איך להוזיל את המשכנתא - מסבב בנקים, דרך אחוזי המימון ועד התמהיל הנכון
שער הדולר רכישות הדירות בישראל בשיא כל הזמנים. המשכנתא הממוצעת זינקה גם כן ומתקרבת למיליון שקל. איך מבצעים את העסקה הפיננסית החשובה ביותר למשק בית בצורה נכונה יותר?
למחשבון משכנתא מתקדם (לפי סכום החזר, לפי סכום המשכנתא, לפי מסלולים)
בכדי שתוכלו להגיע אל הבנק ולקבל תנאים טובים יותר עליכם להגיע במצב פיננסי אופטימלי. למשל יציבות תעסוקתית, זה לא זמן להקטין משרה או לעבור למשרה עם תנאים פחות טובים בטווח הקצר. להימנע מהלוואות חדשות. לשמור על מסגרת אשראי.
כמובן תמיד תוכלו לדבר עם הבנקאי ולספק הסבר אך עדיף שתתנו למספרים לדבר. אתם מבצעים את העסקה הגדולה בחייכם - תיערכו אליה.
אחוז מימון. אחד המדדים שמשפיעים על גובה הריבית זה אחוזי המימון. עד 45% מימון. 60%-45% מימון - מדרגת הביניים. ואילו המדרגה הגבוהה ביותר בה תשלמו את הריבית הגבוהה ביותר זה מעל 60% מימון. לדוגמא רכשתם דירה של שני מיליון שקל. משכנתא של עד 900 אלף שקל שזה 45% מסך הדירה תספק לבנק רשת בטחון גבוהה ולכם תנאים טובים יותר. לעומת זאת משכנתא שגבוהה מ-1.2 מיליון שקל כלומר מעל 60% מימון. תגדיל את פרמיית הסיכון של הבנק ולכם את תשלומי הריבית.
- קמטק זינקה ב-13.3%, פריורטק ב-10.3%; נעילה חיובית בת"א
- המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את השיא?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במידה ואתם קרובים לאחת המדרגות כדאי לעשות מאמץ וגייס ממקור חיצוני על מנת להיות בצד הנכון של מדרגה כלומר 59% אחוזי מימון ולא 61%.
עמלת פתיחת תיק משכנתא – עמלה שעומדת על 0.25% מסך המשכנתא. על משכנתא של מיליון שקל מדובר ב-2,500 שקל. זהו סכום לא מבוטל שמשולם במזומן בפתיחת התיק. הבנקים יודעים לתת הנחה של עד 50% ובאופן יחסית שכיח. עם זאת לקוחות שהבנק רוצה ביקרם יכולים להשיג אף למעלה מכך.
לקוחות שעושים את התהליך בעצמם כדאי להתחיל לפחות חודשיים לפני חתימת המשכנתא. זאת על מנת לבצע סקר שוק אפקטיבי. עסקה אופטימלית עשויה לקחת יותר זמן מהציפיות שלכם. בייחוד לקוחות שפונים ל-4-5 בנקים שונים. וגם אחרי שחתמתם על עסקה עם הבנק האישורים האחרונים ייקחו בין שבוע לשבועיים. לחץ זמן עשוי לגרום לנו לקחת עסקה פחות טובה או מצד שני לאחר בתשלום לקבלן ולהסתכן בקנסות.
באופן מפתיע קיימת שונות בין הבנקים – במידה מסוימת קיימת תחרות על הצרכנים. לעיתים גם בין הסניפים השונים של הבנק. כך שחשוב לעשות לפנות אל למספר בנקים שונים ולא לרוץ באופן ישיר לבנק בו מנהלים את החשבון. מעבר לכך אומר שמהניסיון האישי שלי ולמרות שהוא הגוף הגדול ביותר בתחום המשכנתאות בנק מזרחי טפחות לא סיפק תנאים אטרקטיביים. הבנקים הגדולים האחרים שרוצים להגדיל נתח שוק מספקים הצעות משכנתא תחרותיות.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
לקחת 100% משכנתא זה מסוכן. אמנם בנק ישראל מגביל את המשכנתא לעד 75% מערך הדירה. עם זאת יש מעטים שבוחרים לעקוף את ההנחיה באמצעות הלוואות מבני משפחה, הלוואות חיצוניות ועוד דרכים יצירתיות. אמנם מחירי הדירות בישראל עולים יחסית בעקביות בוודאי בעשור האחרון. אך זה לא תעודת ביטוח ליום המחר. בטח בעסקה ממונפת שחושפת את הלווה לשינויים כמו עליית ריבית הפריים, ירידה בהכנסה ועוד.
נושא חשוב נוסף לפני שלוקחים משכנתא מה זה תמהיל, מה הריביות היום בשוק, מה עושה היום הציבור בישראל ומה עולה מדוחות בנק ישראל - על כך בסרטון הבא.
- 1.אופקו 26/08/2021 08:17הגב לתגובה זו10000 מאומתים ליום למרות החיסונים וגם אם הוזילו את מחירי הבדיקות אז הקורונה עדיין לא בשיא ויש גם עוד 7 זנים קשים בדרך . מיכאלי וביבי נסעו לארה"ב לייבא את הזן החדש לפה
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
