המדריך לנדל"ניסט: האם נכון לקנות דירה להשקעה במודיעין?
העיר מודיעין, הנמצאת בין ירושלים ות"א (וקצת בצד), עוברת בתקופה האחרונה שינוי אופי. "עיר השינה של ישראל", כפי שמכונה מודיעין בעיני רבים, הולכת ונהפכת לעיר מן המניין. "מודיעין, כבר לא משמשת רק כברירת מחדל לתושביה, ההזדמנויות בפני משקיע הנדל"ן הן רבות כיום" כך אומר חיים קקון מבוני התיכון.
רמי זיו מהנדס העיר, מצביע על התייצבות העיר ומעבר מעיר בצמיחה לעיר בוגרת, "קצב הבנייה בעיר בשנים האחרונות היה גבוה ועמד על כ-1700 יחידות דיור לשנה, עם זאת השנה יבצע משרד הבינוי והשיכון פיתוח ל-650 יחידות דיור בלבד והקצב ילך וירד". לגבי התהוות של מרכז חיים עירוני מוסיף זיו, כי "עד היום לא היה לעיר מרכז מסחרי מוגדר, במרץ 2008 צפוי להיפתח במודיעין קניון עזריאלי שיהווה את גולת הכותרת של מרכז זה. גם תחנת הרכבת של מודיעין תתמקם בקרבת הקניון ותקצר משמעותית את זמני הנסיעה ממודיעין למרכז הארץ".
בנוגע למקורות תעסוקה פנימיים בעיר, משיב זיו, "בעיר יש אזור בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר המיועד לשמש כאזור מסחרי ואנחנו עובדים כעת על שיווקו. בנוסף הקניון יביא לכ-1000 מקומות עבודה חדשים לעיר". מהנדס העיר מסכם בנימה אופטימית , "כל עוד מחירי הדירות בירושלים ות"א יישארו גבוהים המחירים במודיעין ימשיכו לעלות".
היצע נמוך, ביקוש גבוה
בהתייחס למצב בשוק הדיור המקומי, אהרון שחק, זכיין אנגלו סכסון בעיר, מוסר כי "הביקושים בעיר גדולים ומושפעים בעיקר ממשפחות צעירות, משפרי דיור בתוך העיר, הורים הבאים בעקבות ילדיהם והתעניינות גוברת של עולים חדשים. עם זאת ההיצע הדירות נמוך וכתוצאה מכך מחירי הדירות עלו". שחק אומר, כי "בשנה וחצי האחרונה נרשם זינוק בשיעור של 14%-17% במחירי הדיור למגורים בעוד המחיר למטר עומד כעת על 2000 דולר".
עוד מוסיף שחק "עליות המחירים ניכרות יותר כשבאים לבחון את דירות היוקרה בעיר, הווילות והדירות במגדלים". לגבי היתרונות למשקיע מבחוץ השיב שחק, כי "בעיר ניתן להנות מתשואה של כ-4% על השכרת הנכסים, אבל היתרון המשמעותי יבוא מעליית ערך הנכס".
על מנת לברר את מצב הביקוש, בעיר הלכנו לבדוק מה קורה במגדלי "טופ ויו", שני מגדלי היוקרה של חברת בוני תיכון. חיים קקון מנהל השיווק של החברה, "עוד לא סיימנו את בניית המגדל הראשון וכבר מכרנו 67 דירות מתוך 84 יחידות הדיור בפרוייקט. בשל הביקוש הרב, הגענו למצב שהתחלנו לשווק את המגדל השני לפני הזמן וכבר מכרנו ממנו מספר יחידות דיור". לגבי ההבדלים במחירים בין דיור היוקרה לדיור הרגיל לא רואה קקון שינוי משמעותי "היות שהעיר צעירה, סטנדרט הבנייה הוא כמעט אחיד ולכן אין כמעט הבדלים במחיר בין דיור היוקרה לבין הדיור הרגיל".
רוחה של חפציבה עדיין בשטח
"בתקופתה, מכרה חפציבה דירות בשכונת הר חומה בירושלים, במחירים נמוכים מאוד. לאחר שחפציבה יצאה מהשוק הקבלנים העלו את המחירים בהר חומה והשכונה הירושלמית כבר אינה אטרקטיבית בעיני המשפחות הצעירות. התופעה גרמה למשפחות רבות להגיע מירושלים למודיעין ונוצר ביקוש רב לדירות בעיר".
הביקוש המתגבר מגיע גם מכיוון גוש דן, "ישנה תנועה של נסוגי דיור, הורים של בנים הרוצים לגור בקרבת ילדיהם. בנוסף ישנם זוגות המגיעים מהמרכז ורוצים דירת 5 חדרים על פני דירת 4 חדרים בה הם גרים בגוש דן". לגבי עתיד העיר מסכם חיים קקון, כי "מודיעין כבר אינה ברירת מחדל והחתך הסוציו אקונומי בה הוא גבוה מהממוצע בארץ. במצב הקיים המחירים רק ימשיכו לעלות והאפשרות לבצע אקזיט על הנכס גבוהה מאוד".
בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים
עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם)
למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.
ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.
בשנת 2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.
קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
- המדריך המלא למציאת מורה פרטי (שבאמת יעזור לילד שלכם)
- פער של 30% בשכר, 60% עזבו את העבודה: דוח השכר במערכת החינוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון. במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד.
מטוס קרב (דובר צהל)מספיק לנפח את הצבא עם הוצאות - האוצר נגד משרד הביטחון
משרד הביטחון דורש תוספת תקציב של 7 מיליארד שקל - האוצר מונע אותה ובצדק - אנחנו מדינה שיש לה צבא ולה ההיפך, אי אפר להקריב הכל למען הביטחון, והכי חשוב - קודם שהצבא יתייעל. יש סכומי עתק שנזרקים בלי תמורה
מלחמה בין משרד הביטחון ומשרד האוצר. התקציב המבוקש לשנת 2026 עומד על 144 מיליארד שקל, האוצר דורש התייעלות ומעכב אישור עסקאות. מנכ"ל משרד הביטחון: "האוצר מעכב עסקאות קריטיות המשפיעות על הביטחון היסודי" האוצר בתגובה: "חריגה מהתקציב המאושר צריכה להיבדק מחדש". אין כאן צ'ק פתוח ובצדק. משרד הביטחון בשנתיים האחרונות מוציא ובצדק כדי לחזק את הצבא, אבל הוא זורק כספים - פחות מכרזים, פחות פיקוח, אפילו הרבה מילואימניקים (בעורף) שאין בהם צורך. רוצים תקציב? קחו מהשומנים שלכם.
לא ניתן בשם המלחמה להקריב את התקציב של הרווחה, התרבות, הבריאות, התחבורה. ביטחון זה מאוד חשוב, בראש דר העדיפויות בתקופה כזו, אבל לא בכל מחיר. בתוך התקציב של משרד הביטחון יש בורות שומן, לרבות פנסיות, הצטיידות רשלנית, עובדים מיותרים, מבנים מיותרים. רה-ארגון שם הוא קריטי.
הדרישה של הצבא כוללת תוספת ייעודית של 7 מיליארד שקל עבור היערכות ממוקדת לאיום האיראני, שלפי משרד הביטחון מחייבת "הצטיידות במתכונת חירום". הסכום הכולל כולל התחייבויות קיימות שכבר נחתמו באישור האוצר בסך כ‑100 מיליארד שקל, השקעה באחזקת 60 אלף חיילי מילואים לאורך השנה בהיקף מוערך של 37 מיליארד שקל, ועלויות נוספות לשיפור הכשירות של צה"ל. מול הדרישות התקציביות, באוצר ממשיכים לדרוש התייעלות. בחוק ההסדרים האחרון הופיעה שורת צעדים שמטרתם לצמצם את תנאי הקבע, תוך העדפה תקציבית לטובת הלוחמים הסדירים.
"האוצר בולם עסקאות רכש קריטיות"
מנכ"ל משרד הביטחון, אמיר ברעם, התייחס היום בדיון בהנהלת המשרד להתנהלות משרד האוצר ואמר כי "האוצר בולם את משרד הביטחון ומעכב חתימה על עשרות עסקאות קריטיות המשפיעות על הביטחון היסודי". באיזה קלות הוא מעביר את האחריות לאוצר, ועד כמה זה משפט אווילי וחסר אחריות. אם אנחנו לא מוכנים, אתה מודיע על כך לאויב מעל גבי העיתונים? ומעבר לכך - האוצר עובד עם תקציב, אם אתה לא מודע לשיטה - יש בעיה גדולה, בעיקר כי התרגלת לצ'ק פתוח. כל משרד שצריך-מעוניין בהגדלת תקציב פונה וזה נבחן. משרד הביטחון מקבל במקרים רבים פתור מהתהליך הזה, אבל עכשיו כבר אנחנו ב"משחק חדש". אנחנו במקום של צמצום הוצאות הביטחון לא ההיפך.
- מהפך בניהול כספי צה"ל: לראשונה ימונה חשב חיצוני בדרגת אל"מ
- "מדינת ישראל סובלת מפער משמעותי בהיקף התשתיות מול העולם"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברעם המשיך ואמר כי העיכוב כולל עסקאות לרכש חימושים, חלפים לטנקים, רחפנים ליחידות מתמרנות, מיגון יישובים בגבול לבנון ועזה, והקפאת חוזים להקמת מכשול בגבול המזרחי, זאת למרות החלטת ועדת השרים להצטיידות. "לאחר שנתיים של מלחמה רב זירתית אינטנסיבית, משרד האוצר מתמקד בנושאים שוליים יחסית לעומת האיומים המתפתחים מאיראן ומזירות נוספות. נדרש כעת מיקוד בהשבת הכשירות ובחיזוק המערכים שנשחקו - בהיקף ובהיקף מיידי".
