אנליסטים על עזריאלי: "קשה לדעת מה יהיה הביקוש למשרדים בעוד 4 שנים"

אדר עציוני, הראל קראוס, דרורית פיין ושי ליפמן סוקרים את דוחות הקבוצה- "בעלת רמת מינוף נמוכה; המנייה המועדפת ביותר בענף הנדל"ן"
לירן סהר | (3)

קבוצת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) פרסמה הבוקר (ה') את תוצאותיה עבור הרבעון השלישי של 2011 עם גידול של 13% בהכנסות מדמי שכירות שהסתכמו ב-320 מיליון שקל ועם היקף ההשקעות המוערך של הקבוצה במנועי הצמיחה העתידיים על למעלה מ- 3 מיליארד שקל, אשר עם השלמת בנייתם של הנכסים בהקמה, בשנים הקרובות, צפויים להוסיף כ- 50% לשטחי הנדל"ן של הקבוצה שיסתכמו ביותר ממיליון מ"ר (לכתבה המלאה).

אדר עציוני אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, אומר כי "תוצאות הקבוצה עקפו את התחזיות המוקדמות לגבי ה-NOI, בעיקר לאור שיפור גבוה מהצפוי במגזר הקניונים והמסחר. "הקבוצה ממשיכה לשקוד על פיתוח נכסים חדשים, כאשר הפרוייקטים המרכזיים בבנייה כיום הם בפארק המשרדים בחולון, קניון רמלה והקמת מתחם דרום הקריה שהחלה לאחרונה. אישור הרגולטור לרכישת קניון עיר ימים טרם התקבל ומעניין יהיה לראות האם תאושר הרכישה לאור סוגיות הריכוזיות האחרונות במשק. להערכתנו, הנכסים האיכותיים, רמת המינוף הנמוכה ויתרות המזומן, ביחד עם דיסקאונט נוכחי של כ-17% לעומת השווי הכלכלי שלנו, מצביעים על מניית קבוצת עזריאלי כחוף מבטחים בתקופה הנוכחית."

אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן של הראל פיננסים, אומר כי מבחינת פעילות הנדל"ן החברה מראה מספרים מצוינים. "אין ספק שנכסי הנדל"ן הינם האיכותיים ביותר מבין חברות הנדל"ן המניב. יחד עם זאת, מבנה המאזן הלא ממונף ונכסים פיננסיים אשר גוררים הפסדים גוזרים תשואה נמוכה על ההון ורמת דיבידנדים נמוכה ביחס לחברות אחרות וזו נקודה שלילית עבור המשקיעים. מדובר בחברה החזקה ביותר מבחינה פיננסית מבין חברות הנדל"ן בישראל, אולם עוצמה זו גוזרת גם יעילות נמוכה של החברה - קרי מייצרת תשואה נמוכה על ההון העצמי. להערכת החברה המינוף אליו תגיע יעמוד על 50% (כיום הינו 35% בלבד). ההגעה לרמת מינוף גבוהה יותר - יעילות תפעולית גבוהה יותר הינו האתגר העיקרי של החברה."

ברורית פיין, אנליסטית הנדל"ן של דש ברוקראז', אומרת: "ללא ספק עזריאלי היא אחת החברות הסולידיות ביותר בשוק. החברה ממשיכה להציג צמיחה לצד פרופיל פיננסי איתן. אין הרבה חברות בשוק המייצרות תזרים כה חזק תוך שמירה על סיכון נמוך יחסית. אנחנו מעדכנים את מחיר היעד שלנו ל- 101 שקל (מתואם למס חברות בשיעור של 25%), גבוה בכ- 17% מהמחיר בשוק, ומותירים את המלצתנו בתשואת יתר. יש לציין, כי פער של 17% בעזריאלי אינו שקול לפער דומה בחברה אחרת בגלל המינוף הנמוך. עזריאלי היא המנייה המועדפת עלינו בענף."

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    נילי 26/11/2011 20:04
    הגב לתגובה זו
    אולי הם גם אלה שקוטלים את המתחרים כמו אמות והצליחו לדרדר אותה אל פי תהום ?
  • 2.
    בזק השוכר הגדול עומד לעזוב בקרוב מחוץ לת" א (ל"ת)
    אנליסט 25/11/2011 15:59
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ירושלמי 24/11/2011 16:35
    הגב לתגובה זו
    ביקוש לעוד 4 שנים?
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)

העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם

תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים

רן קידר |
נושאים בכתבה העלמת מס קריפטו

במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות. 

החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים. 

יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים. 

שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס. 

מחיר
צילום: FREEPIK

העלאות הארנונה ב-2026: האם גם לכם הארנונה תעלה?

המדינה מאשרת חריגות נקודתיות בתל אביב, ירושלים ורחובות, ודוחה מהלכים רחבים יותר. מאחורי המספרים עומד מנגנון עדכון חדש שמחזק רשויות חלשות ומצמצם מרווח תמרון לאחרות

ליאור דנקנר |

הארנונה לשנת 2026 עולה כמעט בכל הארץ כבר בנקודת הפתיחה. העדכון האוטומטי עומד על 1.626%, והוא נגזר משילוב של ממוצע מדד המחירים לצרכן ומדד השכר במגזר הציבורי. מעבר לזה, משרדי הפנים והאוצר מסכמים בחודשים האחרונים רשימה של אישורים חריגים לרשויות שביקשו לעלות מעל האוטומטי, לצד שורת דחיות שמורידות מהשולחן דרישות משמעותיות.

לתוך המערכת הזו נכנסות השנה 108 בקשות חריגות שהוגשו מ-96 רשויות. הרוב המוחלט מתמקד בהעלאות, ובמספרים מדובר על 95 בקשות שמכוונות לעלייה. בסך הכול זו תוספת הכנסות מוערכת של כ-250 מיליון שקל, כאשר כ-45-50 מיליון שקל מתוכה צפויים להגיע מהמגזר העסקי. זה כסף שנכנס לקופת הרשות, ולא מעט ממנו מתגלגל אחר כך גם למחירים של שירותים ומוצרים.


מנגנון העלאה חדש שמציב תקרה ומסננת

השינוי המרכזי הוא לא רק באישור או דחייה של בקשות נקודתיות, אלא במנגנון שמגדיר מי בכלל נכנס למסלול החריג. הכללים מאפשרים העלאה רוחבית של עד 5% מעבר לעדכון האוטומטי, אבל רק לרשות שמציגה צורך פיננסי מוצדק. אחד הסמנים שנכנסו לשיח הוא יחס חובות שעולה על 30% מההכנסות, כמדד שמאותת על לחץ תקציבי.

התוצאה בשטח היא מדיניות הדוקה יותר. פחות מסלולים “יצירתיים”, יותר דרישה להצדקה מסודרת, והרבה פחות מרחב לרשויות שמבקשות לתקן עיוותים היסטוריים בלי להציג מצב תקציבי חריג או תוכנית התייעלות ברורה. במקביל, במקומות שבהם יש תוכניות הבראה או אזורים חדשים שנכנסים למערך חיוב, המדינה מוכנה לאשר מהלכים רחבים יותר.


רמת גן נשארת בלי האישור שבנתה עליו, דחייה שפוגעת בתקציב

ברמת גן מתקבלת דוגמה בולטת לקו המחמיר. העירייה ביקשה העלאה של 7.5% בארנונה העסקית באזור הבורסה. הטענה המרכזית היא עיוות תעריפים שנשאר מהעבר, כשאזור שהיה מזוהה יותר עם תעשייה ותשתיות הפך למרכז עסקי עמוס משרדים, בנקים וחברות טכנולוגיה, אבל התעריפים לא התיישרו בהתאם. מבחינת העירייה, זה מצב שבו עסקים גדולים משלמים לעיתים פחות מחנויות קטנות, למרות פערים ברמת ההכנסות ובשימוש בנכס.