דופלקס דירה בניין מדרגות נדל"ן
צילום: Istock

שוק הדיור: פנטהאוז 5 חדרים ברמת גן נמכר ב-5.3 מיליון שקל

קוטג' 5 חדרים ברחוב דבורה הנביאה בהרצליה נמכר ב-3 מיליון, וילה 6 חדרים בפרדס חנה נמכרה ב-2.6 מיליון, דופלקס בכפר סבא נמכר ב-2.7 מיליון

מורן ישעיהו | (11)

משרדי התיווך והמכירות הבולטים מדווחים על עסקאות הנדל"ן שנעשו ברחבי הארץ בשבוע החולף:

  

ירושלים 

דירת 3.5 חדרים ברחוב בוליביה, 75 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1,470,000 שקל.

רי/מקס חזון

דירת גן 7 חדרים ברחוב סנונית בצור הדסה, 105 מ"ר + 95 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 5, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-1.73 מיליון שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב דב גרונר, 62 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, ללא חניה וללא מעלית, נמכרה ב-1.075 מיליון שקל.

דירת גן 3 חדרים ברחוב שבו (מבשרת ציון), 78 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת + 170 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 2, עם מחסן וחניה, ללא מעלית, נמכרה ב-2.025 מיליון שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב רחל אמנו, 83 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 3, ללא חניה וללא מעלית, נמכרה ב-2.64 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב קולומביה, 75 מ"ר + 6 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-1.575 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

 

שדרות 

דירת 4 חדרים ברחוב שלום שבזי, 86 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-565,000 שקל.

רי/מקס שלי

 

רמת גן

דירת 3 חדרים ברחוב שילה, 90 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,900,000 שקל.

רי/מקס פוקוס 

 

פנטהאוז 5 חדרים ברחוב אנה פרנק, 138 מ"ר, קומה 10 מתוך 10, מעלית, חניה, נמכר ב-5,250,000 שקל.

רי/מקס 100%

 

באר שבע 

דירת 3 חדרים ברחוב מבצע יואב, 73 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-605,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב אבן עזרא, 72 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-500,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב חן, 82 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-910,000 שקל.

 

דירת 3 חדרים ברחוב עמוס ירקוני, 82 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-880,000 שקל.

רי/מקס פלוס 

דירת 4 חדרים ברחוב בן יהודה, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-820,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב יהודה הלוי, 73 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב-695,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב רד"ק, 74 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-615,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחבת טבריה, 94 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-900,000 שקל.

אנגלו סכסון

 

כפר סבא

דופלקס 6 חדרים ברחוב ירושלים, 200 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה, מעלית, נמכרה ב-2,730,000 שקל.

רי/מקס One 

הרצליה

קוטג' 5 חדרים ברחוב דבורה הנביאה, 135 מ"ר + 50 מ"ר גינה, חניה, נמכר ב-3,000,000 שקל.

רי/מקס One

פרדס חנה-כרכור

דירת 5 חדרים ברחוב גבע, 115 מ"ר + 30 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 9, עם חניה, מעלית ומחסן, נמכרה ב-1.78 מיליון שקל.

דו משפחתי 3.5 חדרים ברחוב חרובים, 110 מ"ר על 200 מ"ר מגרש, עם חניה, נמכר ב-1.69 מיליון שקל.

וילה 6 חדרים ברחוב הזית, 180 מ"ר על 615 מ"ר מגרש, נמכרה ב-2.62 מיליון שקל.

וילה 5.5 חדרים ברחוב הנשיא, 147 מ"ר על 483 מ"ר מגרש, עם חניה, נמכרה ב-2.555 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

 

תל אביב

דירת גג 4.5 חדרים ברחוב נורדאו, 108 מ"ר+ 35 מ"ר גג, קומה 4+5 מתוך 5, מעלית, ללא חניה, הושכרה ב-10,000 שקל.

רי/מקס אושן 

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    קבלנים בלחץ 16/04/2019 20:35
    הגב לתגובה זו
    השוק הפרטי בקיפאון , משרדי מכירה שוממים , משקיעים ברחו מהשוק. 50,000 דירות חדשות ,9,000 התרי בנייה לא בונים אין מכירות ,כל הביקושים עברו לכחלון 137,000 זכאים חוסכים 400-900 אלף שקל , הכסף נשאר אצלנו ולא יילך לקבלן חמדן עם רווח חזירי.
  • 5.
    היום אנשים צרכים 15/04/2019 23:53
    הגב לתגובה זו
    היום אנשים צרכים גם, מעל 50 שנה לשכור דירה. ... תעשו את החשבון ... מאיזה גיל, מתחילים לשכור דירה.
  • 4.
    משכנתא =שכירות לבנק 15/04/2019 22:13
    הגב לתגובה זו
    15 שנה ראשונות משלמים רק את הריבית. ,הקרן לא זזה ביזבוז כסף . עדיף שכירות גם ככה מחירי הדיור בקריסה.
  • קבלן סיני 16/04/2019 12:33
    הגב לתגובה זו
    כי אתה יכול לבחור באיזה שיטה אתה מחזיר - השיטה בה אתה מחזיר ריבית קודם - היא שיטה לא כדאית - אל תבחר בה.
  • תלוי בסוג המשכנתא.אתה שוכח שבסוף הבית יכול להיות שלך.. (ל"ת)
    אתה שוכח ש 15/04/2019 23:54
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מחירי סוף בועה 15/04/2019 22:11
    הגב לתגובה זו
    דיור מוזל בר השגה, אותה דירה לא במחיר בועה ,פחות 1/2 מליון .
  • 2.
    מספר 1 צודק 14/04/2019 17:00
    הגב לתגובה זו
    למה לקנות ב2.5 מליון שקל שאפשר להשכיר ב5000 ?? די עם המנטרה שכדאי לקנות כי המחירים עולים ותמיד יעלו כשיתחילו לעלות תיקנו בינתיים אפשר להשכיר במחיר אפס
  • התכונת לשכור (ל"ת)
    א 15/04/2019 09:39
    הגב לתגובה זו
  • אלדו 15/04/2019 09:11
    הגב לתגובה זו
    ואם אתה משכיר אותה מקבל 60 אלף נקי בשנה באותם 2.5 מיליון אתה משקיע בפק"מ שנותן 3,000 ש"ח לשנה אחרי מס ומשלם 60 אלף לבעל בית שאתה שוכר ממנו
  • אם 14/04/2019 21:13
    הגב לתגובה זו
    אם לאדם יש כסף והוא רוצה אז שיקנה...כל אחד ובשיקולים שלו
  • 1.
    אובייקטיבי 14/04/2019 16:25
    הגב לתגובה זו
    איפה החינוך של סבא וסבתא? למה צריך לקנות דירה ב2 מליון, כשהמחיר שלה 750 אל שקל אחרי שהקבלן וכל השאר - הרוויחו? תפסיקו לשבת בסמארטפונים - זה לא יביא שום דבר טוב כל הלייקים שפייסבוק וכו'
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.