דירה נדלן השכרה שכירות
צילום: שלומי יוסף

מה קרה למחירי השכירות מאז תחילת השנה וכמה משלמים על 4 חדרים בת"א?

בכמה עלה שכר הדירה לשוכרים חדשים לעומת שכר דירה לשוכרים קיימים, מה התשואה הממוצעת על השכרת דירה, והאם נתוני הלמ"ס מספרים את כל הסיפור? כנראה שלא
איציק יצחקי | (7)

נתוני הלמ"ס לחודש מאי הצביעו על עלייה של 2.5% עבור שוכרים שחידשו חוזה ו-3.7% לשוכרים חדשים - אבל האם זה משקף את המציאות בשטח? שוכרי דירות טוענים כי הפער, בעיקר למחדשים, גבוה יותר, אולם נתוני הלמ"ס מסמכים על נתונים כלל ארציים והפער בא לידי ביטוי בעיקר בערי ביקוש, בגוש דן ואזור השרון למשל.

סקירה של שמאי המקרקעין אוהד דנוס למחצית הראשונה של 2024 מצאה כי התשואה הממוצעת על השכרת דירה נעה בין 2.4% באזור רחובות לבין 4.1% בבאר שבע. הסיבה לפערים האלה נעוץ גם בעובדה שמחירי הדירות בבאר שבע נמוכים, אבל בעיקר גם בשל ריבוי רכישות הדירות הקטנות על ידי משקיעים, שבממוצע מניבות תשואה גבוהה יותר. כך למשל, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הוא הנמוך ביותר מבין כל אזורי הארץ שנבדקו ועומד על 920 אלף שקל. לשם השוואה, ברמלה המחיר עומד על 1.82 מיליון שקל, בחיפה על 1.61 מיליון ובאזורים כמו אילת, אשדוד ואשקלון המחיר נע בין 1.52-1.58 מיליון שקל, מה שמלמד על פערים של מעל 50% מול באר שבע.

לעומת זאת, מחירי השכירות בבאר שבע לדירת 4 חדרים עומדים על 3,150 שקל, 4,100 שקל באשקלון - כלומר, הפער הוא נמוך בהרבה מאשר מחיר המכירה וזה כל ההבדל - בבאר שבע, אתה קונה בזול ומקבל דמי שכירות נמוכים, ששווים את ההשקעה. באשקלון, המחיר לדירה גבוה ביותר מ-50% אך דמי השכירות לא שווים את הפער הזה. ברחובות שכר הדירה נע סביב 5,300 שקל, למשל, אך מחיר דירה כזאת נע סביב 2.52 מיליון שקל - פי 2.7 מאשר בבאר שבע, אך שכר הדירה גבוה ב-35% בלבד.

דירות בתל אביב (שלומי יוסף)

כמה עולה כאן דירה להשכרה? בנייה בתל אביב (שלומי יוסף)

לפי הסקירה, ניתן לראות כי מחירי הדירות הקטנות ירדו באזורים מסוים, בהם מחירי הדירות החדשות עלו. עניין זה אפשר לראות באופן מובהק בערים כמו אילת, אשדוד ואשקלון שנמצאות תחת סיכון. איך זה שאנשים עוברים לדירות גדולות יותר? פשוט, בממוצע הם נוטשים את הישנות ועוברים לדירות עם ממ"ד, ולכן יש גידול בביקוש לדירות 4 חדרים ובחלק מהמקומות גם ל-5 חדרים.

תופעה מעניינת היה אפשר לראות בעיר מודיעין, שם צמח הביקוש לדירות 3 ו-5 חדרים בשיעור ניכר של 8%-7% ובמידה פחותה יותר בדירות 4 חדרים. בערים כמו תל אביב ניער השינוי בדירות 5 חדרים, שהפכו מבוקשות יותר. שכר הדירה בתל אביב לדירת 4 חדרים, כך לפי דנוס, לא השתנה ועומד על 8,850 שקל. שכר הדירה בדירות 2 ו-3 חדרים ירד בכ-3% בממוצע ועומד על 5,000 ו-6,500 שקל, בהתאמה.

לעומת זאת, בכפר סבא מצאנו תופעה הפוכה - ביקוש מוגבר לדירות 2 חדרים שהעלה את המחיר ל-4,000 שקל בחודש. בבאר שבע התופעה הזאת בולטת במיוחד - עליה של 6% במחירי השכירות של דירות 5 חדרים ל-4,400 שקל, לעומת ירידה בדירות הקטנות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

המגמה, לפיכך, היא ברורה: המלחמה בהחלט השפיע על שוק הדיור, אבל לא בכיוון שחשבנו. המעבר לדירות עם ממ"ד באזורים מטויחים גרמה להעלאת שכר הדירה הממוצע, אבל נראה כי גם להעלאת הריבית בשנה שעברה יש תרומה לא מבוטלת. לפי דנוס, בחצי השנה האחרונה עלו מחירי השכירות בכ-1.7%, מה שמשקף עלייה שנתית של 3%. המחירים עלו ביותר מ-4% בערים מודיעין וירושלים ופחות בבאר שבע, שם עלו המחירים בממוצע ב-0.8%, לאחר העלייה בשנה שעברה.

"נתוני האמת הם עלייה ארצית של 1.1% בשכר הדירה", מנתח מנכ"ל חברת וויצ'ק, רמי רונן. "הסיבות לפער נוסעות מכך שהלמ"ס מכליל מדי חודש חוזי שכירות מכלל הארץ, ללא התחשבות במשך החוזה שנחתם. לדוגמא דירה בה שהה שוכר במשך 3 שנים ומחירה לא התעדכן, תתעדכן במחירה באופן שמשקף 3 שנים ולא חודש אחד בלבד. כאשר הלמ"ס מודד את הפערים בשכר הדירה בין חוזי שכירות שנחתמו מחודש לחודש, הוא לא מתחשב בכך שבפועל החוזים החדשים משקפים עליות מחירים של שנה שלמה, אם לא יותר, מה שגורם לנתונים גבוהים בהרבה מאשר תמונת המצב בפועל.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    א א 20/06/2024 16:25
    הגב לתגובה זו
    נניח דירה של 3 מיליון, אחרי מכירה חתימה של חוזה לטווח ארוך, ניתן להכניס פסיבי אחרי השכד מעל 10k כל חודש, משוגע
  • 6.
    רחל 17/06/2024 18:49
    הגב לתגובה זו
    בעלי הדירות מסבסדים בעצם את הדיירים שלהם- משלמים ריבית ממוצעת על המשכנתא של הדירה של 4.5 אחוז ומקבלים 2 אחוז תשוואה מהשכירות. בסופו של דבר זה יהיה חייב להתאזן שמחירי השכירות יזנקו בעשרות אחוזים כפי שקרה לפני שנתיים.
  • 5.
    אייל 17/06/2024 16:59
    הגב לתגובה זו
    הלך על מי שאין לו דירה , מחירי הדירות יתחילו לזנק ללא הרף כי אנחנו כאילו הצבא הכי חזק בעולם וחיזבאללה לא ישמיד אותנו, מי שאין לו דירה הלך עליו, המידה מסוימת נסראלה הוא חבר שלנו כי הוא האויב של האויב שלנו שזה "משטר הנדלן הציוני" שכל מטרתו היא לסחוט את מחירי הנדלן , אם היה מישהו שיכול להוריד את המחירים זה רק נסראלה , אבל גם הזבל הזה משתפן.
  • 4.
    בעל דירה 17/06/2024 16:40
    הגב לתגובה זו
    במדינת ישראל כ-70% מהדירות הן בבעלות פרטיתבנוסף שיעור שכר הדירה ממדד המחירים לצרכן גבוה משמעותית משיעור שכר הדירה מהכנסות אלו שמשכירים דירהלא יכול להיות ששכר הדירה יהווה 26% ממדד המחירים לצרכן כש-70% מהאזרחים בכלל גרים בדירה משלהם וכלל לא משלמים שכר דירה ובעוד שה-30% שכן משכירים דירה משלמים פחות מ-26% מההכנסה שלהם על שכר דירהחלם!!!!!
  • 3.
    איתן 17/06/2024 16:22
    הגב לתגובה זו
    דירה צימוק
  • 2.
    מה נהיה גם לשכירות אין כסף (ל"ת)
    ישעיהו ש. 17/06/2024 16:22
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ישראלי 2 17/06/2024 15:43
    הגב לתגובה זו
    הגיוני להתרגש אם השכ"ד קופץ ב 10% למשל, אולם אם מדובר בעלייה של אחוזים בודדים בשנה? זה לא שונה מההתייקרות השכיחה והסטנדרטית במשק.
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.