"עליית מחירי הדיור תמשיך בכל הכח - שימו לב לחנן מור"
בורסה וול סטריט לידר שוקי הון מחירי הדירות מניות מומלצות נדלן סקטורים שוק ההון תיק השקעות מניות הנדל"ן למגורים רותחות ומושכות קדימה את מדד הנדל"ן כולו. רז דומב, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, מעריך כי הסביבה המאקרו כלכלית תתמוך בהמשך עליות במחירי הדיור ולכן סקטור הנדל"ן למגורים ימשיך ליהנות מעליות גם קדימה. בראיון באולפן ביזפורטל הוא מסמן את החברות המעניינות כרגע ומנתח גם את המצב בנדל"ן המסחרי והמשרדי. צפו בראיון המלא:
דומב מעריך שהביקושים הגבוהים וההיצע הנמוך ימשיכו לתת את הטון "בטווח של השנתיים שלוש נראה שכבר לא נוכל לתקן את המצב והמגמה היא רק לעליית מחירי הדיור". עליות אלה, כאמור יתמכו בעליות בסקטור ודומב מסמן בעיקר את אפריקה מגורים 0.36% "המותג סביונים הוא חזק"; ואת חנן מור "יזם קטן שלקח הרבה מכרזים של מחיר למשתכן".
ומה לגבי הנדל"ן המניב? דומב מזכיר לנו כי הנדל"ן המסחרי נפגע בצורה הכי קשה במגפה אבל התאושש יפה. למרות זאת הוא מציין כי "ייתכן וההתאוששות הזו תתמתן בהמשך, מכיוון שכרגע השמיים עדיין סגורים", עובדה שמשפיעה על הביקושים. בין חברות הנדל"ן המסחרי דומב מסמן את ביג -0.25% "היא המנצחת של הקורונה, במיוחד עם הרכישה של אפי נכסים".
- להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
- בורסת תל אביב משיקה שלושה מדדים חדשים ומעדכנת את מדדי הדגל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 21.היחידה שמוכחת 06/06/2021 12:19הגב לתגובה זוהתוכנית היחידה עם קבלות הצלחה: להוריד מייד אחוז חתימות לבנייה בתמ"א38 ל 60%.תבוטל לאלתר ההחלטה לסיום תמ"א38 ב10/22. יוגבר קצב הבנייה למיגון דיירים מטילים. זו התוכנית המוכחת המוצלחת והיחידה הזמינה להגדלת היצע הדירות ולפתרון מצוקת הדיור באזורי הביקוש
- 20.צדק 05/06/2021 08:14הגב לתגובה זועל הנדלן?מה קרה יש לחץ אצלם?חחחחחחח
- 19.עופר 05/06/2021 07:19הגב לתגובה זולא היה ולא קיים יש עודף דירות מהניסיון שלי אנשים גם מורידים שכירויות פרסומת מגמתית שיקרית
- 18.יוני 03/06/2021 20:43הגב לתגובה זואינפלציה, אג"ח מתחיל להעלות.. כל הסיבות דווקא לא להשקיע בנדל"ן אין ואיך מי שיחזיר את המשכנתא.
- 17.דור 03/06/2021 18:20הגב לתגובה זותמשיכו לקשקש ותמשיכו לשלם שכר דירה תודה רבה.שלכם דור אוהב דירות ובעל 3 דירות להשכרה אחת נקנתה בקורונה שכולם שיקשקו..תודה על רווח על הנייר בלי הכסף של הדייר שגר שם 80 אלף שח בעליית מחיר כבר עכשיו.והשכירות מה איתה חחח 5.2k לחודש הכלבים נובחים והשיירה עוברת לוזריםםםםםם מבטיח עד סוף השנההרווח יהיה גדול בעוד כמה אחוזים.
- אנונימי 04/06/2021 07:44הגב לתגובה זואדיר ובזכותו אני שוכר דירה עם קמצוץ מהרווחים בבורסה, שכבר עשור מאמיני הנדלן אומרים שהיא מסוכנת, בינתיים הכסף מכפיל את עצמו כמעט כל שנה, תזכיר לי בכמה על הנדלן ב4 שנים האחרונות?
- גרי 05/06/2021 10:16תאבד את המכנסיים,וההוא יישאר עם הדירה(הקרן)
- 16.איתן 03/06/2021 18:16הגב לתגובה זומי זה הליצן הזה???
- 15.משולם 03/06/2021 17:55הגב לתגובה זומה , אתה מגלה לנו את אמריקה כולנו יודעים שהענף ימריא וימריא אחרת מאיפה האוצר יקבל את המיליארדים שהוא זקוק להם הרי ענף הרכב מוצא עד תום ולא נישאר אף ענף לסחיטת כספי הציבור מלבד ענף הנדל"ן
- 14.יוזילו מחירי הדירות , יורידו המיסוי על השקעה בשוק ההון. (ל"ת)המגיב 03/06/2021 15:35הגב לתגובה זו
- 13.עוד קבלן.. פמפום (ל"ת)בני 03/06/2021 14:54הגב לתגובה זו
- 12.הרצת מניית חנן מור רגע לפני שהיא נופלת (ל"ת)מוטי 03/06/2021 14:30הגב לתגובה זו
- 11.דוד 03/06/2021 12:12הגב לתגובה זוhttps://land.gov.il/PR_MSG/Pages/MECHIRMUFHAT_02022021.aspx
- 10.חמודים (הקבלנים) החבר שלכם עזב ולא יעזור לכם יותר. תתחילו לשלוח קורות חיים (ל"ת)תומר 03/06/2021 11:32הגב לתגובה זו
- 9.8 03/06/2021 10:56הגב לתגובה זועכשיו שהסוציאליסט הטייקוניסט החזירי הולך הביתה, יש סיכוי לירידה במחירי הדיור המטורפים.
- עוז 03/06/2021 17:26הגב לתגובה זואף פעם לא הבנתי את הקטע של ימין עם קפיטליזם, בטח כשרוב מצביעי הליכוד מקבלים קיצבאות/סיוע כזה או אחר
- 8.בעל נסיון 03/06/2021 10:49הגב לתגובה זומחירי הנדל"ן לפני הקריסה. תתרחקו מנדל"ן ותשמרו את הכספים
- 7.SHA RON 03/06/2021 09:54הגב לתגובה זואיפה הנבואה של טדי?כבר התגשמה? ואיפה מנהיגי מחאה האחרים? כבר קנו כמה דירות בחריש?
- אנונימי 04/06/2021 07:42הגב לתגובה זוהזה שהשם שלו עולה מדי פעם כטענה על ידי מאמיני נדל"ן, אני רק יודע שכל הזמן אמרו לי דירה זה בטוח ובורסה זה מסוכן, בינתיים רק מלשים במדד הנאסדק הרווחתי הרבה יותר מעליית הנדלן, אז כל איד שישקיע במה שהוא חושב ומצדי עוד עשור כזה של עליה בנדלן ובבורסה
- 6.קובי 03/06/2021 09:49הגב לתגובה זואין לאנשים כסף לאכול, מדבר איתי על עליות מחירים.חכה חצי שנה.
- אלכס 04/06/2021 00:15הגב לתגובה זותעשה בדיקה אמיתית ורצינית
- 5.בנצי 03/06/2021 09:09הגב לתגובה זואף אנליסט ואף נדלניסט עוד לא הצליחו להסביר לציבור למה המלאי עולה אם "אין דירות" ויש יותר ביקוש מהיצע. המלאי האחרון שפורסם הוא 39 אלף דירות חדשות למכירה, כאשר לפני שנה היו כ 37 אלף בלבד (חשוב מאוד- אלה המספרים שהופיעו בקריאה הראשונה שהלמ"ס מפרסם, אל תהיו טמבלים ותשוו את הנתון החדש לנתון מלפני שנה שעודכן כלפי מעלה כבר 12 פעמים בדיעבד, כי אז, בהגדרה, זה יראה כאילו המלאי ירד)
- 4.משקיען 03/06/2021 08:35הגב לתגובה זוהענף הזה עתיר מימון ומינוף אינסופי, ביום בהיר ללא עננים נראה את התפנית של החברות הללו. כולם עכדיו מרגישים ונושמים אוויר פסגות, הסוף מי ישורנו.
- 3.אנונימי 03/06/2021 08:00הגב לתגובה זולחברי מועדון חבר כמוצ של דירות בהנחות גדולות, אז יצא חודש אחד יותר מכירה של דירות לעומת פסח 2019, עכשיו כל האינטרסנטים יוצאים מהחורים ומספרים סיפורי פוגי על ש4 קירות שעולים 3 מליון שקל יעלו בעוד עשרות אחוזים, מי שחושב שגם השכירות וגם הדירות יעלו בעשרות אחוזים שיקנה דירה אבל בכל מקרה מניות הנדלן לא כדאיות הן יורדות חזק בשבוע האחרון ובכל מקרה אין להם סיכוי לתת תשואה יותר ממניות הטכנולוגיה.
- 2.חנן מור עלתה כבר יותר מדי (ל"ת)חושש 03/06/2021 07:49הגב לתגובה זו
- 1.נורא ואיום 03/06/2021 07:31הגב לתגובה זוואיך זה שביבי נכשל 10 שנים בהוזלת מחירי הדירות. והכי חשוב מאיפה הכסף
- סוסו 03/06/2021 14:33הגב לתגובה זותמיד רגע לפני שהכל קורס יש את הפריירים שנכנסים ואז מפסידים את כל הירידות
- אלכס 04/06/2021 00:14רק אנשים שלא מהענף יכולים לכתוב תגובות כאלו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
