חיכו 14 שנה כדי שגינדי תתקן ליקויים - וזה הפיצוי

בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה הוקמו שלושה בניינים מודרניים, ששווקו כהתגלמות המגורים האורבניים החדשים. הדיירים הראשונים נכנסו ב-2011, נרגשים מהבטחות היזמית, גינדי החזקות, לדירות באיכות גבוהה. ואולם מה שהחל כהגשמת חלום נהפך עד מהרה לסיוט מתמשך: רטיבויות, אבנים נושרות, נזילות, סדקים חמורים וליקויים תכנוניים שהתגלו רק לאורך השנים. כעת, לאחר מאבק משפטי עיקש שניהלו 76 דיירים במשך כ-14 שנה, פסק בית המשפט המחוזי מרכז בלוד: גינדי החזקות והחברה המבצעת, אחים שגראוי, אחראיות לליקויים החמורים, ועליהן לתקן את הליקויים ולשלם פיצוי של 1.7 מיליון שקל על עוגמת נפש וסבל.

בפסק הדין קבעה השופטת יעל טויסטר ישראלי כי, “הנתבעות התרשלו בטיפול בליקויי הבנייה, לא פעלו בהתאם לחובותיהן החוקיות והחוזיות והפרו את חובת הזהירות כלפי הדיירים”. הבניינים שבמרכז התביעה נבנו בין 2008 ל-2010. זמן קצר לאחר האכלוס החלו לצוץ ליקויים חמורים: רטיבויות במבואות, נזילות שחלחלו אל תוך הדירות, סדקים בטיח ובקירות, וגם סכנות בטיחותיות של ממש. באחת המרפסות התנתקה קורה במהלך תיקונים - מקרה שעל פי בית המשפט "עלול היה לסכן חיי אדם". על פי פסק הדין, התובעים התריעו שוב ושוב בפני גינדי על הליקויים. פניותיהם לא נענו ברצינות, גם לא לאחר שבוצעה בדיקה על ידי מהנדס שהמליץ על תיקונים מקיפים. רק בעקבות מחאה ציבורית וחשיפה תקשורתית התחייבה החברה לבצע תיקונים - התחייבות שלא קוימה במלואה.

באפריל 2012 הוצבו פיגומים סביב אחד המבנים, והחלו עבודות שיקום אבן החיפוי. ואולם התיקונים התארכו ודיירי הבניין נהפכו לדיירים באתר בנייה פעיל. "אי אפשר היה להשתמש במרפסות, היתה סכנת נפילה, רעש בלתי פוסק - פשוט לא ניתן היה לחיות שם", נכתב בתצהירים שהוגשו לבית המשפט. העבודה הופסקה ללא התרעה. רק לאחר הפגנה ומו”מ נוסף, נחתם מזכר הבנות עם גינדי בינואר 2013, שבו היא התחייבה לטפל בכל הליקויים בפרויקט. אלא שגם אז, מרבית הליקויים לא טופלו. המומחה מטעם הדיירים, המהנדס צבי רון, קבע בחוות דעתו כי, "קיים כשל מערכתי חמור במערכות איטום וניקוז", וציין כי האבן הלבנה ששימשה לחיפוי המבנים אינה עומדת בתקן, סופגת מים ומתפוררת. עוד לדבריו, “יש להחליף את החיפוי כולו”.

במקרה הזה מתבהרת שוב הבעיה הרווחת בשוק הדירות החדשות: ההתנהלות הבעייתית של קבלנים בכל הנוגע לטיפול בליקויי בנייה. במקרה הנ"ל, חרף שורת פניות מצד הדיירים, ניסיונות הידברות, ואף סיורים עם נציגי החברה והקבלן, הליקויים נותרו על כנם לאורך שנים. הנתבעת ביצעה תיקונים חלקיים בלבד, חדלה לפתע מהעבודות ואף ניתקה קשר עם הדיירים. הסיפור של גינדי הוא לא חריג בשוק המקומי, אלא כאמור משקף תופעה מוכרת היטב לרוכשי דירות חדשות בישראל: קבלנים שמתחייבים לתקן, אך בפועל מושכים זמן, מעבירים את הדיירים ממחלקה למחלקה ומתחמקים מאחריות. כמו שתיארו תובעים רבים בפרשות דומות, מדובר לא אחת בהתשה שיטתית: תיקונים שמתבצעים "על הנייר", פיגומים שעומדים חודשים מבלי תזוזה, וטכנאים שמופיעים פעם אחת, אם בכלל, רק כדי לדווח שאין בעיה או שהבעיה "טופלה".

• הגשם הוביל להפסקות חשמל - הקבלן התנער מאחריות
• הקבלן התחמק מתיקון הליקויים - וישלם ביוקר

המערכת המשפטית הכירה בליקויים הקשים בפרויקט המדובר ואף קבעה כי במקרים מסוימים נשקפה סכנה לחיי אדם. עם זאת, תהליך ההכרה והפסיקה ארך שנים, שבמהלכן הדיירים נשאו בעוגמת נפש, נזקי רכוש ולעתים גם הוצאות עצמאיות לתיקונים דחופים. המקרה ממחיש את הפער שבין ההגנה שהחוק מבקש להעניק לדיירים לבין המציאות בפועל, שבה חברות הנדל"ן חזקות מדי, והאכיפה הרופפת והתקשורת הלקויה משאירים את הדיירים חשופים - ורטובים.

גינדי טענה להגנתה כי האחריות לליקויים מוטלת על הקבלן המבצע, האחים שגראוי, וכי היא עצמה פעלה מעל ומעבר למחוייבותה המשפטית. “הנתבעת עשתה את מירב מאמציה והשקיעה משאבים כספיים עצומים על מנת להיענות לדרישות התובעים”, נטען על ידי הציגי החברה. היא הדגישה כי שיפצה חלקים מהמבנים, שילמה יותר מ-5 מיליון שקל לקבלני שיקום ולא הכירה באחריותה המשפטית. עם זאת, בית המשפט דחה את טענותיה. השופטת קבעה בפסק הדין שפורסם כי הנתבעת, "הייתה מודעת לליקויים ואף התחייבה בכתב לתקנם – ולכן אינה יכולה לטעון לחוסר אחריות לאחר מעשה".

• האם ניתן לשמור על הזכויות בתמ"א 38, ולא להעביר ליזם?
• האם עדכון מחשב הרכב מהווה חדירה לפרטיות?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

במהלך ההליך מינה בית המשפט שני מומחים חיצוניים - אינג' אהוד דובדבני ואחריו אינג' יגאל גוברין - שבחנו לעומק את מצב המבנים. השניים מצאו ליקויי רטיבות, כשלים חמורים באיטום, ליקויים בצינורות מי גשם וניקוז, בעיות באבני חיפוי מתפוררות ולא מקובעות, ואף בעיות בטיחותיות בחדרי מכונות של המעליות. גוברין הדגיש בחוות דעתו כי, “האבנים במקומות הרגישים - פינות הבניין, שורת האבן התחתונה - אינן קשורות כנדרש לפי התקן”. עוד הוא קבע כי, “נדרשת התערבות מיידית למניעת נשירת אבנים ופגיעה בחיי אדם”.

בית המשפט הורה על מינוי קונסטרוקטור עצמאי, ועל ביצוע תיקונים במלואם על ידי הנתבעות. בנוסף, נפסק פיצוי של כ-1.7 מיליון שקל עבור עוגמת נפש וסבל מתמשך שנגרמו לדיירים בניינים. השופטת טויסטר ישראלי כתבה כי, “הדיירים סבלו מהפרות חוזרות ונשנות, נאלצו לחיות באתר בנייה, ומנגד – הנתבעות לא קיימו את התחייבויותיהן”. היא גם הוסיפה וסיכמה כי, "המחדלים התמשכו לאורך שנים, גרמו לנזקים מהותיים ולסבל מתמשך, ואין מנוס מהטלת אחריות משפטית על הנתבעות". כמו כן, הוטלו על הנתבעות גם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 300 אלף שקל.

מה הופך את פסק הדין הזה לחריג ביחס לתביעות ליקויי בנייה אחרות?

פסק הדין הזה מתבלט משום שהוא ניתן לאחר 14 שנה מאכלוס הבניינים - פרק זמן חריג באורכו. בנוסף, מספר התובעים (76 דיירים) ועוצמת הליקויים, כולל סכנת קריסה ממשית, הופכים גם הם את המקרה לחריג. חשוב מכך: הוא מטיל אחריות כפולה - גם על היזם (גינדי) וגם על הקבלן המבצע (שגראוי) - ולא מאפשר להן להתנער מכך באמצעות העברת האשמה לשנייה.

האם נקבעה אחריות פלילית כלשהי במסגרת ההליך?

לא. ההליך היה אזרחי בלבד ועסק בנזיקין, הפרת חוזים וליקויי בנייה. אף שהוזכרו סכנות בטיחותיות חמורות, כמו התנתקות קורת בטון ממרפסת, לא ננקטו הליכים פליליים, אם כי תיאור המקרה היה קרוב למינוח של "רשלנות פושעת", בעיקר בחוות הדעת של המומחים.

למה נדרשו שני מומחים מטעם בית המשפט?

היה קושי להגיע להסכמה סביב חוות דעתו של המומחה הראשון, אינג' דובדבני, שהותקפה בחריפות על ידי הנתבעות. לפיכך מונה מומחה נוסף, אינג' גוברין, שתפקידו היה לגבש חוות דעה חדשה, עצמאית ומדויקת, בייחוד בנוגע לקשירת אבני החיפוי וחדירת רטיבויות. נדיר שבתי משפט ממנים מומחה נוסף בשלב כה מאוחר, מה שמעיד על המורכבות והרגישות של התיק.

מה משמעות הפיצוי של 1.7 מיליון שקל לדיירים? האם מדובר בפיצוי גבוה?

הפיצוי משקף סכום של כ-21 אלף שקל לדייר בממוצע, רק עבור עוגמת נפש וסבל - ללא קשר לתיקונים של הליקויים עצמם. בעידן שבו בתי המשפט לעתים נמנעים מלהעניק פיצויים לא ממוניים משמעותיים, מדובר בהחלטה יוצאת דופן שמעידה על חומרת הפגיעה באיכות חיי הדיירים. הפיצוי גם מסתמך על שווי ירידת ערך הדירות, ניתוח דמי שכירות והיקף אי הנוחות שנגרמה בפועל.

מדוע דחה בית המשפט את טענת ההתיישנות, אף שחלפו כשבע שנים מרגע שהתגלו הליקויים?

השופטת קבעה שההתיישנות נעצרה עקב כך שגינדי הודתה בחובתה לתיקונים ב-2013 ואף התחייבה בכתב לבצע אותם. על פי סעיף 9 לחוק ההתיישנות, כל הכרה בזכות התביעה, אפילו בהתנהגות, מאפסת את ספירת ההתיישנות. בנוסף, היא דחתה את טענת השיהוי משום שהתובעים פעלו בתום לב, התמידו בפניות לחברה ונמנעו מתביעה במשך שנים בניסיון להגיע להסדר.

גוברין, המומחה השני, הבחין בין ליקויים שנובעים מביצוע לקוי בעת הבנייה לבין כאלה שנובעים מהיעדר תחזוקה לאורך השנים. השופטת אימצה את ההבחנה, אך קבעה באופן חד-משמעי כי רוב הליקויים נובעים מהבנייה עצמה, ולכן הם נמצאים באחריות הנתבעות. עם זאת, בכל הקשור לחלק מהרטיבויות בגגות או סדקים בטיח חיצוני, נדרשת תחזוקה שוטפת מצד הדיירים, והם לא יפוצו עליהם.

מה יקרה אם החברות לא יתקנו את הליקויים לפי צו בית המשפט?

אי עמידה בצו עשה לתיקון הליקויים עלולה להוביל לסנקציות נוספות, כולל קנסות והגשת בקשות להוצאה לפועל. בית המשפט הדגיש כי על הנתבעות לבצע את התיקונים בפיקוח קונסטרוקטור מוסמך. אם יתברר שהן אינן פועלות בהתאם לצו, ניתן להגיש בקשת ביזיון בית המשפט - צעד משפטי חריף.

במקרה מקביל, בית משפט השלום ברמלה דחה בינואר האחרון את טענת ההתיישנות שהעלתה גינדי החזקות, וקבע כי עליה לפצות רוכשי דירה בפתח תקווה, בסכום כולל של 334,700 שקל, בגין ליקויי רטיבות וליקויים נוספים שהתגלו בדירה. פסק הדין, שניתן על ידי סגנית הנשיא השופטת אביגיל פריי, דן במחלוקת בין רוכשי הדירה לבין חברת הבנייה ומוכרת הדירה הקודמת, תוך שהוא מדגיש את אחריותה של חברת הבנייה לתיקון הליקויים. המקרה החל כשרוכשי הדירה בפתח תקווה גילו לאחר כניסתם לנכס נזקי רטיבות חמורים, שכללו קילופי צבע על הקירות, רטיבות בארונות המטבח ונזקים במצע הריצוף. הדירה נרכשה ב-2015 ממוכרת פרטית, שהחזיקה בנכס מ-2008. המוכרת הצהירה במסגרת הסכם המכר כי כל הליקויים הקיימים בדירה תוקנו. לטענת הרוכשים, ליקויי הרטיבות נגרמו כתוצאה מכשלי בנייה של גינדי החזקות, שלא טיפלה ביסודיות בליקויים שנחשפו במהלך השנים. הם ציינו כי חברת הביטוח של הדירה פיצתה אותם באופן חלקי, אך הנזק לא טופל באופן מלא. "ליקויי הבנייה אינם מאפשרים מגורים נאותים בדירה וגרמו לעוגמת נפש קשה", הם טענו.