היזמית לקחה את הזמן - ולא קיבלה היתר לתמ"א 38
חברת יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע לא תוכל לקבל היתר בנייה להקמת שלושה בניינים חדשים במקום שני מבנים קיימים ברחוב חורב 1 בחיפה, מכיוון שההחלטה המאשרת את בקשת ההיתר פקעה. לדברי השופטת, "אני מודעת לכך שפסק הדין מסב נזק כבד לדיירי המקרקעין, אך לצערי
אין ביכולתי להעניק לעותרים את הסעד המבוקש על ידם, לאור אי עמידת הבקשה בהוראות הדין"
בית המשפט המחוזי בחיפה דחה עתירה של חברת יזמות שביקשה לקבל היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38, לאחר שהתברר כי במשך כשנתיים לא פעלה לקידום ההיתר עד שפג תוקפו. השופטת תמר שרון נתנאל קבעה כי יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע לא תוכל לקבל היתר בנייה להקמת שלושה בניינים חדשים במקום שני מבנים קיימים ברחוב חורב 1 בחיפה, מכיוון שההחלטה המאשרת את בקשת ההיתר פקעה. העתירה הוגשה על ידי החברה היזמית, ואליה הצטרפו שלושה מבין דיירים במתחם. הם ביקשו מבית המשפט להורות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה להנפיק את היתר הבנייה.
היזמית התקשרה עם בעלי הזכויות במקרקעין לביצוע פרויקט תמ"א 38, שבמסגרתו תוכנן להרוס שני בניינים ולהקים במקומם שלושה בניינים חדשים. בקשה ראשונה להיתר בנייה הוגשה באוגוסט 2014 - ונדחתה. בהמשך, בעקבות ערר שהגישה היזמית, הורתה ועדת הערר להגיש בקשת היתר מתוקנת.
הוועדה המקומית קבעה: יש להפחית את שטחי הבנייה
ביוני 2016 הגישה היזמית בקשה מתוקנת, והוועדה המקומית החליטה לאשר אותה בתנאים, שאחד מהם הוא ביטול שטח בנייה של 406 מ"ר ועוד התניה של קבלת אישורים שונים. היזמית הגישה ערר על התנאים, אך ועדת הערר לא מצאה מקום להתערב בהחלטה. בהמשך הגישה היזמית עתירה מנהלית, ובמרץ 2019 קיבל השופט המנוח נאסר ג'השאן ז"ל חלק מטענותיה, אך קבע שיש להפחית את שטחי הבנייה כפי שדרשה הוועדה המקומית.
כאן החל המחדל המרכזי של היזמית: "במשך כשנתיים מיום בו ניתן פסק דין בעתירה הקודמת, לא הייתה כל פעילות בקשר לבקשת היתר הבנייה", מציינת השופטת שרון נתנאל בפסק הדין שפורסם. "ורק ביום 01/03/21 פנתה העותרת למשיבה להאריך את המועד להוצאת היתר ב-12 חודשים".
- השתלטו על 110 מ"ר מהשטח המשותף - וכעת יישאו במחיר
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהמשך החלה היזמית לפעול. היא קיבלה חישוב אגרות בפברואר 2022, השיגה אישור מפקיד היערות במאי 2023, שילמה היטל השבחה באפריל 2024 ואגרה לתאגיד המים במאי 2024. ואולם כשפנתה החברה לעירייה בבקשה לקבל טופס חיוב אגרות, זו סירבה. ביוני 2024 דרשה היזמית מהוועדה המקומית להנפיק את ההיתר, אך נענתה כי ההחלטה לאשר את הבקשה אינה בתוקף.
השופטת קבעה כי בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, ההחלטה לאשר בקשת היתר תקפה לשנה, עם אפשרות להארכה בשנה נוספת. היא הסתמכה על פסיקה קודמת של השופט המנוח אברהם אליקים ז"ל, שקבע כי "אין לסטות כלל מתקופה מעבר לשנתיים מיום ההחלטה למתן היתר בתנאים".
מכיוון שפסק הדין בעתירה הקודמת ניתן במרץ 2019, ההחלטה המאשרת היתה תקפה עד מרץ 2020. במשך כשנתיים לא הגישה היזמית תוכניות מתוקנות ואישורים נדרשים, לא שילמה היטל השבחה ולא קיבלה הארכה מהוועדה המקומית.
- צוואת של קשיש בביה"ח הועדפה על זו מלפני 20 שנה
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בזמן שפדתה פנסיה לצמצום המשכנתה, הוא היה עם אחרת
השופטת מתחה ביקורת על התנהלות הוועדה המקומית, שלא הודיעה ליזמית על פקיעת תוקף ההחלטה והמשיכה לטפל בבקשה כאילו היא תקפה. עם זאת, היא ציטטה מפסיקה קודמת שלפיה "אין מתקנים עוול בעוול", ואף הוסיפה כי בהכרעתה כי, "רשות איננה יכולה, בהתנהגותה או בדבריה, להרחיב את תחומי סמכותה הקבועים בחוק".
העותרים הפרטיים: אי מתן היתר מונע הנגשה לצרכים של דיירים מבוגרים
בסיום פסק הדין, הביעה השופטת שרון נתנאל הבנה לקושי שנגרם לדיירים וכתבה כי, "אני מודעת לכך כי פסק דין זה אכן מסב נזק כבד לדיירי המקרקעין [...] אך לצערי אין ביכולתי להעניק לעותרים את הסעד המבוקש על ידם, לאור אי עמידת הבקשה בהוראות הדין". היא הוסיפה כי היא מקווה, "שהצדדים יפעלו להגשת בקשת בנייה ואישורה בהקדם האפשרי ובשים לב כי תמ"א 38 בעיר חיפה תפוג ביום 18/05/26, זאת על מנת להביא קץ לסבלם של העותרים הפרטיים ושאר דיירי המקרקעין".
העותרים הפרטיים טענו בפני בית המשפט כי מצב המקרקעין אינו טוב, וכי אי מתן היתר הבנייה מונע את הנגשת הבניינים לצרכים של דיירים מבוגרים ובעלי מוגבלות פיזית, כמו גם התקנת ממ"דים. העתירה נדחתה ללא חיוב בהוצאות משפט.
למה נועדה ההגבלה על תוקף היתרי בנייה?
בית המשפט העליון הסביר בפסיקה מ-1991 (בג"ץ יצחקי נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) כי התנאים להוצאת היתר בנייה משתנים עם הזמן. בפסק הדין נכתב כי, "עם שינוי העתים משתנים הצרכים ועמם גם התנאים המיועדים לספקם. תנאים שהספיקו להוצאת היתר במועד פלוני עשויים לא להספיק להוצאתו במועד מאוחר יותר". לכן, הסביר בית המשפט, "אין זה מתקבל על הדעת, שבעל היתר ישקוט על שמריו במשך תקופה ארוכה".
האם ניתן להאריך את תוקף ההחלטה מעבר לשנתיים?
בפסק דין ג'ובראן מ-2020, קבע השופט המנוח אליקים ז"ל כי לא ניתן לחרוג מהתקופה המקסימלית של שנתיים. "הפתרון היחידי הוא פתיחת הליך מחדש שייתכן ויהיה קצר, הכול תלוי בשינוי הנסיבות ממועד הגשת הבקשה הראשונה ועד לדיון בבקשה החדשה", קבע השופט בפסק הדין שפורספ אז.
מה קורה כשהוועדה המקומית מאריכה את התוקף בניגוד לחוק?
במקרה שנדון בפסק דין ג'ובראן, הוועדה המקומית האריכה באופן עצמאי את
תוקף ההחלטה המאשרת מעבר לשנתיים. מתנגד לבנייה עתר לבית המשפט, שקיבל את העתירה וקבע כי ההארכה בטלה.
במגקרה אחר, בפסק הדין עת"מ 45761-10-21 (סונול ישראל נגד הוועדה המקומית הוד השרון), נדונה בקשה להיתר בנייה של תחנת דלק. בית המשפט אימץ את הפרשנות המחמירה של תקנה 20(א) וקבע כי לא ניתן להאריך את תוקף ההחלטה מעבר לשנתיים. במקרה נוסף, בעת"מ 27147-05-22 (נ. נעמאן חורי בע"מ נגד הוועדה המקומית חיפה), דחה בית המשפט עתירה של יזם שביקש לקבל היתר בנייה אף שחלפו יותר משנתיים מרגע ההחלטה המאשרת. ואילו בעת"מ 18530-01-22 (ש. דורפברגר בע"מ נגד ועדה לתכנון ובנייה חיפה), קבע בית המשפט כי גם אם היזם שילם אגרות והיטלים, לא ניתן להוציא היתר בנייה מכוח החלטה שפג תוקפה.
מנגד, היו גם פסקי דין שנקטו גישה מקלה יותר. כך למשל, בעת"מ 24337-01-17 (גיל ורגון נגד ועדה מקומית רמת גן) ובעת"מ 62795-01-18 (פלד נגד ועדת הערר תל אביב), אימצו בתי המשפט פרשנות ליברלית יותר של החוק, שאיפשרה הארכת מועדים מעבר לשנתיים בנסיבות מסוימות.
- 2.אנונימי 26/02/2025 08:43הגב לתגובה זואחכ לא מבינים למה יזמים לא רוצים לעבוד בערים מסויימות ולמה תכנית התמא לא הצליחה. מערימים קשיים בכל שלב בהליך הרישוי
- 1.אנונימי 24/02/2025 17:02הגב לתגובה זוומושחתים
איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
בית המשפט המחוזי בתל אביב הכריע בעימות הממושך בין יזמי הנדל"ן איציק תשובה וחיים (ז’אן־מרק) ולנסי. לאחר שנים של שותפות, שתי עסקות היפרדות ושורה ארוכה של הליכים, קבע השופט גלעד הס כי תשובה לא חייב לשלם ריבית של מיליונים, אך מחויב להשלים לולנסי פער של
שטחים בנכס שנמסר לו. הפער הקטן נהפך למכריע: כ-40 מ״ר שהובילו לפיצוי של 375,725 שקל
בסופו של יום, בין השותפות ארוכת השנים לבין התהומות של הסכסוך שהעמיקו יותר ויותר, ניצבו שני אנשי נדל"ן מנוסים - חיים (ז’אן־מרק) ולנסי ואיציק תשובה - כשהם מציגים באופן עקבי גרסאות הפוכות כמעט בכל נקודת מחלוקת. הם החלו כשותפים, הניעו יחד פרויקטים, קידמו עסקות, ובמשך תקופה ארוכה ניהלו שורה של חברות משותפות. אלא שהדרך העסקית המשותפת התפצלה, ובית המשפט נדרש שוב ושוב להכריע במחלוקות שהתעוררו לאחר ההיפרדות. פסק הדין שניתן על ידי השופט גלעד הס חושף מערכת יחסים שהידרדרה באטיות אך בעקביות, עד שנהפכה למערכת משפטית ענפה, כזו שנפרשת על פני שלושה תיקים שאוחדו לתיק אחד. השופט עצמו כתב כי מדובר ב"מחלוקות נקודתיות יחסית שהתגלעו בין הצדדים", אך כל אחת מהן צמחה מתוך אותו סדק שנפער בעסקים המשותפים.
ולנסי ותשובה הגיעו בעבר לשני הסכמי היפרדות - האחד ב-2018 והשני, המקיף יותר, באפריל 2019. הרעיון היה לסיים את כל העסקים ביניהם ולהפריד את החברות. תשובה התחייב לשלם לולנסי סכומים גבוהים או לחלופין להעביר נכסים בערך של התשלום. ואולם גם הסכמים אלה לא סתמו את הגולל, אלא נהפכו לנקודת מוצא למחלוקות חדשות.
אחת הטענות המרכזיות שהעלה ולנסי היתה כי תשובה ביצע "איחור עצום" במתן ערבות חוק מכר לנכסים שנמסרו כחליף לכסף, ולכן הוא זכאי לריבית של 9% לשנה, ריבית שלטענתו הגיעה לסכומים מצטברים של יותר מ-10 מיליון שקל. תשובה מצדו טען שאין בסיס לדרישה, וכי כל התשלומים, בין אם בכסף ובין אם בנכס, בוצעו במועדים המדויקים שנקבעו בהסכמי המכר.
השופט: ההסכם ברור - אין ריבית בלי איחור
הכרעתו של השופט הס בנושא הזה היתה חדה. הוא קבע שלפי ההסכם, ריבית בשיעור של 9% תחול רק על תשלום שלא בוצע במועד שנקבע בהסכמי המכר, ולא בכל מקרה שבו עדיין לא הוענקה ערבות חוק מכר. השופט כתב בהחלטתו כי, "לשונו של סעיף 34 ברורה… סעיף זה עוסק במקרה של תשלום שלא שולם במועדו… וקובע סנקציה בדמות ריבית של 9% על אי תשלום במועדים אלו". השופט גם הדגיש כי אין כל חובה חוזית או חוקית להמציא ערבות חוק מכר לפני שהגיע מועד התשלום בהסכם המכר, וכי הפירוש של ולנסי "אינו מתיישב עם לשון ההסכם ואף לא עם תכליתו".
- יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
- העסקים יוצאים מתל אביב -כל היתרונות של משרד יוקרתי מחוץ לבועה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ולנסי ניסה לטעון כי חתם על הסכמי המכר "תחת מחאה", אך השופט הסביר כי לא ניתן לטעון לכפייה בדיעבד, ובכל מקרה, אם ולנסי היה סבור שההסכמים נכפו עליו, היה עליו לבטל אותם ולא להמשיך לפעול על פיהם. בית המשפט כתב בהכרעת הדין כי, "ולנסי חתם על ההסכם לאחר משא ומתן… ומכאן חתימתו מחייבת אותו". בסופו של דבר, דרישתו של ולנסי לריבית נדחתה במלואה.
צוואת של קשיש בבית החולים הועדפה על זו מלפני 20 שנה
כחודש לפני שמת, כשגופו חלש אך דעתו צלולה, חתם אלמן ללא ילדים על צוואה חדשה ממיטת בית החולים. הוא הוריש את כל רכושו לאחותו היחידה, בניגוד לצוואה קודמת שהותירה כמעט הכל למשפחת מעסיקו לשעבר. מאבק משפטי טעון התנהל סביב שאלת כשירותו, מעורבות אחותו בתהליך
והאם הופעלה עליו השפעה בלתי הוגנת. פסק הדין חושף סיפור חיים, סכסוך משפחתי, והכרעה ברורה של בית המשפט לגבי רצונו החופשי של המנוח
הסיפור הבא החל הרבה לפני הדיון בבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב, הרבה לפני שחוות דעת רפואיות הוגשו וחקירות נגדיות נפרשו לאורך עשרות עמודים של פרוטוקולים. הוא החל בחדר אשפוז בבית החולים בילינסון, שבו שכב ש.ש., גבר ערירי בן 80, לאחר נפילה בביתו. מצבו הגופני היה קשה, כך טענו הנתבעים, אך מי שבאמת הכיר אותו באותם ימים העיד כי למרות חולשתו, הוא היה צלול, מתקשר, ומודע למצבו ולרצונותיו. בתוך המציאות הזאת, בפברואר 2022, כשהוא מבין שהזמן ואוזל והולך, הוא ביקש לערוך מחדש את צוואתו.
המנוח, אלמן ללא ילדים, השאיר אחריו שתי צוואות שונות מאוד זו מזו. הראשונה, מ-2004, היתה מנוסחת בחריפות רגשית יוצאת דופן. הוא כתב בה כי את רכושו הוא מותיר ל”אנשים הקרובים והיקרים לי מכל ואשר שימשו לי תחליף למשפחה שהפנתה לי עורף ומשענת בשעות הקשות”, ובחר להעניק לאחותו, התובעת, אך ורק מקרר. מנגד, צוואה חדשה, שנחתמה ב-25 בפברואר 2022 בבית החולים, העניקה את כל רכושו דווקא לאותה אחות. השינוי הדרמטי הזה עמד בלב המחלוקת המשפטית.
הנתבעים, מעסיקו לשעבר של המנוח וארבעת ילדיו, שאליהם ייעד את מרבית רכושו בצוואה הישנה, טענו שהצוואה המאוחרת פסולה מיסודה. הם טענו שהמנוח לא היה כשיר לערוך צוואה, שהוא לא ידע להבחין בטיבה, שהתובעת השפיעה עליו השפעה בלתי הוגנת, ואף היתה מעורבת בצורה פסולה בעריכתה. ואולם ככל שהעמיק בית המשפט בחומר הראיות, כך הלכו טענותיהם ונחלשו. השופט תומר שלם פתח את פסק דינו בקביעה ברורה כי ראשית יש לבחון את הצוואה האחרונה, שכן “רואים צוואה חדשה כמבטלת את קודמתה, ככל שהוראותיה סותרות את הוראות קודמתה”. מכאן נפתח מסע בירור ארוך, שכלל שלושה הליכים משפטיים במקביל, חוות דעת רפואיות, עדויות ממקור ראשון, וניתוח מדוקדק של התנהלות הצדדים.
לא סבל מדמנציה או מליקוי שפגע בכושרו המשפטי
במוקד ההכרעה עמדה שאלת כשירותו של המנוח בעת שחתם על צוואתו האחרונה. התמונה שעלתה מהמסמכים הרפואיים ומעדויות המומחים היתה אחידה וברורה. ד"ר אליעזר פלדינגר, פסיכוגריאטר שבדק את המנוח ביום עריכת הצוואה לבקשת הנוטריון, כתב במפורש כי המנוח “בדעה צלולה, מצבו הקוגניטיבי שמור, וללא הפרעה נפשית... הוא מבחין היטב בטיבה של צוואה אותה מבקש לעשותה על פי רצונו החופשי”. הוא אף הדגיש שמבחן המיני־מנטל שבוצע לו הניב תוצאה גבוהה של 27 מתוך 30, וכי על אף ירידה קוגניטיבית קלה, לא מדובר בדמנציה או בליקוי שפגע בכושרו המשפטי.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם מומחה מטעם בית המשפט, פרופ’ שלמה נוי, בחן את מלוא הרשומות וקבע בחוות דעתו כי, “לא ניתן לשלול את כשירותו המשפטית במועד הנדון... בסבירות גבוהה יותר, היה כשיר לבצע פעולות משפטיות במועד הנדון”. הנתבעים, אף שהנטל הוטל עליהם, ויתרו על חקירת המומחה - ויתור שבית המשפט ראה בו חיזוק למסקנתו. לצד חוות הדעת, הציג בית המשפט גם ראיות שהעידו על תפקודו השכלי של המנוח בימים שקדמו לחתימה. עדותה של העובדת הסוציאלית שביקרה את המנוח בבית החולים תיארה אדם “ערני... אולי עייף, אבל רגיל. לא מבולבל”. המטפל הסיעודי שלו העיד כי, “תמיד הייתי יכול לדבר איתו”. גם הרישומים הרפואיים הצביעו שוב ושוב על התמצאות מלאה בזמן, במקום ובאנשים.
