תל אביב - מקום רביעי בעולם כהשקעת הנדל"ן הכי גרועה, לא תאמינו מי הכי טובה
תל אביב הופכת עם השנים לשמורה עבור עשירים בלבד, ואם בעבר רחוב שינקין לדוגמה היה מלא בחיוניות צעירה ותוססת, כיום מדובר במקום ננטש וחסר חיים, זאת לאחר שבני ה-20-30 עזבו לכיוון השכונות הדרומיות של העיר לאחר נסיקת מחירי הדירות.
לפי נתוני השמאי הממשלתי עבור הרבעון הראשון של השנה, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב עומד על 2.734 מיליון שקל, 5% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. וכשלא מצליחים לרכוש דירה אז שוכרים אחת, במחיר גבוה מאוד – כ-5,756 שקל בממוצע לפי הרבעון הרביעי של 2014, כ-5% יותר בהשוואה לשנה הקודמת. אולם למרות השיאים החדשים בשכר הדירה, הוא עדיין לא סגר את הפער מול מחירי הרכישה, דבר המציב את העיר בתחתית רשימת הערים המומלצות לרכישת דירה להשקעה בעולם.
מנתוני אתר מחקר הנדל"ן 'גלובל פרופרטי גייד' עולה כי שוק הדירות התל אביבי הינו במקום הרביעי בעולם ברשימת הערים הפחות טובות לרכישת דירה להשקעה עם תשואה שנתית משכירות של 2.28%. במקום הראשון ברשימה המפוקפקת עומדת טייפה, בירת טיוואן עם תשואה של 1.57% ואחריה וינה, בירת אוסטריה עם תשואה של 2.18% ומומבאי, הודו עם תשואה של 2.22%.
ובאיזו עיר התשואה הטובה ביותר? מתברר שאם תיסעו ארבע שעות מזרחה תגלו שבעמאן בירת ירדן תשיגו תשואה חלומית של 10.65%. אחריה נמצאת קישינב, בירת מולדובה עם תשואה של 10% ובמקום השלישי קינגסטון, בירת ג'מייקה עם 9.75% תשואה. אוקלנד, המרכז הכלכלי של ניו זילנד, היא העיר המערבית בעלת התשואה הגבוהה ביותר – 6.09% ואחריה נמצאת ליסבון, בירת פורטוגל עם תשואה של 5.77%.
- ישראל התרחקה מאוד מצמרת מחירי הדירות בעולם - איזו מדינה זינקה 16%?
- ישראל עדיין בצמרת זינוק מחירי הדירות בעולם - מי צנחה ממקום ראשון לאחרון?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתוני המחירים נבדקו לפי השוואה אחידה של דירות בשטח של 120 מ"ר ברחבי העולם – המחיר למ"ר עבור דירה שכזו בתל אביב עומד על 10,166 דולר, נתון המציב אותה במקום ה-12 בעולם, כאשר במקום הראשון נמצאת מונקו עם מחיר דימיוני של כ-60 אלף שקל למ"ר, ובמקום האחרון נמצאת דר אס-סאלאם, בירת טנזניה עם מחיר של כ-700 דולר למ"ר בלבד.
מנגד, שכר הדירה המתקבל עבור דירת 120 מ"ר בתל אביב עומד על 2,318 דולר, נתון המציב אותה במקום ה-26 בעולם, כאשר במקום הראשון נמצאת לונדון עם מחיר של 11,089 דולר ובמקום האחרון שוב דר-אס סאלאם בירת טנזניה עם 500 דולר.
- 14.R.M.C 05/05/2015 09:54הגב לתגובה זומחיר השכירות לבד וחייבים להתחשב במי שמשלם להם את המשכנתה.
- 13.הרבה אנשי נדל״ן חושבים שתל אביב היא המקום הגרוע בעולם (ל"ת)Ny 03/05/2015 00:21הגב לתגובה זו
- 12.אפשר לתייג על זה את רה״מ? (ל"ת)ביבי 30/04/2015 23:56הגב לתגובה זו
- 11.גדליה 30/04/2015 14:25הגב לתגובה זושמעתי שתמורת 2 עיזים, גמל ,ואחות שמורה במצב טוב ניתן לקבל בית בפרבר דמשק עם נוף לארמון הנשיאות.
- 10.שי 30/04/2015 11:52הגב לתגובה זומחירי הדירות בתל אביב עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.האם זה לא נתון שראוי להתייחס אליו כשמשבים תשואה?
- 9.לוך 30/04/2015 11:28הגב לתגובה זואחת הערים העניות ביקר במרכז ובדרום העיר בדרום זו אוכלוסייה חלשה והרבה מהגרים במרכז העיר כרים מס אנשים בדירה אחת אין להם רכב מכורות לא מספקות ואכלים דרק
- 8.שמאי מקרקעין ותיק 30/04/2015 11:25הגב לתגובה זויש תמימי דעות בין הנדלניסטי״ם בחו״ל שבישראל רוב מחירי הדירות נמצאים בקטגוריה שלילית ביותר לקניה .
- 7.נפתלי 30/04/2015 11:21הגב לתגובה זואז בואו נוציא להם את החשק לקנות דירות .
- 6.דירה להשקעה 30/04/2015 11:12הגב לתגובה זומאמר חובה
- אבי כהן 30/04/2015 12:26הגב לתגובה זוקראתי,, המאמר לא ממש מועיל. האדם בינתיים הוריד את רמת החיים שלו בצורה משמעותית והפך למשועבד לחסכון. אני לא חושב שכל אדם חייב לקנות דירה להשקעה וגם לא למגורים. בארה"ב ובמדינות אחרות זה מקובל ואף אחד לא באובססיה כמו בארץ לקנות דירה. יותר חשוב שתהיה רגולציה לשכר הדירה ותנאי השוכרים כפי שעושים במדינות מתוקנות. בעצם, כולם בחרו ביבי אז אולי אין סיכוי יותר..
- 5.עובדים עליכם שנים 30/04/2015 11:07הגב לתגובה זוכל משקיע שרכש דירה בעצם דחק הצידה צעיר, שפחות מבוסס כלכלית, שגם רצה לרכוש את אותה דירה על מנת לגור בתוכה. • כל צעיר שלא הצליח לרכוש דירה בבעלותו, נאלץ לשכור דירה. לכן בשנים האחרונות הצורך בדירות להשכרה עלה מאוד כי המון אנשים לא הצליחו לרכוש דירה למרות שרצו. • העלאת היצע הדירות להשכרה במקביל להעלאת הביקוש אליהן לא עזרה כלל ושכר הדירה המשיך לעלות. • לעומת זאת דווקא מכירת דירות היישר לצעיר שיגור בה מקטינה את הביקוש לדירות מושכרות ומגדילה את היצע הדירות המושכרות. הצעיר הזה כבר לא יחפש יותר דירה להשכרה מה שמקטין את הביקוש. הצעיר הזה מפנה את הדירה שהוא גר בה בשכירות היום, עבור אחרים, מה שמגדיל את ההיצע הפנוי להשכרה. • ברגע שמשכירים ידרשו מחיר יקר יותר, הביקוש שיש היום לשכור דירות יקטן, כי השוכרים החלשים כלכלית לא יוכלו לעמוד בכך ויחזרו לבית ההורים או יצטמצמו חזרה למגורים עם שותפים. זה יגרום לתת-ביקוש או לעודף-היצע של דירות להשכרה (מפני שלא ניתן למחוק דירות קיימות). יווצרו דירות ריקות ללא שוכרים ובעלי הבתים יורידו בחזרה את שכר הדירה אל המחיר הקודם.
- איש 30/04/2015 14:24הגב לתגובה זוויתקע עם תשואה דפוקה בגלל התחרות על שוכרים וגם הצעיר יקנה
- תודה על התגובה. צריך לשלוח לפוליטיקאים שלא מבינים כלום. (ל"ת)שולי 30/04/2015 11:12הגב לתגובה זו
- 4.היסטוריה 30/04/2015 11:02הגב לתגובה זוהתשואות באירלנד בשיא הבועה היו בין 4% ל 3.2% כאשר אצלנו זה כבר נמוך יותר כלומר מחירים מנופחים יותר. אירלנד קרסה לאחר שהבנק המרכזי של אירופה העלה ריבית ב 2% ואז עליות המחירים החדות נעצרו, ולאחר כחצי שנה התחילו הירידות. קרן המטבע, ה OECD , ומגזין האקונומיסט הזהירו מבועה, אך הקבלנים לא הקשיבו להם כי אזהרות דומות נשמעו במשך 5 שנים לפחות ובנתיים המחירים רק המשיכו לעלות. ההערכות של ה OECD היו שהמחירים גבוהים משיווי משקל לפחות ב 10% והם צדקו - המחיר צנח ב 50% בממוצע וב 60% בדבלין, העיר שנהנתה מהביקוש הכי מטורף וריבוי משקיעים
- איש 30/04/2015 14:20הגב לתגובה זוהריבית באותה תקופה הייתה גבוהה יותר ולכן התשואה באירלנד הייתה גבוהה מישראל של היוםבכל מקרה אם היום מדברים על תנופת הבניה באופקים קריית גת ונתיבות במחירים דמיוניים זה די ברור שיש פה בועה השאלה איך היא תתפוצץכמו באירלנד 40~60 אחוז או בצורה מתונה יותר מהסיבה שבישראל רוב מוחלט של הקרקעות בידי המדינה בכל מקרה זאת תהיה ההצגה הכי טובה בעיר ..
- 3.כלכלן 30/04/2015 10:59הגב לתגובה זולמה לא התחשבו גם בעליה של מחיר הדירה? זה לא נחשב כהשקעה? כול דבר שיש בו רווח נאה נחשב כהשקעה טובה.
- איש 30/04/2015 14:26הגב לתגובה זוהריבית אפסית ובשפל היסטורי והיסטרי ומחירי הנכסים מנופחים מקסימליתאם תסתכל על השכר בישראל תבין שגם הוא לא יכול להסביר מחירים ותשואות כאלה
- כלכלן 30/04/2015 20:58תשואה היום על דירה שקניתי ב3m לפני 3 שנים היא נמוכה אבל יש רווח הון של כמעט 1m.ואם נוריד מיסים והוצאות עדיין יש בנוסף להשכרה גם כ25% רווח
- 2.10,166 למטר ל - 120 זה 1,300,000$ זה לא גבוהה מדי (ל"ת)א 30/04/2015 10:54הגב לתגובה זו
- 1.כן כן, אני כבר קונה בעמאן ... (ל"ת)עוד בולשיט 30/04/2015 10:48הגב לתגובה זו
- איש 30/04/2015 11:10הגב לתגובה זויש עונש מוות למוכרי בתים ליהודים בממלכה
- ליהודי טוב - דרכון זר (ל"ת)אנונימי 30/04/2015 17:09
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
