הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

• "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
• היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

המחיר הממוצע לדירת 5 חדרים בגבעתיים הוא קצת פחות מ-5 מיליון שקל - כך עולה מנתוני האתר הממשלתי. מדובר על ירידה של כ-5% מתחילת השנה. המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים דווקא עלה מתחילת השנה - איך זה ייתכן? הסיבה היא פוטנציאל להתחדשות עירונית. כשקונים דירה קטנה וישנה, קונים אופציה להתחדשות עירונית, כשכבר בפועל יש כמות גדולה של בניינים שעוברים התחדשות. זה מתומחר במחיר וכך יש עלייה במחירי הדירות האלו. 

גבעתיים היא עיר יקרה, אך להבדיל מתל אביב שיקרה ממנה שבה נרשמו ירידות מחירים משמעותיות, גבעתיים הצליחה לשמור על המחירים עד כה. הנה עסקאות לדוגמה מהזמן האחרון:

סירקין - 2 חדרים, קומה שלישית, 53 מ"ר - 2.00 מיליון שקלים (37.7 אלף שקלים למ"ר)

כצנלסון - 2 חדרים, קומה קרקע, 48 מ"ר - 2.02 מיליון שקלים (42.1 אלף שקלים למ"ר)

ההסתדרות - 2 חדרים, קומה ראשונה, 44 מ"ר - 2.06 מיליון שקלים (46.8 אלף שקלים למ"ר)

שינקין - 2.5 חדרים, קומה ראשונה, 40 מ"ר - 2.13 מיליון שקלים (53.3 אלף שקלים למ"ר)

המלבן - 2 חדרים, קומה ראשונה, 63 מ"ר - 2.54 מיליון שקלים (40.3 אלף שקלים למ"ר)

אחדות העבודה - 2 חדרים, קומה ראשונה, 45 מ"ר - 2.58 מיליון שקלים (57.3 אלף שקלים למ"ר)

שדה בוקר - 3 חדרים, קומה שלישית, 48 מ"ר - 2.55 מיליון שקלים (53.1 אלף שקלים למ"ר)

ערד - 3 חדרים, קומה שלישית, 61.31 מ"ר - 2.56 מיליון שקלים (41.8 אלף שקלים למ"ר)

ויצמן - 3 חדרים, קומה ראשונה, 63 מ"ר - 2.61 מיליון שקלים (41.4 אלף שקלים למ"ר)

למד הא - 3 חדרים, קומה ראשונה, 57 מ"ר - 2.64 מיליון שקלים (46.3 אלף שקלים למ"ר)

קפלנסקי - 3 חדרים, קומה ראשונה, 62 מ"ר - 2.69 מיליון שקלים (43.4 אלף שקלים למ"ר)

שינקין - 3 חדרים, קומה שניה, 85 מ"ר - 3.05 מיליון שקלים (35.9 אלף שקלים למ"ר)

עמל - 3.5 חדרים, קומה שלישית, 84 מ"ר - 3.10 מיליון שקלים (36.9 אלף שקלים למ"ר)

ברדיצ'בסקי - 3 חדרים, קומה שלישית, 85 מ"ר - 3.72 מיליון שקלים (43.8 אלף שקלים למ"ר)

ההסתדרות - 3 חדרים, קומה שמינית עשרה, 78 מ"ר - 3.92 מיליון שקלים (50.3 אלף שקלים למ"ר)

אידמית - 3 חדרים, קומה עשרים ואחת, 79 מ"ר - 4.08 מיליון שקלים (51.6 אלף שקלים למ"ר)

פועלי הרכבת - דירת גג 3.5 חדרים, קומה רביעית, 94 מ"ר + גג 94 מ"ר - 4.95 מיליון שקלים (52.7 אלף שקלים למ"ר עיקרי)

גולומב 54 - 5 חדרים, קומה ראשונה, 116 מ"ר - 5.10 מיליון שקלים (44.0 אלף שקלים למ"ר)

ההסתדרות 8 - 5 חדרים, קומה חמש עשרה, 120 מ"ר - 5.38 מיליון שקלים (44.8 אלף שקלים למ"ר)

קרן קיימת לישראל 25 - 6 חדרים, קומה שניה, 154 מ"ר - 6.42 מיליון שקלים (41.7 אלף שקלים למ"ר)