זוכי מחיר למשתכן לא זכאים להגיש התנגדויות תכנון ובניה בפרויקטים

הזוכים במחיר למשתכן אינם זכאים להגיש התנגדויות בנוגע לתכנון והבניה בפרויקטים בהם זכו. כך עולה מחוות דעתו שלהמשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ. על פי חוות הדעת, מרבית המידע המהותי אודות הדירות אינו ידוע לזוכים בעת הזכייה ולכן לא ניתןלומר שהסתמכו על מאפייני תכנון מסוימים וכיההקלות שינו את מצבם לרעה.השאלה: האם הזוכים רשאים להגיש התנגדות להקלות בפרויקטיםבחוות הדעת, נבחנה השאלהמה מעמדם של הזוכים בהגרלה ביחס להליךהתכנוני של בקשת הקלות על ידי היזמים בפרויקטים בהם זכו, ובפרט האם הם בעלי זכות להגיש התנגדותלבקשה להקלות שהוגשו על ידי היזם שמבצע את הפרויקט בו זכו.במסגרת תכנית מחיר למשתכן, הקרקעות משווקות ליזמים במכרז לאחר שאושרהתכנית לגביהן, כאשר היזם שיזכה במכרז הוא שיצטרך להוציא את ההיתרים על מנת לממש אתהפרויקט. במקרים רבים, מגישים היזמים יחד עם הבקשה להיתר, גם בקשות להקלות כגוןתוספת שטח לבנייה, תוספת קומות ותוספת יחידות דיור, באופן אשר עשוי להאריך באופן מהותי (לעיתים אף שנים) את משך הזמן שנדרשים הזוכים להמתין עד קבלת הדירות ביחס לתנאי המכרז מול המדינה.משווקים מכרזים ללא היתר, כדי להחזיק את הזוכים על הגדרבתחילת שנת 2017 נקבע במשרדי האוצר והשיכון כי לאחר זכיית יזם במכרז ולפניהוצאת ההיתרים על ידו, לרבות היתרים שכלולה בהם בקשה להקלה, מבצע משרד הבינויוהשיכון את ההגרלות בין הזכאים שנרשמו אליהן ושולח לזוכים הודעות בדבר זכייתםומספרם בתור לבחירת הדירות בפרויקט. כלומר, שהשלב שבו מגיש היזם את הבקשהלהיתר או את הבקשה להקלה הואשלב שבו כבר בוצעה ההגרלה בין הנרשמים לתכנית, והזוכים בה קיבלו הודעה על זכייתםומספרם בתור לבחירת דירה בפרויקט. זאת, בניגוד למצב לפני שנת 2017, אז משרדי הממשלההמתינו עם ההגרלות עד לאחר הוצאת היתר בניה או היתר הכולל הקלה ע"י היזם.יש לזוכים זכויות, אבל לא צריך להגזיםעל פי עמדת חוות הדעת, אין חולק על כך שבידיהם של הזוכים זכות בלתי חוזרת שהוענקה להם מהמדינה, אולם תכנה של הזכות אינו מגיע לכדי זכות בדירהמסויימת, או במקרקעין בכלל, אלא מתמצה באפשרות לרכוש דירה במועד עתידי שאינו ידוע."הזכאי יוכל לבחור, במועד עתידי שייקבעבידי היזם, דירה מבין הדירות שיוותרו באותו שלב בפרויקט לפי מיקומו בהגרלה. מרבית המידע המהותי אודות הדירות בהן זכו זוכי התכנית, לרבות מאפייניהןהתכנוניים ומחיריהן, אינו ידוע לזוכים בעת הזכייה ועד לשלב קבלת ההיתר, ולכן לא ניתןלומר כי הסתמכו על מאפייני תכנון מסוימים שעשויים להשתנות בהליך בקשת ההקלה וכיההקלה משנה את מצבם לרעה", נכתב בחוות הדעת.לכך מצטרפת העובדה כי זוכי התכנית רשאים לוותר עלזכייתם בכל עת ואינם נדרשים לשלם מחיר כלשהו עבור ויתור זה. לכן, קובעת חוות הדעת כי לאניתן לומר שאישור הקלה פוגע בזוכים במובנו של מונח זה בחוק התכנון והבניה.זכיתם? עכשיו נראה כמה שנים תחכומנגד, לעמדת חוות הדעת, אמנם אין לזוכים אינטרס הסתמכות מוגן שיכול לייצר עבורם זכות להתנגדותלמתן הקלות, אולם בכל זאת הם מסתמכים עלהאפשרות שתינתן להם לקבל או לדחות את הזכייה בתוך תקופת זמן סבירה. אמנם אףאחד לא מחייב את הזוכים להמתין, אלא שרבים מהזוכים עושים זאת.בממשלה מצאו דרך לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה"בעשותם כן, ומתוך צפייה סבירה, מונעים הזוכים מעצמם חיפוש אחר דירה אחרת. מניעה זומטיבה עם המדינה, אשר מבקשת מצדה להפחית את כמות מחפשי הדירות על מנתשהביקושים לדירות ירדו, והמחירים עמם. לטעמנו, נקודה זו במערכת היחסים שבין המדינהובין זוכי מחיר למשתכן, ראוי לה שתיבחן שוב", נכתב בחוות הדעת.לעמדת חוות הדעת, "טוב יעשו משרדי הממשלה, אם יבחנו את האפשרות לחזור למצב שבו מועד ההגרלה יהיה אחרי מתןהיתרי הבניה, לאור הקשיים שמועד מוקדם יותר מגלם בחובו".צריך להוסיף כסת"ח, כדי שהזוכים לא יוכלו להתלונן"בכל מקרה,ראוי לציין בהודעות הזכייה אילו הליכים עדיין צפויים עד למועד בחירת הדירות ומהו הזמןהממוצע לקבלת היתר. עוד יש להדגיש בפני הזוכים כי לעת שיינתן היתר בנייה יקבלו על כךהודעה, ואזי יוכלו לבחון את מאפייני הדירה לעומק ולבדוק אם היא מתאימה לצורכיהם.בנוסף יש לטעמנו מקום לציין כי יכול והיזם יבקש הקלה מהוועדה המקומית, כך שנושא זהיובא לידיעת הזוכים כבר בראשית הדרך", נכתב בחוות הדעת.אל תממנו עורכי דיןבעניין זה, צריך לציין את פרויקט בית בפארק באור יהודה, בו תנאי המכרז המקוריים היו להשלמת הפרויקט תוך שנתיים, אלא שלאחר הזכייה, גילו הזוכים כי בשל ההקלות, יאלצו להמתין עד 6 שנים לקבלת הדירות. חלק מהזוכים, פנו לבית המשפט, בעצת עורך הדין שהעריך כי יש להם תיק מוצק (אשר יטופל תמורת כ-30 אלף שקל), אלא שבית המשפט גלגל אותם מכל המדרגות במהרה.