תל אביב - מקום רביעי בעולם כהשקעת הנדל"ן הכי גרועה, לא תאמינו מי הכי טובה
תל אביב הופכת עם השנים לשמורה עבור עשירים בלבד, ואם בעבר רחוב שינקין לדוגמה היה מלא בחיוניות צעירה ותוססת, כיום מדובר במקום ננטש וחסר חיים, זאת לאחר שבני ה-20-30 עזבו לכיוון השכונות הדרומיות של העיר לאחר נסיקת מחירי הדירות.
לפי נתוני השמאי הממשלתי עבור הרבעון הראשון של השנה, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב עומד על 2.734 מיליון שקל, 5% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. וכשלא מצליחים לרכוש דירה אז שוכרים אחת, במחיר גבוה מאוד – כ-5,756 שקל בממוצע לפי הרבעון הרביעי של 2014, כ-5% יותר בהשוואה לשנה הקודמת. אולם למרות השיאים החדשים בשכר הדירה, הוא עדיין לא סגר את הפער מול מחירי הרכישה, דבר המציב את העיר בתחתית רשימת הערים המומלצות לרכישת דירה להשקעה בעולם.
מנתוני אתר מחקר הנדל"ן 'גלובל פרופרטי גייד' עולה כי שוק הדירות התל אביבי הינו במקום הרביעי בעולם ברשימת הערים הפחות טובות לרכישת דירה להשקעה עם תשואה שנתית משכירות של 2.28%. במקום הראשון ברשימה המפוקפקת עומדת טייפה, בירת טיוואן עם תשואה של 1.57% ואחריה וינה, בירת אוסטריה עם תשואה של 2.18% ומומבאי, הודו עם תשואה של 2.22%.
ובאיזו עיר התשואה הטובה ביותר? מתברר שאם תיסעו ארבע שעות מזרחה תגלו שבעמאן בירת ירדן תשיגו תשואה חלומית של 10.65%. אחריה נמצאת קישינב, בירת מולדובה עם תשואה של 10% ובמקום השלישי קינגסטון, בירת ג'מייקה עם 9.75% תשואה. אוקלנד, המרכז הכלכלי של ניו זילנד, היא העיר המערבית בעלת התשואה הגבוהה ביותר – 6.09% ואחריה נמצאת ליסבון, בירת פורטוגל עם תשואה של 5.77%.
- ישראל התרחקה מאוד מצמרת מחירי הדירות בעולם - איזו מדינה זינקה 16%?
- ישראל עדיין בצמרת זינוק מחירי הדירות בעולם - מי צנחה ממקום ראשון לאחרון?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתוני המחירים נבדקו לפי השוואה אחידה של דירות בשטח של 120 מ"ר ברחבי העולם – המחיר למ"ר עבור דירה שכזו בתל אביב עומד על 10,166 דולר, נתון המציב אותה במקום ה-12 בעולם, כאשר במקום הראשון נמצאת מונקו עם מחיר דימיוני של כ-60 אלף שקל למ"ר, ובמקום האחרון נמצאת דר אס-סאלאם, בירת טנזניה עם מחיר של כ-700 דולר למ"ר בלבד.
מנגד, שכר הדירה המתקבל עבור דירת 120 מ"ר בתל אביב עומד על 2,318 דולר, נתון המציב אותה במקום ה-26 בעולם, כאשר במקום הראשון נמצאת לונדון עם מחיר של 11,089 דולר ובמקום האחרון שוב דר-אס סאלאם בירת טנזניה עם 500 דולר.
- 14.R.M.C 05/05/2015 09:54הגב לתגובה זומחיר השכירות לבד וחייבים להתחשב במי שמשלם להם את המשכנתה.
- 13.הרבה אנשי נדל״ן חושבים שתל אביב היא המקום הגרוע בעולם (ל"ת)Ny 03/05/2015 00:21הגב לתגובה זו
- 12.אפשר לתייג על זה את רה״מ? (ל"ת)ביבי 30/04/2015 23:56הגב לתגובה זו
- 11.גדליה 30/04/2015 14:25הגב לתגובה זושמעתי שתמורת 2 עיזים, גמל ,ואחות שמורה במצב טוב ניתן לקבל בית בפרבר דמשק עם נוף לארמון הנשיאות.
- 10.שי 30/04/2015 11:52הגב לתגובה זומחירי הדירות בתל אביב עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.האם זה לא נתון שראוי להתייחס אליו כשמשבים תשואה?
- 9.לוך 30/04/2015 11:28הגב לתגובה זואחת הערים העניות ביקר במרכז ובדרום העיר בדרום זו אוכלוסייה חלשה והרבה מהגרים במרכז העיר כרים מס אנשים בדירה אחת אין להם רכב מכורות לא מספקות ואכלים דרק
- 8.שמאי מקרקעין ותיק 30/04/2015 11:25הגב לתגובה זויש תמימי דעות בין הנדלניסטי״ם בחו״ל שבישראל רוב מחירי הדירות נמצאים בקטגוריה שלילית ביותר לקניה .
- 7.נפתלי 30/04/2015 11:21הגב לתגובה זואז בואו נוציא להם את החשק לקנות דירות .
- 6.דירה להשקעה 30/04/2015 11:12הגב לתגובה זומאמר חובה
- אבי כהן 30/04/2015 12:26הגב לתגובה זוקראתי,, המאמר לא ממש מועיל. האדם בינתיים הוריד את רמת החיים שלו בצורה משמעותית והפך למשועבד לחסכון. אני לא חושב שכל אדם חייב לקנות דירה להשקעה וגם לא למגורים. בארה"ב ובמדינות אחרות זה מקובל ואף אחד לא באובססיה כמו בארץ לקנות דירה. יותר חשוב שתהיה רגולציה לשכר הדירה ותנאי השוכרים כפי שעושים במדינות מתוקנות. בעצם, כולם בחרו ביבי אז אולי אין סיכוי יותר..
- 5.עובדים עליכם שנים 30/04/2015 11:07הגב לתגובה זוכל משקיע שרכש דירה בעצם דחק הצידה צעיר, שפחות מבוסס כלכלית, שגם רצה לרכוש את אותה דירה על מנת לגור בתוכה. • כל צעיר שלא הצליח לרכוש דירה בבעלותו, נאלץ לשכור דירה. לכן בשנים האחרונות הצורך בדירות להשכרה עלה מאוד כי המון אנשים לא הצליחו לרכוש דירה למרות שרצו. • העלאת היצע הדירות להשכרה במקביל להעלאת הביקוש אליהן לא עזרה כלל ושכר הדירה המשיך לעלות. • לעומת זאת דווקא מכירת דירות היישר לצעיר שיגור בה מקטינה את הביקוש לדירות מושכרות ומגדילה את היצע הדירות המושכרות. הצעיר הזה כבר לא יחפש יותר דירה להשכרה מה שמקטין את הביקוש. הצעיר הזה מפנה את הדירה שהוא גר בה בשכירות היום, עבור אחרים, מה שמגדיל את ההיצע הפנוי להשכרה. • ברגע שמשכירים ידרשו מחיר יקר יותר, הביקוש שיש היום לשכור דירות יקטן, כי השוכרים החלשים כלכלית לא יוכלו לעמוד בכך ויחזרו לבית ההורים או יצטמצמו חזרה למגורים עם שותפים. זה יגרום לתת-ביקוש או לעודף-היצע של דירות להשכרה (מפני שלא ניתן למחוק דירות קיימות). יווצרו דירות ריקות ללא שוכרים ובעלי הבתים יורידו בחזרה את שכר הדירה אל המחיר הקודם.
- איש 30/04/2015 14:24הגב לתגובה זוויתקע עם תשואה דפוקה בגלל התחרות על שוכרים וגם הצעיר יקנה
- תודה על התגובה. צריך לשלוח לפוליטיקאים שלא מבינים כלום. (ל"ת)שולי 30/04/2015 11:12הגב לתגובה זו
- 4.היסטוריה 30/04/2015 11:02הגב לתגובה זוהתשואות באירלנד בשיא הבועה היו בין 4% ל 3.2% כאשר אצלנו זה כבר נמוך יותר כלומר מחירים מנופחים יותר. אירלנד קרסה לאחר שהבנק המרכזי של אירופה העלה ריבית ב 2% ואז עליות המחירים החדות נעצרו, ולאחר כחצי שנה התחילו הירידות. קרן המטבע, ה OECD , ומגזין האקונומיסט הזהירו מבועה, אך הקבלנים לא הקשיבו להם כי אזהרות דומות נשמעו במשך 5 שנים לפחות ובנתיים המחירים רק המשיכו לעלות. ההערכות של ה OECD היו שהמחירים גבוהים משיווי משקל לפחות ב 10% והם צדקו - המחיר צנח ב 50% בממוצע וב 60% בדבלין, העיר שנהנתה מהביקוש הכי מטורף וריבוי משקיעים
- איש 30/04/2015 14:20הגב לתגובה זוהריבית באותה תקופה הייתה גבוהה יותר ולכן התשואה באירלנד הייתה גבוהה מישראל של היוםבכל מקרה אם היום מדברים על תנופת הבניה באופקים קריית גת ונתיבות במחירים דמיוניים זה די ברור שיש פה בועה השאלה איך היא תתפוצץכמו באירלנד 40~60 אחוז או בצורה מתונה יותר מהסיבה שבישראל רוב מוחלט של הקרקעות בידי המדינה בכל מקרה זאת תהיה ההצגה הכי טובה בעיר ..
- 3.כלכלן 30/04/2015 10:59הגב לתגובה זולמה לא התחשבו גם בעליה של מחיר הדירה? זה לא נחשב כהשקעה? כול דבר שיש בו רווח נאה נחשב כהשקעה טובה.
- איש 30/04/2015 14:26הגב לתגובה זוהריבית אפסית ובשפל היסטורי והיסטרי ומחירי הנכסים מנופחים מקסימליתאם תסתכל על השכר בישראל תבין שגם הוא לא יכול להסביר מחירים ותשואות כאלה
- כלכלן 30/04/2015 20:58תשואה היום על דירה שקניתי ב3m לפני 3 שנים היא נמוכה אבל יש רווח הון של כמעט 1m.ואם נוריד מיסים והוצאות עדיין יש בנוסף להשכרה גם כ25% רווח
- 2.10,166 למטר ל - 120 זה 1,300,000$ זה לא גבוהה מדי (ל"ת)א 30/04/2015 10:54הגב לתגובה זו
- 1.כן כן, אני כבר קונה בעמאן ... (ל"ת)עוד בולשיט 30/04/2015 10:48הגב לתגובה זו
- איש 30/04/2015 11:10הגב לתגובה זויש עונש מוות למוכרי בתים ליהודים בממלכה
- ליהודי טוב - דרכון זר (ל"ת)אנונימי 30/04/2015 17:09
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
