חברת צבי צרפתי ובניו צרפתי 2.01%    , העוסקת בייזום ובניית פרויקטים של בנייה למגורים,משרדים, ומסחר, היא אחת מחברות הבנייה הוותיקות בענף, את החברה הקים לפני למעלה מ-50 שנה צבי צרפתי, שכיום בן 80 ועדיין מגיע מדי יום למשרד. כיום מנהלים אותה שני בניו, משה ורפי צרפתי, המשמשים כמנכ"לים משותפים. בהובלת האחים, החברה פועלת במגוון תחומים: ייזום למגורים, ביצוע עצמי של פרויקטים, התחדשות עירונית, ובשנים האחרונות גם פיתוח של פעילות בתחום הנכסים המניבים. ייחודה של החברה היא מבצעת את כל עבודות הבנייה בעצמה - In-House. היא אינה קבלן שמבצע חיצונית לפעילות החברה, אלא אחראית לכל שלב בתהליך - מתכנון וביצוע ועד מסירת המפתח. "אנחנו לא עובדים החוצה", אומר משה צרפתי בראיון לביזפורטל. "זה נובע לא רק מהרצון לחסוך כסף ולהתייעל תפעולית, אלא מהאחריות שלנו כלפי הרוכשים. האחריות לבניין היא לעשר שנים קדימה, ולכן אנחנו דואגים לתת את המוצר הטוב ביותר שאפשר״. את עיקר פעילותה מבססת החברה באזורי ראשון לציון, העיר שבה נוסדה, אך היא פועלת גם באור-יהודה, תל אביב ובאר יעקב. בפרויקט שהסתיים לאחרונה בראשון לציון - ברחוב שפרינצק, השלימה החברה בנייה של 112 דירות, כאשר מחיר דירה ממוצעת בפרויקט עמד על כ-4 מיליון שקל.

לגבי תופעת מבצעי הקבלן שפרצה לחיינו בשנים האחרונות בסערה. צרפתי מגיב: "השוק התרגל לזה. הלקוחות אוהבים את זה, אבל זה פחות נכון. בסוף, כשהכסף בבורסה לא יניב או אפילו ותשתנה המגמה, הציבור יחזור לרכישות רגילות, עם חוק מכר והכול״. צרפתי מתאר מציאות מאתגרת בענף, עם ירידה ניכרת במכירות מתחילת השנה, על רקע הריבית הגבוהה, המלחמה והאווירה הציבורית השוררת בשוק כיום. לדבריו, “היום השוק במצב קשה מאוד. נוצר מלאי גדול של דירות, ורק כשהוא ייגמר - השוק יחזור להתייצב”.

 עם זאת, הוא מביט קדימה באופטימיות זהירה: “אני לא צופה עליית מחירים בטווח הקצר, אבל כן חזרה לשוק נורמלי כשהמלחמה תסתיים, כשהמשק יחזור לשגרה, וכשאנשים יוכלו שוב לתכנן קדימה״. לצד השוק הלא פשוט, החברה ממשיכה להתרחב: היא קיבלה לאחרונה אישור מהוועדה המחוזית לגביהוד השרון לתוספת של 132 דירות מעל מבנה משרדים -פרויקט של עירוב שימושים שהמדינה מעודדת. כמו כן, החברה קיבלה אישור תב״ע (תכנית בניין עיר) בבאר יעקב הכולל כ-2.6 אלף דירות יחד עם שותף, מתוכן כ-700 דירות בבעלות החברה.

בתחום ההתחדשות העירונית, מציינת החברה למעלה מ-7 אלף דירות בשלבי תכנון שונים, שחלקן צפויות לצאת לביצוע כבר בשנה הבאה. במקביל, החברה השלימה לאחרונה גיוס הון פרטי בהיקף של 50 מיליון שקל, בהשתתפות גופים מוסדיים גדולים, בהם ילין לפידות ו-IBI, שנכנסו כבעלי עניין בחברה. צרפתי רואה בגיוס זה שלב נוסף בדרך להכפלת פעילות החברה: “אנחנו מתכננים להגיע לכאלף דירות בפרויקטים שאנחנו נכנסים אליהם - פי 2 מהיקף הבנייה הנוכחי בפרויקטים בהם החברה פועלת כיום. ״אם החברה יודעת לבצע 500, היא תדע גם לבצע 1,000. יש לנו את הידע, את האנשים ואת הניסיון״. למרות השמרנות שמלווה את המשפחה כבר עשרות שנים, ניתן להרגיש אצל משה צרפתי גם זהירות וגם אמונה עמוקה בענף: "זה תחום מחזורי, עם תקופות טובות וקשות. אבל הוא תמיד חוזר. השוק יתייצב, ועם בסיס חזק כמו שלנו - נמשיך לבנות עוד הרבה שנים קדימה״.

• "מחזקים את ההתחדשות העירונית, מקווה להכפיל את הפעילות ולהגדיל את השווי"
• הכנסות צרפתי ממכירת דירות הוכרו ברבעון השני, הרווח הוכפל ל-15 מיליון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

משה, מה מאפיין אתכם בענף הבנייה שנחשב לכל כך תחרותי?

היטל ההשבחה, המוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית, נגבה כאשר שווי הנכס עולה כתוצאה משינוי תכנוני, כגון אישור תוכנית בניין עיר חדשה. בפרויקטים של פינוי-בינוי, מדובר בעיקר באישור תוכנית המקנה זכויות בנייה נרחבות לבניינים החדשים, כגון הגדלת מספר הקומות או שטחי הדירות. התוכנית הזו  מביאה לעלייה ניכרת בערך הדירות הישנות, לעיתים פי 2 משווין המקורי.

על פי חוק התכנון והבנייה, התוספת השלישית, היטל ההשבחה מחושב כ-50% מההשבחה שנוצרה, כלומר שווי הנכס אחרי התוכנית פחות שוויו לפניה. אולם החל מיום 1 במאי 2022, השיעור ברירת המחדל בפרויקטי פינוי-בינוי הוא 25% בלבד, עם אפשרות לרשויות מקומיות להחליט על שיעור גבוה יותר עד 50%. חובת התשלום חלה בעת "אירוע מס" כפי שמוגדר בסעיף 9 לתוספת: מכירה של זכות במקרקעין, תחילת בנייה, קבלת היתר בנייה, או מימוש זכויות אחרות.

המלכודת: מכירה בשלב הלא נכון

עקרונית, אין מגבלה חוקית למכור דירה בפרויקט התחדשות עירונית בכל שלב, אך יש להבין את המשמעות המשפטית והכלכלית של תזמון המכירה. מכירת דירה אחרי אישור התוכנית אך לפני קבלת היתר הבנייה, תחילת הריסה או התקיימות התנאים המתלים בהסכם עם היזם, עלולה להפוך את בעל הדירה לחייב בהיטל, במקום שהחובה תוטל על היזם, כפי שמקובל בהסכמים סטנדרטיים. הסיבה פשוטה: החבות נקבעת לפי מי שהיה בעל הזכות בעת האירוע המעורר, והסכם עם היזם תקף רק משלב מימוש הפרויקט בפועל.

המקרה מבית המשפט: 270 אלף שקלים שלא היו צריכים להיגבות

המקרה שנדון לאחרונה נגע לבעל דירה ברחוב בית אל בתל אביב, שמכר את הדירה אחרי אישור התב"ע אך לפני הריסת הבניין או קבלת היתר בנייה. הוועדה המקומית חייבה אותו בהיטל השבחה של כ-270 אלף שקלים. בעל הדירה פנה לבית המשפט בדרישה שהיזם יישא בעלות המס, בטענה שההסכם מחייב את היזם לממן את כל העלויות הכרוכות בפרויקט, כולל מיסים תכנוניים.

• טענו שהובטחו להם דירות משודרגות - ביהמ"ש הכריע
• נתנאל גרופ תבנה 530 דירות חדשות בפינוי בינוי ברמת גן; שלושה מגדלים עד 35 קומות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היזם טען מנגד כי התחייבותו תקפה רק ממועד התקיימות התנאים המתלים, כלומר, רק אחרי קבלת היתר בנייה או תחילת ביצוע העבודות. מאחר שהמכירה בוצעה לפני כן, נטען כי החבות חלה על המוכר, בהתאם לסעיף 10(א) לתוספת השלישית, הקובע כי בעל הזכות בעת האירוע הוא החייב. בית המשפט קיבל את עמדת היזם, דחה את התביעה ואף חייב את המוכר בהוצאות משפט בסך 30 אלף שקלים.

הפסיקה ברורה: תזמון הוא הכל