"לא נראה ירידת מחירים מ'מחיר למשתכן', זוג שקנה בזול יממש תוך 5 שנים ביוקר"

מנכ"ל אפריקה מגורים: "נתוני משרד הבינוי לגבי ירידת מחיר לא אמיתיים". מספק 2 צעדים להפחתת מחירים
לירן סהר | (27)

"הכותרת של משרד הבינוי לגבי ירידת מחירי הדירות ב-6% ברבעון לא משקפת נתונים אמיתיים", כך אמר אורן הוד, מנכ"ל אפריקה מגורים -0.81% ל-Bizportal ברקע לדו"חות הכספיים של החברה אשר בתשעת החודשים הראשונים של השנה דיווחה על מכירתן של 498 דירות, כמות של שנה שלמה וזינוק של כ-52% בהשוואה לאשתקד.   לדבריו, הביקושים הערים פוגשים עלויות גבוהות מאוד מגולגלות בסוף לצרכן הסופי – "עלויות הפיתוח כיום פשוט מטורפות, רכשנו ביולי קרקע בחריש ושילמנו 168 אלף שקל עלויות פיתוח ליחידת דיור, בעוד מחיר הקרקע ליחידת דיור עמד על 10 אלף שקל בלבד. לפני שנתיים, באותו המקום, עלות הפיתוח עמדה על 45 אלף שקל בלבד, כלומר העמיסו על הצרכן עוד 130 אלף שקל, ברור שדבר כזה לא קורה בלי שיש יד בממשלה שמחליטה על סבסוד". הוד טוען שלמרות השיח סביב הבאתם של עובדים זרים לענף הבנייה, הצעד טרם נעשה – "כבר שלושה חודשים שומעים שמביאים כוח אדם זול, זה לא קורה, אני חי בחוסר ודאות, לא יודע כמה יעלי לי לבנות כי הדחיות מצטברות. אך מה שמקפיץ את העלויות והוא פשוט בלתי מתקבל על הדעת הוא הסחבת במתן אישורים – רכשנו לפני שנה וחצי קרקע בכפר יונה, הגשנו בקשות להיתר בפברואר האחרון ורק בשבוע שעבר התקיים הדיון הראשון, גילגלו את הדיון בגלל שהתחלף יו"ר הוועדה והוא עבר לוועדה מרחבית". "אין שום פרמטר שיוריד את מחירי הדירות" בחזרה לנתוני משרד הבינוי על מחירי הדירות, הוד טוען שנתוני המכירות של החברה סותרים לגמרי – "בתקופה הקרובה אין שום פרמטר שיורד את מחירי הדירות, מכרזי מחיר למשתכן לא יורידו את המחירים, מדובר בסבסוד. במכרז מחיר למשתכן בקריית מוצקין לדוגמה, נמכרות דירות בכמיליון שקל, כשדירה מקבילה במקום נמכרת ב-1.3 מיליון שקל. בעוד 5 שנים יימכרו בעלי הדירות במכרז זה את הדירות במחיר השוק, אז לא תרמנו שום דבר להורדת מחירי הדירות". "מחיר למשתכן זה צעד משלים, אם ילחצו על בעלי קרקעות פרטיות למכור, בתמריצי מיסוי, אז בהחלט ניתן יהיה להוביל לירידת מחירים. אין ספק ששר האוצר משה כחלון עובד, אבל הראייה צריכה להיות יותר רחבה. זה ממש לא משנה אם ראשי רשויות אוהבים דירות או לא, מספיק שילחצו עליהם להוציא X היתרי בנייה לתקופה מסויימת ונראה דברים זזים לבסוף את המחירים יורדים. חייבים לבוא ולומר לרשות מקומית בעלת 100 אלף תושבים להוציא היתרים ל-5,000 דירות בשנה, כדי לענות על הגידול הטבעי, כיום זה לא קורה". לגבי השתתפות אפריקה מגורים במכרזי מחיר למשתכן, אומר הוד: "בסך הכול מדובר בפרויקט טוב, יש בו הגיון כלכלי. אנחנו בודקים כל מכרז, יחד עם זאת לא נשחוק את הרווחים, במכרזים מסוג זה לא ניתן להעלות את הגימור, הם מתאימים למי שרוצה ליצור לעצמו מחזור". אפריקה מגורים מסכמת את הרבעון השלישי של 2015 עם ההכנסות ממכירת דירות של כ-41.3 מיליון שקל, לעומת כ-112.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון בכ-3.3 מיליון שקל, לעומת כ-15.3 מיליון שקל אשתקד. הירידה בהכנסות וברווח נובעת מתזמון מסירת הדירות לרוכשים. ההכנסות ממכירת דירות הסתכמו ברבעון בכ-41.3 מיליון שקל, לעומת כ-112.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות ממכירת דירות הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של השנה בכ-183.4 מיליון שקל, לעומת כ-319 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בהכנסות נובעת כאמור מתזמון ההכרה בהכנסות על רקע אכלוס גבוה יותר של יח"ד אשתקד. בתשעת החודשים הראשונים של 2015 אוכלסו 122 יח"ד, לעומת 322 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד. (החברה מכירה בהכנסות רק עם מסירת הדירה, בהתאם לכללי החשבונאות). עד סוף השנה צפויה החברה להשלים את בנייתן של 409 יח"ד מהם כבר מכרה 349 יח"ד. גידול של 32% במכירת דירות ברבעון במהלך הרבעון גדל מספר יחידות הדיור אותם מכרה החברה ב-32% לעומת אשתקד (חוזים חתומים כולל חלקם של שותפיה), ל-139 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-261 מיליון שקל (חלק החברה כ-231 מיליון שקל), לעומת 105 יחידות דיור בהיקף של כ-213 מיליון שקל (חלק החברה כ-141 מיליון שקל  ) ברבעון המקביל אשתקד. מתחילת השנה כאמור מכרה החברה (חוזים חתומים כולל חלקם של שותפיה) 498 יחידות דיור בהיקף כספי של כ-1.1 מיליארד שקל (חלק החברה כ-862 מיליון שקל), לעומת 328 יחידות דיור בהיקף של כ-706 מיליון שקל (חלק החברה כ-504 מיליון שקל) בתקופה המקבילה אשתקד, מדובר בגידול של כ-52%. צבר פרויקטים - נכון ל-30 בספטמבר 2015, מצויות 2,093 יחידות דיור בביצוע ובשיווק טרם ביצוע בלמעלה מ-20 אתרים. מתוכן, נמכרו 1,192 יח"ד כאשר השווי החוזי של המכירות הינו כ-2.1 מיליארד שקל (חלק החברה). מכירות אלה טרם באו לידי ביטוי בדוחות הכספיים ויוכרו רק עם מסירת הדירות.

תגובות לכתבה(27):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 23.
    אם ילאימו את הכל ויחלקו לא יהיה חסכון/ משקעים/ פנסיה (ל"ת)
    לימון סחוט המקורי 15/11/2015 06:52
    הגב לתגובה זו
  • 22.
    ליאור 12/11/2015 09:34
    הגב לתגובה זו
    אם בקרית מוצקין בונים בשנה 120 דירות ועכשיו יצא מכרז של 2200 דירות .זה ישפיע על ההיצע בצורה משמעותית
  • 21.
    אילנית 12/11/2015 08:35
    הגב לתגובה זו
    חומר למחשבה לבעלי הון עצמי נמוך
  • אני וחבר שלי שוקלים - תודה על ההפניה למאמר (ל"ת)
    ירון 12/11/2015 09:13
    הגב לתגובה זו
  • 20.
    קבלנים בלחץ... שימו לב לתגובות (ל"ת)
    יניה 11/11/2015 20:54
    הגב לתגובה זו
  • 19.
    המחירים ירדו כיהצעירים המשכילים למדו מהבוס שלך-ועפו מפה (ל"ת)
    לבייב עופר וסוגם 11/11/2015 14:46
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    םםם 11/11/2015 14:15
    הגב לתגובה זו
    הוא כבר יודע מה יקרה פה עוד 5 שנים...נוסטרדמוס....
  • 17.
    סאב פריים 11/11/2015 13:25
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות יירדו ב-40% !
  • 16.
    בעוד 5 שנים הריבית כבר לא תהיה אפס טמבלון (ל"ת)
    מציאותי ומפוכח 11/11/2015 13:17
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    רונן 11/11/2015 13:17
    הגב לתגובה זו
    והדירה שהוא יצטרך לקנות במקום לא תהיה ביוקר? אז אין פה שום רווח למי שימכור בעוד 5 שנים.
  • מומחה 14/11/2015 20:47
    הגב לתגובה זו
    אם הוא קנה עם משכנתא של 70 אחוז הוא עשה 100 אחוז על הכסף בחמש שנים
  • 14.
    אור 11/11/2015 13:14
    הגב לתגובה זו
    איזה קשקשן חסר אחריות. מה שהוא מתכוון זה: בעוד חמש שנים הוא יהיה יותר עשיר ואנחנו יותר עניים. והפעם זה לא יקרה.
  • 13.
    הפוזיציה מדברת - הקריסה בפתח (ל"ת)
    מוש 11/11/2015 13:12
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    מחלקים פה מתנות ומי ישלם (ל"ת)
    חשבוני 11/11/2015 13:10
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    עוף החול 11/11/2015 13:06
    הגב לתגובה זו
    רוסיה כבר תתאושש. או שתמחק.
  • 10.
    גלית 11/11/2015 12:50
    הגב לתגובה זו
    תוחלת החיים זו מכה כלכלית
  • "דירות ונמרים" מאמר מצוין קראתי בגוגל (ל"ת)
    תודה על ההמלצה 13/11/2015 08:37
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    העובדות 11/11/2015 12:26
    הגב לתגובה זו
    בעשר השנים האחרונות לא השתנה דבר למעט הריבית האפסית. לא היו גלי עליה, לא התחתנו יותר , לא ילדו יותר ולא התגרשו יותר מאשר לפני עשור. הריבית האפסית דחפה עשרות אלפי משקיעים ופנסיונרים להרפתקה שתעלה להם ביוקר ושכנעה רבים שהתכוננו למכור את דירתם הקודמת לקחת משכנתא גדולה יותר בריבית אפסית ולא למכור. כשהריבית תעלה (בקרוב) אף אחד לא ירצה להתעסק עם שוכרים שלא משלמים, תריסים שבורים מנעולים תקועים ופיצוצים בצנרת כשהוא יכול להנות מריבית נורמלית בבנק. השאלה היחידה היא אם יצליח למכור את דירתו בשוק שיהיה מוצף בעשרות אלפי דירות נוספות.
  • 8.
    אפריקהjQuery203032470595743507147_1447236895951?נמחקה לתהום והוא רוצה ללמדדדדד (ל"ת)
    אליהו 11/11/2015 12:18
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    נתי 11/11/2015 12:13
    הגב לתגובה זו
    את זה שטוען שיקנו בקרית מוצקין דירה ב1.4 כשמוכרים ב1 מיליון,וככה בכל מקום שיהיה מחיר למשתכן.אין לך למי למכור דירות:צעירים אין,משקיעים אין.נשאר לך רק אלה עם הכסף השחור.50 אחוז ירידה במחירים מהרגע שהריבית תעלה.תירשום לך!!! ותפסיק לעבוד על אנשים כולל אישתי.
  • 6.
    רק אהבה 11/11/2015 12:05
    הגב לתגובה זו
    כולם מרמים . כולם בעלי ענין . הממשלה לא מעונינת בירידת מחיר שתוריד לה את מקור ההכנסה . רק אם יביאו חברות סיניות לבנות כאן , זה יצביע על רצינות ברצון להוריד מחיר . מה כל כך מסובך , לתת לחברות סיניות לבנות כאן 100-200 אלף דירות ב-3 שנים ונפתרה הבעיה . אבל ממש מחביאים את הכונה האמיתית . לכן רק משבר איום יגרום לקריסת מחיר . כל השאר זה משחקי מילים להרויח זמן וכסאות נוחים . ליבי ליבי לדור הצעיר המולך שולל . רק אהבה . רק אהבה
  • 5.
    י 11/11/2015 12:02
    הגב לתגובה זו
    אני אזרח שומר חוק למהדרין!!! מענים אותי בלילות,לא יכול לישון כמו שצריך,יש להם שיטות סדיסטיות. אני לא יודע מה רוצים ממני וחושד שרצחו את משפחתי,מכריי,בעלי חיים שהיו קשורים איתי. אני אזרח שומר חוק למהדרין ולא יודע למה נטפלו אלי,ולמה לא עוזבים אותי לנפשי
  • 4.
    מנכל 11/11/2015 12:01
    הגב לתגובה זו
    אורן אתם בלחץ, תתמודדו
  • 3.
    חכם מה הוא אומר 11/11/2015 11:44
    הגב לתגובה זו
    ככל שיירבו"חכמי הנדל"ן לצוץ) כך ניתן יהיה לחוש בכיוון האמיתי שהוא למעשה האמת ההפוכה,ראו זאת כהוכחה
  • 2.
    רועי 11/11/2015 11:41
    הגב לתגובה זו
    לא להיכנעעעעעעעעעעעע לא לקנותתתתתתתתתתתתת המחירים יקרסו.
  • 1.
    יורם דירות"א 11/11/2015 10:36
    הגב לתגובה זו
    זה לא יחזור על עצמו יותר בקרוב כי המשק נמצא במיתון זוחל
  • מדברים על מיתון מ 2009 בינתיים חיים פה לא רע (ל"ת)
    זיתוני 11/11/2015 13:13
    הגב לתגובה זו
השקעה במניות או דירות (גרוק)השקעה במניות או דירות (גרוק)
ניתוח

מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?

מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים 

מנדי הניג |

מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.  

כאשר  בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה. 

מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים

מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?

לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.

כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות. 

דירה בהנחה מחיר למשתכן
צילום: תמר מצפי

דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר

המידע המלא לא נמסר, לביזפורטל נודע שרעננה תבלוט במכרזי דירה בהנחה הפעם ובפעמים הבאות - כל הפרטים על הפרויקטים ברעננה ומה ההנחה שתקבלו? וגם - לקנות דירה בלי הון עצמי
רן קידר |

הפרויקטים של דירה בהנחה ברעננה צפויים להיות המעניינים ביותר.  בשבוע הבא תחל ההגרלה, אבל לביזפורטל נודע שרעננה תהיה דומיננטית בפרויקטים הקרובים ובמכרזים הבאים של דירות בהנחה. בסה"כ מדובר על יותר מ-1,200, כנראה שחלק משמעותי כבר הפעם. 

הדירות האלו יוצעו בכ-19-20 אלף שקל למ"ר והן נמצאות באזור צפון מערב רעננה. מדובר האזור שהמחירים בו הן לפחות 32 אלף שקל למ"ר, כלומר מדובר על הנחה ענקית שיכולה גם להיות מעל 1 מיליון שקל. זו הסיבה שהציפיות הן רוב המשתתפים יציעו בהגרלה לקנות דירה בפרויקטים ברעננה. נזכיר שעל פי ההערכות ישתתפו בהגרלה לדירה להנחה מעל 120 אלף זכאים, כשזה גם יכול להגיע ל-140 אלף זכאים. כל זכאי רשאי להתמודד בשלושה מקומות, אך נראה שברעננה ההנחה היא הגדולה ביותר כך שסביר שכולם, או כמעט כול יתמודדו  על רעננה. 

אם מדובר על 1,000 דירות שיוגרלו, הרי שהסיכוי שלא לבני המקום הוא פחות מ-1%. לבני המקום תהיה עדיפות גדולה, כשאם להתייחס לממצאים של ההגרלות הקודמות מבחינת שיעור השתתפותם הרי שהם יכולים להגיע לסיכוי זכייה של  6%-10%. לא מעט, אבל זו הערכה ראשונית. נזכיר שההטבה לבני המקום עדיין קיימת ומקצים להם כמות מסוימת של דירות למרות שחלקם באוכלוסייה מאוד קטן כי העירייה רוצה לעזור לתושבים שלה. בפועל זה סוג של "שוחד בחירות". 

אין לזה הצדקה. ההיפך - זה מגדיל פערים. ילדים של תושבי רעננה המבוססים יקבלו מתנה של 1 מיליון שקל וילדים של תשובי דימונה מקבלים מתנה של 100 אלף שקל. זה מגדיל פערים, זה חלם ו"טעות נגררת"   ענקית שגרמה למאות זוגות בהרצליה, רמת גן ומקומות מבוססים במרכז ןלהרוויח כסף גדול על חשבון הציבור כולו ובעיקר על חשבון אלו שבאמת צריכים ולא יכולים להגיע לדירה.



                דירה בהנחה ברעננה - מקום מצוין (מסומן בעיגול אדום במפה)