אושרה להפקדה אחת מתכניות הפינוי בינוי הגדולות בישראל - דקה מת"א
אחת מתוכניות הפינוי בינוי הגדולות בישראל אושרה אתמול להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב מדובר בתוכנית לבניית 3,108 יחידות דיור במקום 914 דירות ישנות במתחם ההסתדרות בגבעתיים, הסמוך לקניון גבעתיים.
קידום התוכנית החל ב-1995, וכמו כל תכנית התחדשות עירונית, נתקלה בבעיות במהלך השנים. המתחם ממוקמם בין דרך יצחק רבין ועד לרחוב אלוף שדה, לאורך הרחובות ההסתדרות והמאבק. סך שטח התוכנית כ-100 דונם.
עוד בנושא:
תכנית הבינוי מציעה בנייה של 15 מגדלי מגורים בגובה של 26 עד 45 קומות המגדלים הגבוהים ייבנו בחלק הדרומי של השכונה והנמוכים בצמוד לדרך יצחק רבין. הבניינים לאורך רחוב המאבק צפויים לכלול קומת מסחר ושטחי ציבור. חמישה בניינים סומנו כמיועדים לשימור מחמיר ואשר צפויים להפוך למבני ציבור.
התוכנית עוד צריכה לעבור אישור למתן תוקף לפני שניתן יהיה להוציא היתרי בנייה והיא צפויה להיות מחולקת ל-11 מתחמי משנה שכל אחד מהם יקודם בנפרד מול יזמים וקבלנים שונים.
- במקום 80 דירות ישנות - 240 חדשות: גבעתיים מאיצה התחדשות עירונית
- אושרה תוכנית ההתחדשות העירונית ברחוב בן גוריון בגבעתיים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"כבר לפני 15 שנים הומלץ על הפקדת התוכנית למחוזית אבל רק עכשיו זה קרה. בשנה האחרונה החליט ראש העיר על מתן עדיפות עליונה לפרויקט", מסרו בעיריית גבעתיים.
ראש צוות תכנון הפרויקט הוא משרד האדריכלים בר הרשקוביץ.
- 9.תושב המתחם 31/03/2016 20:12הגב לתגובה זו1. אם היזמים ינצלו את זכויותיהם בתוכנית ניתן להגיע למספר לא נתפס של תושבים שיגורו בתוכנית זו : בהנחה שיגורו בממוצע 4 דיירים בכל דירה מתוך 3,858 דירות נגיע בהערכה ל-15,432 דיירים בתכנית זו. אם נפחית את מספר הדיירים הגרים בדירות כיום נקבל תוספת של 12,232 תושבים . תוספת רכבים כ-מחצית מכמות זו לעיר וזה אומר עוד כ-6,000 רכבים דבר שיוסיף פקקים ויחמיר את בעיות החנייה הקיימות . 2. פורסם שבמקום 900 יח"ד/ יחידות דיור יבנו 3,100 יחידות דיור אבל בעת כתיבת שורות אלה ועל פי התוכנית של העירייה יש הקלות מותרות למגרש 50 יחידות. זה אומר שניתן להוסיף לכל אחד מהמגדלים עוד 50 יחידות דיור וזו אופציה שאם תמומש תביא את התוכנית עד 3,858 יחידות . היחס במצב זה בתוכנית יכול להגיע אם היזמים ירצו לממש את האופציות שניתנו להם 1 : 4.3 !!!!! נעמוד כנראה בראש או באחד המקומות הראשונים בארץ ביחס בנייה שלילי לתושבים וכן גם לתושבי פינוי בינוי שלא מבינים שפוגעים בהם קשות . 3. מספר הקומות שפורסם היה מגדלים בני 26-45 קומות והנתון נכון לגבי מספר הקומות למגורים בלבד ! בפועל יהיו 5 קומות נוספות בכל בניין עבור הציבור למטרות מסחר
- 8.הכל פוליטיקה 31/01/2015 15:34הגב לתגובה זוהעירייה לא תכננה שום דבר 20 שנה כי לא רצתה להוציא כסף מהכיס. כשקיבלה את הכסף מהמינהל ומשרד השיכון לפני שנתיים, צ'יק צ'ק יש תוכנית. אפי שטנצלר וראובן בן שחר היו חזקים בהבטחות בשביל הכיסא. רק קוניק מאשר מגדלים לעשירים וזורק את התושבים הוותיקים של גבעתיים מהעיר.
- 7.שמענו עליכם 31/01/2015 15:30הגב לתגובה זוהבלוף הכי גדול של פינוי בינוי זה שבעלי הדירות בשיכונים מתעשרים. תעזבו, אף אחד מהדיירים המקוריים במקום לא יוכל להרשות לעצמו לגור בדירות הפאר האלה. כל הסיפור על דירות מתפוררות שבמקומן מקבלים דירות נהדרות לא מתממש. מי שזאת קורת הגג היחידה שלו, צריך למכור את הדירה שיקבל ולעבור לדירה יד שניה בבניין ישן בעיר או לצאת מגבעתיים. אז מה השיגו הדיירים? רק המשקיעים המקורבים של הנהלת העיר...
- 6.ייעוץ נדל"ן 29/01/2015 11:43הגב לתגובה זוחפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
- 5.אני 28/01/2015 13:01הגב לתגובה זומשהו לא הגיוני באישור התכנון של אותה וועדה. אדמה השייכת לבעלי בתים, מנשלים אותם ורוצים להרים מגדלים על שליש מהקרקע ואת השאר לגנוב מהם לטובת צרכי ציבור,כלומר מתנה לעיריית גבעתיים. בשליש הנותר לבנות 914 דירות לבעלי הקרקע ועוד 2194 דירות שיממנו את הוללילנד גבעתיים. דירות ללא שמש, אוויר, תחבורה סבירה,חניה לבעלי דירות ללא חניה לאורחים ו/או למי שלא רכש 2 חניות(כי לא יהיה),שילכו קילומטר ברגל לבית הספר, ובעיות נוספות רבות שהוועדה עוצמת עיניה. מנגד, 5 ק"מ משם יורמ על קרקע מדינה בניינים עם איכות חיים... מישהו השתגע!!!
- 4.טוביה 27/01/2015 15:39הגב לתגובה זואולי הם יזכו להנות ?!
- 3.איתי 27/01/2015 15:20הגב לתגובה זוזה הרבה יותר מ 20 שנות תכנון , וזה לא ייגמר לעולם התכנונים , ובאות זמן בעולם בשנה בנו מגדל והכול עובד תקין , תחבורה ותעסוקה , גשרים אם צריך ומנהרה ורכרבת תחתית , כי הם מבצעים ולא מדברים
- 2.15 שנה ..עוד 15 שנה אישור תכניות עוד 15 שנה בניה... (ל"ת)לא בקדנציה שלנו 27/01/2015 14:48הגב לתגובה זו
- 1.עוד מגדלים לבנים ויוקרה מה עם גרפיטי אמנים דירות חדר (ל"ת)קצת אכפתיות לא כסף 27/01/2015 14:34הגב לתגובה זו

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."