מנכ"ל בית וגג: "בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים"

לפני ימים ספורים הודיעה חברת בית וגג בית וגג 4.06%  על יציאה לדרך של פרויקט הענק בחיפה שהיא מחזיקה בשותפות עם הכשרת הישוב, ועידכנה על קבלת היתר הריסה והיתר בנייה מלא בתנאים עבור הפרויקט בשכונת בת גלים בעיר. במסגרת הפרויקט פינוי-בינוי במתחם 'העלייה השנייה', יהרסו 17 בניינים קיימים עם 176 דירות, וייבנו במקומן מעל 700 דירות חדשות ו-16 יחידות מסחר בשטח כולל של 1,200 מ"ר במתחם המשתרע על פני 12.5 דונם ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה בעיר, בסמיכות לתחנת הרכבת 'חיפה בת גלים'. המחיר לדירה ממוצעת יעמוד, על פי בדיקת ביזפורטל על כ-3 מיליון שקל.

יחד עם הפרויקט של החברה בנתניה, (בשותפות עם אפריקה ישראל), שאושר על ידי הועדה המקומית ביוני, וגם הוא בהיקף גדול, עם 735 יח"ד ובנוסף 5,000 מ"ר שיוקצו למסחר ותעסוקה, החברה צפויה להתחיל לשווק במהלך 2026 כמות דירות שמכפילה את כמות הדירות ששיווקה ומכרה עד היום. זהו מהלך דרמטי. 

אם נסתכל על מכירות בית וגג עד כה, המספרים אמנם היו נמוכים יחסית, כשבמהלך 2024 החברה מכרה 28 דירות בסך הכל, אבל גם במהלך שנה מאתגרת בשוק הדיור, החברה הצליחה לשמור על המספרים, ואף לעלות מעט, היות ורק בתשעת החודשים הראשונים של 2025 החברה מכרה 28 דירות, כמות דומה למה שמכרה במהלך 2024 כולה. 

וכך, לקראת שנה מכריעה לעתידה של החברה, שוחחנו עם מנכ"ל החברה, רונן עקביה. 

השנה הקרובה צפויה להיות שנה דרמטית עבורכם, עם צבר גדול 

ממש ככה. בשנת 2026 אנחנו נפתח מבערים. עד 2025, מיום הקמתה, בית וגג בנתה מסרה כ-800 יח"ד. כיום, בסוף 2025, אנחנו בביצוע של 500 יח"ד נוספות, בנוסף ל-800. ב-2026 יתווספו אליהם 1,700 יח"ד, שמתוכם 1,400 יח"ד נמצאים בשני מתחמים גדולים, אחד בחיפה שקיבל היתר השבוע, ועוד אחד בנתניה, שיקבל היתר במהלך השנה. 

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• בית וגג: ההפסד גדל ל־4 מיליון שקל; ההכנסות קטנו ב־22% ל־25.6 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מבחינת ביצוע, הפרויקטים הגדולים, חיפה ונתניה, יעלו על הקרקע במהלך הרבעון הרביעי של 2026. במתחמי הפינוי בינוי בחיפה, אני מניח שנסיים את הבניינים הנמוכים תוך 4 שנים ואת המגדלים תוך 5 שנים. בנתניה אמנם אין פינוי בינוי, אבל אנחנו גם מעריכים 4-5 שנים. 

מהו יעד ריאלי עבורכם מבחינת מכירות עד מועד האיכלוס? 

בחיפה, מתוך ה-715 יחידות, יש לנו כ-500 יח"ד לשיווק, היות והשאר חוזרות לדיירים, ובנתניה, מתוך ה-735 סה"כ, יש לנו כ-510 יח"ד לשיווק. כלומר, רק במתחמים האלה יש לנו קצת מעל 1,000 יח"ד לשיווק, כשהיעד של כל יזם הוא לקבל טופס 4 כשנשארת בלי מלאי, או לפחות בלי מלאי משמעותי. אנחנו מתחילים לשווק בזמן הקרוב, שנה לפני העלייה לקרקע ויש לנו עוד 5 שנות ביצוע, כך שזה משאיר לנו 6 שנים למכור את המלאי עד סיום המגדלים. בממוצע חודשי אנחנו מדברים על 13 דירות בחודש, כלומר 6-7 דירות בפרויקט. 

אם היינו מדברים בתחילת 2024, הייתי אומר משהו אחר, אבל בנקודת הזמן הזו השיח הוא שונה. בניגוד לחברות אחרות, אנחנו יצאנו מגוש דן ות"א רק לפני שנה ואני חווה שונות משמעותית בהתנהגות הצרכנית. אתן לך דוגמא את הפרויקט שלנו בגבעת שמואל, שם אנחנו עושים פרי-סייל, קיבלנו היתר ובינואר נעלה על הקרקע. התחלנו למכור בקיץ ומכרנו שם בחודשיים 14 דירות. זאת אומרת שבמקומות שבהם אנחנו רואים מחירי מכירה של כ-30,000 שקל למ"ר השוק עובד. אמנם לא בקצב של השנים האחרונות אבל הוא עובד. 

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

בנוסף, בפרויקטים כאלה גדולים זה טבעי לצאת בשת"פים עם ארגוני צרכנים כדי לקבל מכירות במסות גדולות יותר, להבדיל ממה שניתן לעשות בבניין בודד, שבו ממקסמים כל עסקה ועסקה. אנחנו בונים בימים אלו את האסטרטגיה השיווקית לפרויקטים הגדולים ואני מניח שכבר לקראת סוף הרבעון הראשון של 2026 נצא כבר לשיווק בבת גלים, חיפה, על מנת להגיע ליעד שבו בסוף הפרויקט נהיה כשרוב או כל המלאי מכור. 

חשוב לי לציין שהפרויקט בחיפה הוא המגה-פרוייקט הראשון שלנו. הצטרפנו להכשרת היישוב לפני שנתיים לפרויקט שהם יזמו, ורכשנו ממנו 50%. בנתניה אנחנו שותפים עם אפריקה-ישראל, גם כן בחלוקה שווה של 50%. כמעט בכל פרויקט גדול של בית וגג יש לנו שותף. השותפות הזאת עם החברות המובילות מובילה להפחתת סיכונים עבור שני הגופים. 

נגעת בהבדלים בהתנהגות הצרכנית בת"א ומחוצה לה, תוכל להרחיב גם על האתגרים הרגולטורים הייחודים לת"א? 

אנחנו חווים שונות מאד גדולה בין רשות לרשות. ישנן רשויות שאנחנו מעדיפים שלא להכנס שם לפרויקטים. חבל לנו על לוחות הזמנים שירדו לטמיון ועל ההשקעה. לעומת זאת, ירושלים היא קצה ימני של הסרת חסמים. יש לנו פרויקט בגילה, עם 1,300 יח"ד שיקבל היתר בסוף 2026/תחילת 2027, שרכשנו אותו יחד עם אקרו ואנחנו חווים שם תנופה של התחדשות, בניגוד לרשויות אחרות. בכל מקרה, אנחנו מצליחים גם במקומות המאתגרים יותר. בסוף זה אנשים. זה מדיניות של ראש עיר, של מהנדס העיר. כשעושים פרויקט של פינוי-בינוי, מהרגע שמתחילים להחתים ועד לשלב שבו אתה מוציא היתר, לרוב מתחלפים ראשי עיר, מתחלפים ראשי ועדות. אנחנו כן רואים שמתחילה להיות אחידות בין הרשויות. למשל, הפרויקט בחיפה הוא הפתעה לטובה, היות וחשבנו שזה יקרה במהלך 2026. 

איך אתה רואה את הגימיקים השיווקים והאם תשתמשו בהם במהלך הדרך? 

המכירות בת"א סובלות מהאטה חמורה יותר מאשר בשאר הארץ והתחרות, במיוחד בבנייני תמ"א 38/2 היא עזה והבידול הוא נמוך ולכן היזמים יוצאים מגדרם עם כל מיני מבצעי שיווק ומנסים להמציא את הגלגל מחדש. בסוף, הכל מתורגם להנחה הריאלית האפקטיבית שהיזמים יכולים לספוג. וגם פה יש שוני. אנחנו הגענו לתקופה הזאת כשהיינו מתומחרים ריאלית, עם רגליים על הקרקע וכשהשוק התחיל לשנות את המגמה רוב המלאי שלנו כבר היה מכור, אז יש לנו יותר אוויר ואנחנו לא חייבים לעשות לוליינית שיווקית. אנחנו לוקחים בחשבון קצב מכירות איטי יותר ואנחנו מתמודדים. ועובדה שאנחנו מוכרים. אנחנו לקראת טופס 4 בשני פרויקטים בת"א אין בהם כבר מלאי, ובפרויקט שלישי נותרו לנו 2 דירות אחרונות. 

היום מבצע 20/80 הפך להיות נקודת פתיחה במו"מ עם לקוחות וכל המבצעים שאנחנו רואים היום. כולם משפיעים על הכלכלה של הפרויקט וכל יזם יודע איפה נמצא הקו האדום שלו, כשהפרויקט הופך לא-רווחי או שלא ניתן בכלל להתחיל אותו. אנחנו רואים הרבה פרויקטים בת"א לא עולים לקרקע. אנחנו רואים הרבה חברות, שרוב או כל הצבר שלהם נמצא בתמ"א בת"א, שמציעות את עצמן או את הסחורה שלהן למכירה. זו תקופה שמייצרת לחלק מהיזמים קשיי נזילות, וליזמים היא מייצרת גם הזדמנויות. אני מעריך שנראה גם קונסולידציה ונראה שיש יתרון עצום לגודל. המימון יקר, קצב המכירות איטי, הביצוע התייקר מאד. כל אלה דוחפים חברות למצב שבו התכנית העסקית לא מתממשת, בטח לא בלוחות הזמנים שצפו. זה מייצר לחץ גדול. הלחץ הזה מייצר בעיה אבל מייצר, כאמור, גם הזדמנויות לחברות אחרות. 

אתם שוקלים רכישות? 

חווינו סייקלים של גאות ושל שפל ותנועת המלקחיים, כלומר גידול עלויות הביצוע והמימון מחד, וירידה דרמטית בביקוש האטה במכירות מאידך מובילה להרבה פחות התחלות בניה ולקצב ביצוע פרויקטים איטי יותר. יזמים שיכולים להרשות לעצמם, משהים את העלייה לקרקע. וחלקם מקווים שנתוני המאקרו ישתנו בחצי שנה הקרובה. יזמים גם פותחים הסכמים מול דיירים ומסבירים להם שאם לא ישתנו התמורות פשוט לא יהיה פרויקט. 

אנחנו חווים את כל זה במהלך 2025. אני יותר אופטימי לגבי המחצית השניה של 2026, אבל אני צופה שבחודשים הקרובים המגמה תימשך. זו בדיוק התקופה שמבדילה בין יזם ליזם. אנחנו מגיעים עם איתנות פיננסית, עם בעלי שליטה מאד חזקים, עם מאזן חזק ונזילות גבוהה, שיכולה להרשות לעצמה למכור במהלך שנה אחת בקצב איטי יותר. אנחנו יכולים גם לעמוד ברווח גולמי של 16% ולא 20%. צריך רק לנהל את הסיכונים בצורה מפוקחת. 

היתרון הגדול שלנו היא שאנחנו לא עם הלוואות פתוחות על הקרקע. לא רכשנו קרקע שאנחנו משלמים עליה ריבית עם משמעות תזרימית שלילית לפרויקט. 

ולשאלתך, מגיעים לפתחנו לא מעט הצעות להשקיע או לרכוש חברות או פורטופליו של חברות שהתזרים מכריע אותן. 

האם כיום, בניגוד לעבר, החזקה בצבר גדול היא לא חרב פיפיות? 

זה נכון, עד שפתאום השוק משתנה. וכשהוא יתחיל לזוז, הכל ישתנה. מתישהו דברים ישתנו. הפרויקטים שלנו הם לתקופה של 5-6 שנים ואיש אינו יכול לחזות את המאקרו בטווח הזה. אנחנו מאמינים בענף. אנחנו מדינה בצמיחה, עם ביקושים וללא קרקעות. אנחנו מאמינים במקצועיות שלנו בתוך הענף הזה. וצריכים לדעת לעבור תקופות כאלה ולנצל אותן לטובתנו כדי שכשהמגמה תשתנה נהיה בעמדת יתרון. 

צריך לזכור שדברים קורים לאט בענף הזה, ועל פני כמה שנים ואני חושב שלא צריך לסטות מהתכנית העסקית. היום יותר קל לממש תכניות עסקיות בפריפריה מאשר במרכז, אבל גם זה ישתנה. 

האם אתם תבצעו גיוסי הון וחוב בעתיד הקרוב? 

כשאנחנו מדברים על עלייה לקרקע של 1,700 יח"ד, כמובן שנצטרך מקורות לשם כך. המקורות לא יהיו רק חוב, היות ולא נרצה להביא את החברה לרמות מינוף שלא נכונות לחברה, ואני מניח שיהיו גם מהלכי הון וגם מהלכי חוב. באוגוסט האחרון ביצענו גיוס ראשון של אג"ח, בהיקף של 100 מיליון שקל, ונכון לאותה נקודת זמן היה בתנאים טובים מאד וקיבלנו הבעת אמון מהשוק, עם ביקושי יתר של פי 3 ממה שגייסנו. אני מניח שמהלכים דומים יהיו חלק מהתכנית שלנו ב-2026. 

איך אתה רואה את הפער בין ירידות המחירים בשטח ובין איך שהם מופיעים בדיווחי החברות ואצל הלמ"ס? 

אפשר להניח כלל אצבע שעל המחיר המדווח אפשר להשית עוד 2-3% של הנחה אפקטיבית, שנובעת בדיוק מאותם מבצעים שדיברנו עליהם. 

משהו נוסף שתרצה להוסיף? 

הייתי רוצה לציין את יעקב שחר. אנחנו חברה די צעירה והתגבש בה גרעין שליטה בראשותו של יענק'לה שחר ובניו ואיתו נכנס בהנפקה ג'ואי שוובל, מחזיק הזכיון של זארה, והוא מחזיק כ-20% מהחברה. הם עומדים מאחורינו והם בלונג על השוק ודוחפים אותנו קדימה והם חלק מהיציבות שלנו.