מה קרה למחירי השכירות מאז תחילת השנה וכמה משלמים על 4 חדרים בת"א?
נתוני הלמ"ס לחודש מאי הצביעו על עלייה של 2.5% עבור שוכרים שחידשו חוזה ו-3.7% לשוכרים חדשים - אבל האם זה משקף את המציאות בשטח? שוכרי דירות טוענים כי הפער, בעיקר למחדשים, גבוה יותר, אולם נתוני הלמ"ס מסמכים על נתונים כלל ארציים והפער בא לידי ביטוי בעיקר בערי ביקוש, בגוש דן ואזור השרון למשל.
סקירה של שמאי המקרקעין אוהד דנוס למחצית הראשונה של 2024 מצאה כי התשואה הממוצעת על השכרת דירה נעה בין 2.4% באזור רחובות לבין 4.1% בבאר שבע. הסיבה לפערים האלה נעוץ גם בעובדה שמחירי הדירות בבאר שבע נמוכים, אבל בעיקר גם בשל ריבוי רכישות הדירות הקטנות על ידי משקיעים, שבממוצע מניבות תשואה גבוהה יותר. כך למשל, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הוא הנמוך ביותר מבין כל אזורי הארץ שנבדקו ועומד על 920 אלף שקל. לשם השוואה, ברמלה המחיר עומד על 1.82 מיליון שקל, בחיפה על 1.61 מיליון ובאזורים כמו אילת, אשדוד ואשקלון המחיר נע בין 1.52-1.58 מיליון שקל, מה שמלמד על פערים של מעל 50% מול באר שבע.
לעומת זאת, מחירי השכירות בבאר שבע לדירת 4 חדרים עומדים על 3,150 שקל, 4,100 שקל באשקלון - כלומר, הפער הוא נמוך בהרבה מאשר מחיר המכירה וזה כל ההבדל - בבאר שבע, אתה קונה בזול ומקבל דמי שכירות נמוכים, ששווים את ההשקעה. באשקלון, המחיר לדירה גבוה ביותר מ-50% אך דמי השכירות לא שווים את הפער הזה. ברחובות שכר הדירה נע סביב 5,300 שקל, למשל, אך מחיר דירה כזאת נע סביב 2.52 מיליון שקל - פי 2.7 מאשר בבאר שבע, אך שכר הדירה גבוה ב-35% בלבד.
- השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
- "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה עולה כאן דירה להשכרה? בנייה בתל אביב (שלומי יוסף)
לפי הסקירה, ניתן לראות כי מחירי הדירות הקטנות ירדו באזורים מסוים, בהם מחירי הדירות החדשות עלו. עניין זה אפשר לראות באופן מובהק בערים כמו אילת, אשדוד ואשקלון שנמצאות תחת סיכון. איך זה שאנשים עוברים לדירות גדולות יותר? פשוט, בממוצע הם נוטשים את הישנות ועוברים לדירות עם ממ"ד, ולכן יש גידול בביקוש לדירות 4 חדרים ובחלק מהמקומות גם ל-5 חדרים.
תופעה מעניינת היה אפשר לראות בעיר מודיעין, שם צמח הביקוש לדירות 3 ו-5 חדרים בשיעור ניכר של 8%-7% ובמידה פחותה יותר בדירות 4 חדרים. בערים כמו תל אביב ניער השינוי בדירות 5 חדרים, שהפכו מבוקשות יותר. שכר הדירה בתל אביב לדירת 4 חדרים, כך לפי דנוס, לא השתנה ועומד על 8,850 שקל. שכר הדירה בדירות 2 ו-3 חדרים ירד בכ-3% בממוצע ועומד על 5,000 ו-6,500 שקל, בהתאמה.
לעומת זאת, בכפר סבא מצאנו תופעה הפוכה - ביקוש מוגבר לדירות 2 חדרים שהעלה את המחיר ל-4,000 שקל בחודש. בבאר שבע התופעה הזאת בולטת במיוחד - עליה של 6% במחירי השכירות של דירות 5 חדרים ל-4,400 שקל, לעומת ירידה בדירות הקטנות.
- אשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
- עסקת קומבינציה של 340 מיליון שקל בת"א: אזורים Living ומנרב יקימו מגדל מגורים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...
המגמה, לפיכך, היא ברורה: המלחמה בהחלט השפיע על שוק הדיור, אבל לא בכיוון שחשבנו. המעבר לדירות עם ממ"ד באזורים מטויחים גרמה להעלאת שכר הדירה הממוצע, אבל נראה כי גם להעלאת הריבית בשנה שעברה יש תרומה לא מבוטלת. לפי דנוס, בחצי השנה האחרונה עלו מחירי השכירות בכ-1.7%, מה שמשקף עלייה שנתית של 3%. המחירים עלו ביותר מ-4% בערים מודיעין וירושלים ופחות בבאר שבע, שם עלו המחירים בממוצע ב-0.8%, לאחר העלייה בשנה שעברה.
"נתוני האמת הם עלייה ארצית של 1.1% בשכר הדירה", מנתח מנכ"ל חברת וויצ'ק, רמי רונן. "הסיבות לפער נוסעות מכך שהלמ"ס מכליל מדי חודש חוזי שכירות מכלל הארץ, ללא התחשבות במשך החוזה שנחתם. לדוגמא דירה בה שהה שוכר במשך 3 שנים ומחירה לא התעדכן, תתעדכן במחירה באופן שמשקף 3 שנים ולא חודש אחד בלבד. כאשר הלמ"ס מודד את הפערים בשכר הדירה בין חוזי שכירות שנחתמו מחודש לחודש, הוא לא מתחשב בכך שבפועל החוזים החדשים משקפים עליות מחירים של שנה שלמה, אם לא יותר, מה שגורם לנתונים גבוהים בהרבה מאשר תמונת המצב בפועל.
- 7.א א 20/06/2024 16:25הגב לתגובה זונניח דירה של 3 מיליון, אחרי מכירה חתימה של חוזה לטווח ארוך, ניתן להכניס פסיבי אחרי השכד מעל 10k כל חודש, משוגע
- 6.רחל 17/06/2024 18:49הגב לתגובה זובעלי הדירות מסבסדים בעצם את הדיירים שלהם- משלמים ריבית ממוצעת על המשכנתא של הדירה של 4.5 אחוז ומקבלים 2 אחוז תשוואה מהשכירות. בסופו של דבר זה יהיה חייב להתאזן שמחירי השכירות יזנקו בעשרות אחוזים כפי שקרה לפני שנתיים.
- 5.אייל 17/06/2024 16:59הגב לתגובה זוהלך על מי שאין לו דירה , מחירי הדירות יתחילו לזנק ללא הרף כי אנחנו כאילו הצבא הכי חזק בעולם וחיזבאללה לא ישמיד אותנו, מי שאין לו דירה הלך עליו, המידה מסוימת נסראלה הוא חבר שלנו כי הוא האויב של האויב שלנו שזה "משטר הנדלן הציוני" שכל מטרתו היא לסחוט את מחירי הנדלן , אם היה מישהו שיכול להוריד את המחירים זה רק נסראלה , אבל גם הזבל הזה משתפן.
- 4.בעל דירה 17/06/2024 16:40הגב לתגובה זובמדינת ישראל כ-70% מהדירות הן בבעלות פרטיתבנוסף שיעור שכר הדירה ממדד המחירים לצרכן גבוה משמעותית משיעור שכר הדירה מהכנסות אלו שמשכירים דירהלא יכול להיות ששכר הדירה יהווה 26% ממדד המחירים לצרכן כש-70% מהאזרחים בכלל גרים בדירה משלהם וכלל לא משלמים שכר דירה ובעוד שה-30% שכן משכירים דירה משלמים פחות מ-26% מההכנסה שלהם על שכר דירהחלם!!!!!
- 3.איתן 17/06/2024 16:22הגב לתגובה זודירה צימוק
- 2.מה נהיה גם לשכירות אין כסף (ל"ת)ישעיהו ש. 17/06/2024 16:22הגב לתגובה זו
- 1.ישראלי 2 17/06/2024 15:43הגב לתגובה זוהגיוני להתרגש אם השכ"ד קופץ ב 10% למשל, אולם אם מדובר בעלייה של אחוזים בודדים בשנה? זה לא שונה מההתייקרות השכיחה והסטנדרטית במשק.
הדמית הפרויקט. קרדיט: משרד כנען שנהב אדריכליםאושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
התוכנית כוללת הקמת כ-2,650 יחידות דיור - מתוכן דיור להשכרה לטווח ארוך, שטחי ציבור, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחים פתוחים
הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, בראשות עו"ד מיכה גדרון, החליטה לאשר תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה. התוכנית, שהוגשה על ידי חברת שיכון ובינוי בשיתוף ובתיאום עם עיריית כפר יונה, הינה על שטח כולל של כ-340 דונם, והיא ממוקמת מצפון לכביש 57 (דרך העצמאות) בכפר יונה.
התוכנית מהווה תכנון מחדש לשכונה מאושרת במקום ומביאה לידי ביטוי מגמות תכנון עדכניות תוך ציפוף שכונת המגורים, עירוב שימושים, יצירת רשת דרכים ושבילים להולכי רגל ושבילי אופניים ופריסת שימושים ציבוריים בשכונה. התוכנית כוללת כ-2,650 יחידות דיור, שיוקמו במבנים של עד 16 קומות לאורך כביש 57, ובמרכז ובקצה השכונה בבינוי מרקמי.
מתוך כלל יחידות הדיור, 100 יוקצו לטובת השכרה לטווח ארוך. התוכנית כוללת תמהיל יחידות דיור מגוון שיתאים לאוכלוסיות שונות הכולל 30% יח"ד קטנות בשטח כולל של 55-80 מ"ר. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת שטחי ציבור ושטח ציבורי פתוח נרחב במרכז השכונה, שטחי תעסוקה ומסחר בפנים השכונה ולאורך כביש 57 הצפוי להפוך לרחוב עירוני פעיל לאחר סלילת כביש עוקף 57.
התוכנית משלימה חיבורים נחוצים בין השכונות הקיימות בישוב מצפון לכביש 57.
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, עו"ד מיכה גדרון: "כפר יונה מצויה בפיתוח מואץ בשנים האחרונות. התוכנית שאושרה הינה אחת ממספר תוכניות לשכונות מגורים גדולות ואזורי תעסוקה ומסחר המקודמות בכפר יונה".
- דלק נכסים קונה 50% מטריו שרונה תמורת 87.5 מיליון שקל
- 130% ב-7 שנים - התשואה של זוכי מחיר למשתכן בכפר יונה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתכננת מחוז מרכז במינהל התכנון, טלילה הראל: "מדובר בתכנון מחדש לתוכנית מאושרת לשכונת מגורים שתוכננה בצפיפות יחידות דיור נמוכה. התוכנית מכפילה את היקף יחידות הדיור בשכונה ומתאימה את תכנונה למגמות התכנון העדכניות באמצעות
תכנון שכונה הליכתית הכוללת רשת רחובות ושבילים ענפה, עירוב שימושים ויצירת חזית פעילה לאורך הרחוב המרכזי בשכונה ולאורך רחוב העצמאות, פריסת שטחי ציבור שכונתיים ועירונים בכל מרחבי השכונה ויצירת תמהיל יח"ד מגוון הנותן פתרון דיור לכלל האוכלוסייה".
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
