דירת גג בנווה יהושע ברמת גן נמכרה ב-2.4 מיליון שקל
קוטג' 5 חדרים בהרצליה נמכר ב-3 מיליון שקל, דירת 4 חדרים בחריש נמכרה ב-1.05 מיליון. בכמה הושכרה דירת 4 חדרים בתכנית ל' בתל אביב? העסקאות הבולטות
משרדי התיווך מדווחים על העסקאות הבולטות שסגרו בשבוע החולף ברחבי הארץ:
מודיעין
דירת 4 חדרים ברחוב כסלו, מודיעין, 77 מ"ר+ 15 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 3, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,810,000 שקל.
רי/מקס MORE
כפר סבא
דופלקס 5 חדרים ברחוב היסמין, כפר סבא, 220 מ"ר, קומה 5 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב-2,800,000 שקל.
רי/מקס One
הרצליה
קוטג' 5 חדרים ברחוב חובבי ציון, הרצליה, 135 מ"ר, מרפסת על הגג 170 מ"ר+ 50 מ"ר גינה, חניה, נמכר ב-3,000,000 שקל.
רי/מקס One
רמת גן
דירת גג 5 חדרים ברחוב האם (נווה יהושע), 120 מ"ר, 30 מ"ר גג+ 8 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 5, מעלית, חניה, נמכרה ב-2,380,000 שקל.
רי/מקס פוקוס
דירת 5 חדרים ברחוב אנה פרנק, רמת גן, 142 מ"ר, קומה 8 מתוך 10, מעלית, חניה, נמכרה ב-3,340,000 שקל.
רי/מקס 100%
באר שבע
דירת 3.5 חדרים ברחוב המשחררים, 86 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-790,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב מאיר גרוסמן, 90 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-870,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב מבצע ברוש, 107 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, מעלית, חנייה, נמכרה ב-788,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב מקור חיים, 125 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1,160,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב בני אור, 94 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-685,000 שקל.
רי/מקס פלוס
חריש
דירת 4 חדרים ברחוב שוהם, 95 מ"ר+23 מ"ר מרפסת, קומה -1 מתוך 5, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,050,000 שקל.
רי/מקס העיר החדשה
נס ציונה
דירת 3 חדרים ברחוב הקציר, 89 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת, קומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.77 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב העליה, 100 מ"ר + 6 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב הלב, 97 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.85 מיליון שקל.
דירת 2.5 חדרים ברחוב רחבעם זאבי, 46 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.18 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
בת ים
דירת 2 חדרים ברחוב הגבעות, 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל.
דירת 2.5 חדרים ברחוב דניאל, 55 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.19 מיליון שקל.
דירת 2.5 חדרים ברחוב דניאל, 55 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.23 מיליון שקל.
דירת 2.5 חדרים ברחוב בלפור, 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 9, עם מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הרב מימון, 70 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, עם מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.36 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
השכרה:
תל אביב
דירת 4 חדרים ברחוב אפטר, 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, מעלית, חניה, הושכרה ב-6,500 שקל.
רי/מקס אושן
חריש
דירת 4 חדרים ברחוב אלון, 100 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 7, מעלית, חניה, הושכרה ב-2,400 שקל.
רי/מקס העיר החדשה
רחובות
דירת 5 חדרים ברחוב איינשטיין, 130 מ"ר + 14 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 5, עם מעלית, חניה ומחסן, הושכרה ב-5,300 שקל בחודש.
דירת 4 חדרים ברחוב דרך בן גוריון, 105 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 10 מתוך 16, עם מעלית וחניה, הושכרה ב-4,700 שקל בחודש.
דירת 4 חדרים ברחוב רמב"ם, 105 מ"ר + 13 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 5, עם מעלית וחניה, הושכרה ב-4,400 שקל בחודש.
דירת 4 חדרים ברחוב רא"ל חיים בר- לב, 100 מ"ר + 7 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 7, עם מעלית וחניה, הושכרה ב-4,350 שקל בחודש.
אנגלו סכסון
- 1.אני 10/05/2019 18:39הגב לתגובה זודירה ברמת גן בדכונה לא טובה או בתל אביב בדרום, היתה כולה 300 אלף שקל, היום 2.1 מיליון. תבדקו באתרים של עסקאות העבר.
- ששששקט בבקשה (ל"ת)קבלן סיני 11/05/2019 20:45הגב לתגובה זו
- קבלן סיני 10/05/2019 23:25הגב לתגובה זוברוב האזורים - רואים שהירידות התחילו, במיוחד בפריפריות. אלה עובדות ואני לא רוצה להוסיף לזה שום דעה סובייקטיבית האם זה טוב או רע...ככה זה פשוט.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
