בנק ישראל: הישראלים המשיכו לקנות דירות- גם בקורונה
הישראלים המשיכו לקנות דירות גם בתקופת הקורונה, כך עולה מדו"ח בנק ישראל לשנת 2020. לפי הבנק, ההשקעה הלאומית בדיור בשנת 2020 עמדה על כ-6.1% מההשקעה הלאומית, לעומת 6.4% בשנת 2019- ירידה של 0.3%, אולם נתון שעדיין גבוה הרבה יותר מהממוצע של ההשקעה הלאומית בדיור בין השנים 1995-2015, שעמדה על כ-5.9%.
אז אמנם ניקנו דירות - אבל היו הרבה פחות התחלות של בנייה וכן העבודה על פרויקטים רבים הואטה עקב החלת הסגר הראשון, כך שרבים שהמתינו לקבלת מפתח לדירה חדשה חיכו במשך זמן רב: המסירה התעכבה והתעכבה כיוון שהבנייה לא הושלמה בזמן. "בשל משבר הקורונה, אי-הוודאות שנוצרה והסגרים שהושתו בעטיו, הואטה פעילות הבנייה. אולם- החרגת הענף מהסגרים, מהלך שבנק ישראל ראה בו חשיבות לאורך המשבר, סייעה לצמצם את הפגיעה בו". כתבו בבנק ישראל.
לפי הדוח, תוצר ענף הבינוי ירד בשנת 2020 בכ-4.3%, סך ההשקעה בבנייה ירדה בכ-4.2% ותשומת העבודה (סף שעות העבודה) בענף בכ-14%. מספר הדירות שבנייתן החלה בשנת 2020 היה נמוך בכ-3.5% מאשר בשנה הקודמת. בנוסף, הענף סבל מהאטה קש בתקופת הסגר הראשון (חודשים מרץ-אפריל), כאשר הירידה של מספר המועסקים בענף הבינוי הייתה תלולה במיוחד- כ-30% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כשהשוק נפתח בשנית, "הירידה התמתנה והגיעה בחודשים יולי אוגוסט רק לכ-5.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד".לפי סקר הלמ"ס, הגורם המרכזי לפגיעה בפעילות של ענף הבינוי היה ירידה בביקוש לדירות.
תוצר ענף הבינוי ירד בשנת 2020 בכ-4.3%, סך ההשקעה בבנייה ירדה בכ-4.2% ותשומת העבודה (סף שעות העבודה) בענף בכ-14%. מספר הדירות שבנייתן החלה בשנת 2020 היה נמוך בכ-3.5% מאשר בשנה הקודמת. בנוסף, הענף סבל בתקופת הסגר הראשון (חודשים מרץ-אפריל), כאשר הירידה של מספר המועסקים בענף הבינוי היתה תלולה במיוחד- כ-30% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כשהשוק נפתח בשנית, "הירידה התמתנה והגיעה בחודשים יולי אוגוסט רק לכ-5.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד". בנוסף, לפי סקר הלמ"ס, הגורם המרכזי לפגיעה בפעילות של ענף הבינוי היה ירידה בביקוש לדירות.
"האינדיקטורים השונים להיקף הבנייה למגורים מצביעים על האטה בפעילות, שהחלה עם פרוץ המשבר והתמתנה ברבעון הרביעי של השנה. מספר יחידות הדיור שבנייתן החלה ב-2020 היה נמוך בכ-3.5% בהשוואה למספרם ב-2019, בעיקר בשל ירידה של כ-20% ברבעון השני- תקופת סגר הקורונה הראשון. מספר יחידות הדיור שבנייתן הסתיימה ב-2020 היה נמוך בכ-8% מאשר ב-2019 וההשקעה לבנייה למגורים פחתה בכ-7.7% ב-2020. בבנק הסבירו כי "הליכי הייצור של דירות למגורים נמשכים זמן רב ומורכבים ממספר שלבים ולכן העיכובים במשך שנת 2020 בשלבים שונים של שרשרת הייצור בשל משבר הקורונה, עלולים להשפיע בעתיד".
לפי הדו"ח, בשנת 2020 היתה תנודתיות רבה במספר העסקאות בשוק הדיור: בחודשים ינואר-פברואר נמשכו המגמות שאפיינו את 2019- רמת פעילות גבוהה שנבעה גם מהמשך פעילות "מחיר למשתכן" ומהגורמים שעודדו את הביקוש בשוק החל מה-2015. החל מחודש מרץ המשבר הפך לגורם הדומיננטי בשוק הדיור ומאותה נקודת הזמן מספר העסקאות התאפיין בתנודתיות רבה, בתיאום עם עיתויי הסגרים- ירידה בתקופות שבהן הוטלו סגרים ועלייה בתקופות שבין הסגרים, שפיצתה כמעט על מלוא הירידה בחודשי הסגר. בסיכום שנתי: נעשו ב-2020 94 אלף עסקאות לדירות מגורים, 4% פחות בהשוואה לשנת 2019. כאשר 40% מסך העסקאות ב-2020 היו רכישות של דירות חדשות, בדומה לשנה אשתקד.
בבנק מסבירים, כי "הירידה בסך העסקאות נבעה בעיקר מירידה ברכישות של דירה ראשונה, שמספרן ירד בכ-4.5 אלף- כ10% יחסית לשנת 2019. כאשר רוב הירידה הינה בעקבות ירידה בעסקאות של "מחיר למשתכן" שהיוו את הסך הארי של הירידה- 4 אלף מתוך ירידה כללית של 4.5 אלף. בבנק משערים כי שיעור משקי הבית שבהם לפחות אחד מבני הזוג הוצא לחל"ת בקרב רוכשי דירות התוכנית "מחיר למשתכן" גבוה יותר מאשר בין יתר רוכשי דירה לראשונה, עקב גילם הצעיר ביחס לגיל של כלל רוכשי דירה ראשונה".
מספר העסקאות שביצעו המשקיעים בדיור בשנת 2020- עמדה על 17 אלף. מדד מחירי הדירות החדשות עלה בכ-3.1%.
מקור: דו"ח בנק ישראל
- 4.טניה 11/04/2021 19:19הגב לתגובה זוההשקעה הכי בטוחה,קונים דירות כמו לחמניות חמות! מי שלא קונה עכשיו,מפספס את הרכבת!
- 3.ליאור 11/04/2021 18:07הגב לתגובה זואיך לכולם יש כסף לקנות דירה?
- 2.מעניין למה 11/04/2021 16:55הגב לתגובה זוהורידו ריבית, הוזילו משכנתאות בהגדלת הפריים, הורידו מס על משקיעים והקפיאו משכנתאות לכל מי שביקש. הבנק הראה שהוא יעשה הכל לשמור את המחירים גבוהים ואז כותב דו"ח שהמשיכו לקנות. איזה הפתעה...
- 1.צחי הנגבי צדק-הכל חרטא-כולם עשירים (ל"ת)יאיר 11/04/2021 16:16הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.35% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
