המדריך לנדל"ניסט: האם נכון לקנות דירה להשקעה במודיעין?

העיר מודיעין, הנמצאת בין ירושלים ות"א (וקצת בצד), עוברת בתקופה האחרונה שינוי אופי. "עיר השינה של ישראל", כפי שמכונה מודיעין בעיני רבים, הולכת ונהפכת לעיר מן המניין. "מודיעין, כבר לא משמשת רק כברירת מחדל לתושביה, ההזדמנויות בפני משקיע הנדל"ן הן רבות כיום" כך אומר חיים קקון מבוני התיכון.

רמי זיו מהנדס העיר, מצביע על התייצבות העיר ומעבר מעיר בצמיחה לעיר בוגרת, "קצב הבנייה בעיר בשנים האחרונות היה גבוה ועמד על כ-1700 יחידות דיור לשנה, עם זאת השנה יבצע משרד הבינוי והשיכון פיתוח ל-650 יחידות דיור בלבד והקצב ילך וירד". לגבי התהוות של מרכז חיים עירוני מוסיף זיו, כי "עד היום לא היה לעיר מרכז מסחרי מוגדר, במרץ 2008 צפוי להיפתח במודיעין קניון עזריאלי שיהווה את גולת הכותרת של מרכז זה. גם תחנת הרכבת של מודיעין תתמקם בקרבת הקניון ותקצר משמעותית את זמני הנסיעה ממודיעין למרכז הארץ".

בנוגע למקורות תעסוקה פנימיים בעיר, משיב זיו, "בעיר יש אזור בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר המיועד לשמש כאזור מסחרי ואנחנו עובדים כעת על שיווקו. בנוסף הקניון יביא לכ-1000 מקומות עבודה חדשים לעיר". מהנדס העיר מסכם בנימה אופטימית , "כל עוד מחירי הדירות בירושלים ות"א יישארו גבוהים המחירים במודיעין ימשיכו לעלות".

היצע נמוך, ביקוש גבוה

בהתייחס למצב בשוק הדיור המקומי, אהרון שחק, זכיין אנגלו סכסון בעיר, מוסר כי "הביקושים בעיר גדולים ומושפעים בעיקר ממשפחות צעירות, משפרי דיור בתוך העיר, הורים הבאים בעקבות ילדיהם והתעניינות גוברת של עולים חדשים. עם זאת ההיצע הדירות נמוך וכתוצאה מכך מחירי הדירות עלו". שחק אומר, כי "בשנה וחצי האחרונה נרשם זינוק בשיעור של 14%-17% במחירי הדיור למגורים בעוד המחיר למטר עומד כעת על 2000 דולר".

עוד מוסיף שחק "עליות המחירים ניכרות יותר כשבאים לבחון את דירות היוקרה בעיר, הווילות והדירות במגדלים". לגבי היתרונות למשקיע מבחוץ השיב שחק, כי "בעיר ניתן להנות מתשואה של כ-4% על השכרת הנכסים, אבל היתרון המשמעותי יבוא מעליית ערך הנכס".

על מנת לברר את מצב הביקוש, בעיר הלכנו לבדוק מה קורה במגדלי "טופ ויו", שני מגדלי היוקרה של חברת בוני תיכון. חיים קקון מנהל השיווק של החברה, "עוד לא סיימנו את בניית המגדל הראשון וכבר מכרנו 67 דירות מתוך 84 יחידות הדיור בפרוייקט. בשל הביקוש הרב, הגענו למצב שהתחלנו לשווק את המגדל השני לפני הזמן וכבר מכרנו ממנו מספר יחידות דיור". לגבי ההבדלים במחירים בין דיור היוקרה לדיור הרגיל לא רואה קקון שינוי משמעותי "היות שהעיר צעירה, סטנדרט הבנייה הוא כמעט אחיד ולכן אין כמעט הבדלים במחיר בין דיור היוקרה לבין הדיור הרגיל".

רוחה של חפציבה עדיין בשטח

"בתקופתה, מכרה חפציבה דירות בשכונת הר חומה בירושלים, במחירים נמוכים מאוד. לאחר שחפציבה יצאה מהשוק הקבלנים העלו את המחירים בהר חומה והשכונה הירושלמית כבר אינה אטרקטיבית בעיני המשפחות הצעירות. התופעה גרמה למשפחות רבות להגיע מירושלים למודיעין ונוצר ביקוש רב לדירות בעיר".

הביקוש המתגבר מגיע גם מכיוון גוש דן, "ישנה תנועה של נסוגי דיור, הורים של בנים הרוצים לגור בקרבת ילדיהם. בנוסף ישנם זוגות המגיעים מהמרכז ורוצים דירת 5 חדרים על פני דירת 4 חדרים בה הם גרים בגוש דן". לגבי עתיד העיר מסכם חיים קקון, כי "מודיעין כבר אינה ברירת מחדל והחתך הסוציו אקונומי בה הוא גבוה מהממוצע בארץ. במצב הקיים המחירים רק ימשיכו לעלות והאפשרות לבצע אקזיט על הנכס גבוהה מאוד".

האם העיר מודיעין יוצאת מתרדמתה? הגורמים בשוק אופטימיים ועושה רושם כי העיר משנה את אופייה בקצב מהיר. האם זו הזדמנות למשקיעי האקזיט? שטב, רק ימים יגידו.