הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
אמיר ירון, נגיד בנק ישראל המיועד
צילום: בנק ישראל

"נדרשות התחלות בניה של 52 אלף דירות בשנה"

בבנק ישראל סבורים כי התחלות הבניה כעת נמוכות מדי. על מחיר למשתכן: "התכנית הפחיתה את התחלות הבניה בפריפריה", עלות התכנית הגיעה ל-5.5 מיליארד שקל כאשר זוכים רבים טרם בחרו דירה
מורן ישעיהו | (15)
נושאים בכתבה מחיר למשתכן מחירי הדירות משה כחלון

בשנת 2018 נמשכה מגמת הירידה בהיקף העסקאות שנעשו בשוק הדיור, אותה הובילו המשקיעים ומשפרי הדיור - אלו הפחיתו רכישות בעקבות ירידה בביקוש לדירות יד שניה. כך עולה מדו"ח שמפרסם היום (א') בנק ישראל על שוק הדיור. מנגד, הרוכשים דירה לראשונה שמרו על רמת רכישות גבוהה שהגיעה לכ-35.6 אלף דירות, מהן כ-9.8 אלף במסגרת "מחיר למשתכן".

בסיכום שנתי, נרשמה ירידת מחירים במחוזות תל אביב והדרום, 3.6% ו-0.1% בהתאמה. זאת לעומת שאר המחוזות, שם נמשכה עליית המחירים שנראתה במהלך העשור האחרון. עוד צוין כי לעליה שנרשמה במחירי הדירות מאז 2008 התלווה גידול ניכר במספר הזוגות הצעירים שרכשו דירה, בעיקר מאז 2012. זאת לצד גידול בשיעור רוכשי דירה ראשונה בפריפריה: מ-39% בין 2008-2009 לכמחצית בשנים 2017-2018. נתון זה מוסבר בזמינות של הקרקעות באזורים אלה לעומת קושי בשיווק קרקעות באזורי המרכז.

כך למשל, במסגרת תכנית מחיר למשתכן, 53% מהדירות שהוצעו בהגרלות בשנת 2016 היו באזור הפריפריה וב-2018 הגיע חלקן באזורים אלה לכ-63%. כמו כן, מאז תחילת התכנית ב-2015, נרשמה ירידה בביקוש לדירות יד שניה בקרב הרוכשים דירה ראשונה: חלקן של הדירות החדשות בקרב אוכלוסיה זו עלה מממוצע של כ-24% בין השנים 2013-2014 ל-41% בשנת 2018.

בעקבות חוק המזומן: רוכשי דירות יד שניה צמצמו עסקאות בינואר

מרבית הזוכים במחיר למשתכן טרם בחרו דירה

מאז תחילת תכנית הדגל של כחלון, 18 אלף משקי בית מתוך 59.7 אלף שזכו, מימשו את זכותם לרכוש דירה מוזלת. אמנם, לפי הדוח מספר הרכישות בפועל עדיין נמוך - נתון זה מיוחס בעיקר למשך הזמן שחולף עד לקבלת היתרי בנייה. זאת ועוד, מרבית הזוכים בתכנית בין השנים 2017-2018 טרם בחרו דירה כיוון שפרויקטים רבים טרם קיבלו היתרים.

עלויות התכנית עד סוף מרץ 2018 הסתכמו בכ-5.5 מיליארד שקל, מהם כ-3.9 מיליארד נבעו מהנחות על ערך הקרקע. בשנה זו, הנפיקו כ-26 אלף משקי בית תעודת זכאות להשתתפות בתכנית, אם כי זכאים רבים לא זכו בדירות וזוכים רבים אף לא רכשו עדיין את הדירה שזכו בה.

מדידת הביקוש לדירות במסגרת התכנית הכוללת השוואה של מספר הזוכים למספר הדירות שהוגרלו (החישוב מתייחס רק להגרלות הראשונות), מצביעה על כך שכ-18% מהדירות המוצעות בהגרלה נותרות ללא זוכה, מרביתן ביישובי הפריפריה כאשר רוב הדירות במחוז המרכז נמצאות ביישובים פחות מבוקשים כמו יבנה, גדרה, באר יעקב ועוד. בתוך כך, לאחרונה ניתנה הקלה המאפשרת לקבלנים להשכיר את מלאי הדירות הנותרות בשוק החופשי עד למכירתן לזכאים (לכתבה המלאה).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עוד עולה מהנתונים כי צמצום הביקוש לדירות בפריפריה במסגרת "מחיר למשתכן" הוביל את היזמים להפחתת התחלות הבנייה כמו גם את הביקוש לקרקעות באזורים אלה, ולכן ייתכן כי חלק מהסכמי הגג בפריפריה לא יבשילו. 

בהתייחס לירידה בהתחלות הבניה, בבנק ישראל מעריכים כי נדרשות כ-52 אלף יחידות דיור חדשות לשנה על מנת להדביק את הפער בביקוש הקיים. כיום התחלות הבניה עומדות על כ-47.4 אלף בשנה. בסקירה שפרסמה הלמ"ס לאחרונה מדובר ברמה הנמוכה מזה 6 שנים (לכתבה המלאה).

בבנק ישראל מציינים כי הגידול שנוצר בהתחלות הבנייה ב-2016 היה הגורם המרכזי בבלימת עליית מחירי הדיור בשנתיים האחרונות. "הנתונים על התחלות הבנייה לשנים 2017-2018 מלמדים כי הבנייה נמוכה מצרכים אלה ולפיכך עלול להיווצר גירעון במספר יחידות הדיור במשק", כותבים בדו"ח.

יעדי הממשלה בהתחדשות עירונית שאפתניים, האם זה אפשרי?

על פי הדו"ח, יעדי הממשלה להתחלות בניה במסגרת התחדשות עירונית הינם שאפתניים כאשר בטווח הקצר הנושא תלוי בעיקר במלאי התכנוני הקיים - זה מאפשר עמידה ביעדים המצרפיים בחמש השנים הבאות (כ-36 אלף יחידות דיור), רק אם כל התכניות שאושרו אכן יבוצעו ולא תחול ירידה במימוש תמ"א 38.

לפי הנתונים, לאחר אישור פרויקט במסלול התחדשות עירונית, חולפות בממוצע 5 שנים עד לתחילת הביצוע כאשר בחלק גדול מהתכניות אף נדרש תכנון נוסף לאחר האישור. נכון לעת זו, ביצוע הפרויקטים שאושרו מאז 2004 טרם החל. 

עוד נכתב כי "מאחר שאין עמידה ביעדי התכנון בהווה, ומכיוון שהחל מ-2026 היעדים השנתיים כמעט כפולים מהנוכחיים, חשוב להיערך לאימוץ כלים נוספים לקידום תהליכי התחדשות עירונית בקנה מידה גדול. באזורים המיועדים לציפוף מסיבי ניתן לקדם התחדשות באמצעות מיסוי שיוצר תמריצים לממש זכויות בנייה, כגון תשלום מס על שווי הקרקע המשוערך בהינתן זכויות הבנייה המורחבות במקום תשלום מס על מימוש הזכויות".

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    אליהו 01/04/2019 11:29
    הגב לתגובה זו
    אם הוא לא אינטרסנט אז כנראה שכן דרושים כ 52K דירות. אם הוא כן אינטרנסנט ומשקר, זה רק מראה לכם שבנק ישראל לא הולך לעשות מהלכים שיורידו את מחירי הדיור. כלומר, הריבית במשק לא תטוס למעלה, ימשיכו לתת 75% ממחיר הנכס כהלוואה וכו'. בגדול, זה LOSE LOSE SITUATION עבור מחוסר דיור.
  • 11.
    לא מאמין לבנק ישראל 01/04/2019 09:33
    הגב לתגובה זו
    בנק ישראל לא חסה את קריסת הטייקונים , עשו להם תספורות על חשבון הציבור , אותו בנק ישראל יודע שמחירי הדיור קורסים , חתכו להם ברווחים והקבלנים לא מצליחים למכור דירות , השוק בקיפאון רק מחיר למשתכן דיור בר השגה הנחה 500 אלף שקל.
  • 10.
    שלא יעבדו עליכם 01/04/2019 09:30
    הגב לתגובה זו
    יש היצע לכמה שנים,2018 רק 30 אלף משקי בית נוספו , ובנות מעל 50 אלף . משקיעים מכרו 16 אלף דירות . לפני הקריסה ,90 אלף מנסים למכור 125 אלף התחלות בנייה, השוק בקריסה הבועה התפוצצה לכל האינטרסנטים בפרצוף.
  • 9.
    פייק פמפום 01/04/2019 09:27
    הגב לתגובה זו
    דירה שעלתה במחיר בועה,1,2 מליון. תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף.
  • 8.
    תומי 01/04/2019 08:41
    הגב לתגובה זו
    היה אולי צורך לפני עשור, כשהמשקיעים ורוכשי דירה ראשונה היו לחוצים לקנות. במחירים של היום זה סתם יתווסף למלאי לא מכור. לפני שרצים לבנות עוד ועוד שימסו דירות ריקות, ע"פ האוצר יש 160 אלף כאלו. עובדתית נרכשות כל שנה 30 אלף דירות חדשות (בשנתיים האחרונות אפילו פחות מזה) וכל שנה ממשיך להצטבר עוד מלאי. למעלה מ 100 אלף דירות בבנייה, איזור ה 40 אלף דירות לא מכורות אצל קבלנים. מתוכננת פה עלייה המונית שלא מספרים לנו עליה?
  • 7.
    צריך לעלות את הריבית הרסתם את המדינה (ל"ת)
    בנק ישראל רק נזק 31/03/2019 17:25
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    ר 31/03/2019 15:17
    הגב לתגובה זו
    עזבו אגו.עשו את עבודתכם .
  • 5.
    נועם 31/03/2019 15:04
    הגב לתגובה זו
    המדינה מוכנה לקליטת עולים מצרפת , אנגליה ובעתיד מארה"ב לכל יהודי העולם שירצו לברוח מהאנטישמיות החדשה
  • 4.
    יואב 31/03/2019 14:44
    הגב לתגובה זו
    כמה עוד אינטרסנטי זה יכול להיות? כתוב במפורש שלא קונים במחיר למשתכן, שהקבלנים לא ניגשו כלל למכרז, כי אין ביקוש לדירות שם. המחירים יורדים, בבירת הנדל״ן- ת״א ב3.6% (ששם עד לפני שבוע לא היה אפילו מכרז אחד של מחיר למשתכן),שוב כי אין ביקושים. ומכל זאת יצאה כותרת כל כך בומבסטית שחסרות כאן 52 אלף דירות. די כבר עם שקר המחסור הזה, כולם כבר יודעים שזה המצאת הקבלנים ולא באמת יש כאן צורך בכל כך הרבה דירות.
  • יש לך בעיה בהבנת הנקרא? (ל"ת)
    יש ר אלי 31/03/2019 15:56
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    שלא יעבדו עליכם 31/03/2019 14:11
    הגב לתגובה זו
    מפחיד כמו פרמידה ,ירידות ערך חדות הפסד מאות אלפי שקלים , המשכנתא עלתה הריבית גדלה , הכבדת מיסוי . מי שלא יעמוד בהחזרים , צפוי לאבד את דירתו או להישאר עם חובות עתק בבנק.
  • 2.
    פייק פמפום 31/03/2019 14:09
    הגב לתגובה זו
    קבלנים תקועים עם 50,000 חדשות 9,000 התרי בניה לא בונים השוק צולל 90,000 דירות יד 2. 16,5000 משקיעים מכרו לפני קריסה .168,000 דירות רפאים רייקות. 125,000 התחלות בנייה . מחירי הדיור ייחתכו 50%,הבועה התפוצצה ואיתה ירידת מחירים חדה.
  • גאון, אתה מתווכח עם נגיד בנק ישראל? גם הוא אינטרסנט? (ל"ת)
    יש ר אלי 31/03/2019 15:55
    הגב לתגובה זו
  • עתיד ורוד 01/04/2019 09:03
    במידה ותהיה קריסה חריפה במחירי הדירות הדבר ישפיע ישירות על המערכת הבנקאית - חובות אבודים של מיליארדים.
  • 1.
    ליבי עם הזוגות הצעירים ובהם ילדיי - המחירים = אי שפיות (ל"ת)
    דן 31/03/2019 13:31
    הגב לתגובה זו
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל
פינוי בינוי

המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה פינוי בינוי יהודה מורגנשטרן

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.

מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.

אילו ערים נמצאות ברשימה?

ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.

לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.

בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רון חן אנשי העיר
צילום: טל גבעוני
ראיון

"הרוכשים חוזרים לתל אביב"

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר

צלי אהרון |
נושאים בכתבה אנשי העיר מחירי הדירות רון חן

אנשי העיר אנשי העיר -1.94%   שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".

״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"

האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״. 

אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.

"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף. 

מה אתה רואה בשוק היוקרה? 

להמשך הכתבה לחץ כאן