ביום 28.3.10 פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הודעה לעיתונות בדבר תוצאות סקר שנערך על ידה והמתייחס לתקופה של ינואר-פברואר 2010. ע"פ ההודעה חלה עליה של 12% בביקוש לדירות חדשות בתקופה האמורה וזאת בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

אנו ננסה לנתח בטור זה את ממצאי הסקר וללמוד מה יהיו ההשלכות של ממצאי הסקר על שוק הנדל"ן למגורים במהלך שנת 2010. ראשית יש לזכור שהגדרת הלמ"ס למושג "ביקוש לדירות חדשות " מבוססת על שני פרמטרים מצטברים: כמות הדירות החדשות שנמכרה בתקופה הרלוונטית (על ידי חברות בניה ויזמים), וכמות הדירות שהוחל בבנייתן (הוצאו להן היתרי בניה) שלא למטרת מכירה - אלא בבניה עצמית ובקבוצות רכישה.

כך למשל בחודשים ינואר-פברואר 2010 חלה עליה של 14% במספר הדירות החדשות שנמכרו וזאת בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2009 . כמו כן חלה עלייה של 9% במספר הדירות שהוחל בבנייתן במסגרת בניה עצמית וקבוצות רכישה. הממוצע של שני הפרמטרים הללו הניב עליה בשיעור של 12% בביקוש לדירות חדשות וזאת ע"פ סקר הלמ"ס.

אפקט הביקוש של קבוצות רכישה עוד לפנינו

אנו צריכים לזכור בעניין זה כי הפרמטר המתייחס להתחלות בניה ע"י קבוצת רכישה מתגבש לפחות כשנה לאחר הקמתה של הקבוצה. הליך ההתקשרות של הקבוצה עם בעל הקרקע לוקח מספר חודשים, הכנת תוכניות בניה, אישורן והוצאת היתר בניה גם הם נמשכים מספר חודשים, ובסה"כ מדובר בהכנות של כשנה לפחות משלב הקמת הקבוצה ועד להוצאת היתר בניה על ידי הקבוצה.

משמעות הדבר כי ממצאי סקר הלמ"ס המצביעים על עליה של 9% בבניה עצמית וקבוצות רכישה בחודשים ינואר-פברואר 2010 משקפים פעילות של קבוצות רכישה שהוקמו ב-2008 ובתחילת 2009.

מכאן שהגל הגדול של קבוצות רכישה אשר שטף את ארצנו בשנת 2009, אשר הוערך ע"י שר השיכון בהיקף כולל של כ- 6 מיליארד שקל. גל זה עוד לפנינו ויש להניח שבשלושת הרבעונים הקרובים של 2010 אנו נראה גידול משמעותי בכמות הדירות שתחל בנייתן במסגרת בניה עצמית וקבוצות רכישה, דבר אשר ידחוף את רמת הביקוש מעלה.

הערכה זו נתמכת בנתון נוסף בדו"ח הלמ"ס המצביע כי חלקן של קבוצות הרכישה במרכיב הבניה העצמית עומד על 34%-35% מהדירות שבבניה עצמית.כלומר כ-1/3 מכלל הדירות שבבניה עצמית בתקופה האמורה ינואר- פברואר 2010 נבנות ע"י קבוצות רכישה.

בעקבות גל קבוצות הרכישה הגדול של שנת 2009, סביר להניח שאנו נראה גידול בהיקף הדירות שיבנו על ידי קבוצות רכישה, לפחות בשיעור של 50% מכלל הדירות שנבנות בבניה עצמית.

בהנחה שמספרן של יתר הדירות שנבנות בבניה עצמית הוא נתון קשיח יחסית, הרי שהגידול בכמות הדירות שיוחל בבנייתן במסגרת קבוצות רכישה, ידחוף גם הוא את רמת הביקושים המדווחים למעלה, במהלך שנת 2010.

האמת - יש ירידה משמעותית בכמות הדירות החדשות המוצעות למכירה

באשר לפרמטר השני, המרכיב את רמת הביקוש - קרי כמות הדירות החדשות הנמכרות, בעיקר ע"י חברות קבלניות. מה עומד להתרחש בתחום זה במהלך 2010?

מניתוח דו"ח הלמ"ס עולה שגם כאן צפויה עליה ברמת הביקוש. דו"ח הלמ"ס מצביע על ירידה משמעותית בכמות הדירות החדשות המוצעות למכירה בחודשים ינואר-פברואר 2009 בשיעור מצטבר של כ-23%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

כך למשל פחת מלאי הדירות במחוזות השונים כדלקמן:

מחוז מרכז ירידה של 22.5%

מחוז ת"א ירידה של 26.6%

מחוז דרום ירידה של 10.8%

מחוז חיפה ירידה של 35.7%

מחוז צפון ירידה של 2.8%

כמובן שכאשר המלאי פוחת, ההיצע הקטן יותר דוחף את המחירים למעלה.

תופעה מעניינת נוספת שהתרחשה בעת האחרונה במחוזותינו ואשר גם לה יש השלכה על רמת הביקוש לדירות הייתה מבצעי הפרסום האגרסיביים שנוהלו ע"י החברות הקבלניות ויזמי הנדל"ן.

גופים אלו, פעלו בנושא השיווק, באופן דומה לקבוצות רכישה וזאת במגמה להשלים את שיווק הפרויקטים עוד לפני השלמת התכנון והוצאת היתרי הבניה. מגמה זו של היזמים מקורה היה בחשש שמא בהבטחות הממשלה להוזלת מחירי הדירות בשנת 2010 יהיה ממש ואז הם יתפסו עם מלאי דירות שלא יצליחו למכור.

התוצאה כמובן של מבצעי המכירות המוצלחים של קבוצת גינדי ויזמים אחרים הייתה הפחתה גדולה יותר של מלאי הדירות ב-2010. שכן בעבר, שווק הפרויקטים היה מתבצע בתהליך ארוך ותוך כדי הבניה. לא בכדי, מצביע דו"ח הלמ"ס על ירידה כה תלולה במלאי הדירות.

מדינת תל-אביב דוחפת את המחירים למעלה

נתון מעניין נוסף המופיע בדו"ח הלמ"ס ואשר יש לו השלכה ישירה על רמת מחירי הנדל"ן למגורים בארצנו הוא נתון ההתפלגות של כמות הדירות החדשות למכירה ביוזמה פרטית ע"פ האזורים.

אנו רואים כי 63.1% מהדירות החדשות הנמכרות ביוזמה פרטית נבנות במרכז הארץ. וזאת בהתאם לנתונים כדלקמן:

כמות הדירות החדשות למכירה ביוזמה פרטית בינואר- פברואר 2010

מחוז מרכז 36.8%

מחוז תל- אביב 26.3%

מחוז ירושלם 14.5%

מחוז דרום 13.3%

מחוז חיפה 5.5%

מחוז צפון 2.8%

השפעת מרכז הארץ על היקפי הביקוש, היקפי המלאים ורמת המחירים היא גדולה ומהותית. ידוע לכל כי במרכז הארץ כמות היצע הקרקעות קטן. מאידך, רמת מחירי הקרקעות והדירות גבוהה, וכך גם רמת הביקוש. השפעתם של נתונים אלו, כך נראה, תהיה משמעותית, על מחירי הדירות במדינה בשנת 2010.

אפקט קבוצות הרכישה בשנת 2010 גידול מדומה בביקושים

אנו עדים לכך שהזוגות הצעירים במדינה, משפרי הדיור ושוק הנדל"ן למגורים כולו משלם בשנת 2010 את מחיר "ההשתוללות" של קבוצות הרכישה בשנת 2009, וזאת בדמות עליית ביקושים ועליית מחירים בלתי נמנעת.

בשנים 2008-2009 היו אלו יזמי קבוצות הרכישה שהטיסו את מחירי הקרקעות למעלה, על ידי קבלת אופציות "נדיבות" לרכישת הקרקע, מה שהקפיץ את מחירי הדירות במהלך 2009 בשיעור של כ-20%, וזאת על סמך ההבטחה כי המחיר המשוער של הדירות בקבוצות רכישה הוא המחיר הסופי שלהן.

בשנת 2010, יהיה זה הגידול בהתחלות הבניה על ידי קבוצות הרכישה אשר יגדיל לכאורה את הביקושים. אמרנו לכאורה, שכן למעשה מדובר בביקושים של קבוצות רכישה מלפני שנה או שנתיים ולא בביקושים אמיתיים המתייחסים לשנת 2010.

זאת ועוד,ישנו ספק אם מחירי הדירות אליהם מתייחסים הביקושים הם סופיים, והאם מסירת הדירות תתבצע כמובטח. נראה לנו, בכל הכבוד הראוי, כי טוב תעשה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אם תבדוק את אמיתותה של שיטת הסיקור הנהוגה על ידה המשקפת למעשה נתונים מלפני שנה ויותר, כאילו הם נתונים עדכניים.

מבלי קשר לכך, אנו סבורים כי על רשויות המדינה, ובראשן הפקוח על הבנקים, בנק ישראל ומשרד השיכון מוטל לדאוג לרסן את "הגולם" הקרוי קבוצות רכישה ולהכניסו למסגרת רגולטורית שתתן לו את המימד האמיתי שלו, וזאת כדי למנוע נפוח בועה שאת מחיר התפוצצותה יצטרך לשלם הציבור הישראלי כולו.

מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".