תל אביב - מקום רביעי בעולם כהשקעת הנדל"ן הכי גרועה, לא תאמינו מי הכי טובה
תל אביב הופכת עם השנים לשמורה עבור עשירים בלבד, ואם בעבר רחוב שינקין לדוגמה היה מלא בחיוניות צעירה ותוססת, כיום מדובר במקום ננטש וחסר חיים, זאת לאחר שבני ה-20-30 עזבו לכיוון השכונות הדרומיות של העיר לאחר נסיקת מחירי הדירות.
לפי נתוני השמאי הממשלתי עבור הרבעון הראשון של השנה, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב עומד על 2.734 מיליון שקל, 5% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. וכשלא מצליחים לרכוש דירה אז שוכרים אחת, במחיר גבוה מאוד – כ-5,756 שקל בממוצע לפי הרבעון הרביעי של 2014, כ-5% יותר בהשוואה לשנה הקודמת. אולם למרות השיאים החדשים בשכר הדירה, הוא עדיין לא סגר את הפער מול מחירי הרכישה, דבר המציב את העיר בתחתית רשימת הערים המומלצות לרכישת דירה להשקעה בעולם.
מנתוני אתר מחקר הנדל"ן 'גלובל פרופרטי גייד' עולה כי שוק הדירות התל אביבי הינו במקום הרביעי בעולם ברשימת הערים הפחות טובות לרכישת דירה להשקעה עם תשואה שנתית משכירות של 2.28%. במקום הראשון ברשימה המפוקפקת עומדת טייפה, בירת טיוואן עם תשואה של 1.57% ואחריה וינה, בירת אוסטריה עם תשואה של 2.18% ומומבאי, הודו עם תשואה של 2.22%.
ובאיזו עיר התשואה הטובה ביותר? מתברר שאם תיסעו ארבע שעות מזרחה תגלו שבעמאן בירת ירדן תשיגו תשואה חלומית של 10.65%. אחריה נמצאת קישינב, בירת מולדובה עם תשואה של 10% ובמקום השלישי קינגסטון, בירת ג'מייקה עם 9.75% תשואה. אוקלנד, המרכז הכלכלי של ניו זילנד, היא העיר המערבית בעלת התשואה הגבוהה ביותר – 6.09% ואחריה נמצאת ליסבון, בירת פורטוגל עם תשואה של 5.77%.
- ישראל התרחקה מאוד מצמרת מחירי הדירות בעולם - איזו מדינה זינקה 16%?
- ישראל עדיין בצמרת זינוק מחירי הדירות בעולם - מי צנחה ממקום ראשון לאחרון?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתוני המחירים נבדקו לפי השוואה אחידה של דירות בשטח של 120 מ"ר ברחבי העולם – המחיר למ"ר עבור דירה שכזו בתל אביב עומד על 10,166 דולר, נתון המציב אותה במקום ה-12 בעולם, כאשר במקום הראשון נמצאת מונקו עם מחיר דימיוני של כ-60 אלף שקל למ"ר, ובמקום האחרון נמצאת דר אס-סאלאם, בירת טנזניה עם מחיר של כ-700 דולר למ"ר בלבד.
מנגד, שכר הדירה המתקבל עבור דירת 120 מ"ר בתל אביב עומד על 2,318 דולר, נתון המציב אותה במקום ה-26 בעולם, כאשר במקום הראשון נמצאת לונדון עם מחיר של 11,089 דולר ובמקום האחרון שוב דר-אס סאלאם בירת טנזניה עם 500 דולר.
- 14.R.M.C 05/05/2015 09:54הגב לתגובה זומחיר השכירות לבד וחייבים להתחשב במי שמשלם להם את המשכנתה.
- 13.הרבה אנשי נדל״ן חושבים שתל אביב היא המקום הגרוע בעולם (ל"ת)Ny 03/05/2015 00:21הגב לתגובה זו
- 12.אפשר לתייג על זה את רה״מ? (ל"ת)ביבי 30/04/2015 23:56הגב לתגובה זו
- 11.גדליה 30/04/2015 14:25הגב לתגובה זושמעתי שתמורת 2 עיזים, גמל ,ואחות שמורה במצב טוב ניתן לקבל בית בפרבר דמשק עם נוף לארמון הנשיאות.
- 10.שי 30/04/2015 11:52הגב לתגובה זומחירי הדירות בתל אביב עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.האם זה לא נתון שראוי להתייחס אליו כשמשבים תשואה?
- 9.לוך 30/04/2015 11:28הגב לתגובה זואחת הערים העניות ביקר במרכז ובדרום העיר בדרום זו אוכלוסייה חלשה והרבה מהגרים במרכז העיר כרים מס אנשים בדירה אחת אין להם רכב מכורות לא מספקות ואכלים דרק
- 8.שמאי מקרקעין ותיק 30/04/2015 11:25הגב לתגובה זויש תמימי דעות בין הנדלניסטי״ם בחו״ל שבישראל רוב מחירי הדירות נמצאים בקטגוריה שלילית ביותר לקניה .
- 7.נפתלי 30/04/2015 11:21הגב לתגובה זואז בואו נוציא להם את החשק לקנות דירות .
- 6.דירה להשקעה 30/04/2015 11:12הגב לתגובה זומאמר חובה
- אבי כהן 30/04/2015 12:26הגב לתגובה זוקראתי,, המאמר לא ממש מועיל. האדם בינתיים הוריד את רמת החיים שלו בצורה משמעותית והפך למשועבד לחסכון. אני לא חושב שכל אדם חייב לקנות דירה להשקעה וגם לא למגורים. בארה"ב ובמדינות אחרות זה מקובל ואף אחד לא באובססיה כמו בארץ לקנות דירה. יותר חשוב שתהיה רגולציה לשכר הדירה ותנאי השוכרים כפי שעושים במדינות מתוקנות. בעצם, כולם בחרו ביבי אז אולי אין סיכוי יותר..
- 5.עובדים עליכם שנים 30/04/2015 11:07הגב לתגובה זוכל משקיע שרכש דירה בעצם דחק הצידה צעיר, שפחות מבוסס כלכלית, שגם רצה לרכוש את אותה דירה על מנת לגור בתוכה. • כל צעיר שלא הצליח לרכוש דירה בבעלותו, נאלץ לשכור דירה. לכן בשנים האחרונות הצורך בדירות להשכרה עלה מאוד כי המון אנשים לא הצליחו לרכוש דירה למרות שרצו. • העלאת היצע הדירות להשכרה במקביל להעלאת הביקוש אליהן לא עזרה כלל ושכר הדירה המשיך לעלות. • לעומת זאת דווקא מכירת דירות היישר לצעיר שיגור בה מקטינה את הביקוש לדירות מושכרות ומגדילה את היצע הדירות המושכרות. הצעיר הזה כבר לא יחפש יותר דירה להשכרה מה שמקטין את הביקוש. הצעיר הזה מפנה את הדירה שהוא גר בה בשכירות היום, עבור אחרים, מה שמגדיל את ההיצע הפנוי להשכרה. • ברגע שמשכירים ידרשו מחיר יקר יותר, הביקוש שיש היום לשכור דירות יקטן, כי השוכרים החלשים כלכלית לא יוכלו לעמוד בכך ויחזרו לבית ההורים או יצטמצמו חזרה למגורים עם שותפים. זה יגרום לתת-ביקוש או לעודף-היצע של דירות להשכרה (מפני שלא ניתן למחוק דירות קיימות). יווצרו דירות ריקות ללא שוכרים ובעלי הבתים יורידו בחזרה את שכר הדירה אל המחיר הקודם.
- איש 30/04/2015 14:24הגב לתגובה זוויתקע עם תשואה דפוקה בגלל התחרות על שוכרים וגם הצעיר יקנה
- תודה על התגובה. צריך לשלוח לפוליטיקאים שלא מבינים כלום. (ל"ת)שולי 30/04/2015 11:12הגב לתגובה זו
- 4.היסטוריה 30/04/2015 11:02הגב לתגובה זוהתשואות באירלנד בשיא הבועה היו בין 4% ל 3.2% כאשר אצלנו זה כבר נמוך יותר כלומר מחירים מנופחים יותר. אירלנד קרסה לאחר שהבנק המרכזי של אירופה העלה ריבית ב 2% ואז עליות המחירים החדות נעצרו, ולאחר כחצי שנה התחילו הירידות. קרן המטבע, ה OECD , ומגזין האקונומיסט הזהירו מבועה, אך הקבלנים לא הקשיבו להם כי אזהרות דומות נשמעו במשך 5 שנים לפחות ובנתיים המחירים רק המשיכו לעלות. ההערכות של ה OECD היו שהמחירים גבוהים משיווי משקל לפחות ב 10% והם צדקו - המחיר צנח ב 50% בממוצע וב 60% בדבלין, העיר שנהנתה מהביקוש הכי מטורף וריבוי משקיעים
- איש 30/04/2015 14:20הגב לתגובה זוהריבית באותה תקופה הייתה גבוהה יותר ולכן התשואה באירלנד הייתה גבוהה מישראל של היוםבכל מקרה אם היום מדברים על תנופת הבניה באופקים קריית גת ונתיבות במחירים דמיוניים זה די ברור שיש פה בועה השאלה איך היא תתפוצץכמו באירלנד 40~60 אחוז או בצורה מתונה יותר מהסיבה שבישראל רוב מוחלט של הקרקעות בידי המדינה בכל מקרה זאת תהיה ההצגה הכי טובה בעיר ..
- 3.כלכלן 30/04/2015 10:59הגב לתגובה זולמה לא התחשבו גם בעליה של מחיר הדירה? זה לא נחשב כהשקעה? כול דבר שיש בו רווח נאה נחשב כהשקעה טובה.
- איש 30/04/2015 14:26הגב לתגובה זוהריבית אפסית ובשפל היסטורי והיסטרי ומחירי הנכסים מנופחים מקסימליתאם תסתכל על השכר בישראל תבין שגם הוא לא יכול להסביר מחירים ותשואות כאלה
- כלכלן 30/04/2015 20:58תשואה היום על דירה שקניתי ב3m לפני 3 שנים היא נמוכה אבל יש רווח הון של כמעט 1m.ואם נוריד מיסים והוצאות עדיין יש בנוסף להשכרה גם כ25% רווח
- 2.10,166 למטר ל - 120 זה 1,300,000$ זה לא גבוהה מדי (ל"ת)א 30/04/2015 10:54הגב לתגובה זו
- 1.כן כן, אני כבר קונה בעמאן ... (ל"ת)עוד בולשיט 30/04/2015 10:48הגב לתגובה זו
- איש 30/04/2015 11:10הגב לתגובה זויש עונש מוות למוכרי בתים ליהודים בממלכה
- ליהודי טוב - דרכון זר (ל"ת)אנונימי 30/04/2015 17:09
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
