3 דברים שוועד בית צריך לשים עליהם את הדגש כאשר יוצאים לדרך עם פרויקט התחדשות עירונית
התחדשות עירונית יציאה לפרויקט התחדשות עירונית היא אחד ההחלטות המשמעותיות והגדולות שדיירי הבית המשותף יקבלו, ותהליך הפרויקט, גם אם טומן בסופו שדרוג של רמת החיים, עובר דרך תהליך ארוך ומורכב, שדורש קבלת החלטות מרובות. וועדי בתים הם בדרך כלל מהווים את הקטליזטור לתהליך, בייחוד בשלבים הראשונים. אז מה כדאי לוועד בית לקחת בחשבון כאשר יוצאים לדרך?
צרו קואליציה, דברו על חששות
בהתאם לחוק, יש צורך בהסכמה של 66% מהדיירים בלבד להתחלה של פרוייקט התחדשות עירונית (תמ"א 38/2). עם זאת, לפני היציאה לדרך, חשוב מאוד להשיג קואליציה רחבה כמה שיותר, מה שיוביל להתקדמות חלקה יותר בהמשך. את רוב הדיירים מעניינת בעיקר איכות חייהם, שהדירה שיקבלו תשרת אותם באופן מיטבי ותתאים לצרכיהם, ולא פחות חשוב: איכות החיים בזמן הפרוייקט. מומלץ לעשות מפגשי דיירים לשוחח על ציפיות, חששות, אתגרים. כך עוד לפני היציאה לדרך יהיה ניתן לבחון אם אפשר לענות על חלק מההתנגדויות, האם יש אופי מסויים של פרוייקטים, סגנונות בניה, או דרישות – שימקדו לאחר מכן את תהליך בחירת הייזם, וכו.
שילטו בתהליךעל מנת למקסם את התועלות מפרויקט פינוי בינוי- שילטו אתם בתהליך. הדרך מתחילה בבחירת נציגות דיירים באופן פורמלי שתקבל סמכויות ומכאן והלאה תעמוד בקשר ותשכור את בעלי המקצוע השונים. עוד לפני היציאה לדרך, מומלץ שאחד מחברי הועד, שלאחר מכן יכהן גם בנציגות – ילמד לעומק את הנושא: איך מתבצע התהליך הטכני, מה תפקידם של כל בעלי המקצוע השונים שיש להתקשר מולם, מה ההבדלים בין המסלולים השונים של ההתחדשות העירונית – הן מבחינת בירוקרטיה דרושה, והן מבחינת זמן הפרויקט המוערך, מה השלבים הצפויים בתהליך, מה הקשיים בכל שלב ואיך אפשר להתמודד איתם, מה ניתן לדרוש במסגרת מו"מ עם יזמים, ואיך כדאי לבדוק התאמה של יזם לצרכי הבניין. מומלץ שהנציגות תשקף באופן רציף את המתרחש לדיירים השונים, ותקבל פידבקים.
על מנת שלנציגות תהינה סמכויות, בחירת הנציגות נעשית באופן מסודר באסיפה כללית של ועד הבית. בזימון לאסיפה יש לכלול מידע על מהות הפרויקט, על קיום בחירות לנציגות, וכי הנציגות תייצג את כל בעלי הדירות. כדאי לפרט על תפקיד הנציגות, הסמכות שלה וכו'.
קבלו מספר הצעות, ושקללו את כל הפרמטרים הרלוונטיים
היציאה לדרך מתחילה עם בחירת עו"ד ויזם מלווה. שכ"ט של עורך הדין משולם על ידי היזם, וכדאי לקחת עו"ד מומחה מקצועי בתחום. בצעו בדיקה עורכי הדין השונים ולראות האם יש להם נhסיון מתאים, כולל בפרויקטים שכבר הסתיימו. חשוב מאוד להשאיר את זכות החתימה אצל הנציגות ולא להסמיך את העו"ד לחתום בשם הדיירים. שכ"ט של עורך הדין משולם על ידי היזם,- רוטשטיין תקדם פרויקט פינוי בינוי במערב נתניה
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחירת היזם גם היא נקודת מפתח משמעותית להצלחת הפרויקט. עו"ד והנציגות יפנו למספר יזמים לקבל מהם הצעות, אך כדאי מאוד גם להחליט מהם הקריטריונים החשובים לבניין: האם ליזם יש מספיק כח אדם למניעת עיכובים בפרויקט? האם יש לו איתנות פיננסית? האם יש לו כבר פרויקטים שהסתיימו – אם כן, דברו עם הנציגות בפרויקטים הללו, ובקשו את חוות דעתם.
לקראת הפגישות עם היזמים, בקשו מעו"ד לנסח שאלות אחידות: התמורה לדיירים, הוצאות היזם, התכנון העקרוני, מפרטים, משך הביצוע הצפוי, הבטוחות הנדרשות והערבויות בהתאם לחוק, הקבלן המבצע, וכו’.
פלג דוידוביץ', מנכ"ל פרופדו קרדיט:ביזפורטלפרופדו משקיעה בקבוצת מידר
למידר התחדשות עירונית 7 פרויקטים חתומים ברוב נדרש. פרופדו תחזיר 49% ממניות החברה
התחדשות עירונית
פרופדו משקיעה במידר התחדשות עירונית, חברה בת של מידר, ותחזיק ב-49% מהון המניות, בהסכם אסטרטגי בין החברות. קבוצת מידר תנהל את צבר הפרויקטים הקיים ותוסיף ליזום פרויקטים חדשים בפלטפורמה המשותפת. הפעילות הנרכשת כוללת 7 פרויקטים חתומים ברוב נדרש, כ-4,500 יח"ד לבניה מתוכן כ-3,600 יח"ד לשיווק. ההכנסות החזויות מהצבר עומדות על כ-7.7 מיליארד ₪. הרווח הגולמי החזוי מן הפרויקטים עומד על כ-1.2 מיליארד ש"ח. הפרויקטים ממוקמים בירושלים, רחובות, חיפה, קרית ביאליק וקרית אתא, והיקף ההון העצמי הנדרש בפרוייקטי הקבוצה מוערך בעד כ-950 מיליון ש"ח.
פרויקט הדגל: ארמון הנציב
פרויקט הדגל של מידר התחדשות עירונית מצוי בשלב הפקדה בוועדה המחוזית י-ם, במסגרתו צפויות להיבנות כ-880 יח"ד בשכונת ארמון הנציב, מתוכן כ-700 יח"ד לשיווק. ההכנסות מפרויקט זה לבדו מוערכות בכ-2 מיליארד ₪ (לפני מע"מ) עם רווח גולמי חזוי של כ-415 מ' ₪. הקמת הפרויקט צפויה להתחיל ב-2028.
חברת מידר נוסדה בשנת 2020 ומאז פועלת בצורה ממוקדת ליצירת פעילות ייזום רחבה בשוק הנדל"ן בישראל. פעילות מידר מאופיינת בייזום הן במרכזי ערי המרכז והן בפריפריה: מהקריות בצפון ועד אזור השפלה.
מנכ"ל פרופדו, פלג דודוביץ: "עם הצטרפותה של מידר התחדשות, פרופדו צומחת ומתחזקת כחברה מרכזית בענף ההתחדשות העירונית, וממשיכה להרחיב את פעילותה בהיקפים משמעותיים. מידר התחדשות היא חברה מובילה, עם רוח יזמית, חשיבה מחוץ לקופסה והון אנושי מעולה ולא מפתיע שבפרק זמן קצר יחסית הגיעה להישגים מרשימים למדי בתחום תחרותי מאין כמוהו. עסקה זו מעמיקה את מערך עסקאות המתחמים (פינוי בינוי) בקבוצת פרופדו, עם יציאה מחוץ למרכז הארץ, אל ירושלים, הקריות, וישובים נוספים ברחבי הארץ. פרופדו ממשיכה את מהלך המיזוגים והרכישות העצים ומבצעת עסקה שישית בתוך פרק זמן של שנתיים. בראייה קדימה פרופדו מתכוונת להמשיך להעמיק את אחיזתה בשוק ההתחדשות העירונית, באמצעות כניסה לפרויקטים חדשים בכל אחת מחברות הקבוצה וייזום עסקאות מיזוגים ורכישות נוספות. אנחנו מאחלים הצלחה רבה לחברים היקרים ממידר, העובדים והשותפים, מאמינים בהם, וסמוכים ובטוחים שצפויה שותפות נהדרת".
- רוטשטיין תקדם פרויקט פינוי בינוי במערב נתניה
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זאב גרינברג, סמנכ"ל ומייסד משותף, מידר התחדשות עירונית: "החיבור עם פרופדו מהווה עבורנו קפיצת מדרגה אסטרטגית. יחד נוכל להביא לידי ביטוי את הידע, הניסיון והקשרים שצברנו בשנים האחרונות, ולממש פוטנציאל אדיר של מאות ואלפי יחידות דיור חדשות שיתרמו להתחדשות פני הערים בישראל. אנחנו מאמינים בפרופדו ובאנשים המובילים אותה ובטוחים שבעזרת ה' השותפות הזו תצמיח את מידר ותעניק ערך משמעותי לדיירים, לשותפים העסקיים ולענף כולו".
