נדל"ן מול בורסה: קניתם דירה בת"א בשנת 2004? ראיתם תשואה של 190%! וכמה הייתם עושים במניות או אג"ח?
נסיקת מחירי הדירות בשש השנים האחרונות בשיעור של למעלה מ-70% (נומינאלית) הפכה כל ישראלי למומחה נדל"ן, ובין רגע כל בעל דירה הפך למיליונר. הסיבות לעליית המחירים רבות: היעדר אלטרנטיבות השקעה, ריבית נמוכה שתדלקה שוק משכנתאות לרמות מפחידות, מחסור בקרקעות שניפח את מחיריהן, וכמובן האפקט הפסיכולוגי "אם השכן שלי מכר לפני חודשיים דירה ב-1.1 מיליון שקל, ברור שאקבל 1.2 מיליון שקל, שאני אצא פראייר?"
התשואה מדירה - עליית ערך + השקעת השכ"ד בפק"מ
כדי לחשב את התשואה האמיתית על דירה הפרדנו בין עליית הערך, ששקולה בעצם לרווח ההוני על הנכס, לבין הרווח מתשואה על שכירות הדירה, כאשר את תשואת השכירות הפקדנו בריבית המק"מ לשנה, המתאימה לכל תקופה ועד סוף שנת 2013. לא התחשבנו בעלות קנייה ומכירה ולא במיסוי וכן בדיבידנדים.
להלן התוצאות:
השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בירושלים מינואר 2004 הניבה רווחי הון של 83% ובתוספת של שכר דירה שהושקע בריבית הק"מ, התשואה הגיעה לרמה של 135%. השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בתל אביב הניבה רווחי הון של 135% ורווח כולל של 190% ואילו השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בחיפה הניבה רווחי הון של 53% ותשואה כוללת של 95%.
- עברנו את הטריליון: הבנקים, הביטוח, הנדל"ן וטבע מחזיקים את ת"א 35
- משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה היה קורה אם הייתם משקיעים במדד הנדל"ן והבינוי בבורסה, נדל"ן 15, מינואר 2004 עד סוף 2013? מתברר שהייתם משיגים תשואה של 176%, גבוהה כמעט כמו זו שהייתם משיגים מדירה בתל אביב.
לעומת זאת, השקעה במדד אג"ח ממשלתי מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 76%, השקעה במדד אג"ח כללי מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 76% והשקעה במדד מניות ת"א 100 מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 123%.
חברון: "שינוי קטן בתאריכים היה משיג תשואות שונות"
למרות שבדקנו את התשואות במשך עשור, חברון מציין שיש להיזהר עם ההשוואות, שכן שינוי קטן בתאריכים עשוי להציג תוצאות שונות. "לדוגמה, אם ניקח את תקופת ההשוואה שנה אחת אחורה נמצא כי מדד המניות בתל אביב השיג תשואה עודפת על השקעות בדיור, כולל על השקעה בדירה בתל אביב."
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
"השקעה בדירת 3.5-4 חדרים בירושלים מינואר 2003 הניבה רווחי הון של 84% ובתוספת של שכר דירה שהושקע בריבית הק"מ התשואה הגיעה לרמה של 135%. השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בתל אביב הניבה רווחי הון של 144% ורווח כולל של 195% ואילו השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בחיפה הניבה רווחי הון של 47% ותשואה כוללת של 92%.
לעומת זאת, לדבריו, השקעה במדד אג"ח ממשלתי מינואר 2003 ועד סוף שנת 2013 הניבה 100%, השקעה במדד אג"ח כללי הניבה 100% והשקעה במדד מניות ת"א 100 הניבה 270%."
לסיכום, ברמת התשואה ברוטו בעשר השנים האחרונות, השקעה בדירה בתל אביב הייתה המועדפת ביותר (190% תשואה(, אך ברמת התשואה נטו, בהתחשב בכך שלא פעם דירות עומדות ריקות, יחד עם השקעה כספית לא מבוטלת בשיפוצים ותיקונים בנכס, ייתכן ובפועל לא מדובר בעסקה המשתלמת ביותר. ולכן אולי ההשקעה במדד נדל"ן 15, אשר הניבה תשואה של 176% הייתה עדיפה (זאת מבלי להזכיר את הדיבידנדים שחולקו לאורך התקופה שלא הוכנסו לבדיקה).
מעבר לנאמר, אין להסיק מהבדיקה כי מה שהיה בעשור האחרון הוא שיהיה בעשור הבא. שנית, למיקום הדירה ישנה השפעה דרמטית על התשואה שהיא הניבה - מי שרכש דירה להשקעה בתל אביב או בירושלים הרוויח יותר מאשר בשוק המניות, ואילו מי שקנה דירה בחיפה הרוויח פחות.
כתבות מעניינות נוספות:
- 34.דניאל 07/02/2014 20:50הגב לתגובה זושגורמים ללא מעט עצבים ודאגות...
- שקט נפשי? תלוי באופי שלך ועל איזה שוכרים אתה נופל (ל"ת)שאול הקוקס אדם 23/04/2015 09:39הגב לתגובה זו
- 33.שרון 03/02/2014 10:10הגב לתגובה זואף אחד לא היה לוקח משכנתא כדי להשקיע במדד נדל"ן, ומשקיע סכום של מיליון שקל שאין לו במדד נדל"ן - אבל בדירה להשקעה כן.
- 32.בזבזו לי זמן 02/02/2014 20:58הגב לתגובה זוגם חוסר דיוק גם סתם שורת נתונים על גרף והעיקר סתם כותרת בומבסתית
- 31.נדלן 15 מיסחרי מניב 02/02/2014 17:33הגב לתגובה זומדד הנדלן הוא רק של חברות לנדלן מיסחרי מניב !! איזה מין השוואה מצחיקה.
- 30.עם 60% מינוף התשואה עולה בכ- 50% (ל"ת)החישוב הנכון 02/02/2014 16:25הגב לתגובה זו
- 29.חובבן 02/02/2014 15:08הגב לתגובה זומספיק להסתכל בגרף כדי להבין שרמת הסיכון בנדלן נמוכה משמעותית מהשקעה במניות- סטיית תקן שונה לחלוטין!!!!
- 28.ronenrozin 02/02/2014 13:21הגב לתגובה זותחשיב שלא נותן ניתוח אמין. שגוי בבסיס, יכול להשתנות מקצה לקצה בהפרשי זמן קצרים ומתעלם מנתונים רלוונטיים כגון סחירות ונזילות ובגדול מסוג היציאות שרק מלבות את האש כי כולם קוראים רק כותרות. תבדקו את העליה הריאלית במחירי הדירות בעשרים השנים האחרונות ותקבלו פחות מ- 3% תשואה. הכל נמצא במינוף.
- 27.צביקה דורון יועץנדלן 02/02/2014 13:06הגב לתגובה זוהשוואה לא רלוונטית. למי יש אומץ בגיל 70 פלוס להישאר עם ערימת מניות ?
- 26.קרן 02/02/2014 13:06הגב לתגובה זוסתם מפתים אנשים לרכוש נדלן מי שקנה ב2004 דירה בתא הרוויח 50% ולא אגורה יותר סתם התקשקשת
- 25.דמגוגיה שיווק להרצת פראייר=מיתון2014-17=פיצוץ בועה!!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 02/02/2014 13:01הגב לתגובה זו
- 24.האם הוספתם באג"ח את תשלומי הריבית השוטפים? (ל"ת)מוש 02/02/2014 12:53הגב לתגובה זו
- 23.אלי 02/02/2014 12:48הגב לתגובה זוחסר סכום שכירות 40%+ללא מס רווחי הון 50% ביחד 270% על דירה תל אביב
- 22.בא 02/02/2014 12:38הגב לתגובה זואופציות .
- 21.משה.ע 02/02/2014 12:25הגב לתגובה זונניח שקנית דירה ב-400 א' ש"ח. יכולת להביא מהבית הון עצמי של 100 א' ש"ח בלבד והשאר בהלוואה. ואז אם מחיר הדירה עלה ל- 800 א' ש"ח בעצם על השקעה של 100 א' ש"ח עשית תשואה של 700% . כשאתה קונה מניות אין לך ולא רצוי גם למנף את ההשקעה כך שעל אותם 100 א' ש"ח גם אם עשית תשואה דומה לרכישת דירה עדיין עשית אותה רק על 100 אלף ש"ח .
- רק שכחת להפחית את החזר ההלוואה+ריבית+הצמדה מהתשואה.אויש (ל"ת)חכם ציון 02/02/2014 13:19הגב לתגובה זו
- משה.ע 02/02/2014 22:26בגלל זה צריך תמיד לבדוק את התשואה משכ"ד מול הריבית משכנתא בבנק ומול הוצאות נוספות
- 20.האים צריך להשקיעה בבורסה או בית חולים של הבורסה (ל"ת)דוד 02/02/2014 12:24הגב לתגובה זו
- משה.ע 02/02/2014 22:23הגב לתגובה זומה שלא בטוח שהיום זה אפשרי שכן מחיר הדירה עלה הרבה ושכר הדירה עלה אך במאט
- 19.דוד 02/02/2014 12:23הגב לתגובה זותראו אך נראה מתי שגנבים אותך הבורסה חולה המניות חולות צריך הישפוז דחוף אידיבי מאושפז כול המניות חולות הבורסה חולה אידיבי 53 אגורות מי 48000 האם לזה קורעים בורסה או בית חולים
- יופיטר שוקי הון 02/02/2014 13:02הגב לתגובה זואני רק ברכה והצלחה רבה מי שעובד איתי רק מרוויח!!!!!!!!!
- 18.העים כול המפעלים של אידיבי שוום 53 אגורות (ל"ת)דוד 02/02/2014 12:20הגב לתגובה זו
- 17.העים יש גבול לכול תעלול אידיבי 53 אגורות למניה (ל"ת)דוד 02/02/2014 12:19הגב לתגובה זו
- 16.דוד 02/02/2014 12:18הגב לתגובה זואידיבי להן היתרסקו הם שוום רק מפעל אחד העים יכול להיות מי 48000 אלף היתה מניה הגיעה ל53 אגורות בזיון של הבורסה לא צריך להשקיעה במדינה כמו ביבי סם כסף בחול גם הציבור צריך בחול ולא אצל הגנבים במדינה
- 15.יותר אנשים על אותו שטח-זה נכון לכל העולם ולא רק לישראל (ל"ת)ברור שנדלן עדיף 02/02/2014 12:08הגב לתגובה זו
- 14.המשיח-המהדי 02/02/2014 12:04הגב לתגובה זואפילו השבכ כולם קנו נדלן בשטח הציוני
- 13.בנאדם תותח תענוג לקרוא כל כתבה איתו.. (ל"ת)Kshsk 02/02/2014 12:04הגב לתגובה זו
- 12.KING OF THE SEX 02/02/2014 12:02הגב לתגובה זותרצו או לא תרצו הלוואי שאתבדה תקנו בדרום הארץ המשיח האיראני שם הדרום הנדלן עולה חזקקקקקקקקקקק
- 11.דותן 02/02/2014 12:00הגב לתגובה זומתחילים לראות ניצנים של ירידת מחירים. מי שיש לו אפשרות למכור היום ברווח מקסימלי עושה את עסקת חייו!
- 10.ממש שטויות! יש מס על המניות וכן עמלות רבות! ואין גם שקט (ל"ת)דירת יוקרה יחידה-טוב 02/02/2014 11:58הגב לתגובה זו
- 9.שימי 02/02/2014 11:43הגב לתגובה זו25% מס על הרווח בבורסה ומשכ"ד ועליית הנדל"ן לא משלמים ש"ח!
- כלכלן 02/02/2014 12:03הגב לתגובה זוואתם יוצאים מנקודת הנחה שהדירה עשר שנים מושכרת רצוף ולא היו תיקונים בכלל לא נזילות לא מזגן לא בוילר ולא עשו שיפוץ בכלל בדירה והיו דיריים פיקס שילמו בזמן כל חודש בלי פיגורים ובלי חובות הכל עניין של תזמון מי שנכנס לבורסה ב2009 עשה מעל 200 אחוז בפחות מ6 שנים והנדלן מסוכן היום אתה משקיע בדירה אחת שבדרך כלל היא כל ההון שלך ללא פיזור ובמקרה של מפולת ההפסד הוא עצום ואני לא מדבר בכלל על אלה שלוקחים מינוף מהבנק שכול שנה תורידו 5 אחוז על ההלוואה מהמשכנתא ככה שבתשואה של 3 אחוז במרכז את מפסיד ריאלית כסף חומר למחשבה למשקיע צעיר
- Kshsk 02/02/2014 12:02הגב לתגובה זומה לגבי שיפוצים שעושים מידיי פעם אחזקה? ימים בין דייר שיוצא לדייר נכנס שהדירה ריקה? התשואות במדדים לא מתואמים דיבדנד יכול להיות שהתשואה משוכללת עם דיבדנד גבוהה יותר מהתשואות של הדירות,
- JESUSE 02/02/2014 12:00הגב לתגובה זוברכת אלוהים היכן שבנו שהגיע בטעות לשטח הציוני . ורק עולה !!!אגב משק הציוני במצב מצויין !!!אל תקשיבו לתשקורת
- הפרשן השאלתן 02/02/2014 11:49הגב לתגובה זושזה שכ"ד לחדר/ 2 חדרים בת"א
- 8.יופיטר שוקי הון 02/02/2014 11:41הגב לתגובה זוהבאסה!!! אתם מבינים? בנדלן הנבלות לא נמצאים!!!!!!!!פה כן!!! למרות שארצהב חושך פה אור והפוך ,פה שוק ההון הולך בעקבות ארצהב והנדלן לא!!!!!!!!!!!!!!! פה בשוק ההון יש קנאים נבלות רואים קצת רווח ישר ירידות איך אני יכול להתנהל ככה?
- 7.פרשן שאלתן 02/02/2014 11:39הגב לתגובה זויקבל את התשואה על השבח של הדירה ואת הכסף מהשכירות ישקיע בשוק ההון? כך אפשר להגיע לרווחים של מעל 250% לפי חישוב גס .... אבל אצל האנליסט הכל שחור ולבן, אם המשקיע הוא 'טיפש' שהלך להשקיע בנדל"ן במקום בשוק ההון (ממנו מתפרנס האנליסט, ולכן האינטרס) אין סיכוי שיחשוב על האפשרות הזאת....
- יופיטר שוקי הון 02/02/2014 11:47הגב לתגובה זומרוויח הכי טוב נדלן שם אתה עצמאי !!! יש לי חברה אני אעבור לנדלן בשטח הציוני הכי טוב
- 6.למה מ-2004 ולא מ-2008 (ל"ת)חכם מימון 02/02/2014 11:37הגב לתגובה זו
- 5.יופיטר שוקי הון 02/02/2014 11:32הגב לתגובה זוטוב שם יש לך שקט תמיד עליות !!!!!!!ולא יעזור השקרים בתקשורת כאילו הנדל"ן בשטח הציוני יורד!! הוא רק עולה וארה"ב רק יורד!!!!!! עובדה!!!!
- פיספסת את העליות, הבועה בסופה. (ל"ת)בועז 02/02/2014 12:05הגב לתגובה זו
- המהדי האימם ה 12 02/02/2014 12:59מתחבא מהציונים
- 4.הכי טוב נדלן!!!! (ל"ת)זו האמת 02/02/2014 11:21הגב לתגובה זו
- 3.א.ב 02/02/2014 11:18הגב לתגובה זואני כאן ומזכיר ומבקש מכל מי ששפיותו קיימת - מהזוגות הצעירים - לא לקנות בתים. הבועה הזו הולכת להתפוצץ ולא כמו נבואות חסרות כל מלפני מס' שנים. תבדקו נתונים, תראו מה הולך להיות בשוק המשכנתאות בשנתיים הקרובות, הבועה הזו כמו כל בועה בהיסטוריה, אפילו כמו בועת הפקעות בהולנד, הגיעה למימדיים קיצוניים ברמה ישראלית. חכו ואל תקנו !
- Kshsk 02/02/2014 12:06הגב לתגובה זוהרבה זוגות צעירים יקרסו מהנטל הכלכלי..
- בנק ישראל לא טיפש הוא לא יעלה הריבית (ל"ת)המהדי האימם ה 12 02/02/2014 13:00
- 2.בדיעבד . (ל"ת)בא 02/02/2014 11:12הגב לתגובה זו
- 1.ערן 02/02/2014 11:08הגב לתגובה זוכסף מהבנק. עם ריביות נמוכות.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
