הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
דירה נדלן השכרה שכירות
צילום: שלומי יוסף

מה קרה למחירי השכירות מאז תחילת השנה וכמה משלמים על 4 חדרים בת"א?

בכמה עלה שכר הדירה לשוכרים חדשים לעומת שכר דירה לשוכרים קיימים, מה התשואה הממוצעת על השכרת דירה, והאם נתוני הלמ"ס מספרים את כל הסיפור? כנראה שלא
איציק יצחקי | (7)
נושאים בכתבה אוהד דנוס למ"ס לשכה מרכזית לסטטיסטיקה מחירי השכירויות שוק השכירויות

נתוני הלמ"ס לחודש מאי הצביעו על עלייה של 2.5% עבור שוכרים שחידשו חוזה ו-3.7% לשוכרים חדשים - אבל האם זה משקף את המציאות בשטח? שוכרי דירות טוענים כי הפער, בעיקר למחדשים, גבוה יותר, אולם נתוני הלמ"ס מסמכים על נתונים כלל ארציים והפער בא לידי ביטוי בעיקר בערי ביקוש, בגוש דן ואזור השרון למשל.

סקירה של שמאי המקרקעין אוהד דנוס למחצית הראשונה של 2024 מצאה כי התשואה הממוצעת על השכרת דירה נעה בין 2.4% באזור רחובות לבין 4.1% בבאר שבע. הסיבה לפערים האלה נעוץ גם בעובדה שמחירי הדירות בבאר שבע נמוכים, אבל בעיקר גם בשל ריבוי רכישות הדירות הקטנות על ידי משקיעים, שבממוצע מניבות תשואה גבוהה יותר. כך למשל, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הוא הנמוך ביותר מבין כל אזורי הארץ שנבדקו ועומד על 920 אלף שקל. לשם השוואה, ברמלה המחיר עומד על 1.82 מיליון שקל, בחיפה על 1.61 מיליון ובאזורים כמו אילת, אשדוד ואשקלון המחיר נע בין 1.52-1.58 מיליון שקל, מה שמלמד על פערים של מעל 50% מול באר שבע.

לעומת זאת, מחירי השכירות בבאר שבע לדירת 4 חדרים עומדים על 3,150 שקל, 4,100 שקל באשקלון - כלומר, הפער הוא נמוך בהרבה מאשר מחיר המכירה וזה כל ההבדל - בבאר שבע, אתה קונה בזול ומקבל דמי שכירות נמוכים, ששווים את ההשקעה. באשקלון, המחיר לדירה גבוה ביותר מ-50% אך דמי השכירות לא שווים את הפער הזה. ברחובות שכר הדירה נע סביב 5,300 שקל, למשל, אך מחיר דירה כזאת נע סביב 2.52 מיליון שקל - פי 2.7 מאשר בבאר שבע, אך שכר הדירה גבוה ב-35% בלבד.

דירות בתל אביב (שלומי יוסף)

כמה עולה כאן דירה להשכרה? בנייה בתל אביב (שלומי יוסף)

לפי הסקירה, ניתן לראות כי מחירי הדירות הקטנות ירדו באזורים מסוים, בהם מחירי הדירות החדשות עלו. עניין זה אפשר לראות באופן מובהק בערים כמו אילת, אשדוד ואשקלון שנמצאות תחת סיכון. איך זה שאנשים עוברים לדירות גדולות יותר? פשוט, בממוצע הם נוטשים את הישנות ועוברים לדירות עם ממ"ד, ולכן יש גידול בביקוש לדירות 4 חדרים ובחלק מהמקומות גם ל-5 חדרים.

תופעה מעניינת היה אפשר לראות בעיר מודיעין, שם צמח הביקוש לדירות 3 ו-5 חדרים בשיעור ניכר של 8%-7% ובמידה פחותה יותר בדירות 4 חדרים. בערים כמו תל אביב ניער השינוי בדירות 5 חדרים, שהפכו מבוקשות יותר. שכר הדירה בתל אביב לדירת 4 חדרים, כך לפי דנוס, לא השתנה ועומד על 8,850 שקל. שכר הדירה בדירות 2 ו-3 חדרים ירד בכ-3% בממוצע ועומד על 5,000 ו-6,500 שקל, בהתאמה.

לעומת זאת, בכפר סבא מצאנו תופעה הפוכה - ביקוש מוגבר לדירות 2 חדרים שהעלה את המחיר ל-4,000 שקל בחודש. בבאר שבע התופעה הזאת בולטת במיוחד - עליה של 6% במחירי השכירות של דירות 5 חדרים ל-4,400 שקל, לעומת ירידה בדירות הקטנות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

המגמה, לפיכך, היא ברורה: המלחמה בהחלט השפיע על שוק הדיור, אבל לא בכיוון שחשבנו. המעבר לדירות עם ממ"ד באזורים מטויחים גרמה להעלאת שכר הדירה הממוצע, אבל נראה כי גם להעלאת הריבית בשנה שעברה יש תרומה לא מבוטלת. לפי דנוס, בחצי השנה האחרונה עלו מחירי השכירות בכ-1.7%, מה שמשקף עלייה שנתית של 3%. המחירים עלו ביותר מ-4% בערים מודיעין וירושלים ופחות בבאר שבע, שם עלו המחירים בממוצע ב-0.8%, לאחר העלייה בשנה שעברה.

"נתוני האמת הם עלייה ארצית של 1.1% בשכר הדירה", מנתח מנכ"ל חברת וויצ'ק, רמי רונן. "הסיבות לפער נוסעות מכך שהלמ"ס מכליל מדי חודש חוזי שכירות מכלל הארץ, ללא התחשבות במשך החוזה שנחתם. לדוגמא דירה בה שהה שוכר במשך 3 שנים ומחירה לא התעדכן, תתעדכן במחירה באופן שמשקף 3 שנים ולא חודש אחד בלבד. כאשר הלמ"ס מודד את הפערים בשכר הדירה בין חוזי שכירות שנחתמו מחודש לחודש, הוא לא מתחשב בכך שבפועל החוזים החדשים משקפים עליות מחירים של שנה שלמה, אם לא יותר, מה שגורם לנתונים גבוהים בהרבה מאשר תמונת המצב בפועל.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    א א 20/06/2024 16:25
    הגב לתגובה זו
    נניח דירה של 3 מיליון, אחרי מכירה חתימה של חוזה לטווח ארוך, ניתן להכניס פסיבי אחרי השכד מעל 10k כל חודש, משוגע
  • 6.
    רחל 17/06/2024 18:49
    הגב לתגובה זו
    בעלי הדירות מסבסדים בעצם את הדיירים שלהם- משלמים ריבית ממוצעת על המשכנתא של הדירה של 4.5 אחוז ומקבלים 2 אחוז תשוואה מהשכירות. בסופו של דבר זה יהיה חייב להתאזן שמחירי השכירות יזנקו בעשרות אחוזים כפי שקרה לפני שנתיים.
  • 5.
    אייל 17/06/2024 16:59
    הגב לתגובה זו
    הלך על מי שאין לו דירה , מחירי הדירות יתחילו לזנק ללא הרף כי אנחנו כאילו הצבא הכי חזק בעולם וחיזבאללה לא ישמיד אותנו, מי שאין לו דירה הלך עליו, המידה מסוימת נסראלה הוא חבר שלנו כי הוא האויב של האויב שלנו שזה "משטר הנדלן הציוני" שכל מטרתו היא לסחוט את מחירי הנדלן , אם היה מישהו שיכול להוריד את המחירים זה רק נסראלה , אבל גם הזבל הזה משתפן.
  • 4.
    בעל דירה 17/06/2024 16:40
    הגב לתגובה זו
    במדינת ישראל כ-70% מהדירות הן בבעלות פרטיתבנוסף שיעור שכר הדירה ממדד המחירים לצרכן גבוה משמעותית משיעור שכר הדירה מהכנסות אלו שמשכירים דירהלא יכול להיות ששכר הדירה יהווה 26% ממדד המחירים לצרכן כש-70% מהאזרחים בכלל גרים בדירה משלהם וכלל לא משלמים שכר דירה ובעוד שה-30% שכן משכירים דירה משלמים פחות מ-26% מההכנסה שלהם על שכר דירהחלם!!!!!
  • 3.
    איתן 17/06/2024 16:22
    הגב לתגובה זו
    דירה צימוק
  • 2.
    מה נהיה גם לשכירות אין כסף (ל"ת)
    ישעיהו ש. 17/06/2024 16:22
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ישראלי 2 17/06/2024 15:43
    הגב לתגובה זו
    הגיוני להתרגש אם השכ"ד קופץ ב 10% למשל, אולם אם מדובר בעלייה של אחוזים בודדים בשנה? זה לא שונה מההתייקרות השכיחה והסטנדרטית במשק.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיות

האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?

הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב: ״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״

רן קידר |
נושאים בכתבה בית שמש

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.

התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.  

הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.

מודל מימוש חדשני

בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.

במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו 3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד, אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yהדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Y

פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל

רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל

רן קידר |
נושאים בכתבה רוטשטיין לוד

החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81%   וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.

פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133 דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.

הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה. כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.

המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק. 

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור.

להמשך הכתבה לחץ כאן