מחירי הנדל"ן בישראל בירידה וזו כבר עובדה. השאלה היא כמובן כמה עמוקה היא תהיה, אחרי זינוק של יותר מ-150% בעשור האחרון ושל 35% רק בשנים האחרונות. הירידות נמשכות כבר מספר חודשים, כאשר יש ירידה של 5-6% בדירות יד ראשונה ובחודש האחרון הירידה הגיעה גם לדירות יד שניה (הנה נתוני הלמ"ס), כשבמקביל אומרים באוצר ש"השפל בעסקאות בולט במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה" כאשר מספר העסקאות בפלח הזה צלל ל-3,775 דירות, נפילה של 48% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה - כלומר, תצפו שירידת המחירים תגיע בצורה יותר משמעותית גם לשם. מדוע הנפילה בעסקאות בשוק דירות יד ראשונה פחות חדה? באוצר מפנים אבצע מאשימה לקבלנים: "מבצעי מכירות משמעותיים שעורכים לפחות חלק לא מבוטל מהקבלנים מונעים שפל היסטורי גם במכירות אלו, אם כי עדיין נרשמות ירידות חדות גם במכירת דירות חדשות, בפרט באזורי הביקוש במרכז הארץ". נתונים ראשונים של האוצר לחודש מרץ - מצביעים על המשך מגמת הירידה בעסקאות.

על פי סקירת אגף הכלכלנית במשרד האוצר, בחודש פברואר נרשמה "אחת הרמות הנמוכות ביותר במספר העסקאות בחודשי פברואר בעשרים השנים האחרונות" כאשר נמכרו 6,311 דירות בלבד, נפילה של 41% לעומת חודש פברואר בשנה שעברה. מהנתונים עולה כי מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז ימי האינתיפאדה השנייה, בתחילת שנות ה-2000. בהשוואה לחודש ינואר מדובר בירידה של 11%. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 5,796, גם כן ירידה של 41% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם.

שפל של 20 שנה ברכישת דירות בפברואר, מאז האינתיפאדה השנייה. הסיבה: עליית הריבית. מקור: משרד האוצר

• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• הדילמה של תל אביב - האם תוספות מסחר יפגעו במחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מכירות הקבלנים בחודש פברואר הסתכמו ב-2,536 דירות, ירידה של 27% בהשוואה לפברואר אשתקד וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. באוצר חוזרים ומדגישים ש"לכאורה זוהי ירידה מתונה משמעותית מזו שנרשמה בחודשים הקודמים. עם זאת, התמתנות זו הושגה בעיקר על רקע מבצעי מכירות של קבלנים, בפרט באזור הדרום. מנגד, במרבית אזורי הביקוש במרכז הארץ הוסיפו לרדת מכירות הקבלנים בשיעורים חדים".

שליש ממחליפי הדירה הם "מצמצמי דיור" - יש כבר גם אנשים שנאלצים לעבור לדירה קטנה יותר (להרחבה על התופעה). הם חוסכים בצורה זו 840 אלף שקל

רכישות משחלפי הדיור בחודש פברואר הסתכמו ב-2,031 דירות,  ירידה חדה של 50% בהשוואה לפברואר אשתקד והרמה הנמוכה ביותר ברכישות סגמנט זה מאז אפריל 2020  אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה והסגר הראשון. כשליש מרוכשים אלו הינם "מצמצמי דיור", שיעור גידול משמעותי בהשוואה לשיעורם בפברואר אשתקד. הגידול בשיעור מצמצמי הדיור בולט במיוחד במרכז כאשר רק רבע מהם הינם פנסיונרים, כלומר לא מדובר על אנשים שמצמצמים את גודל הבית בגלל שהם כבר מבוגרים ולא צריכים את הדירה (כי הילדים יצאו מהבית) אלא כי אצל 75% לפחות - פשוט אין להם ברירה אחרת.

• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• נדל"ן סביב השולחן: כך תיערכו נכון למכרזים בעידן של אי ודאות
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על פי האוצר, מאז שבנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק, "הולך וגדל שיעור "מצמצמי" דיור - מי שרוכשים דירה זולה יותר מזו שמכרו". אם לפני שנה אחוז "מצמצמי הדיור" היה 25%, כעת הוא כבר עומד על 33%. באוצר גם אומרים שפער המחיר הממוצע בין הדירה שמכרו "מצמצמי הדיור" לבין הדירה שרכשו עמד בחודש פברואר האחרון על כ-840 אלף שקל, ופער המחיר החציוני עמד על 700 אלף שקל וחשוב לומר שמדובר בסכומים שגבוהים משמעותית מהמקבילים להם בפברואר לפני שנה (625 אלף שקל ו-510 אלף שקל, בהתאמה). במילים אחרות - במקביל לגידול בשיעור מצמצמי הדיור התרחב גם גובה הסכום שחסכו בעת שחלוף הדירה.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש פברואר ב-3,251 דירות, ירידה של 37% בהשוואה לפברואר אשתקד והרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז אפריל 2020. בניכוי "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-2,736 דירות, ירידה של 37% בהשוואה לפברואר אשתקד, שיעור הירידה החד ביותר מאז החלו לרדת רכישות אלו באפריל אשתקד.

אחוז מצמצמי הדיור זינק ל-33%, לא בגלל יציאת ילדים בוגרים מהבית, אלא כי אין להם ברירה. מקור: משרד האוצר

באוצר מודים - הסיבה לנפילה: העלייה בריבית בנק ישראל, לא תוכניות הממשלה  בעשור האחרון (לממשלה החדשה אפילו אין תוכנית)

ומה הסיבה? במשרד האוצר כבר נאלצים להודות שהסיפור זה לא תוכניות הממשלה בעשור האחרון, לא מחיר למשתכן, לא מחיר מטרה, לא דירה בהנחה. הסיפור הוא אחר לגמרי, ואתם קוראים על כך לא מעט כאן בביזפורטל. הסיבה היא ריבית בנק ישראל: בחודש פברואר מדובר ב"המשך לשיעורי ירידה חדים מאז אפריל אשתקד, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק". האמת אין לו ברירה, הוא חייב לעצור את האינפלציה, זה איום הרבה יותר גדול על המשק, למרות שזה כואב למשלמי המשכנתאות. בתחילת חודש אפריל הריבית עלתה בעוד רבע אחוז והיא עומדת כעת על 4.5%, אבל לא ברור אם היא תיעצר כאן, גם בגלל הזינוק בשער הדולר שגורר עלייה במדדים החדשים, ועלול למנוע ירידה באינפלציה.

אז כשמספרים לכם שהריבית היא לא גורם משפיע כל כך על שוק הדיור, אתם כבר יודעים שזה לא נכון. כשהפוליטיקאים מימין ומשמאל מנסים כבר עכשיו, וימשיכו לנסות, לקחת קרדיט על ירידה במחירי הדיור - אתם כבר מבינים שזה לא אמיתי. הם לוקחים קרדיט על סיפור שהם לא באמת אחראים לו ושלא קורה בזכותם. חשוב לומר את זה כי הפוליטיקאים תמיד מנסים 'לגנוב' קרדיט ולהאדיר את פועלם. 

מכירת דירות חדשות על ידי קבלנים. פברואר 2023 "מבצעי מכירות מונעים שפל היסטורי". מקור: משרד האוצר

מה עשו המשקיעים בחודש פברואר?

רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,029 דירות, ירידה של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם.

מכירות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,331 דירות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לפברואר אשתקד, אם כי זהו שיעור ירידה מעט פחות חד מזה שנרשם בסך עסקאות יד שניה (אלו ירדו ב-48%). "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף להצטמצם, בכשלוש מאות דירות.

לכתבות נוספת בנושא:

>>> המשכנתאות נפלו ב-45% בשלושת החודשים הראשונים של השנה. מה יקרה בהמשך? 

>>> מדד המחירים עלה ב-0.4% - מתחת לתחזית; מחירי הדירות בירידה ברורה

>>> האוצר מציג תופעה חדשה: "מצמצמי הדיור" - כאלה שעוברים לדירה זולה יותר