צילום: בנק ישראל

"נדרשות התחלות בניה של 52 אלף דירות בשנה"

בבנק ישראל סבורים כי התחלות הבניה כעת נמוכות מדי. על מחיר למשתכן: "התכנית הפחיתה את התחלות הבניה בפריפריה", עלות התכנית הגיעה ל-5.5 מיליארד שקל כאשר זוכים רבים טרם בחרו דירה

מורן ישעיהו | 31/03/2019 13:11 (15)

נושאים בכתבה מחיר למשתכן מחירי הדירות משה כחלון

בשנת 2018 נמשכה מגמת הירידה בהיקף העסקאות שנעשו בשוק הדיור, אותה הובילו המשקיעים ומשפרי הדיור - אלו הפחיתו רכישות בעקבות ירידה בביקוש לדירות יד שניה. כך עולה מדו"ח שמפרסם היום (א') בנק ישראל על שוק הדיור. מנגד, הרוכשים דירה לראשונה שמרו על רמת רכישות גבוהה שהגיעה לכ-35.6 אלף דירות, מהן כ-9.8 אלף במסגרת "מחיר למשתכן".

בסיכום שנתי, נרשמה ירידת מחירים במחוזות תל אביב והדרום, 3.6% ו-0.1% בהתאמה. זאת לעומת שאר המחוזות, שם נמשכה עליית המחירים שנראתה במהלך העשור האחרון. עוד צוין כי לעליה שנרשמה במחירי הדירות מאז 2008 התלווה גידול ניכר במספר הזוגות הצעירים שרכשו דירה, בעיקר מאז 2012. זאת לצד גידול בשיעור רוכשי דירה ראשונה בפריפריה: מ-39% בין 2008-2009 לכמחצית בשנים 2017-2018. נתון זה מוסבר בזמינות של הקרקעות באזורים אלה לעומת קושי בשיווק קרקעות באזורי המרכז.

כך למשל, במסגרת תכנית מחיר למשתכן, 53% מהדירות שהוצעו בהגרלות בשנת 2016 היו באזור הפריפריה וב-2018 הגיע חלקן באזורים אלה לכ-63%. כמו כן, מאז תחילת התכנית ב-2015, נרשמה ירידה בביקוש לדירות יד שניה בקרב הרוכשים דירה ראשונה: חלקן של הדירות החדשות בקרב אוכלוסיה זו עלה מממוצע של כ-24% בין השנים 2013-2014 ל-41% בשנת 2018.

בעקבות חוק המזומן: רוכשי דירות יד שניה צמצמו עסקאות בינואר

מרבית הזוכים במחיר למשתכן טרם בחרו דירה

מאז תחילת תכנית הדגל של כחלון, 18 אלף משקי בית מתוך 59.7 אלף שזכו, מימשו את זכותם לרכוש דירה מוזלת. אמנם, לפי הדוח מספר הרכישות בפועל עדיין נמוך - נתון זה מיוחס בעיקר למשך הזמן שחולף עד לקבלת היתרי בנייה. זאת ועוד, מרבית הזוכים בתכנית בין השנים 2017-2018 טרם בחרו דירה כיוון שפרויקטים רבים טרם קיבלו היתרים.

עלויות התכנית עד סוף מרץ 2018 הסתכמו בכ-5.5 מיליארד שקל, מהם כ-3.9 מיליארד נבעו מהנחות על ערך הקרקע. בשנה זו, הנפיקו כ-26 אלף משקי בית תעודת זכאות להשתתפות בתכנית, אם כי זכאים רבים לא זכו בדירות וזוכים רבים אף לא רכשו עדיין את הדירה שזכו בה.

מדידת הביקוש לדירות במסגרת התכנית הכוללת השוואה של מספר הזוכים למספר הדירות שהוגרלו (החישוב מתייחס רק להגרלות הראשונות), מצביעה על כך שכ-18% מהדירות המוצעות בהגרלה נותרות ללא זוכה, מרביתן ביישובי הפריפריה כאשר רוב הדירות במחוז המרכז נמצאות ביישובים פחות מבוקשים כמו יבנה, גדרה, באר יעקב ועוד. בתוך כך, לאחרונה ניתנה הקלה המאפשרת לקבלנים להשכיר את מלאי הדירות הנותרות בשוק החופשי עד למכירתן לזכאים (לכתבה המלאה).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עוד עולה מהנתונים כי צמצום הביקוש לדירות בפריפריה במסגרת "מחיר למשתכן" הוביל את היזמים להפחתת התחלות הבנייה כמו גם את הביקוש לקרקעות באזורים אלה, ולכן ייתכן כי חלק מהסכמי הגג בפריפריה לא יבשילו.

בהתייחס לירידה בהתחלות הבניה, בבנק ישראל מעריכים כי נדרשות כ-52 אלף יחידות דיור חדשות לשנה על מנת להדביק את הפער בביקוש הקיים. כיום התחלות הבניה עומדות על כ-47.4 אלף בשנה. בסקירה שפרסמה הלמ"ס לאחרונה מדובר ברמה הנמוכה מזה 6 שנים (לכתבה המלאה).

בבנק ישראל מציינים כי הגידול שנוצר בהתחלות הבנייה ב-2016 היה הגורם המרכזי בבלימת עליית מחירי הדיור בשנתיים האחרונות. "הנתונים על התחלות הבנייה לשנים 2017-2018 מלמדים כי הבנייה נמוכה מצרכים אלה ולפיכך עלול להיווצר גירעון במספר יחידות הדיור במשק", כותבים בדו"ח.

יעדי הממשלה בהתחדשות עירונית שאפתניים, האם זה אפשרי?

על פי הדו"ח, יעדי הממשלה להתחלות בניה במסגרת התחדשות עירונית הינם שאפתניים כאשר בטווח הקצר הנושא תלוי בעיקר במלאי התכנוני הקיים - זה מאפשר עמידה ביעדים המצרפיים בחמש השנים הבאות (כ-36 אלף יחידות דיור), רק אם כל התכניות שאושרו אכן יבוצעו ולא תחול ירידה במימוש תמ"א 38.

לפי הנתונים, לאחר אישור פרויקט במסלול התחדשות עירונית, חולפות בממוצע 5 שנים עד לתחילת הביצוע כאשר בחלק גדול מהתכניות אף נדרש תכנון נוסף לאחר האישור. נכון לעת זו, ביצוע הפרויקטים שאושרו מאז 2004 טרם החל.

עוד נכתב כי "מאחר שאין עמידה ביעדי התכנון בהווה, ומכיוון שהחל מ-2026 היעדים השנתיים כמעט כפולים מהנוכחיים, חשוב להיערך לאימוץ כלים נוספים לקידום תהליכי התחדשות עירונית בקנה מידה גדול. באזורים המיועדים לציפוף מסיבי ניתן לקדם התחדשות באמצעות מיסוי שיוצר תמריצים לממש זכויות בנייה, כגון תשלום מס על שווי הקרקע המשוערך בהינתן זכויות הבנייה המורחבות במקום תשלום מס על מימוש הזכויות".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

12.
אליהו 01/04/2019 11:29
הגב לתגובה זו
אם הוא לא אינטרסנט אז כנראה שכן דרושים כ 52K דירות. אם הוא כן אינטרנסנט ומשקר, זה רק מראה לכם שבנק ישראל לא הולך לעשות מהלכים שיורידו את מחירי הדיור. כלומר, הריבית במשק לא תטוס למעלה, ימשיכו לתת 75% ממחיר הנכס כהלוואה וכו'. בגדול, זה LOSE LOSE SITUATION עבור מחוסר דיור.
11.
לא מאמין לבנק ישראל 01/04/2019 09:33
הגב לתגובה זו
בנק ישראל לא חסה את קריסת הטייקונים , עשו להם תספורות על חשבון הציבור , אותו בנק ישראל יודע שמחירי הדיור קורסים , חתכו להם ברווחים והקבלנים לא מצליחים למכור דירות , השוק בקיפאון רק מחיר למשתכן דיור בר השגה הנחה 500 אלף שקל.
10.
שלא יעבדו עליכם 01/04/2019 09:30
הגב לתגובה זו
יש היצע לכמה שנים,2018 רק 30 אלף משקי בית נוספו , ובנות מעל 50 אלף . משקיעים מכרו 16 אלף דירות . לפני הקריסה ,90 אלף מנסים למכור 125 אלף התחלות בנייה, השוק בקריסה הבועה התפוצצה לכל האינטרסנטים בפרצוף.
9.
פייק פמפום 01/04/2019 09:27
הגב לתגובה זו
דירה שעלתה במחיר בועה,1,2 מליון. תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף.
8.
תומי 01/04/2019 08:41
הגב לתגובה זו
היה אולי צורך לפני עשור, כשהמשקיעים ורוכשי דירה ראשונה היו לחוצים לקנות. במחירים של היום זה סתם יתווסף למלאי לא מכור. לפני שרצים לבנות עוד ועוד שימסו דירות ריקות, ע"פ האוצר יש 160 אלף כאלו. עובדתית נרכשות כל שנה 30 אלף דירות חדשות (בשנתיים האחרונות אפילו פחות מזה) וכל שנה ממשיך להצטבר עוד מלאי. למעלה מ 100 אלף דירות בבנייה, איזור ה 40 אלף דירות לא מכורות אצל קבלנים. מתוכננת פה עלייה המונית שלא מספרים לנו עליה?
7.
צריך לעלות את הריבית הרסתם את המדינה (ל"ת)
בנק ישראל רק נזק 31/03/2019 17:25
הגב לתגובה זו
6.
ר 31/03/2019 15:17
הגב לתגובה זו
עזבו אגו.עשו את עבודתכם .
5.
נועם 31/03/2019 15:04
הגב לתגובה זו
המדינה מוכנה לקליטת עולים מצרפת , אנגליה ובעתיד מארה"ב לכל יהודי העולם שירצו לברוח מהאנטישמיות החדשה
4.
יואב 31/03/2019 14:44
הגב לתגובה זו
כמה עוד אינטרסנטי זה יכול להיות? כתוב במפורש שלא קונים במחיר למשתכן, שהקבלנים לא ניגשו כלל למכרז, כי אין ביקוש לדירות שם. המחירים יורדים, בבירת הנדל״ן- ת״א ב3.6% (ששם עד לפני שבוע לא היה אפילו מכרז אחד של מחיר למשתכן),שוב כי אין ביקושים. ומכל זאת יצאה כותרת כל כך בומבסטית שחסרות כאן 52 אלף דירות. די כבר עם שקר המחסור הזה, כולם כבר יודעים שזה המצאת הקבלנים ולא באמת יש כאן צורך בכל כך הרבה דירות.
יש לך בעיה בהבנת הנקרא? (ל"ת)
יש ר אלי 31/03/2019 15:56
הגב לתגובה זו
3.
שלא יעבדו עליכם 31/03/2019 14:11
הגב לתגובה זו
מפחיד כמו פרמידה ,ירידות ערך חדות הפסד מאות אלפי שקלים , המשכנתא עלתה הריבית גדלה , הכבדת מיסוי . מי שלא יעמוד בהחזרים , צפוי לאבד את דירתו או להישאר עם חובות עתק בבנק.
2.
פייק פמפום 31/03/2019 14:09
הגב לתגובה זו
קבלנים תקועים עם 50,000 חדשות 9,000 התרי בניה לא בונים השוק צולל 90,000 דירות יד 2. 16,5000 משקיעים מכרו לפני קריסה .168,000 דירות רפאים רייקות. 125,000 התחלות בנייה . מחירי הדיור ייחתכו 50%,הבועה התפוצצה ואיתה ירידת מחירים חדה.
גאון, אתה מתווכח עם נגיד בנק ישראל? גם הוא אינטרסנט? (ל"ת)
יש ר אלי 31/03/2019 15:55
הגב לתגובה זו
עתיד ורוד 01/04/2019 09:03
במידה ותהיה קריסה חריפה במחירי הדירות הדבר ישפיע ישירות על המערכת הבנקאית - חובות אבודים של מיליארדים.
1.
ליבי עם הזוגות הצעירים ובהם ילדיי - המחירים = אי שפיות (ל"ת)
דן 31/03/2019 13:31
הגב לתגובה זו

משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון | 19/09/2025 12:16

נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.

פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן