ז'בז'ינסקי: "הפער בין זינוק מחירי הדירות מול השכירות - התנפחות של בועה"

Bizportal ניתח את נתוני הלמ"ס: מחירי הדירות עלו 81% מ-2008, השכ"ד בהרבה פחות. מה קרה בכל מחוז?
עלייה בנדל"ן, צילום: Getty images Israel
מחירי הדיור ממשיכים להמריא – לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות ברבעון הראשון עלו בכ-2% והשלימו עלייה של כ-7.3% בשנה החולפת. מתברר לפי הלמ"ס שהמחיר הממוצע של הדירות בישראל עלה מאז הרבעון הראשון של 2008 בשיעור חד של 80.83% ממחיר ממוצע של כ-755 אלף שקל ל-1.365 מיליון שקל. שכר הדירה הסתפק באותה התקופה עלייה של 66% מרמה ממוצעת של 2,253 שקל ל-3,740 שקל.
כלומר שכר הדירה עלה הרבה פחות ממחירי הדירות, וזה סימן להתחממות יתר בכל הקשור למחירי הדירות. כעת נשאלת השאלה - לאיזה כיוון יהיה התיקון? מחירי הדירות יירדו בכדי להגיע לשיווי משקל מול מחירי השכירויות או שמחירי השכירויות יטפסו? נזכיר כי אתמול (א') פרסמה רשות המיסים נתונים אודות שוק המשקיעים אשר פילחו את מספר הישראלים אשר בבעלותם 2 דירות ויותר. 
 
אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש, אמר ל-Bizportal: "הפער בין עליית מחירי הדירות בבעלות לשכר הדירה מעיד על התנפחות של בועה. באופן כללי בשוק רגיל מחיר השכירות מתפתח בהתאם למחירי הדירות בבעלות, לכן הלמ"ס בודקת את השכירות במדד המחירים לצרכן ולא את מחירי הדירות מאחר ויותר קל לבחון נתונים אלו". 
ז'בז'ינסקי מסביר ששוק השכירויות הוא אמיתי - "יש משכירים ויש שוכרים, מנגד בדירות בבעלות אפשר לקנות כמה דירות ולהתמנף, הריבית הנמוכה גרמה לניתוק המחירים. יש התחממות יתר בשוק הדירות בבעלות, אין ספק ששוק השכירויות מושפע גם הוא לאור העובדה שמשקיעים רוכשים יותר דירות, אולם מספר השוכרים לא משתנה. ייתכן ונראה הצפה של דירות להשקעה ואז שכר הדירה יפסיק לעלות ואף יירד, בעוד מחירי הדירות ימשיכו לעלות. בסופו של דבר ייתכן ומשקייעם ימכרו את דירותיהם ואז בהחלט נראה עצירה בעליית מחירי הדירות". 
"נראה הצפה של דירות להשכרה"
"יש פערי עיתוי בשני השווקים - שוק הדירות בבעלות מושפע מהתחלות בנייה ואילו שוק השכירות מגמר בנייה, כלומר שוק השכירויות לא מושפע מדירות "על הנייר". ב-2015 וב-2016 נהיה בשיא של גמר בנייה, ואז בהחלט ייתכן ונראה הצפה של דירות להשקעה. הפער בין השכירות למחירי הדירות לא יימשך לעד, ההתכנסות לא תהיה דרך עלייה בשכר הדירה אלא בירידה במחירי הדירות בבעלות. אם שר האוצר משה כחלון ייתן מכת היצע אז המחיר יירד באופן חד. מנגד, אם יוטל מס רכישה של 25% על משקייעם שוק השכירויות ייהרס, אם יהיה מדובר ב-10% בלבד אז נרגיש את המחסור בדירות להשקעה בעוד מספר שנים כי המשקיעים יפסיקו לקנות דירות". 
Bizportal בדק כיצד השתנה שכר הדירה בכל אחד מהמחוזות במדינה בשלוש תקופות: ברבעון הראשון, בשנה החולפת ומ-2008:
 
בירושלים עלה שכר הדירה ברבעון הראשון בשיעור של כ-1% לרמה של 4,116 שקל. בשנה החולפת עלתה השכירות ב-3.84% מרמה של 3,964 שקל ומ-2008 רשמה זינוק של כ-57% מרמה של 2,618 שקל. מחירי הדירות עלו בבירה בשנה החולפת ב-1.68% ומאז 2008 ב-64.5% ממחיר של 1.052 מיליון שקל ל-1.73 מיליון שקל
 
בתל אביב ירד שכר הדירה ברבעון הראשון ב-1.31% לרמה ממוצעת של 5,671 שקל. בשנה החולפת עלה שכר הדירה ב-0.89% בלבד מרמה של 5,620 שקל ואילו מ-2008 נסק בשיעור של כ-74.4% מרמה של 3,257 שקל. בשנה החולפת עלו מחירי הדירות בעיר הגדולה בשיעור של 6.55%, ומ-2008 בשיעור של כ-109% ממחיר ממוצע של 1.159 מיליון שקל לכ-2.426 מיליון שקל.   
 
בחיפה עלה שכר הדירה ברבעון הראשון בשיעור של 1.4% לרמה ממוצעת של כ-2,494 שקל. בשנה החולפת עלתה השכירות ב-3.78% מרמה 2,403 שקל ואילו מ-2008 רשמה זינוק של כ-59% מרמה של 1,571 שקל. בשנה החולפת עלו מחירי הדירות בעיר בכ-6% ואילו מ-2008 בכ-125% מרמה של 472 אלף שקל ל-1.063 מיליון שקל.
 
בגוש דן ירד שכר הדירה ברבעון הראשון בשיעור של 0.06% לרמה ממוצעת של 3,751 שקל. בשנה החולפת עלתה השכירות באזור זה ב-1.58% מרמה של 3,693 שקל, ואילו מ-2008 רשמה זינוק של 62.3% מרמה של 2,312 שקל. בשנה החולפת עלו מחיר הדירות באזור בכ-5.5% ומ-2008 השלימו זינוק של 92% מרמה של כ-803 אלף שקל ל-1.542 מיליון שקל.
 
במחוז מרכז וסובב ירושלים (מודיעין, בית שמש, שוהם וכו') עלה שכר הדירה ברבעון הראשון ב-0.11% לרמה של 3,545 שקל. בשנה החולפת עלה שכר הדירה באזור ב-1.89% ואילו מ-2008 רשם זינוק של כ-67.5%. בשנה החולפת עלו מחירי הדירות באזור בכ-8.8% ואילו מ-2008 נסקו בכ-106.5% מרמה של 699 אלף שקל ל-1.443 מיליון שקל.
 
באזור הדרום עלה שכר הדירה ברבעון הראשון ב-0.5% לרמה של 2,568 שקל. בשנה החולפת עלה שכר הדירה באזור ב-3.81% מרמה של 2,474 שקל ואילו מ-2008 רשם זינוק של כ-61% מרמה של 1,597 שקל. בשנה החולפת עלו מחירי הדירות באזור ב-12.44% ואילו מ-2008 רשמו זינוק של כ-95% מרמה של 501 אלף שקל ל-977 אלף שקל.
 
באזור השרון ירד שכר הדירה ברבעון הראשון ב-0.18% לרמה של 4,503 שקל. בשנה החולפת עלה שכר הדירה באזור ב-3.69% מרמה של 4,312 שקל ואילו מ-2008 נסק בכ-75% מרמה של 2,570 שקל. בשנה החולפת עלו מחירי הדירות באזור ב-5.5% ואילו מ-2008 השלימו זינוק של כ-80.8% מרמה של 1.05 מיליון שקל לכ-1.7 מיליון שקל.
 
במחוז הצפון עלה שכר הדירה ב-0.75% ברבעון הראשון לרמה של כ-2,411 שקל. בשנה החולפת עלה שכר הדירה באזור בכ-2.95% מרמה של 2,328 שקל ואילו מ-2008 זינק בכ-55% מרמה של 1,559 שקל. מחירי הדירות באזור עלו בשנה החולפת ב-10.63% ומ-2008 בכ-124% מרמה של כ-404 אלף שקל לכ-903 אלף שקל.
 
באזור הקריות-חיפה עלה שכר הדירה ברבעון הראשון בכ-0.7% לרמה של 2,277 שקל. בשנה החולפת עלה שכר הדירה באזור בכ-2.94% מרמה של 2,212 שקל ואילו מ-2008 זינק בכ-52% מרמה של 1,495 שקל. מחירי הדירות באזור עלו בכ-6.75% בשנה החולפת והשלימו זינוק של 113.85% מ-2008 מרמה של 418 אלף שקל ל-894 אלף שקל.  
 
תגובות לכתבה(19):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 17.
    יש חוסר דירות להשכרה עצום - על מה הוא מדבר אני
    משה ראשל"צ 19/05/2015 21:36
    הגב לתגובה זו
    1 4
    משכיר דירה ביום אחד יש לי 5 משכירים פוטנציאלים שמתים לקחת דירה בערב ראשל"צ
    סגור
  • 16.
    ולמה שלא תראיינו קבלן בנושא השקעות? אם מראיינים מנהל
    קבלן 19/05/2015 17:04
    הגב לתגובה זו
    1 0
    בית השקעות על נדלן...... ירקן בשוק יתן לכם תמונה יותר אמיתית וברורה.....
    סגור
  • 15.
    רכישה היא ממונפת, שכירות לא, לשכירות יש גבול, בכל מקרה-
    ק 19/05/2015 15:33
    הגב לתגובה זו
    4 0
    שני התחומים בתוך בועה שתפגע בכלכלת ישראל חזק מאד בהמשך הדרך.
    סגור
  • 14.
    אף פעם אין התאמה ישירה בין השכירות לקניה
    אורי... . 19/05/2015 14:13
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ובטח בשוק חם כאשר הריבית לרכישה היא 0%. השאלה שצריכה להישאל היא איך זה שהשכירות עלתה כל כך, וזאת משום שאף אחד לא שוכר דירה להשקעה.
    סגור
  • 13.
    מה אתה אומר?! בועה?! גאון גדול (ל"ת)
    מרום 19/05/2015 11:09
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 12.
    תראו לי בנאדם אחד שמשלם שכירות 50% יותר גבוהה מאז 2008
    נתונים חרטא 18/05/2015 16:58
    הגב לתגובה זו
    6 0
    אני גר בתל אביב, הדירה שגרתי בה ב 2004 מושכרת היום במחיר הגבוה ב 53% וזה על יותר מעשר שנים, ומודבר פה במרכז תל אביב בצפון הישן בלב אזור הביקוש, איפה שאי אפשר לבנות כבר. רוב הזינוק בשכר הדירה נרשם בין 2008 ל 2009 כי שכר הדירה היה נקוב בדולרים והדולר זינק משער מצחיק של 3.3 לשער של 4 שקלים. אם מסתכלים על שכר הדירה מ 2006 רואים הוזלה בגלל שער הדולר במהלך שנתיים ארוכות, ואז חזרה אלימה כלפי מעלה. כל מי שבודק שכר דירה דווקא מאז 2008 חושב שהחזרה האלימה הזאת היא מחסור בהיצע. קשקוש. רוב האנשים משלמים שכר דירה גבוה ב 20%-30% מאז 2008 בעוד שמחירי הנכסים עלו 80% ואפילו 100%
    סגור
  • ב-2008 הושכרה דירתי בת"א ב4000 ש"ח ב-2015 ב6000 (ל"ת)
    מה אתה מקשקש 18/05/2015 18:37
    הגב לתגובה זו
    1 3
    סגור
  • 11.
    אם הריבית תישאר לנצח נצחים על אפס, אז לא תהיה בועה
    פונדמנטלי 18/05/2015 16:47
    הגב לתגובה זו
    4 1
    אם הריבית תעלה אז מחירי אגרות החוב ומחירי הדירות (נכסים סולידיים לשעבר...) יקרסו מיידית. אגרות החוב תוך כמה דקות, הדירות תוך שנה-שנתיים. אז אם הריבית תעלה נוכל להגיד שהיתה בועה. אם היא לא תעלה אף פעם (כלומר, לא תהיה לנו פנסיה) אז אין בועה.
    סגור
  • 10.
    זה פשוט בורות לצפות לעליית מחירי שכירות באות
    מקס 18/05/2015 16:45
    הגב לתגובה זו
    0 3
    מידה כמו מחירי הנכסים בתקופה שבה הריבית יורדת! מחירי השכירות הם תשואה על השקעה, אשר טבעי שתרד כאשר האלטרנטיבות נהיות פחות טובות (ריבית יורדת). בסביבת ריבית יורדת גם יותר קל לקנות דירה, ולכן מחירי הדירות עולים. אבל יחס שכ"ד לעלות דירה יורד כי מסתפקים בתשואה קטנה יותר, וזה אומר שבהכרח, מחירי הדירות עולים בפחות מאשר מחירי השכירות (תיאורטית מחירי השכירות יכלו גם לרדת וזה עדיין היה הגיוני).בואו נסתכל על זה מנקודת מבטו של שוכר שחוסך לדירה. למשל- חוסך כל חודש 3000 שח ומשלם שכ"ד של 3000:לפני 5 שנים אם היה לוקח משכנתא, היה משלם 3000שח בחודש ריבית, ו3000שח קרן.היום אם ייקח משכנתא, הוא ישלם 1000שח בחודש ריבית ויוכל לשלם אפילו 5000שח קרן. לכן הגיוני שיהיה קשה לשכנע אותו לשלם שכר דירה יותר גבוה ויותר קל לשכנע אותו לשלם מחיר גבוה יותר על דירה שהוא יכול היום לקנות.זו לא התנהגות בועתית אלא היגיון שוק חפשי טריויאלי.
    סגור
  • 9.
    שכר הדירה עלה 30% במשך 12 שנה, "סך כל השכר" עלה 85%
    אין שום מחסור 18/05/2015 16:45
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ב 12 חודשים אחרונים , שכר הדירה עלה ב 2.1% , ב 12 החודשים שלפניהם, עלה ב 2.3% , לפניהם עלה ב 3.0% , לפניהם עלה ב 4.6% , לפניהם עלה ב 6.0% כך שרואים בבירור שהקצב היה מהיר בעבר אבל הואט עד לשוויון עם קצב עליית השכר. מאז ינואר 2003 שכר הדירה עלה רק 30% (נכון, מאז 2008 הוא עלה יותר מכך זה לא טעות). מאז ינואר 2003 השכר הכולל בישראל עלה ב 85% והשכר לכל משפחה עלה ב 46% כך שאין שום מחסור בדירות. גם מרכז טאוב וגם בנק ישראל קבעו שהישראלים נכון להיום משלמים חלק קטן יותר מהשכר עבור שירותי דיור. מחירי הדירות לא עלו בגלל מחסור, המחסור היחידי הוא יחסי: קבוצה אחת באוכלוסיה מחזיקה בכמה וכמה דירות, קבוצה אחרת ללא דירה ורוצה מאוד לקנות.
    סגור
  • 8.
    כרגיל מברברים,רק עליית ריבית תפוצץ הבועה
    שישרו 18/05/2015 16:43
    הגב לתגובה זו
    8 0
    כל דבר אחר זה סתם חארטה
    סגור
  • 7.
    הבועה כל כך גדולה, שאנשים לא רואים אותה...
    מחיר פי 8 מעלות בניה 18/05/2015 16:41
    הגב לתגובה זו
    5 1
    המשקיעים בסך הכל קונים דירות מתוך היצע קיים ומוגבל ביותר, ולכן זה בהכרח בא על חשבון צעירים שלא קנו. אותם צעירים נאלצים להמשיך לגור בשכירות. כל דירה שנמכרת למשקיע מעלה את ההיצע להשכרה אך גם מעלה את כמות שוכרי הדירות אז מה עשינו פה? שכר הדירה לא מושפע מזה, ומחירי הנכסים מושפעים ועולים כי יש תחרות בין הקונים על כל נכס שעומד למכירה. יש להפוך הכל: ללא המשקיעים הצעירים יקנו יותר דירות. הרבה צעירים שגרים בשכירות יתקדמו סופסוף לדירה משלהם. הם יפנו את הדירה שהם שוכרים. יווצרו דירות ריקות להשכרה ובעלי הבתים הלחוצים יוזילו את המחיר כדי למצוא דיירים אחרים. יהיה להם קשה למצוא אחרים כי לצעירים פתאום תהיה אופציה ריאלית יותר לקנות דירה ולא לשכור. ללא המשקיעים בשוק התחרות בין הקונים על הדירות תיחלש מאוד, והקבלנים יתחילו לרדוף אחרי הצעירים ויציעו להם הנחות רבות. אין צורך בהיצע של דירות חדשות כדי להוריד מחירים זוהי קונספציה שגויה. הבורסות ידעו לרדת ב 50% ויותר מבלי שהוסיפו הנפקות של מניות חדשות. כל שנדרש הוא להקטין את מספר האנשים שמעוניינים לקנות, ולהגדיל את מספר המוכרים
    סגור
  • 6.
    זה כל כך פשוט להוריד את מחירי הדירות, כמעט מהיום למחר:
    משכנתאות של 15 שנה 18/05/2015 16:39
    הגב לתגובה זו
    4 2
    כל מה שצריך לעשות, זה להגביל את המשכנתאות ל 180 תשלומים חודשיים ובמקרה של משקיעים ל 120 תשלומים. זה הכל. כי אז הישראלים לא ירצו לקנות דירות, כי הדבר היחיד שמעניין אותם זה מה יותר יקר, שכר הדירה או המשכנתא. ההחזר החודשי יהיה גבוה פתאום, וכל המשקיעים יגלו שהוא לא מכסה את שכר הדירה והם צריכים כל חודש להוציא כסף מהכיס ולהשלים. אותה סיבה בדיוק גם תעצור המון המון צעירים שקונים נכס ראשון למטרת השכרה (מבלי כוונה לגור בו בקרוב, כלומר הקדמת רכישה מתוך היסטריה, או בלי כוונה לגור בו אי פעם, כלומר שימוש בו כנדל"ן מניב). גם אלו שרוכשים דירה ראשונה פתאום יגלו ששכר דירה יוצא הרבה יותר זול כל חודש, ויפחיתו ביקוש לרכישת דירות. רק הוזלת הדירות תאפשר למוכרי הדירות (אנשים פרטיים וגם קבלנים) למצוא מספיק קונים לכל הסחורה, ולכן בהכרח זה מה שיקרה. נשאר רק לדאוג שהקבלנים יגבירו התחלות בניה למרות הירידה בביקוש, למשל על ידי שיווק קרקעות ללא מחיר מינימום, או שיווק בשיטת מחיר מטרה או למשתכן. אבל זה רק כדי להוזיל שכר דירה בעתיד הרחוק. הסיבה היא שגם אם הם יעצרו בניה טוטאלית, המחיר יהיה מוכרח לרדת.
    סגור
  • 5.
    הפער נובע מריבית נמוכה ולא מעיד על בועה
    כלכלן מתחיל 18/05/2015 16:14
    הגב לתגובה זו
    1 4
    מאחר והריבית נמוכה,משקיעים מסתפקים בתשואה נמוכה יותר ולכן השכירות לא עלתה. כשהריבית תעלה גם השכירות תעלה באופן יחסי ל מחיר הדירה. זוהי כלכלת שוק פשוטה,ולא בועה.
    סגור
  • זו הבעיה שאתה כלכלן מתחיל
    כלכלן בכיר 18/05/2015 16:29
    הגב לתגובה זו
    7 1
    המשקיעים לא טובי לב ואם הם היו יכולים לסחוט שכירות גבוהה יותר הם היו עושים זאת. הסיבה שהם לא לוקחים שכירות גבוהה יותר היא כי השוכרים לא מסוגלים לשלם יותר. ההבדל בין מחיר השכירות למחיר הדירה הוא שגובה השכירות נגזר מכח הקנייה האמיתי של השוכר שזה המשכורת שלו בעוד שהמחיר שקונה דירה יכול לשלם תלוי במינוף שהוא יכול לקחת מהבנק והמינוף הזה נגזר מהריבית במשק ולכן כח הקנייה של קונה דירה הוא כח קנייה מזוייף לעומת כח הקנייה של השוכר שהוא כח הקנייה האמיתי ולכן השכירות עלתה באחוזים קטנים יותר מאשר מחירי הדיור. כשהריבית תעלה מחירי הדירות יירדו ולכן גם מחירי השכירות יירדו. כשתגדל תיהפך מכלכלן מתחיל לכלכלן בכיר ואז תבין עד כמה טעית בניתוח שלך.
    סגור
  • 4.
    כשהבועה תתפוצץ (והיא תתפוצץ) זה יכאבבבבבבבבבבבבבב
    מפוצץ הבועות 18/05/2015 16:14
    הגב לתגובה זו
    5 0
    אוי כמה שזה יכאבבבבבבבבבבבבבבבבבבבב
    סגור
  • 3.
    אל דאגה הפער יצטמצם בעזרת העלאת מיסים על השכרה (ל"ת)
    האזרח לא מענין אותם 18/05/2015 16:09
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 2.
    התקשורת מחפשת שנים בועות. ומוצאת אויר (ל"ת)
    עמית 18/05/2015 15:34
    הגב לתגובה זו
    1 7
    סגור
  • 1.
    מי שלקח משכנתא בעבר לא בהכרח הרוויח כי הריבית
    שאפיק 18/05/2015 15:31
    הגב לתגובה זו
    0 5
    הייתה מטורפת וגם אז ההחזר החודשי היה מגיע ל 30% ואפילו יותר אז נכון עכשיו הסכום גבוהה אבל הריבית ה-ר-ב-ה יותר נמוכה.
    סגור