כמעט שישה עשורים לאחר שנחתמו ההסכמים הראשונים ביחס למגרש קטן ברחוב הפלך בתל אביב, מצאה את עצמה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין נדרשת לשאלה שמעסיקה לא מעט בעלי נכסים ותיקים ויורשיהם: מתי בעצם נרכש הנכס. השאלה הזו, שנראית לעתים טכנית בלבד, עשויה להיות שוות ערך לעשרות ולעתים למאות אלפי שקלים במס שבח, בעקבות ההבחנה שעושה החוק בין נכסים שנרכשו לפני 31 במרץ 1961 לבין כאלה שנרכשו לאחר מכן. במקרה שנדון, הפער הכספי הגיע לכ-90 אלף שקל, אך ההשלכות העקרוניות רחבות הרבה יותר.

ההליך עסק בזכויות חכירה במקרקעין הידועים כגוש 7087 חלקה 86, נכס תעשייתי ותיק ביפו, שנמכר ב-2018 על ידי יצחק אברט ז"ל. לאחר המכירה, התגלעה מחלוקת בין המוכר - ולאחר פטירתו, אלמנתו והיורשת שלו יפה אברט - לבין מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, סביב השאלה האם המכירה זכאית לשיעור מס שבח מופחת, המכונה "שיעור מס היסטורי". הזכאות לשיעור שכזה מותנית בכך שיום הרכישה של הזכות במקרקעין היה עד ה-31 למרץ 1961.

לטענת העוררת, שורשי הזכויות בנכס נעוצים עוד בראשית 1961. היא הסתמכה על כך שבבסיס חוזה החכירה שנחתם עם עיריית תל אביב ב-1964 עמד הסכם מוקדם יותר, מ-29 בינואר 1961, שאושר בידי משרד הפנים. לשיטתה, די בכך כדי לראות את יום הרכישה כיום המוקדם, ולהחיל את שיעור המס ההיסטורי. מנגד, רשות המסים טענה כי יצחק אברט נכנס לתמונה רק ב-1970, כשרכש זכויות מאחד השותפים האחרים, ולכן הוא לא עומד בתנאי החוק.

ועדת הערר, בראשות השופט הרי קירש ולצדו רו"ח מיכה לזר ועו"ד דן מרגליות, נדרשה לפרק לגורמים מסכת מסועפת של מסמכים, חלקם בני יותר מ-60 שנה. כבר בראשית פסק הדין הבהיר השופט קירש כי ההכרעה תישען על "הרשום במסמכים (הרבים) שהוגשו", וכי גם אם יינתן משקל כלשהו לעדות המאוחרת של העוררת, אין בה כדי לשנות את התמונה העולה מן הראיות הכתובות.

• הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
• כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בהסכם החכירה הראשון אין אזכור לאברט

המסמך הראשון שנבחן היה הסכם פיתוח מ-28 בינואר 1961, שנחתם בין עיריית תל אביב-יפו לבין אדם בשם נסים בכר. ההסכם התיר לבכר לתפוס חזקה זמנית במגרש לצורך הקמת מבנה תעשייתי, וקבע כי אם הוא יעמוד בתנאים, תיערך עמו בהמשך חכירה. אישור משרד הפנים להסכם ניתן במרץ 1961. אלא שכבר כאן קבעה הוועדה ממצא ברור: להסכם היו שני צדדים בלבד - העירייה ובכר, ואין בו שום אזכור ליצחק אברט או לשותפים האחרים שטענו לזכויות מוקדמות. "דבר אחד עולה בבירור מהמסמך הראשון: היו לו שני צדדים בלבד - העירייה ונסים בכר", נכתב בפסק הדין.

עסקת מכר דירה, שנראתה בתחילתה שגרתית לחלוטין, הסתבכה והלכה עם התקדמותה. לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם לא כובדו, התשלומים לא הועברו במועד, והמוכרים מצאו את עצמם נאלצים להתמודד עם לחצים כלכליים, הלוואות גישור ותשלומים לקבלן שמועדיהם התקרבו והלכו. אלא שבסופו של יום, אף שהקונים הפרו את ההסכם באיחור בתשלומים - ומדובר בהפרה יסודית - בית המשפט קבע כי הם לא חייבים לשלם את הפיצוי המוסכם בסכום של 150 אלף שקל, מכיוון שהעסקה עצמה לא בוטלה והושלמה עד תומה. פסק הדין, שניתן בבית משפט השלום באשקלון על ידי השופט עידו כפכפי, עוסק בשאלה שאינה נדירה בעולם הנדל"ן: האם איחור משמעותי בתשלומי התמורה מזכה את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם, גם כשהוא בוחר שלא לבטל את ההסכם ולהשלים את העסקה. התשובה, כך מתברר, תלויה לא רק בהתנהלות הצדדים אלא גם, ואולי בעיקר, בניסוח המדויק של ההסכם.

המוכרים, בני זוג שמכרו את דירתם במסגרת עסקת שרשרת, חתמו באוקטובר 2021 על הסכם למכירת הדירה לרוכשים. גם הם, כמו הקונים, היו בעיצומו של מהלך מורכב: מכירת דירה קיימת ורכישת דירה חדשה מקבלן. ההסכם קבע מנגנון תשלומים ברור, שלפיו החלק הארי של התמורה, 930 אלף שקל, ישולם בשני שלבים: האחד עד ה-28 בפברואר 2022 כנגד מכתב כוונות מהבנק, והשני בתוך שבעה ימים מהמצאת נסח טאבו נקי וביטול המשכנתה.

אלא שבפועל, לוחות הזמנים האלה לא קוימו. לפי ממצאי בית המשפט, מכתב הכוונות האחרון הועבר לקונים ב-28 בפברואר, אך התשלום לסילוק המשכנתה בוצע רק כעבור כמעט חודש, ב-27 במרץ. גם התשלום השני, שהיה אמור להיות מועבר בתחילת אפריל, שולם בפועל רק במאי. השופט קבע בצורה חד-משמעית כי מדובר באיחור של שבועות, וכי הקונים לא הצליחו להציג גרסה עובדתית סדורה שתסביר מדוע הם לא שילמו במועד.

בית המשפט דחה את הניסיון של הקונים

בית המשפט דחה את ניסיונם של הקונים לגלגל את האחריות לאיחור לאחריותם של המוכרים, בטענה שמכתבי הכוונות היו פגומים או שתוקנו כמה פעמים. בפסק הדין נקבע כי הקונים לא הציגו ראיות לכך שהיה מדובר במכתבים לא תקינים, וכי גם אם תוקפם הסתיים ימים ספורים לפני מועד התשלום, לא היתה בכך מניעה לבצע את התשלום קודם לכן. השופט ציין בהחלטתו כי "די במכתב כוונות זה כדי להוכיח כי הקונים איחרו בביצוע התשלום", והוסיף כי גם ביחס לנסח הטאבו לא הובאה גרסה ממשית שסותרת את טענת המוכרים.

• הקונים עצרו את התשלומים על הבית, אך המוכרת הפסידה במשפט - הנה הסיבה?
• פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לא פחות מכך, נדחתה גם הטענה המרכזית של הקונים שלפיה המוכרים הסכימו לאיחור, או ויתרו בדיעבד על זכותם לטעון להפרה. הקונים הצביעו על כך שלא נשלח מכתב התראה, שהתביעה הוגשה רק כשנתיים לאחר השלמת העסקה, ושהחזקה בדירה נמסרה להם מבלי שנדרשו לשלם פיצוי. ואולם בית המשפט קבע כי אין בכך כדי ללמד על ויתור. השופט כפכפי כתב בפסק הדין שפורסם כי "פער של שנתיים בין הולדת העילה להגשת תביעה אינו בגדר שיהוי המעיד על וויתור על זכויות", והבהיר כי גם מסירת החזקה ללא תנאי אינה שוללת את הזכות לתבוע בדיעבד. מעבר לכך, ההסכם עצמו כלל סעיף מפורש שלפיו כל ויתור או שינוי נדרשים להסכמה בכתב, והסעיף הזה עמד בצורה ברורה בפני טענות הוויתור בהתנהגות. השופט הדגיש כי העובדה שהמוכרים ביקשו להשלים את העסקה, בין היתר בשל הצורך שלהם בכספים לצורך רכישת דירה חדשה מקבלן, לא צריכה לפעול לרעתם.