שוק המשרדים בארה"ב עובר תקופה מאתגרת ביותר בשנים האחרונות, בעיקר בעקבות משבר הקורונה והשינויים המבניים בשוק העבודה, שהעבירו חברות רבות למודל עבודה היברידי. מגמה זו הובילה לכך שמשרדים רבים נשארו ריקים, ובבניינים מסוימים נרשמה תפוסה של פחות מ-50% מהנורמות שקדמו למגפה. עם זאת, נראה כי השנה המצב מתחיל להשתפר.

על פי נתונים שפורסמו לאחרונה, קרנות ההשקעה בנדל"ן משרדי (REIT) בארה"ב נמצאות בדרכן לשנה הטובה ביותר מאז שנת 2019 - לפני משבר הקורונה. על אף שמודל העבודה ההיברידי עוד נפוץ בעסקים רבים, מניות של 12 קרנות REIT בשוק המשרדים רשמו עלייה ממוצעת של 25.4% מתחילת השנה, יותר ממדד ה-S&P 500. אם מגמה זו תימשך עד לסוף השנה, זו תהיה השנה הרווחית ביותר עבור קרנות אלו מזה חמש שנים.

ניו יורק, ארה"ב; קרדיט: Pixabay

למרות הנתונים הללו ההפתעה היא שבניינים רבים עדיין אינם מלאים. לפי נתונים של חברת Kastle, המתמחה בטכנולוגיות ניהול נכסים, שיעור התפוסה השבועי במשרדים עומד על כ-51% בלבד ממה שהיה לפני הקורונה. בנוסף, אחד המכשולים העיקריים הוא ההתמודדות עם מבנים ישנים ולא מתוחכמים טכנולוגית, אשר מתקשים למשוך חברות חדשניות המחפשות סביבת עבודה מתקדמת ומותאמת לעידן הדיגיטלי. למעשה, מבנים אלה נותרו חלק ניכר מהשוק ואינם מצליחים לחזור לרמות התפוסה שהיו טרם המשבר. חברות רבות מעדיפות להשקיע במבנים המציעים חוויית עבודה משולבת, עם דגש על חדשנות טכנולוגית, נגישות ונוחות לעובדים.

• סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
• ענף המשרדים קפוא? לא ב-Class A: גל חדש של ביקושים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אז איך בכל זאת ניתן להסביר את ההצלחה של הקרנות בשוק ההון? נראה כי המשקיעים, שהספידו את השוק במהלך השנתיים האחרונות, מתחילים להרגיש שהמגמה השלילית מתחילה לשנות כיוון.

המשקיעים והאנליסטים מאמינים ששוק המשרדים הגיע לתחתית

חלק מהאנליסטים סבורים כי השוק נמצא בסוג של "תחתית" שממנה ניתן רק לעלות. ריצ'רד אנדרסון, אנליסט מ-Wedbush המתמחה בקרנות REIT, טוען כי "החלק הגרוע ביותר אולי מאחורינו", והמשקיעים מתחילים לראות הזדמנויות במגזר המדוכא.

בנוסף, קרנות נדל"ן גדולות כמו SL Green, הנחשבת לבעלת הנכסים הגדולה ביותר במנהטן, רשמו עליות מרשימות מתחילת השנה. SL Green  SL GREEN REALTY CORP זינקה ב-74%, בעוד שחברות נוספות כמו Vornado Realty Trust  VORNADO REALTY TRUST ו-Highwoods Properties  HIGHWOODS PROPERTIES INC רשמו עליות של 54% ו-58% בהתאמה.

• הנפקת הסייבר הגדולה של השנה: נטסקופ מגיעה לוול סטריט
• כסף קטן: באפט עשוי להפסיד יותר מ-3 מיליארד דולר השנה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• המניה הישראלית שזינקה אתמול פי 5 וצפויה להמשיך לעלות גם היום

המשקיע ג'פרי קוליץ', שמנהל את קרן Baron Real Estate, ציין כי חלק מהמבנים המובילים בשווקים מרכזיים, כמו אלה בניו יורק, נותרו יציבים יחסית ואף מציעים הזדמנויות רווחיות בעתיד.

הקשיים שנשארו בשוק המשרדים

עם זאת, למרות סימני ההתאוששות, האתגרים בשוק המשרדים האמריקאי עודם קיימים. דוח של חברת JLL מציין כי על אף עלייה של 25.8 מיליארד דולר במכירות בנייני משרדים במחצית הראשונה של 2024, השוק רחוק מלהתאושש לחלוטין. מרבית הבניינים הריקים הם מבנים "שגרתיים", הממוקמים בפריפריה, ואילו המשרדים שנמצאים באזורים מבוקשים ומרכזיים, במיוחד מבנים חדישים ומתקדמים מבחינה טכנולוגית, מצליחים להחזיק מעמד טוב יותר.

על פי הדוח, גורם מפתח בהתאוששות עתידית של השוק יהיה שינוי בגורמי המאקרו, ובעיקר ירידה בריבית בארה"ב. מאז תחילת 2022, הריבית בארה"ב טיפסה מ-0.25% ל-5.5%, מה שהוביל לעלויות הון גבוהות יותר עבור יזמים והכביד עליהם בביצוע עסקאות חדשות. הורדת הריבית האחרונה של 0.5% נוטעת במשקיעים תקווה שהשוק לקראת השינוי כיוון.

נכון להיום, כ-3 מיליון מ"ר של שטחי משרדים נמצאים בשלבי בנייה בארה"ב, אך פחות ממחצית מהם מושכרים מראש. זה מעיד על זהירות רבה מצד היזמים, שמחכים לשיפור בתנאים הפיננסיים לפני שיחלו בבניית נכסים חדשים.

מה עם הישראליות שפועלות בשוק המשרדים בארה"ב?

מבחינת החברות הישראליות שפועלות בשוק האמריקאי, המצב גם כן אינו מזהיר אך שיפור בשוק ישפיע גם עליהן. חברות כמו אלוני חץ אלוני חץ -2.25% , נכסים ובניין  נכסים ובנין -0.86% ואלקטרה נדל"ן  אלקטרה נדלן 0.73% ספגו הפסדים כבדים בשוק הזה. הקריסה במחירי הנדל"ן, יחד עם הריבית הגבוהה, הובילו לשערוכים שליליים בשווי נכסיהן ולהפסדים משמעותיים. כך לדוגמה, אלוני חץ רשמה הפסד של 2.8 מיליארד שקל כתוצאה מירידת שווי נכסיה בחו"ל בשנת 2023.

כפי שצוין בדוחות הכספיים של 2023, צפי החברה היה כי הריבית בארה"ב תתחיל לרדת במחצית השנייה של 2024, מה שיאפשר לשוק להתחיל להתייצב מחדש. אולם, גם אם תהיה ירידת ריבית, ייקח עוד זמן עד שההשפעה תחלחל לשוק ותוביל להתאוששות משמעותית.

בנוסף לכך, יש לציין גם את השפעת המדיניות הממשלתית בארה"ב על שוק המשרדים. גורמים שונים בממשל האמריקאי החלו לדון באפשרויות לקדם תוכניות שיתמכו בהתחדשות עירונית ושיפור תשתיות, מהלך שעשוי להוביל לשינוי משמעותי בשוק הנדל"ן המשרדי. לדברי גורמים ממשלתיים, השקעה בפרויקטים של התחדשות יכולה לשמש כקטליזטור להתאוששות השוק, במיוחד באזורים עירוניים שבהם הביקוש למשרדים נמוך יותר כיום.