מה קרה למחירי השכירות מאז תחילת השנה וכמה משלמים על 4 חדרים בת"א?
נתוני הלמ"ס לחודש מאי הצביעו על עלייה של 2.5% עבור שוכרים שחידשו חוזה ו-3.7% לשוכרים חדשים - אבל האם זה משקף את המציאות בשטח? שוכרי דירות טוענים כי הפער, בעיקר למחדשים, גבוה יותר, אולם נתוני הלמ"ס מסמכים על נתונים כלל ארציים והפער בא לידי ביטוי בעיקר בערי ביקוש, בגוש דן ואזור השרון למשל.
סקירה של שמאי המקרקעין אוהד דנוס למחצית הראשונה של 2024 מצאה כי התשואה הממוצעת על השכרת דירה נעה בין 2.4% באזור רחובות לבין 4.1% בבאר שבע. הסיבה לפערים האלה נעוץ גם בעובדה שמחירי הדירות בבאר שבע נמוכים, אבל בעיקר גם בשל ריבוי רכישות הדירות הקטנות על ידי משקיעים, שבממוצע מניבות תשואה גבוהה יותר. כך למשל, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הוא הנמוך ביותר מבין כל אזורי הארץ שנבדקו ועומד על 920 אלף שקל. לשם השוואה, ברמלה המחיר עומד על 1.82 מיליון שקל, בחיפה על 1.61 מיליון ובאזורים כמו אילת, אשדוד ואשקלון המחיר נע בין 1.52-1.58 מיליון שקל, מה שמלמד על פערים של מעל 50% מול באר שבע.
לעומת זאת, מחירי השכירות בבאר שבע לדירת 4 חדרים עומדים על 3,150 שקל, 4,100 שקל באשקלון - כלומר, הפער הוא נמוך בהרבה מאשר מחיר המכירה וזה כל ההבדל - בבאר שבע, אתה קונה בזול ומקבל דמי שכירות נמוכים, ששווים את ההשקעה. באשקלון, המחיר לדירה גבוה ביותר מ-50% אך דמי השכירות לא שווים את הפער הזה. ברחובות שכר הדירה נע סביב 5,300 שקל, למשל, אך מחיר דירה כזאת נע סביב 2.52 מיליון שקל - פי 2.7 מאשר בבאר שבע, אך שכר הדירה גבוה ב-35% בלבד.
- השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
- "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה עולה כאן דירה להשכרה? בנייה בתל אביב (שלומי יוסף)
לפי הסקירה, ניתן לראות כי מחירי הדירות הקטנות ירדו באזורים מסוים, בהם מחירי הדירות החדשות עלו. עניין זה אפשר לראות באופן מובהק בערים כמו אילת, אשדוד ואשקלון שנמצאות תחת סיכון. איך זה שאנשים עוברים לדירות גדולות יותר? פשוט, בממוצע הם נוטשים את הישנות ועוברים לדירות עם ממ"ד, ולכן יש גידול בביקוש לדירות 4 חדרים ובחלק מהמקומות גם ל-5 חדרים.
תופעה מעניינת היה אפשר לראות בעיר מודיעין, שם צמח הביקוש לדירות 3 ו-5 חדרים בשיעור ניכר של 8%-7% ובמידה פחותה יותר בדירות 4 חדרים. בערים כמו תל אביב ניער השינוי בדירות 5 חדרים, שהפכו מבוקשות יותר. שכר הדירה בתל אביב לדירת 4 חדרים, כך לפי דנוס, לא השתנה ועומד על 8,850 שקל. שכר הדירה בדירות 2 ו-3 חדרים ירד בכ-3% בממוצע ועומד על 5,000 ו-6,500 שקל, בהתאמה.
לעומת זאת, בכפר סבא מצאנו תופעה הפוכה - ביקוש מוגבר לדירות 2 חדרים שהעלה את המחיר ל-4,000 שקל בחודש. בבאר שבע התופעה הזאת בולטת במיוחד - עליה של 6% במחירי השכירות של דירות 5 חדרים ל-4,400 שקל, לעומת ירידה בדירות הקטנות.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
המגמה, לפיכך, היא ברורה: המלחמה בהחלט השפיע על שוק הדיור, אבל לא בכיוון שחשבנו. המעבר לדירות עם ממ"ד באזורים מטויחים גרמה להעלאת שכר הדירה הממוצע, אבל נראה כי גם להעלאת הריבית בשנה שעברה יש תרומה לא מבוטלת. לפי דנוס, בחצי השנה האחרונה עלו מחירי השכירות בכ-1.7%, מה שמשקף עלייה שנתית של 3%. המחירים עלו ביותר מ-4% בערים מודיעין וירושלים ופחות בבאר שבע, שם עלו המחירים בממוצע ב-0.8%, לאחר העלייה בשנה שעברה.
"נתוני האמת הם עלייה ארצית של 1.1% בשכר הדירה", מנתח מנכ"ל חברת וויצ'ק, רמי רונן. "הסיבות לפער נוסעות מכך שהלמ"ס מכליל מדי חודש חוזי שכירות מכלל הארץ, ללא התחשבות במשך החוזה שנחתם. לדוגמא דירה בה שהה שוכר במשך 3 שנים ומחירה לא התעדכן, תתעדכן במחירה באופן שמשקף 3 שנים ולא חודש אחד בלבד. כאשר הלמ"ס מודד את הפערים בשכר הדירה בין חוזי שכירות שנחתמו מחודש לחודש, הוא לא מתחשב בכך שבפועל החוזים החדשים משקפים עליות מחירים של שנה שלמה, אם לא יותר, מה שגורם לנתונים גבוהים בהרבה מאשר תמונת המצב בפועל.
- 7.א א 20/06/2024 16:25הגב לתגובה זונניח דירה של 3 מיליון, אחרי מכירה חתימה של חוזה לטווח ארוך, ניתן להכניס פסיבי אחרי השכד מעל 10k כל חודש, משוגע
- 6.רחל 17/06/2024 18:49הגב לתגובה זובעלי הדירות מסבסדים בעצם את הדיירים שלהם- משלמים ריבית ממוצעת על המשכנתא של הדירה של 4.5 אחוז ומקבלים 2 אחוז תשוואה מהשכירות. בסופו של דבר זה יהיה חייב להתאזן שמחירי השכירות יזנקו בעשרות אחוזים כפי שקרה לפני שנתיים.
- 5.אייל 17/06/2024 16:59הגב לתגובה זוהלך על מי שאין לו דירה , מחירי הדירות יתחילו לזנק ללא הרף כי אנחנו כאילו הצבא הכי חזק בעולם וחיזבאללה לא ישמיד אותנו, מי שאין לו דירה הלך עליו, המידה מסוימת נסראלה הוא חבר שלנו כי הוא האויב של האויב שלנו שזה "משטר הנדלן הציוני" שכל מטרתו היא לסחוט את מחירי הנדלן , אם היה מישהו שיכול להוריד את המחירים זה רק נסראלה , אבל גם הזבל הזה משתפן.
- 4.בעל דירה 17/06/2024 16:40הגב לתגובה זובמדינת ישראל כ-70% מהדירות הן בבעלות פרטיתבנוסף שיעור שכר הדירה ממדד המחירים לצרכן גבוה משמעותית משיעור שכר הדירה מהכנסות אלו שמשכירים דירהלא יכול להיות ששכר הדירה יהווה 26% ממדד המחירים לצרכן כש-70% מהאזרחים בכלל גרים בדירה משלהם וכלל לא משלמים שכר דירה ובעוד שה-30% שכן משכירים דירה משלמים פחות מ-26% מההכנסה שלהם על שכר דירהחלם!!!!!
- 3.איתן 17/06/2024 16:22הגב לתגובה זודירה צימוק
- 2.מה נהיה גם לשכירות אין כסף (ל"ת)ישעיהו ש. 17/06/2024 16:22הגב לתגובה זו
- 1.ישראלי 2 17/06/2024 15:43הגב לתגובה זוהגיוני להתרגש אם השכ"ד קופץ ב 10% למשל, אולם אם מדובר בעלייה של אחוזים בודדים בשנה? זה לא שונה מההתייקרות השכיחה והסטנדרטית במשק.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
