אושרה להפקדה אחת מתכניות הפינוי בינוי הגדולות בישראל - דקה מת"א
אחת מתוכניות הפינוי בינוי הגדולות בישראל אושרה אתמול להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב מדובר בתוכנית לבניית 3,108 יחידות דיור במקום 914 דירות ישנות במתחם ההסתדרות בגבעתיים, הסמוך לקניון גבעתיים.
קידום התוכנית החל ב-1995, וכמו כל תכנית התחדשות עירונית, נתקלה בבעיות במהלך השנים. המתחם ממוקמם בין דרך יצחק רבין ועד לרחוב אלוף שדה, לאורך הרחובות ההסתדרות והמאבק. סך שטח התוכנית כ-100 דונם.
עוד בנושא:
תכנית הבינוי מציעה בנייה של 15 מגדלי מגורים בגובה של 26 עד 45 קומות המגדלים הגבוהים ייבנו בחלק הדרומי של השכונה והנמוכים בצמוד לדרך יצחק רבין. הבניינים לאורך רחוב המאבק צפויים לכלול קומת מסחר ושטחי ציבור. חמישה בניינים סומנו כמיועדים לשימור מחמיר ואשר צפויים להפוך למבני ציבור.
התוכנית עוד צריכה לעבור אישור למתן תוקף לפני שניתן יהיה להוציא היתרי בנייה והיא צפויה להיות מחולקת ל-11 מתחמי משנה שכל אחד מהם יקודם בנפרד מול יזמים וקבלנים שונים.
- במקום 80 דירות ישנות - 240 חדשות: גבעתיים מאיצה התחדשות עירונית
- אושרה תוכנית ההתחדשות העירונית ברחוב בן גוריון בגבעתיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"כבר לפני 15 שנים הומלץ על הפקדת התוכנית למחוזית אבל רק עכשיו זה קרה. בשנה האחרונה החליט ראש העיר על מתן עדיפות עליונה לפרויקט", מסרו בעיריית גבעתיים.
ראש צוות תכנון הפרויקט הוא משרד האדריכלים בר הרשקוביץ.
- 9.תושב המתחם 31/03/2016 20:12הגב לתגובה זו1. אם היזמים ינצלו את זכויותיהם בתוכנית ניתן להגיע למספר לא נתפס של תושבים שיגורו בתוכנית זו : בהנחה שיגורו בממוצע 4 דיירים בכל דירה מתוך 3,858 דירות נגיע בהערכה ל-15,432 דיירים בתכנית זו. אם נפחית את מספר הדיירים הגרים בדירות כיום נקבל תוספת של 12,232 תושבים . תוספת רכבים כ-מחצית מכמות זו לעיר וזה אומר עוד כ-6,000 רכבים דבר שיוסיף פקקים ויחמיר את בעיות החנייה הקיימות . 2. פורסם שבמקום 900 יח"ד/ יחידות דיור יבנו 3,100 יחידות דיור אבל בעת כתיבת שורות אלה ועל פי התוכנית של העירייה יש הקלות מותרות למגרש 50 יחידות. זה אומר שניתן להוסיף לכל אחד מהמגדלים עוד 50 יחידות דיור וזו אופציה שאם תמומש תביא את התוכנית עד 3,858 יחידות . היחס במצב זה בתוכנית יכול להגיע אם היזמים ירצו לממש את האופציות שניתנו להם 1 : 4.3 !!!!! נעמוד כנראה בראש או באחד המקומות הראשונים בארץ ביחס בנייה שלילי לתושבים וכן גם לתושבי פינוי בינוי שלא מבינים שפוגעים בהם קשות . 3. מספר הקומות שפורסם היה מגדלים בני 26-45 קומות והנתון נכון לגבי מספר הקומות למגורים בלבד ! בפועל יהיו 5 קומות נוספות בכל בניין עבור הציבור למטרות מסחר
- 8.הכל פוליטיקה 31/01/2015 15:34הגב לתגובה זוהעירייה לא תכננה שום דבר 20 שנה כי לא רצתה להוציא כסף מהכיס. כשקיבלה את הכסף מהמינהל ומשרד השיכון לפני שנתיים, צ'יק צ'ק יש תוכנית. אפי שטנצלר וראובן בן שחר היו חזקים בהבטחות בשביל הכיסא. רק קוניק מאשר מגדלים לעשירים וזורק את התושבים הוותיקים של גבעתיים מהעיר.
- 7.שמענו עליכם 31/01/2015 15:30הגב לתגובה זוהבלוף הכי גדול של פינוי בינוי זה שבעלי הדירות בשיכונים מתעשרים. תעזבו, אף אחד מהדיירים המקוריים במקום לא יוכל להרשות לעצמו לגור בדירות הפאר האלה. כל הסיפור על דירות מתפוררות שבמקומן מקבלים דירות נהדרות לא מתממש. מי שזאת קורת הגג היחידה שלו, צריך למכור את הדירה שיקבל ולעבור לדירה יד שניה בבניין ישן בעיר או לצאת מגבעתיים. אז מה השיגו הדיירים? רק המשקיעים המקורבים של הנהלת העיר...
- 6.ייעוץ נדל"ן 29/01/2015 11:43הגב לתגובה זוחפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
- 5.אני 28/01/2015 13:01הגב לתגובה זומשהו לא הגיוני באישור התכנון של אותה וועדה. אדמה השייכת לבעלי בתים, מנשלים אותם ורוצים להרים מגדלים על שליש מהקרקע ואת השאר לגנוב מהם לטובת צרכי ציבור,כלומר מתנה לעיריית גבעתיים. בשליש הנותר לבנות 914 דירות לבעלי הקרקע ועוד 2194 דירות שיממנו את הוללילנד גבעתיים. דירות ללא שמש, אוויר, תחבורה סבירה,חניה לבעלי דירות ללא חניה לאורחים ו/או למי שלא רכש 2 חניות(כי לא יהיה),שילכו קילומטר ברגל לבית הספר, ובעיות נוספות רבות שהוועדה עוצמת עיניה. מנגד, 5 ק"מ משם יורמ על קרקע מדינה בניינים עם איכות חיים... מישהו השתגע!!!
- 4.טוביה 27/01/2015 15:39הגב לתגובה זואולי הם יזכו להנות ?!
- 3.איתי 27/01/2015 15:20הגב לתגובה זוזה הרבה יותר מ 20 שנות תכנון , וזה לא ייגמר לעולם התכנונים , ובאות זמן בעולם בשנה בנו מגדל והכול עובד תקין , תחבורה ותעסוקה , גשרים אם צריך ומנהרה ורכרבת תחתית , כי הם מבצעים ולא מדברים
- 2.15 שנה ..עוד 15 שנה אישור תכניות עוד 15 שנה בניה... (ל"ת)לא בקדנציה שלנו 27/01/2015 14:48הגב לתגובה זו
- 1.עוד מגדלים לבנים ויוקרה מה עם גרפיטי אמנים דירות חדר (ל"ת)קצת אכפתיות לא כסף 27/01/2015 14:34הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
