נושא חבות מס שבח ומע"מ ברפרצלציה הינה אחד הנושאים המורכבים ביותר, שגם מומחי מס ותיקים נרתעים מלעסוק בו.

גם רשויות המס אף פעם לא מיצו את החוק עם פעילות רפרצלציה. נוצר מצב בו אין הוראות חוק מע"מ ומיסוי מקרקעין מתאימות לפרקטיקה הקיימת בועדות התכנון והתחום נשאר פרוץ ופתוח לתופעות בלתי רצויות. גם החוק נותר מיותם ואין איש דואג להתאימו למציאות התכנונית, כל זאת משום שאין בפועל אכיפה או דיווח לרשויות מס שבח ומע"מ על פעולות רפרצלציה.

סעיף 65 לחוק מיסוי מקרקעין קבע בעבר פטור ממס שבח ברפרצלציה. סעיף 67 בעבר קבע פטור בחלוקת מקרקעין משותפים בין בעליהם המשותפים. לכאורה היתה קיימת חובת דיווח על רפרצלציה שאם לא כן למה נוצר הפטור, בפועל לבד מחריגים לא דווח על רפרצלציה כלל. בתיקון 49 ותיקון 55 תוקנו סעיפים 65 ו-67 לחוק מיסוי מקרקעין, מתוך כוונה טובה לפישוט, אך בפועל קבעו שעטנז מיסויי לא ברור ולא נהיר, שייתכן ומוטב לו למחוקק להחזיר הנוסח הישן והטוב. יותר מכך, הפער הפרקטי הגדול בין הניסוח החקיקתי למציאות בשטח גדל עוד יותר!

סעיף 65 פטר בעבר רפרצלציה ("צו רשות מוסמכת"), אך כיום הוא פוטר רק רפרצלציה ש"סעיף 67 אינן חלות לגביה"; סעיף 67 חל כיום על "איחוד" מקרקעין שהינו תמיד חלק מהפיצול. קרי, כיום רפרצלציה מפוצלת בין סעיפי חוק! מדוע?

סעיף 67 לחוק שעבר עסק אך ורק לפטור בחלוקת מקרקעין בין בעליהם המשותפים כולל מאז תיקון 49 כאמור, גם פטור ל"איחוד מקרקעין של חלקות גובלות או רצופות לשם תכנונן מחדש", לרבות לפי תב"ע, ולפי עסקת קומבינציה חדשה (סעיף 19(4) לחוק). יוצא, איפוא, כי רפרצלציה מתחלקת כיום בין סעיפים 65 ו-67 כאמור. סעיף 65 חל על "איחוד מקרקעין" בין בעלים של חלקות לא רצופות, או פיצול שלא בהסכמה (צו-רשות) בין בעלים של חלקות רצופות.

סעיף 67 לחוק, שהיה במקור מבוסס על הסכם וולונטרי בין בעליהם של חלקה אחת ובעלים במושע, מורכב כיום בנוסף לאמור גם על איחוד שלא בהסכמה, אלא מכח צו של רשות מוסמכת, שהינו ד"כ איחוד מכח צו תב"ע של ועדות תכנון ובניה. כן הוא חל על איחוד מכח הסכם קומבינציה.

תוצאת הסעיפים הללו מוזרה ביותר. סעיף 65 שחל על הפיצול של חלקות בין בעלים שאינם בעלים במשותף, איננו חל על האיחוד של אותן חלקות עליהן חל סעיף 67 לפי ההגדרה החדשה. אמנם פרקטית רשויות מס שבח יתעלמו מהפיצול הנ"ל. יותר מכך, בפועל הנוהל דורש דיווח במש"ח על פיצול בעלות של בעלים רבים במושע של חלקה אחת, והרישום יכול שיעשה מכח הסכמתם לפיצול או מכח תוכנית שיגישו לועדה מקומית. במקרה של הסכמה נהגו הרשויות לדווח למס שבח ולבקש אישור לרישום בטאבו מרשויות המס. במקרה של צו ועדה מקומית לרישום הפרדת בעלויות בחלקה אחת ע"י רישום מספר חלקות וייחודן כל אחת לבעלות נפרדת מלאה של אחד הבעלים, לא נהגו רשויות מס שבח לבדוק העסקאות, ורושם המקרקעין הסתפק בצו הועדה לשם רישומם של המקרקעין. לעיתים נהגו רשויות מס שבח לבקר את לוח הזכויות בתוכניות רפרצלציה ולבדוק אם אכן היו בהן תמורות נסתרות ולא רק פיצול יחסי של בעלויות לפי התוכנית בתב"ע. כיום גם נוהג זה נזנח ובפועל רשויות מס שבח אינן דורשות הגשת מש"ח (דיווח) על טבלאות איזון ברפרצלציה, אלא רק על תוכניות המוגשות בהסכמה לרפרצלציה ולא תוכניות שאינן מוגשות בהסכמה אלא לשם קבלת התב"ע ללא הסכמה, מכח צו רשות הועדה לתכנון ובניה הרלבנטית.

גם סעיפים 65 ו-67, שהתבססו בעבר על אבחנה זו טושטשו כיום. בעבר סעיף 65 חל על צווים שלא ניתנו בהסכמה ולפיכך בפועל לא היו דרישות דיווח למס שבח בגין טבלאות איזון של בעלויות נדל"ן שנרשמו ישירות ברשם המקרקעין ללא אישורי מס שבח, או תוך כדי בדיקה מדגמית שטחית בלבד. בעבר סעיף 67 חל רק על פיצול מוסכם של בעלות רבים ביחידה אחת למספר מגרשי משנה (או יחידות נפרדות בבית משותף) ודרש דיווח במש"ח. צו רישום בית משותף עבר ביקורת טכנית בעיקרו, שכן רובו התבסס על הסכמי רישום צו בתים משותפים מכח הסכם רכישת הבית ולכן כבר נבדק בעבר. כיום חל סעיף 67 לא רק על פיצול מגרש אחד בהסכם לכמה מגרשים, או על רישום בית משותף מכח הסכם, אלא גם על איחוד מכח תב"ע (אבל לא על הפיצול). דבר זה מוזר, שכן סעיף 67 המסורתי, שהתבסס על פעולות וולונטריות, חל כיום גם על פעולות לא רצוניות שחסו בעבר תחת חסותו של סעיף 65 לחוק.

האם עו"ד העוסקים בתכנון ובניה יצטרכו מעתה להגיש דיווחם על טבלאות איזון מכח צו רשות לתכנון ובניה?

האם ועדות תכנון ובניה חייבות כיום בדיווח למס שבח?

לכאורה התשובה חיובית, שכן סעיפים 65 ו-67 לחוק אחרי תיקונם פוטרים ממס שינוי בעלויות מכח הסכם או צו רפרצלציה, אינן מקנות פטור מדיווח. להיפך. הפטור הקבוע בהן מקרין על כך כי ביסודו עסקה חייבת דיווח הפטורה ממס.