שנים נתפסה כאחת השחקניות הבולטות במגורי יוקרה בעיר, פועלת כיום בסביבה שונה לגמרי מזו שבה הונפקה. מצד אחד, הריבית (שעדיין) גבוהה הופכת דירות במחיר ממוצע של כ-4.9 מיליון שקל לעסקה שרבים פשוט לא יכולים לעמוד בה. מצד שני, בסוף 2025 הצטבר בתל אביב מלאי של כ-9,700 דירות חדשות שלא נמכרו.

• אקרו זכתה במכרז במתחם לבונטין בתל אביב, בשטח כולל של כ-50 אלף מ"ר
• אקרו: רווח נקי הסתכם ב-51 מיליון שקל - פי 4 מאשתקד; ירידה חדה במכירת דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אקרו אינה לבד במערכה הזו. חברות נדל"ן נוספות שהונפקו באותה תקופה מתמודדות עם שחיקת ערך דומה. קרסו נדל"ן קרסו נדלן -3.63%  , שהונפקה ביוני 2022, חודשים ספורים אחרי אקרו. טרום ההנפקה המשפחה נאלצה לחתוך כ-40% מהשווי המבוקש. החברה תכננה לגייס לפי שווי של 3.1 מיליארד שקל לפני הכסף, אך התפשרה על שווי של 1.8 מיליארד שקל וגייסה 332 מיליון שקל. למרות הפחתת השווי המוקדמת, קרסו נדל"ן נסחרת כיום לפי שווי של כ-2.2 מיליארד שקל - נתון שמשקף תשואה זניחה של כ-10% לאורך כמעט ארבע שנים.

גם המספרים בדוחות של אקרו ממחישים את מה שעובר בשוק. ברבעון השלישי מכרה אקרו 38 דירות, לעומת 237 ברבעון המקביל, ירידה של 84%.

בצד של ישראל קנדה מדברים על צמיחה, על הגדלת היקף הפעילות ועל יעד של כניסה למדד ת"א-35. אבל מבחינת אקרו ובעל השליטה צחי ארבוב, השיקול נראה פשוט יותר: להתמודד עם מציאות פיננסית לא קלה. לחברה חוב של כ-2.1 מיליארד שקל לבנקים, חלק גדול ממנו בריבית פריים. כשהריבית עלתה במהירות, גם הוצאות המימון עלו. במקביל, הרווחיות נשחקה בגלל עלויות בנייה גבוהות יותר. גם מבצעי המימון האגרסיביים, ה-20/80 90/10 למיניהם שהיו גלגל הצלה למכירות בשנה האחרונה וכ-80% מהעסקאות ברבעון האחרון בוצעו תחת מנגנון הטבות כזה, נתקלו בחומת הרגולציה של בנק ישראל, מה שהותיר את אקרו עם מעט מאוד מרחב תמרון פיננסי.

בסופו של יום, המיזוג הזה מסמן את סופו של עידן האופוריה והמחירים המנופחים. החברה שהונפקה בתרועה רמה כהבטחה הגדולה של מגורי היוקרה, נמכרת כעת בשווי ריאלי נמוך משמעותית, כשהיא מעבירה את סיכוני החוב והיצע הדירות האדיר למאזן של ישראל קנדה. הפרמיה ששולמה על מחיר השוק אולי ממתיקה את הגלולה עבור מחזיקי המניות הנוכחיים, אך היא לא יכולה למחוק את העובדה שבמבחן הזמן, ההשקעה באקרו מאז ההנפקה הניבה תשואה שלילית. הלקח מהעסקה ברור: גם בלב אזורי הביקוש הקשיחים ביותר, הריבית והחוב הם משתנים שחזקים יותר מכל נרטיב שיווקי.

• לאומי פרטנרס נכנסת כשותפה ברייק נדל"ן של אספן גרופ; התוכנית: הנפקה תוך 3 שנים
• "אחרי הראלי של מהפכת ה-AI, השוק עובר לשלב של התבססות"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ברק רוזן הופך לקבלן הכי גדול בישראל