כל מה שצריך לדעת כדי לגדר את הסיכונים

תמ״א בונה – תמ"א הורסת? כל מה שצריך לדעת כדי לגדר את הסיכונים   תמ״א 38 מאפשרת להשביח את ערך הדירה שלכם אך בדרך טמונים סיכונים רבים שיש להכיר ולהיערך אליהם בהתאם, באמצעות אנשי מקצוע, ערבויות וביטוחים   דסי ניר   מי מאתנו לא היה רוצה לשדרג את הדירה שלו? צירוף המילים ״תמ״א 38״ הפך בשנים האחרונות למעין הבטחה קסומה להפוך את הדירה שלנו מברווזון מכוער לברבור יפה תואר. הפנטזיה של הגדלת שטח הדירה, שיפור חזות הבניין ואפילו הוספת מעלית גורמת לבעלי דירות רבים להיכנס למסע של תמ״א 38 מבלי להבין בדיוק למה הם נכנסים. אך חשוב גם לתת את הדעת לכך שמדובר במסע ארוך ומפרך, רצוף מהמורות וקשיים שחשוב להיכנס אליו בעיניים פקוחות.   מהי תמ״א 38 ומה ניתן לקבל במסגרתה תמ״א 38 היא תכנית מתאר ארצית שאושרה בשנת 2005 במטרה לחזק מבנים ישנים שנבנו בישראל ואינם ערוכים למצב של רעידת אדמה משמעותית. כדי לעודד את בעלי המבנים הישנים לשפץ את הנכס ולהתאים אותו לתקן הקיים מציעה התכנית אפשרות לשיפוץ בהליך מקוצר ובמקרים רבים גם בתמורה להגדלת זכויות הבנייה. כך הבעלים של כל מבנה שהוקם לפני 1980 שאינו עומד בתקן 413, המתייחס לעמידות מבנים לרעידות אדמה, יכולים להגיש בקשה לשיפוץ המבנה או להריסה ובניית המבנה מחדש. לשם כך יש צורך להשיג הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות במקרה של שיפוץ או הסכמה של 80% לפחות מבעלי הדירות במקרה של הריסה ובניית המבנה מחדש.   במסגרת ההליך הקבוע בתמ״א 38 ניתן לקבל היתר לחיזוק המבנה ללא תכנית מפורטת או לקבל היתר להרחבת המבנה בקומות נוספות, בהליך שזוכה לתיעדוף של וועדות התכנון המקומיות. ככל שהבניין הקיים גבוה יותר כך יתאפשר להוסיף יותר קומות למבנה, כאשר ניתן יהיה להרחיב בניין בן 4 קומות ומעלה ב-3.5 קומות לכל היותר. ניתן לקבל גם היתר להרחבת הדירות הקיימות ב-25 מ״ר (כמחצית השטח ישמש לחדר מוגן דירתי או קומתי), להוספת מעלית ולשינויים עיצוביים כדי להתאים את התוספות לעיצוב הקיים. הוספת יחידות דיור בבניין תחייב גם הוספת מקומות חניה בהתאם לתקן העדכני ככל שניתן. לעתים מעדיפים בעלי הדירות להרוס לגמרי את המבנה הקיים ולבנות אותו מחדש.   בין אם נבחר שיפוץ בלבד ובין אם נבחרו הריסה ובניה מחדש של המבנה, עלות השיפוץ והבנייה תהיה גבוהה מאוד. לשם כך, בוחרים בעלי דירות רבים להתקשר עם קבלן או יזם בעסקה שבה מוכרים בעלי הדירות לקבלן את זכויות הבנייה הנוספות שיוקצו להם במסגרת תמ״א 38, בתמורה לשיפוץ המבנה הקיים או בנייתו מחדש.   דרך רצופה מהמורות ברור לכל ששיפוץ בכזה סדר גודל הכרוך בהסכמה ותיאום בין בעלי דירות רבים הוא לא הליך פשוט. הליך כזה מצריך הנהגת דיירים חזקה הפועלת בשקיפות לקביעת מפרט תוספות שוויוני, בהתאם לזכויות הקיימות של כל בעל דירה, שעשויות להיות שונות זו מזו. אך מעבר לקושי לייצר הסכמה של מרבית בעלי הדירות קיימים קשיים נוספים מתחילת ההליך עד סופו – ואפילו לאחר סיומו. קשיים אלו עשויים לסכן את הצלחת ההליך ולהותיר את בעלי הדירות עם נזק כלכלי או הנדסי ועם עגמת נפש.   במהלך עבודות השיפוץ והבינוי יש לתת את הדעת על הפגיעה האפשרית בדיירים הקיימים בבניין, כאשר לעתים היזם מבטיח פיצוי מסוים לפגיעה זו. יש לפעול גם למזער את הפגיעה בתושבי הבניינים הסמוכים. עבודות בנייה אינטנסיביות כמו בפרויקט תמ״א 38, מחייבות גם פיקוח הדוק על עבודות הקבלן ומנגנון לפיצוי במקרה של ליקויים בעבודה. מנגנון פיצוי כזה יכול לכלול ערבות כספית של הקבלן כלפי בעלי הדירות ולא רק כלפי הבנק המלווה שנתן מימון לפרויקט, אך גם ביטוח אחריות מקצועית של הקבלן ושל העובדים מטעמו. עבודות הבנייה מגדילות גם את הסיכון לנזק ולפריצה לכל אחת מהדירות הקיימות בבניין, מה שמחייב גם התאמה מחדש של ביטוח הדירה של כל אחת מהדירות בנפרד. יש להתאים את פוליסות ביטוח המבנה והתכולה הן בהיבט של הסיכונים המוגדלים הנובעים מהעבודות והן בהיבט של ערך הדירה שיעלה לאחר תום העבודות.   עוד לפני התחלת התהליך חשוב לוודא היטב מהו הרישום המשפטי התקף של הבעלויות השונות על המבנה היות ולעתים יש להתמודד עם בעלויות שאינן מוגדרות היטב (למשל במצב של יורשים או במהלך מכירת נכס במבנה). יש לוודא מהם היתרי הבניה התקפים שלפיהם נבנה הבניין ולפיהם יאושרו תוספות הבנייה השונות. יש לבצע גם בדיקות הנדסיות ואדריכליות כדי לוודא מהו השיפוץ הנדרש והאם הוא ניתן ליישום. את הקבלן המבצע יש לבחון היטב כדי לוודא שיש לו את כל האישורים והיכולות הכלכליות וההנדסיות לבצע את הפרויקט על הצד הטוב ביותר. הקבלן צריך לספק לבעלי הדירות ערבויות שונות לביצוע ולתקופת הבדק שלאחר השלמת הבינוי כדי להבטיח את יכולתם של הדיירים לקבל פיצוי במקרה שהקבלן לא השלים את עבודתו או שנמצאו ליקויים בבנייה.   הסבלנות משתלמת אמנם ישנם לא מעט קשיים וסיכונים שעלולים להעיב על הצלחת השיפוץ שלכם, אך מי שיצלח את המסלול הארוך יזכה להשבחה משמעותית של הדירה שבבעלותו. חשוב להתכונן לתהליך בצורה יסודית ולבדוק את הכדאיות הכלכלית של השימוש באנשי המקצוע השונים לאורך הדרך. ולא פחות חשוב לוודא שיש לכם הגנות מספיקות מפני הסיכונים השונים שעלולים להתעורר לאורך התהליך, באמצעות הסכמים משפטיים מקיפים, ערבויות כספיות וביטוחים מתאימים. וודאו שכל אנשי המקצוע שפועלים מטעמכם ועבורכם וכן נציגות הדיירים פועלים כולם בשקיפות, כך שתוכלו לקבל מידע מלא בזמן אמת על התקדמות ההליך. אך בעבודה מסודרת ועם כל האינפורמציה הרלוונטית באמתחתכם, תוכלו לקבל שיפוץ מהחלומות.