קרן המטבע בהתייחסות רחבה לשוק הדיור בישראל - כולל תחזית למחירי הדירות

קרן המטבע הבינלאומית פרסמה היום את הדו"ח על ישראל לשנת 2016. בראשית הסקירה נכתב כי "ישראל נהנית מצמיחה כלכלית יציבה ומאבטלה נמוכה, ומשום כך זוהי תקופה חיובית במיוחד לביצוע רפורמות אשר יסייעו לקיים צמיחה גבוהה ומכלילה".

עוד נכתב כי על המדיניות המוניטרית להמשיך לתמוך בהחזרת האינפלציה לתחום היעד ובתוך כך נכתב כי הושגה התקדמות משמעותית בהפחתת החוב הציבורי, מגמה שיש להמשיך בה תוך העלאת הצמיחה הפוטנציאלית באמצעות השקעות נאותות בחינוך, בבריאות, ובתשתיות.

התייחסות רחבה יש בסקירה בעניין שוק הדיור בישראל ובו ביקורת ברורה על תכנית מחיר למשתכן שהינה תכנית הדגל של שר האוצר כחלון. "תכנית מחיר למשתכן מסייעת למשקי בית לרכוש דירה ראשונה, אך נהנים ממנה משקי בית מעטים יחסית הזוכים בהגרלה, ומחירה מבחינת עלות פיסקלית חוץ-תקציבית הוא משמעותי", כך נכתב בסקירה.

באופן כללי לגבי שוק הדיור נכתב כך: "מחירי הדיור עלו לרמות גבוהות היות שעליית הביקוש נתקלת בהיצע בלתי מספק, כאשר ההשפעות הכבדות ביותר הן על משקי בית בעלי הכנסה נמוכה. אפילו לאחר שהוכפלו במונחים ריאליים מאז 2007, מחירי הדיור בישראל עלו בכמעט 8% בממוצע ב-2016. היקפי גמר הבנייה אינם עומדים בקצב היווצרותם של משקי בית חדשים. נ?יג?ת הדיור נמוכה, ויחס מחירי הדיור להכנסה עלה לרמות גבוהות משמעותית מאלה שבמדינות רבות אחרות. בעשור האחרון שיעור הולך וגדל של משקי בית נאלץ אפוא לשכור דירות, והשכירות העולה מקטינה את ההכנסה הפנויה להוצאות אחרות, במיוחד עבור משקי בית בעלי הכנסה נמוכה".

• זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
• תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?

עוד נכתב כי "רפורמות אחרונות בשוק הדיור כוללות צעדים מועילים, אך כמה מן היוזמות כרוכות בעלות גבוהה והתועלות מהן לא בהכרח יתמידו לאורך זמן. העברת הרשויות הרלוונטיות למשרד האוצר כבר מזרזת תכנון קרקעות. קבינט הדיור סייע לטפל בסוגיות של מימון ובמכשולים להתחדשות עירונית, פעילות המחייבת הרחבה משמעותית כדי להגדיל את ההיצע במקומות שבהם הוא נדרש ביותר. אף שאמצעי מיסוי שננקטו לאחרונה עשויים למתן את עליות המחירים בטווח הקרוב הודות למכירות של דירות על ידי משקיעים, הרי שללא שינוי בהיצע, אין סבירות שמגמת המחירים תשתנה באופן מהותי".

לסיום נכתב כי "דרושות רפורמות שיאפשרו הרחבה מתמשכת של היצע הדיור כדי לשפר את נשיגות הדיור לאורך זמן, ועל ידי כך גם להקטין את הסיכונים המקרו-פיננסיים. לרשויות המוניציפליות יש תמריצים שליליים לשחרר קרקעות לבנייה למגורים, ולזרז מתן היתרי בנייה , מפני שהארנונה על נכסי מגורים נמוכה בהרבה מהארנונה על נדל"ן מסחרי. הסכמי גג עם רשויות מוניציפליות מתגברים על חיכוכים אלה במקרה של פרויקטים גדולים למגורים, אולם תיקון התמריצים המוניציפליים יבטיח שהיצע נכסי המגורים יענה על הביקוש בצורה טובה יותר לאורך זמן. שיפור במערכות התחבורה הציבורית חשוב כדי לסייע להקל על מחסור הדיור במרכזים הגדולים. יש להפחית את עלויות הבנייה וזמני הבנייה על ידי ייעול תקנות הבנייה הנרחבות, ופתיחה נוספת של שוק הבנייה למגורים בפני תחרות זרה, מה שעשוי גם לסייע בהקלת המחסור בעובדים מיומנים. לסיום, הרשויות המוניציפליות יכולות לגבות מסים על קרקע פרטית שאינה מפותחת כדי לעודד את השימוש בה. צעדים מקרו-יציבותיים מנעו ממחירי הדיור הגבוהים להוביל לחוב מופרז של משקי הבית, ועל בנק ישראל להמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות מקרוב."